Mehrwert nach Sanierung

Diskutiere Mehrwert nach Sanierung im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, wir interessieren uns für ein 2 Familienhaus RMH aus den den 30er Jahren: ca. 9*9 Meter 153qm Wfl+ 40qm DG. folgendes muss...

  1. #1 silversurferxxx, 11. Januar 2011
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    Hallo zusammen,

    wir interessieren uns für ein 2 Familienhaus RMH aus den den 30er Jahren: ca. 9*9 Meter 153qm Wfl+ 40qm DG.

    folgendes muss gemacht werden:

    -integrierung EG zum Treppenhaus um den Charakter eines 1 Familienhauses zu bekommen.

    - Grundrissänderung EG, offene Gestaltung, Entfernung tragende Wände,Einbau Sturz

    - Elektrik

    - Erneuerung Badezimmer mit Wanne + Dusche, Gäste WC

    - Keller feucht

    - neue Fenster

    -Dach dämmen

    - Einbau Panorama Fenster vom EG in den Garten

    - Heizung

    - Dämmung Aussenfassade

    - neue Türen und Zargen

    - Böden

    Der Architekt ( Bekannter von meinen Eltern ) hat den Wert des Hauses mit den 300qm Grundstück auf ca. 125k geschätzt.
    Die Investitionssummer hat er auf 122.000 Euro geschätzt :wow( 153qm Wfl ohne DG * 800€ pro qm ) schlüsselfertig als Rundumsorglospaket inkl des Architektenhonorars.

    Nun ist es so das ich ein vorsichtiger Mensch bin und mir Gedanken um den Widerverkauf mache ( wozu es hoffentlich nicht kommt). Aber ich bin Selbständig und muss immer mal mit schlechten Zeiten rechnen. Daher habe ichmmich und den Architekten gefragt was passiert im worst case wenn ich das Haus in zb 3 Jahren verkaufen muss: Bekomme ich wirklich das Geld wieder welches ich investiert habe ?

    Er meinte auf jeden Fall, da wohl nicht nur der Wert der Sanierung vorhanden ist, sondern dadurch das komplett alles gemacht macht wird und das auf einem wohl wirklich hohem niveu sei ein Konzept zu erkennen welches evtl spätere Käufer mit einem "Mehrwert" von bis zu 20% bezahlen. Das hört sich ja zu schön an um wahr zu sein. Dann frage ich mich nur warum das dann nicht alle machen: Geld in die Hand nehmen, kaufen sanieren und wieder verkaufen und den Mehrwert als Gewinn einstreichen.

    Was haltet ihr davon ? Ich habe halt Angst davor das ich wenn ich das Haus verkaufen muss meine Ersparnisse ( also das EK ) weg ist. Oder sind meine Befürchtungen das man so ein so einen Altbau der dann auf Neubaustandart ist in einer gewachsenen Lage immer gut wegbekommt grundlos ?

    Bin für jeden Tipp dankbar!
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 11. Januar 2011
    Ralf Dühlmeyer

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    125 + 122 = 247 + 20 % (49) = 296T € als möglicher Wiederverkaufspreis.

    Ey boah ey - warum arbeitet der Kollege überhaupt noch für andere? Warum kauft der nicht alte Klabachen, richtet die her und verscherbelt sie dann wieder. Das wär doch das Geschäft!!!

    Im Ernst, schau Dir mal die Preise für Neubauten auf dem Niveau an, auf das Ihr kommen wollt. Und Häuser so von 3 - 6 Jahren, die wg. Scheidung, Versetzung, Arbeitslosigkeit am MArkt landen - da 10 % vom Wunschpreis abziehen.
    Von den Werten ziehst Du so 5 - 10 % ab, dann hast Du den max. möglichen Preis für Euer Haus.
    Bedenke dabei, dass ein Umbau von einem Zwei- zu einem Einfamilienhaus immer ein Kompromis bleiben wird, wenn es nicht ein Fast-Neubau wird.

    Denn warum sollte einer Euren Kompromis für mehr kaufen als er für ein als EFH gebautes gleichgutes Haus auf den Tisch legen muss.
     
  4. #3 silversurferxxx, 11. Januar 2011
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    Macht er ja! Das ist es ja . Aber glauben kann ich es nicht. Auf der einen Seite denke ich : Bekannter von meinen Eltern, dem kannste glauben schenken. Auf der anderen SEite geht es aber um viel Geld, und da hört ja bekanntlich die Freundschaft auf.

    Nun sind meine Frau und ich aber keine Freunde von Neubauten und hätten lieber einen Altbau. Nur hätte ich nicht damit gerechnet das die Sanierungssumme so hoch ist.

    Jetzt weiß ich auch nicht weiter.
     
  5. #4 ReihenhausMax, 11. Januar 2011
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    Bei uns in Bremen gibts auch eine Firma, die das als Geschäftsmodell hat. Häuser
    kaufen, die eine Grundrenovierung brauchen, herrichten und wieder an Leute
    verticken, die ein frisch renoviertes Haus mit alter Substanz in einer attraktiven
    städtischen Lage haben wollen, aber sich nicht den Stress antun wollen, das
    selber durchzuziehen. Wir haben uns allerdings kein Haus von denen angesehen,
    so daß ich nicht sagen kann, was er z.B. für Fenster verbaut, ob KWL dabei ist etc.,
    Parkett statt Laminat, was nicht unbedingt jeder Käufer preislich zu würdigen weiß.
     
  6. #5 silversurferxxx, 11. Januar 2011
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    Was vielleicht noch erwähnenswert ist, das das Haus nach dem Umbau eine offizielle Wohnfläche von 200qm hat, da durch den Bauantrag des Architekten das 40qm DG mit eingerechnet wird.
    Der Architekt meinte zudem das nur noch wenig einparpotential vorhanden sei und man höchstens 10-15 k einsparen könnte. Das müsse man dann aber auch sehr genau prüfen.
    Das Honorar für den Architekten liegt laut seiner Aussage bei ca.10k ( Freundschaftspreis statt ca. 15k ) . Ziehe ich diese 10 k von den 122 k ab bleiben 112 k. Diese diviediert durch die 153qm dann komme ich auf 732€/qm Kosten für die Sanierung. Dies als Festpreis. Ist das in Ordnung ? Was ich so gelesen habe im www ( ich weiß man kann das nie so genau sagen ) bewegen sich die Preise so in Richtung 600-100€ /qm. Dann würden wir ja im Soll liegen. Das Haus wird nach fertigstellung unseren Wünschen entsprechen und einen offenen Kamin haben.
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 11. Januar 2011
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    Vorweg etwas zu den Begriffleichkeiten:
    Ein Architekt garantiert keinen Preis. Darf er nicht. Kann er auch gar nicht.
    Ihr habt irgendwas zwischen Baubetreuer und GÜ, der "zufällig" Architekt ist.

    Das ist wichtig, denn Euer Architekt hat EURE Interessen zu vertreten, ein GÜ erstmal seine. Ein Baubetreuer ist irgendwie son büschen dazwischen.

    Wenn ich mir Euer Programm ansehe, dann sind 110T nicht wirklich viel.

    -integrierung EG zum Treppenhaus um den Charakter eines 1 Familienhauses zu bekommen.

    - Grundrissänderung EG, offene Gestaltung, Entfernung tragende Wände,Einbau Sturz Können 2T sein, aber auch 15T

    - Elektrik Ein weites Feld

    - Erneuerung Badezimmer mit Wanne + Dusche, Gäste WC Warum nicht ALLE Leitungen???

    - Keller feucht Das alleine kann das halbe Budget fressen

    - neue Fenster 5-Kammer mit Ug 1,1 oder Holz-Alu mit Ug 0,6?

    -Dach dämmen

    - Einbau Panorama Fenster vom EG in den Garten

    - Heizung Gasbrennwert oder WP mit Tiefenbohrung - Delta = 15T

    - Dämmung Aussenfassade Wie?

    - neue Türen und Zargen

    - Böden Teppichboden 5 € / m² oder Assoluto Nero?
     
  8. #7 silversurferxxx, 11. Januar 2011
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    Erstmal Danke für eure Hilfe!

    Also die Feuchtigkeit im Keller soll mit Injektionen beseitigt werden. Die Elektrik soll komplett erneuert werden. Die Abwasserleitungen werden teilweise erneuert, da vor einigen Jahren diese bis zum 1 OG gemacht wurden. Die Fenster haben 3 Scheiben im Querschnitt ( die Bezeichnung weiß ich leider nicht mehr , hab nur mal einen Blick drauf geworfen). Heizung soll Gasbrennwert werden. Bei der Dämmung soll das Dach ( kein neues Dach) gedämmt werden. Geschossdeckendämmung mit Fussbodenheizung und eine Fassadendämmung mit Klinker, so das das Haus nach Fertigstellung der neusten EnEV enspricht.
    Als Bodenbelag sollen die alten Holzdielen des Hauses wieder aufgearbeitet werden.

    Der Architekt fungiert nur als Architekt der einen Generalunternehmer ins Auge gefasst hat der die Aufgaben übernehmen soll.
     
  9. Thomas B

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    Dann wird die Rechung m.E. nicht mehr funktionieren können. Insgesamt hat so ein Umbau ein gewisses Unsicherheitspotential...man weiß schlichtweg nicht was Überraschendes zu Tage treten kann. Ein gewisses Polster für Unwägbarkeiten wäre also klug. Daher halte ich ein festpreisangebot auch für äußerst mutig oder es ist bereits mit satten Sicherheitspuffern beaufschlagt. Alleine das Thema "feuchter Keller" birgt Risiken (was die Investition bzw. die Genauigkeit der kalulation anbelangt.

    Und nun zum Eingangszitat. Ich halte die Kosten für optimistisch. Gut. Nun aber soll dies ein GU basteln! D.h. aber daß hier nochmals ein gewinn des GUs drin sein muß (für umme aberitet der auch nicht!), von den kalkulierten 112.000 EUR (brutto; = 94.118 netto) bleiben dann vielleicht noch 95.000 (94.000 - 14.000 Gewinn u. Risiko für GU = 80.000 + 19% = 95.200).

    Ob das geht......

    Thomas
     
  10. Thomas B

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    Alleine die Elekrtrik für ein neues EFH kostet irgendwo zwischen EUR 7.000 (Low Budget Minimalausführung) - EUR 10.000 (ordentlich) und dem doppelten oder mehr wenn man es richtig krachen läßt. Dazu wäre der Rückbau und die Entsorgung bestehender Anlagen hinzuzurechnen.

    Also wird alleine die E-Installation sicher irgendwo zw. 8.000 und 10.000 EUR liegen. Das nur um mal die Größenordnung erahnen zu lassen....
     
  11. wall

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    Keller feucht und dann auch noch Reihenmittelhaus: Vergiss es. Diese Injektionen nutzen oft nur den Firmen, die sie durchführen. Auf so eine Basis würde ich nie solch eine Summe investieren. Egal wie modern es oben ist, dein feuchter Keller schreckt potenzielle Käufer ab.

    Diese wunderlichen Wertzuwächse durch Sanierung kenne ich auch, solche Märchen haben die entsprechenden Verkäufer alle drauf.
     
  12. #11 silversurferxxx, 11. Januar 2011
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    Was wäre euer Tipp ? Finger von lassen ? Oder nochmal andere Angebote zur Sanierung prüfen ?
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 11. Januar 2011
    Ralf Dühlmeyer

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    Anderer Weg. SEHR genaue Beschreibung der gewollten Objekte, Fliesen und aller anderen Standards.
    Und dann den Architekten bitten, im Vertrag eine Kostenobergrenze festzulegen - von der böse Überaschungen natürlich ausgenommen sind.

    An der Reaktion des Kollegen kannst Du dann die Belastbarkeit seiner Zahlen ablesen. :)
     
  14. Thomas B

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    Iwo...nicht Finger weg, aber "obacht!".

    Wenn Euch das Haus gefällt, dann ist das doch schonmal eine gute Startposition.

    Wenn es gelingt diesen Bestand auch noch so umzuplanen, daß er für Euch genau das Richtige ist....perfekt? Naja: Fast!

    Zum Entwurf gehört eine detaillierte und nachvollziehbare Kostenschätzung. Gerade beim Umbau! Da kann man nicht so einfach die "Standardwerte" nehmen, die man im Kopf hat, weil der m2 Innenputz beim Umbau mehr kostet als beim Neubau (beim Umbau muß ich -evtl. Untergründe entfernen oder nachbehandeln; Übergänge herstellen...usw. Das wirkt sich stark auf den m2-Preis aus). Hier muß also sehr genau gearbeitet werden. Daher will und kann ich die oben genannten Kosten kaum glauben!

    Wie willst Du "Angebote z. Sanierung prüfen"? Erstmal muß doch definiert und beschrieben worden sein, was überhaupt angeboten werden soll.

    ich würde mir vom Planer erstmal eine detaillierte KS wünschen (fordern!!!) und diese dann auch mit ihm durchsprechen, nicht daß ihm da ein paar Fehler unterlaufen sind....kann ja mal passieren....

    Thomas
     
  15. #14 silversurferxxx, 11. Januar 2011
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    Ja, auf die Kostenschätzung bin ich auch mal gespannt. Da die Sanierungskosten höher sind als ich dachte, werde ich ausloten ob und wieviel Eigenleistung möglich ist. Vornweg denke ich da an die Entkernung/Entsorung ( Zeit und Transporter sind vorhanden ) sowie Malerarbeiten.

    Das Thema Keller scheint ja sehr pikant zu sein. Kann ich mich nicht 100% darauf verlassen das der Keller nach so einem Injektionsverfahren dauerhaft trocken wird ?
     
  16. Julius

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    Nein, leider nicht.
     
  17. Thomas B

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    Um was dreht es sich denn hier beim "feuchten Keller"?

    Ein feuchter Fleck...mehrere......Land unter?

    Wie soll der Keller zukünftig genutzt werden, wie wurde er bis dato genutzt?

    in den 30er Jahren waren zumeist gänzlich andere Nutzungen für einen Keller vorgesehen: Technik (Heizung) Lager (Kartoffeln, evtl Kohlenkeller), Waschküche.

    Bei einer solchen Nutzung ist ein etwas feuchter Keller nicht so tragisch. Heutzutage stellt man an die Kellerräume gerne (?) Anfoderungen wie an einen Wohnraum, was zumeist weitaus größere Kosten nach sich zieht, da eine entsprechende dauerhaft dichte Ausführung nicht für lau zu haben ist. Muß der Keller also auf heutigen "Wohnstandard" upgegraded werden, ist der Aufwand sicher beträchtlich, geht es einfach nur darum das "feuchte Kellerklima" zu verbessern, wäre es evtl. zu überlegen ob es Sinn macht hier viel Geld zu versenken....
     
  18. #17 silversurferxxx, 11. Januar 2011
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    Also es riecht nicht feucht in dem Keller. Land unter ist nicht gegeben. Es soll lediglich verhindert werden das die Feuchtigkeit weiter aufsteigt. Aber um Wohnraum daraus zu schaffen müsste man bestimmt ne Menge Geld investieren. Obwohl ich auch nicht davor zurückschrecken würde von aussen die Wände selber freizuschaufeln. Es sei noch zu erwähnen das der Keller bis 1.40m in die Erde reicht. Also der Keller nicht komplett unter der Erde ist.
     
  19. Thomas B

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    Das Thema ließe sich beliebig ausweiten:

    Wohnraum im Keller ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Hierzu mal die Suchfunktion bemühen (Fluchtwege, Belichtung, Belüftung, Raumhöhen,...)

    Was die Raumhöhe anbelangt, so ist das alles sicher weniger kritisch so lange ihr die m2 nicht jemandem als "Wohnfläche" verkaufen wollt. Zur Eigennutzung ist es relativ egal, ob man das dann Wohnfläche nennen darf oder nicht. Aber die anderen Aspekte sind zu beachten!

    Aber wozu eigentlich:
    Bei so viel Wohnfläche würde ich keinen Gedanken daran verschwenden auch noch im KG "Wohnfläche" zu relisieren. Oder ist der Keller bei den 200m2 mit reingerechnet (achtung: "offizielle" Wohnfläche : Anforderung an Wohnräume; siehe oben).

    Da so ein Haus aber auch irgendwelche Technikräume haben wird (bzw. hat), würde ich erstmal genau gucken ob es sich lohnt hier Geld zu verbuddeln....
     
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  21. joerg109

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    Der Keller ist sicher ein Knackpunkt. Injektionen bieten im besten Fall etwas Unterstützung dabei, mit einem Baumangel zu leben. Sie beheben ihn aber nicht. Und Wohnraum lässt sich damit nicht herstellen.

    Ansonsten ist das Wichtigste nun mal die Lage. Sie muß schon seehr gut sein, damit jemand für ein Reihenhaus 300k bezahlt.
     
  22. Thomas B

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    Ich denke, daß der Gedanke einen Gewinn abzugreifen, wenn es doch zu einem Wiederverkauf kommen sollte am besten gleich mal ad acta gelegt werden sollte.

    Ihr saniert dieses Haus huete nach Euren Vorstellungen und Wünschen.Diese werden bei einem Wiederverkauf sicher zu einem Großteil rückgebaut werden. Bestes Beispiel: Bad. Da wird dann zumeist Tabularasa veranstaltet, da der eigenen Geschmack nicht der des Noch-Inhabers ist. Eine Sanierung ist sicher werterhaltend (Außendämmung, neue Heizung), in vielen Bereichen aber auch "wertmindernd", da ein zukünftiger Besitzer viele Teile (Bad?, Böden?) wieder rausreissen würde und diese nach seinem Geschmack neu gestalten würde. Das bringt kein Mehrgeld in die Portokasse.

    Wenn Dein "befreundeter" Architekt heute Wohnungen saniert und mit sattem Gewinn wieder verkauft, wird er dies (wahrscheinlich?) für konkrete Käufer/ Erwerber tun, also deren Geschmack in der Immobilie umsetzen.

    Ich denke, daß der Erwerb und der dann folgende Umbau Eurem Geschmack und Euren Wohnideen entsprechen muß. Ein Wiederverkauf wird sicher keinen zusätzlichen Gewinn abwerfen, sondern der Verlust wird sich -wenn gut saniert- in einem erträglichen Rahmen bewegen.

    Aber bevor ich mich mit soclhen Themen und dem Keller als Wohnraum beschäftige, wäre erstmal eine verläßliche KS angesagt. Vielleicht ist das Thema dann ganz schnell keines mehr...

    Thomas
     
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