Mein Bauvorhaben - Machbar oder nicht

Diskutiere Mein Bauvorhaben - Machbar oder nicht im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen. Bin ein neues Mitglied, der sich "fast" entschieden hat zu Bauen. Eine Doppelhaushälfte mit 142 qm Wohnfläche, Vollunterkellung...

  1. Gunna879

    Gunna879

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    Hallo zusammen.

    Bin ein neues Mitglied, der sich "fast" entschieden hat zu Bauen. Eine Doppelhaushälfte mit 142 qm Wohnfläche, Vollunterkellung und 320 qm Süd-Grundstück in der schönen Stadt Essen.

    Würde gerne eure Meinung zur Machbarkeit der Finanzierung hören. Es soll eine Vollfinanzierung werden.

    Ich bin Beamter auf Lebenszeit (31 J.) und verheiratet. Meine Frau (30 J.) ist Hausfrau und zusammen haben zwei Kleinkinder (1 J./6 J.).

    Haushaltseinkommen: Knapp über 3000 EUR. Mit Kindergeld.

    Haus mit Grundstück soll insgesamt 220.000 EUR kosten. Dazu kommen ca. 5,5 % an Baunebenkosten, ca. 12.000 EUR, ca. 12.000 EUR Kosten für Oberböden, Malerarbeiten und Außenanlage sowie 5.000 EUR für die Zwischenfinanzierung. Eigenkapital i. H. v. 15.000 EUR sind auch da.

    Ich besitze schon eine Eigentumswohnung, die ist aber mit 68 qm eindeutig zu klein. In diese würden dann meine Eltern einziehen, die dann den Kredit i. H. v. 55.000 EUR weiter abzahlen würden.

    Bei der Bank und WfA war ich auch schon.

    WfA Förderung möglich. Sogar sehr gut.
    95.000 EUR Grundförderung im Modell A und 12.000 EUR Starterdarlehen.
    Also insgesamt 107.000 EUR.

    Dazu kommen 50.000 EUR von der KfW Bank zu 2,8 % Zinsen.

    Rest, i. H. v. 78.000 EUR, von der Bank für 3,9 % Zinsen, bei 10 Jahren Festschreibung, evlt. aber auch 4,5 % Zinsen bei 15 Jahren.

    Eigenkapital i. H. v. 15.000 EUR sind abzuziehen.

    Macht ein zu finanzierendes Darlehen von ca. 235.000 EUR.


    107.000 EUR WfA = ca. 175 EUR monatliche Belastung

    50.000 EUR KfW = ca. 210 EUR monatliche Belastung

    73.000 EUR Bank = ca. 318 EUR monatliche Belastung (10 Jahre, 1 % Tilgung)


    Zusammen eine Belastung im Monat von ca. 700 EUR für 237.000 EUR.

    Ist an meiner Rechnung was falsch?

    Die 700 EUR plus 300 EUR für Nebenkosten sind doch nicht viel oder?

    Werde ja eh bis ich 65 Jahre alt bin arbeiten müssen.
     
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  3. Marion

    Marion

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    Miss Google
    Hast Du schon einen Zahlungsplan für das WfA-Darlehen aufgestellt?
    Die Konditionen ändern sich ja über die Jahre.

    Marion
     
  4. #3 ballycoolin, 28. Februar 2010
    ballycoolin

    ballycoolin Gast

    Ich denke schon. 175 Euro für 100 000 Euro Kredit- da wirst du nicht nur 30 Jahre abbezahlen ;-) Und dann hast du den Bankkredit nur für 10 Jahre fest und quasi nichts getilgt- alles sehr riskant, vor allem wenn deine Frau Hausfrau bleibt.
    Zudem schreibst du nichts von Nebenkosten für Notar, Makler und Grunderwerbssteuer.
     
  5. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das

    müsste die WfA aber etwas anders sehen:

    Vorrangig vor der Förderung mit öffentlichen Mitteln ist eigenes Vermögen einzusetzen, das hiesse in diesem Fall Verkauf der ETW und Einsatz des Erlöses zur Finanzierung des neuen Hauses.

    Vermietung funktioniert also nicht.
     
  6. Gunna879

    Gunna879

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    Ein genauen Tilgungsplan mit der Wfa wurde noch nicht aufgestellt.
    Das muss noch gemacht werden. Ich war erst vorsorglich bei der WfA.
    Haben alles mal durchgerechnet. So grob aber. Der Mitarbeiter gab an, dass alles so passen würde.

    Und da sich mein Einkommen eh nicht so großartig ändert, würden das Darlehen auch nach 5 Jahren zinsfrei bleiben. Erst ab einer Steigerung des Jahreseinkommens über 40 % wird der Zins erhoben. Drunter nicht. 40 % mehr werde ich bestimmt nicht mehr verdienen.

    Auch das mit der Eigentumswohnung wurde einberechnet. Das Kapital aus Vermietung wird auf das Jahreseinkommen drauf gerechnet. Ich bleibe aber dann trotzdem in dem Bereich für die Förderung Modell A.

    Meine Frau könnte später wenn notwendig arbeiten. Aber gedacht ist das erstmal nicht.

    Und wenn ich das Bankdarlehen für 15 Jahre bei 4,55 % Zins festschreiben lassen würde, komme ich auf eine monatliche Belastung von ca. 800,00 EUR.

    Mit der Zeit würde ich dann natürlich die Tilgung erhöhen. Will spätestens nach 30 Jahren zu Ende bezahlt haben. Werde zwischen durch auch ein wenig Sondertilgung leisten.
     
  7. Gunna879

    Gunna879

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    Mit Kapital ist der Gewinn aus Vermietung gemeint. Der Mitarbeiter bei der WfA war sehr nett und hat mir sehr geholfen.

    Er meinte ich solle wieder kommen, wenn ich genau weiß, wie teuer das Bauvorhaben wird. Dann könnte man, wenn auch die Baugenehmigung absehbar ist, den Antrag zusammen ausfüllen und stellen.
     
  8. Huisje

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    Fehlt da nix, zu dem niedrigen Preis?
    Welche Leistungen sind bauseits zu erbringen?



    Wenn Grundst. + Haus aus einer Hand kommen, sind die Grunderwerbsteuer schon mal 3.5% x 220T€ = ~8T€ !
    Mit sonstige NK und Hausanschlusse wird 12T€ dann knapp/zu wenig.

    12T€ für Böden, Malen und Aussenanlage klappt nur mit viel Eigenleistung. Viel machen lassen ist da nicht. Das Material wird schon ein Großteil des Geldes verschlingen.

    Ich befürchte, das alles insgesamt teurer wird, und damit den Finanzbedarf größer.

    Noch mal abgesehen von Baufuchs' Einwand, sehe ich nachdem ihr schon ein ETW habt nicht ein, das ihr Starter seid.:confused: (12T€ Starterdarlehen)

    Für 3000€ incl.KiGeld Einkommen finde ich 235T€ Kredit (wobei ich eher min. 250T€ erwarte) schon happig, niedrige/abwesende Zinsen hin oder her.
    Ohne kräftige SoTi wird nach 10Jahre noch ~200T€ Schuld übrig sein.
    Wenn dann der Wind aus der falsche Richtung wäht, habt ihr ein Problem. Ein recht großes sogar.

    Ich finde es sehr eng alles. Mehr EK wäre vorzuziehen.
    Was ist euer ETW ungefähr wert, beim Verkauf? (bescheiden einschätzen --> "priced to sell")


    Huisje
     
  9. Gunna879

    Gunna879

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    In den 220.000 EUR ist fast alles drin. Quasi Schlüsselfertig. Ich weiß, jetzt fangen die Diskussionen hierdrüber an. Aber egal. Den Bauträger kenne ich persönlich. Der Preis und die Leistung sind ein Freundschaftspreis, dieser wird natürlich notariell auch ensprechend im Kaufvertrag niedergeschrieben, mit den unten aufgeführten Sonderleistungen.

    Im Preis inklusive sind:
    -Haus und Grund, Massivbauweise, KfW-Haus 70 (EnEV 2009)
    -alle Anschlüsse (Wasser-,Stom- und Heizung, vor dem Haus und im Haus)
    -Solaranlage (120 l Tank im DG ebenfalls)
    -2xGauben und Dach komplett ausgebaut
    -7m Garage
    -1m Breite Pflasterung vom Hauseingang weg zum Gehweg
    -Verklinkerung des Hauses
    -Kleines Mauerwerk aus Klinkersteinen für die Mülltonnen
    -Stahl-/Holztreppe
    -Trennwände im Haus selber
    -Fließen bis 20EUR/qm für Bad, G-WC, Diele, Küche
    -Rolladen überall
    -Eckbadewanne
    -Fußbodenheizung, vom Keller bis DG
    -Fissmann Brenntherme usw.

    Folgendes muss ich selber machen:

    -Oberböden in den restlichen Räumen (Fließenleger ist an der Hand)
    -Telekom-Anschluss als T-Com Kunden auch umsonst
    -SAT-Anlage, bester Freund macht sowas beruflich...
    -Maler- und Tapezierarbeiten (kann ich selber und habe auch viele Bekannte)
    -Garten und Terasse und Pflasterung vor Garage (professionelle Hilfe notwendig oder online über myh....... Angebote holen. Der Garten wird ganz konservativ nur Wiesenfläche haben.

    Das alles für 220.000 EUR. Fest und "notariell beurkundet". Der Bauträger ist auch seriös, baut momentan knapp 160 solcher Hause in NRW. Das ist doch "günstig", finde ich.

    Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuer und Notar-/Grundbuchkosten sind mit 12.000 EUR angemessen.

    Die restlichen 12.000 EUR für Außenanlage und "Innenausbau" sind auch auf 15.000 EUR erhöhbar.

    Auch bei einer 250.000 EUR Finanzierung (ohne Eigenkapital) sind mit 800 EUR (10 Jahre Zinsfestschreibung) bzw. 850 EUR (15 Jahre Zinsfestschreibung) immernoch machbar bzw. tragbar.

    Nochmal erwähnt: WfA meint, dass ich "nur" 237.000 EUR (dafür 700 EUR monatliche Belastung) finanzieren sollte. Alles in allem.

    Mann will es nicht glauben, aber auch das Einkommen eines Beamten steigt mit der Zeit, wenig aber es steigt (Altersstufe, Beförderung...). Außerdem wird meine Frau auch ne Nebentätigkeit (400 EUR bzw. 500 EUR) nach 2-3 Jahren aufnehmen.

    Die bestehenden ET-Wohnung (ca. 70.000 EUR Verkehrswert) wird solange von den Eltern bewohnt werden, bis es geht. Die Zinsausgaben für dieses Objekt wird natürlich dann als Werbungskosten in meiner jährlichen Steuererklärung geltend gemacht. Müsste ja hierdurch Steuern zurück bekommen und die werden als SoTi gezahlt. Fürs Haus versteht sich :konfusius

    Objektiv betrachtet hört sich doch alles gut an. Was nach 15 Jahren ist, weiß niemand. Meiner Meinung nach werden die Zinsen nie wieder auf 7 oder 8% steigen. Die Mehrheit der Bundesbürger wird nicht reicher und die goldene Zeit der Banken sind auch vorüber.

    Und falls es doch so kommen sollte, passe ich meine Belastung entsprechend an. Verdiene in 10 - 15 Jahren eh knapp 1000 EUR mehr im Monat (Altersstufe und Beförderung kommen zu 100%. Und die Frau wird auch mehr arbeiten, wenn die Kinder älter sind bzw. aus dem Haus sind.

    Ich finde meine Berechnung alles in allem OK.
     
  10. #9 ballycoolin, 1. März 2010
    ballycoolin

    ballycoolin Gast

    Warum fragst du dann hier nach? Wenn du tatsächlich so viel verdienst, frag ich mich, warum du eine staatliche Förderung bzw. ein zinsloses Darlehen bekommst inklusive Starterdarlehen, obwohl theoretisch überschlagsweise 20,000 in der Wohnung stecken. Das klingt alles sehr suspekt.

    Egal, du musst es wissen. Und wenn du in 10 Jahren wirklich 1000 Euro netto mehr verdienst als Beamter, sollte ich vielleicht mal das Bundesland wechseln...
     
  11. #10 Huisje, 1. März 2010
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 2. März 2010
    Huisje

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    Bleib besser in Bayern. bei uns in NRW ist auch nicht alles Gold was glänzt.:winken



    @Gunna:
    Die steuerliche Aspekten des übergünstige Freundenangebot vermag ich nicht völlig einzuschätzen, aber ich meine es gibt einige.
    Was zahlen die Nachbare für das gleiche Angebot?
    Der Differenz ist nach meine Steuerfachkenntnisse evt. als Schenkung zu versteuern.
    Das FA wird mit Grundsteuer über 220T€ nicht froh sein, wenn dieser Betrag weit unter marktübliche Preise liegt.

    Wenn du bei alle Ämter, Behörden und Förderbanken mit diese "Traumstory" durchkommst, habe ich nur noch 1 Tipp:
    Unterschreibe alles bevor es zu spät ist.
    Du hast den Hauptpreis in deiner eigene Lotterie gewonnen.:bounce:


    Huisje
     
  12. #11 Desperado, 1. März 2010
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    an der rechnung kann wirklich was nicht stimmen.

    wir planen bei einer finanzierungssumme von 240000€ mit einem monatlichen abtrag von 1400€. allerdings bei einer laufzeit von "nur" 25 jahren.

    gib doch deine summen mal in einen zinsrechner ein. habe ich gerade mal gemacht:

    235000€
    3% zinssatz (total unrealistisch, habe ich aber mal nur so eingegeben)
    1% tilgung
    rate: 783€
    in 35 jahren wäre das noch eine restschuld von 90000€

    und wenn man dann noch beachtet, dass du nicht von einem zinssatz von 3% im schnitt ausgehen kannst, bricht das kartenhaus zusammen.

    deine berechnung hört sich ja schon fast nach einer nullprozentigen tilgung an.
     
  13. Terra

    Terra

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    Ja was denn nu???
     
  14. Huisje

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    Naja, 1000€ mehr in 10 Jahre ist nichts besonderes.
    Rechne mal nach was 2,5% Inflation in 10 Jahre macht.:eek:
    Das sind schon 28%.

    Ich rechne:
    3000€- KiGe = 2650€
    1000€ mehr = 3650€.

    2650€ --> 28% Inflation --> ~3400€.
    Das wäre dann eine reelle Lohnsteigung von 250€, und wir sind bei 3650€.

    (schau mal alte Gehaltsabrechnungen, z.B. Ende DM-Zeiten nach. Ist lustig.)
     
  15. Semmel

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    Könntest Du bitte erläutern, ob Du 3 Tsd. Netto oder Brutto verdienst?
    Dazu bitte Deine Einnahmenseite siehst und Deine Ausgabenseite. Was bleibt übrig? Wieiviel EK habt Ihr? Wie übersteht Ihr die Zeit der Doppelbelastung? Das evtl. Einkommen - was in 2-3 Jahren kommen soll - der Frau bitte nicht einrechnen ....
     
  16. Gunna879

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    Hätte nicht gedacht, dass das so viel Diskussionsstoff bietet. Aber ich werde versuchen, alle offenen Fragen zu beantworten:

    Bei der Förderung durch Wfa kommt es in erster Linie auf das Brutto-Jahresgehalt an. Anschließend kommt es darauf an, soviel wie möglich hiervon netto übrig zu haben. Mein Brutto-Jahresgehalt beträgt knapp über 34.000 EUR. Im Jahr, richtig. In diesem Betrag ist auch das Weihnachtsgeld drin (30% des Grundgehalts, Beamte wissen was ich meine). Als Abzüge habe ich lediglich Steuern und Krankenversicherungsbeiträge (ca. 230 EUR) für Frau und Kinder. Sonst keine weiteren Abzüge.

    Monatlich Netto verdiene ich zwischen 2600-2700 EUR plus Kindergeld.

    Der Mitarbeiter bei der Stadt (WfA Mensch) hat alle ensprechenden Dokumente und Nachweise von mir erhalten. Von den Zahlen her sind wir von den nächsten 12 Monaten ausgegangen. Und es passt. Auch mit der Wohnung. Es ist eine zu kleine Wohnung. Das Abzahlen übernimmt mein Mieter dann. Wenn das eine 120 qm große Wohnung wäre, hätte ich ein Problem. Aber nicht, wenn sie für 4 Personen zu klein ist.

    Weit unter marktübliche Preise?? Es herrscht doch in der BRD "freie Marktwirtschaft". Und wenn der Bauträger zu diesen Konditionen bauen kann, soll das nicht mein Problem sein. :deal

    Nochmal: Der Bauträger ist ein guter Freund, der "ausnahmsweise" für diesen Preis baut. :respekt

    Und: Da sieht man mal, was die Bauträger so an Gewinn pro Haus einkassieren. :mauer


    Was allgemeines:

    Beamte wie ich, verdienen ein bestimmtes Grundgehalt aus einer Besoldungsgruppe (A2 bis A16). Diese Gruppen (A2 bis A16) wiederrum sind in Altersstufen eingeteilt. D. h. ein 29jähriger Beamter und 45jähriger Beamter der derselben Besoldungsgruppe (z. B. A9) verdienen unterschiedlich (durchschnittlich 300 EUR mehr, mit steigendem Alter wirds noch mehr).

    In 12 Jahren werde ich weitere 4 Altersstufen steigen. Das sind dann ca. 300 EUR brutto mehr im Monat. Dazu kommt die Beförderung. In 10 Jahren ist eine Beförderung wirklich drin, dass sind ca. 350 EUR mehr im Monat. Also zusammen ca. 650 EUR brutto mehr. Dazu kommen die Lohnsteigerungen auf Grund von Lohnzuwächse bzw. Inflationsausgleich. Z. B. zum 1.3.2010 gabs eine Lohnerhöhung von 1,2 % (Regelung aus der vorletzten Tarifverhandlung aus dem Jahr 2009).

    Vielleicht waren die 1000 EUR ein wenig zu hoch. Vielleicht sind es "nur" 800 EUR. Brutto. Aber das nur, wenn ich ganz ganz spät befördert werde. Ich rechne objektiv mit einer Beförderung in den nächsten 5-7 Jahren. Also keine Träumerei wie einige meinen.

    An Ausgaben sind nur Steuern und die Krankenversicherungsbeiträge für die Frau und Kinder anzugeben. Die würden aber wegfallen, wenn meine Frau selber arbeiten würde. So wäre sie in der gesetzlichen Krankenversicherung und würde noch was "Kleines" dazu verdienen. Wenn dann, wird das eine geringfügige Beschäftigung in Frage kommen, auf Grund der Steuerklassen.

    Ansonsten sind keine Ausgaben vorhanden. Ich bezahle jetz schon 750 EUR für die jetzige Wohnung. Und zudem ca. 270 an Nebenkosten. Der Rest, ca. 2000 EUR, reicht ja wohl für alles. Das kein Urlaub mehr drin sein könnte, ist uns klar. Können aber damit leben.

    Hoffe, dass ich einige Fragen beantworten konnte. :winken
     
  17. Gunna879

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    :irreHabe nochwas vergessen.

    Zum Grundgehalt kommen bei mir noch div. Zulagen i. H. v. ingesamt 400 EUR dazu. Jetzt fragt aber nicht, was ich genau mache...

    Die Finanzierung (Belastung ca. 800 EUR) sind natürlich erstmal mit 1 % Tilgung versehen. Lediglich das KfW-Darlehen wird mit 2,25 % getilgt. Ist je nach Laufzeit des KfW-Darlehen vorgeschrieben. Bei 30 Jahren sind das 2,8 % Zinsen und 2,25 % Tilgung.

    WfA und Bankdarlehen sind mit 1 % Tilgung. Aber später, wenn ich auch mehr verdiene, werde ich die Tilgung bei der Bank anpassen. Bei der Wfa steigt die Tilgung nach 5 Jahren eh. So das ich auch noch "leben" kann.

    Schauen wir mal in die Zukunft:
    Und wenn ich nach 30 Jahren, wieso auch immer, nur 100.000 EUR abbezahlt haben sollte, mein Gott dann verkaufe ich das Haus. Und wen ich unterm Strich 100.000 EUR minus gemacht habe, dann habe ich aber auch 30 Jahre in einem schönen Haus gelebt. Besser als wenn ich das Geld igendeinem Vermieter in den Rachen schiebe.

    Was ist mit den normalen Mietern:
    Wenn ich monatlich 500 EUR Kaltmiete über eine Dauer von 30 Jahren zahle, habe ich insgesamt 180.000 EUR "verpulvert". Und wofür bitte?????:irre


    Als würden alle ihre Häuser vor Renteneintritt bzw. der Pension komplett abbezahlen.
     
  18. coroner

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    Baulaie
    [OT]

    *soziale* Martwirtschaft...
    :motz

    [/OT]
     
  19. Semmel

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    Ein Tipp, der durchaus ernst gemeint war und ist:

    Schau' Dir bitte nur Deine jetzige Situation an - Dein Nettogehalt mit den mtl. Ausgaben und sonst nichts. Wenn - ja wenn Deine Frau arbeiten gehen sollte, dann könnt Ihr dieses Einkommen sparen und als Sondertilgung nehmen. Dass Du als Beamter nach x Jahren mehr verdienst, bestreitet hier keiner - aber rechne nicht mit diesem Geld - es fallen im Laufe der Zeit Sachen an, die man gerne außer Acht lässt - Auto, Waschmaschine, Kinderausstattung ..... Hast Du Dir das schon ausgerechnet?

    Und wenn Du so tilgst, wie Du rechnest - zahlst Du weit mehr für Dein Eigenheim wie in Miete zu wohnen.

    Schau', dass Du Sondertilgen kannst und eine hohe mtl. Tilgung - dann lohnt es sich.
     
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  21. #19 bruchpilot, 2. März 2010
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    Nebenkosten sind nicht gleich Nebenkosten, es gibt die Grundstückserwerbs-NK und die Bau-NK.

    Grdst.-NK umfassen Notar und Grunderwerbssteuer (bei Kauf vom Bauträger bemisst sich diese aber nicht wie üblich nur nach dem Grdst-KP, sondern nach Grdst.+Haus, also erheblich mehr), dazu kommen noch die Gebühren der Ämter (GB, Kataster, Ordnungsamt [wenn Hausnummer vergeben wird], Negativattest der Gemeinde, ...), das läppert sich enorm. Die oft zitierten 5% reichen hier in der Regel nicht.

    Bau-NK umfassen auch ne Menge Posten, von denen Laien oft nicht mal wissen, dass es sowas gibt. Manchmal sind (einige) Posten im Werkvertrag enthalten, oft nicht ("bauseits") oder evtl. nur teilweise. Da gibt es Kosten für die Baustelleneinrichtung, Bau-Zaun, Bau-WC, Gehwegeüberfahrt, Bau-Wasser und -Strom (Einrichtung mitsamt Verbräuchen [für die Miete dieses Shice-Baustromkastens habe ich z.B. allein knapp 1T€ berappen müssen!]), Vermessung des Grdst. sowie Hauseinmessung (grob und fein, sowie Schlussvermessung für Kataster; das kann sich u.U. auf bis zu 7-10T€ läppern....), Gerüst, Kran, Bodenaushub abfahren und entsorgen lassen (kostet je nach Region, Menge und Bodenart ne Schweinekohle! ggf. bis zu 10T€....), ggf. Wasserhaltung/Drainierung des Grdst., Bodengutachten, Bauherrenhaftpflichtversicherung, Bauleistungsversicherung, ........


    Um was handelt es sich denn hier genau? Du schriebst oben was von Bauträger - dann baust Du nicht, sondern kaufst Grdst.+Haus nach dessen Fertigstellung vom BT.

    Oder lässt Du jemanden (GU/GÜ) auf Deinem (zu erwerbenden) Grdst. bauen?

    Bin mir übrigens sicher, dass Dein Hausangebot NICHT schlüsselfertig ist - denn was alles fehlt, wirst Du erst feststellen, wenn es soweit ist, bauabschnittsweise.....
     
  22. Semmel

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    .... Anschlusskosten sind auch noch ein paar Tausender ...
    .... neue Versicherungen wollen auch bezahlt werden ....

    .... Garten, Terrasse, Garage, Zufahrt?
     
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