Meinungen zur Finanzierung gefragt

Diskutiere Meinungen zur Finanzierung gefragt im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Forum, ich bin seit einiger Zeit stiller Mitleser. Das Baufieber hat auch uns gepackt :) Wir stehen dem Plan, Häuslebau positiv...

  1. Bauma

    Bauma

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    Hallo Forum,

    ich bin seit einiger Zeit stiller Mitleser. Das Baufieber hat auch uns gepackt :) Wir stehen dem Plan, Häuslebau positiv gegenüber, ABER ich bin mir mit der Finanzierung noch nicht schlüssig, ob wir uns da womöglich nicht übernehmen.
    Erstmal ein paar Eckdaten zu uns:
    Ich Hauptverdiener(34 J.) 40 Std./W, Frau (34 J.) 20 Std.W, zusammen rund 3.000 Euro Netto + 380 € Kindergeld (2x) Alter <1 und 4 (Planung abgeschlossen). + Ich Prämie Jahresende, Frau 13. Gehalt.
    EK 50.000 €, wo wir eigentlich nur 40.000 € einsetzen. Die 10.000 € sind für Küche + 10.000 € gespartes als Puffer vorhanden.
    Momentan mieten wir ein Haus ~ 920 €/warm inkl. Strom, 2 Autos, die üblichen Kosten. Kommen mit dem Geld recht gut zurecht.
    Wir wollen da unbedingt raus (schreckliche Vermieter, Schimmel). Neu „Einmieten“ wäre für uns 4 Köpfe in einem vergleichbaren Haus auch nicht günstiger als die geniale Idee, zu bauen.
    Die Eckdaten zum Vorhaben:
    Grundstück 600 qm Preis noch nicht fest, ca. 85.000 € voll Erschlossen inkl. Grundbuch, Notar usw.
    Haus 138 qm Wohnfläche, technikfertig, Bodenplatte, LWZ 304 Trend, KFW 40, Preis rund 215.000 € inkl. Ausbaupaket 1 (man kann ja evtl. nun Ahnen, welcher Anbieter das ist?! ;-p )
    Wir machen also die Verkleidung Decke, Spachteln, Wände streichen, Boden und Fließen selber. Ich bin übrigens Informatiker, soll jetzt aber nicht heißen, dass wir das nicht packen. Auf der Haben-Seite haben wir dann noch, zu den üblichen helfenden Händen der Familie, einen Trockenbauer und ein Fliesenleger. Beide müssen, sollen und wollen ordentlich mit anpacken. Für den Dachdecker habe ich, bis auf die Sat-Schüssel montieren jedoch vorerst keine weitere Verwendung gefunden. :)

    Die komplette Finanzierung wird auf rund 387.000 €, mit einer monatlichen Belastung von 1.100 € ausgelegt. Das sieht dann wie folgt aus (falls was fehlen sollte, bitte melden):

    KFW 153, 100.000 € Kredit, Laufzeit 30 J., Zinsbindung 20 J. ~ 354,53 €/m
    Bankkredit 220.000 €, Laufzeit 57 J., Tilgung 1 %, Zins 1,8 %, Zinsbindung 15 J. ~ 513,33 €/m
    Wüstenrot Bausparer Höhe 208.000 €, ~ 232,14 €/m. Gesicherter Höchstzins 2,25 %, 15 J. einzahlen

    Unser Gedanke, sowie der des unabhängigen Finanzberaters ist, hohe Zinssicherheit über die komplette Laufzeit (gerechnet rund 32 J.) + Flexibilität (Bausparer muss nicht zwingend befüllt werden - was wir aber selbstverständlich machen werden, sonst dürfen die Kids noch den Kredit übernehmen :/ -. Der Zins richtet sich nach der angesparten Summe, jedoch max. 2,25 %, wir peilen 2,0 % an), falls doch etwas Unvorhersehbares eintreten sollte. Ach ja, der Bausparer soll, je nach Zinshöhe in 15 J. den Baukredit ablösen, oder nicht, falls der Zins dann für einen neuen Kredit günstiger wäre.

    Was wollen wir nun von Euch? Eine Abschätzung, ob die rosa Brille gut sitzt und wir geradlinig ins Verderben rennen? Haben wir Fehler in der Kalkulation? Hat wer gute/schlechte Erfahrung mit einer 1% Tilgung + Bausparer gemacht? Gerne auch mit Link.
    Ich danke schon mal im Voraus für die ehrlichen Beiträge, bitte nichts schön reden.
     
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  3. Andybaut

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    ich versuch das mal für mich zu reduzieren.
    Bitte meine Nebenkosten einfach mal grob akzeptieren oder gedanklich anpassen.

    Ihr zahlt jetzt 920€ warm und seid Mieter.

    Ihr zahlt später 1.100€ kalt,
    +150€ Heizung (70€ Heizung + 70€ für ne neue Heizung (nach 20 Jahren sind das 15.000-20.000€ Neukosten)
    +30€ Grundsteuer
    +100€ Monat für Reparaturen (12.ooo€ in 10 Jahren wenn die Küche oder was immer kaputt ist, das Haus gesrichen wird (vermutlich zu niedrig)
    =1.400€ warm und seid Eigentümer

    Ihr habt also im Gegensatz zu jetzt 500€ pro Monat weniger in der Tasche.
    Wenn ihr damit klar kommt ist das schon mal gut.

    Ihr müsst 32 Jahre zurückzahlen.
    Wenn ihr damit klar kommt ist das gut.

    Das ihr eine hohe Zinssicherheit habt finde ich gut. Die Tilgung finde ich furchtbar.
    Lasst euch doch mal ausrechnen wieviel Zinsen ihr bei der Bank sparen könnt wenn ihr
    eine höhere Tilgung wählt. Da könnte was zusammenkommen.

    Was ich natürcih nicht beurteilen kann sind eure Hausbaukosten.
    Ist ein Carport / Garage, Wege, Terrasse, Blumen und Bäumchen etc. eingerechnet?
    Je nach Grundstück (Hanglage) kommen da auch noch Mauern hinzu, die leider teuer werden können.
    Ist beim Hausbauer das Fundament, der Aushub und der Anschluss an die Straße mit drin.
    Telekom, Kabel, Wasser wollen auch nochmal Geld um das Haus anzuschliessen.
    Vermesser und Eintrag ins Kataster (um die 500€)
     
  4. Andybaut

    Andybaut

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    bitte auch an die Lampen, evtgl. neue Möbel und eine Küche denken.
    Küchen sind gar grausam teuer. Vor allem wenn Frauen mit einkaufen gehen
    Ich weiß, das war fies ...
     
  5. Andybaut

    Andybaut

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    bei der Heizung bitte die 70€/2 teilen.
    300€ für die Wartung und 500€ für die neue
     
  6. Bauma

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    Danke für Ihre Meinung.
    wie darf ich die 300 € für die Wartung und 500 € für die Neue verstehen? Meinen Sie wir sollen 800 €/Jahr für die Heizung beiseite legen?
    Die Frau ist eigentlich diejenige, die mich mit "brauchen wir nicht" ausbremst. :) Für die Küche werden wir auch definitiv kein Fass aufmachen, da sind wir bescheiden. Ober-Unterhitze - Umluft, Spülmaschine, freistehender Kühlschrank und unsere Ansprüche sind gedeckt. Kein Hochglanz, kein Ofenvernebler, keine Dunstabzugshauben-Zyklon oder sprechende Kühlschränke. :)
    Wir haben uns auch eine Tilgung mit 2% rechnen lassen. Ebenfalls mit Bausparer, da fließen dann nur rund 50 € im Monat + 2x VWL rein. Nach der Zinsbindung von 15 Jahren würden 90.000 € über den Bausparer laufen. Weitere rund 80.000€ wären nach dem dortigen Zins neu zu verhandeln. Haben wir also unsere Sicherheit aufgegeben + monatlich 1.100 € fix, von denen wir mal bei dringendsten Notfällen mal nix abzwacken könnten. Die Laufzeit wäre übrigens auch rund 30 Jahre.
    Die 380.000 € sind die Komplettkosten: Grundstück (flach, noch Acker), Erdarbeiten, Anschlüsse, Bodenplatte, Haus, 1 Garage, Fliesen, Innenputz, Türen, Bäder, Gartenanlage (wobei die sehr gering bemessen ist, auch hier sind wir bescheiden. Es gibt Grasflächen und ich baue mir ein ordentlichen Unterstand für Tomaten und Chilis).
    Da wir ja bereits in einem Haus wohnen, sind die Neuanschaffungen überschaubar, aber da müsste man dann noch mal durch die Zimmer, da findet man immer etwas. Es wird so ziemlich alles mit umziehen, auch Lampen, bis auf die Küche. Wir werden uns wohl ehr, dank fehlendem Keller, von etlichem Lossagen müssen. :/
    Was ich gerne noch in den Raum stelle. Ich zahle 32 Jahre einen fixen Betrag ab, ja, ABER das ich in 10-15 Jahren noch bei dem selben Lohn stehe wie heute, bezweifle ich stark. Beide haben wir jährliche Gehaltsverhandlungen.
     
  7. Andybaut

    Andybaut

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    also ich zahle für meine Wartung um die 300€ im Jahr.
    Je nach Heizung ist das mehr oder weniger.
    Wenn ich dann noch in meinen monatlichen Kosten 40€*12=500€ ansetze und das mit
    20 multipliziere, dann kann ich mir nach 20 Jahren eine neue Heizung für 10.ooo€ kaufen.


    Das kann mehr oder weniger sein.
    Ich wollte nur daran erinnern, dass man die Renovierungskosten nicht vergessen sollte.
    Das zahlen sie bei Ihrer Miete jetzt auch mit. Wenn die Heizung ihres Vermieters defekt ist,
    dann muss der ne neue kaufen. Und das schlägt er vorher auf die Miete drauf.

    Sie müssen nach 20 Jahren die neue Heizung aber direkt aus ihrer Tasche zahlen.
     
  8. msfox30

    msfox30

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    Meine Meinung und so wie wir es gemacht haben und auch froh sind, dass es so ist...
    Hier habt 50.000€ Eigenkapital und plant diese bis auf 10.000€ auch einzusetzen. D.h. hier habt in der Bauphase nur 10.000€ Puffer.
    Wir haben versucht* unsere EK überhaupt nicht einzubringen, da beim Bauen (oder danach) immer noch was kommt, was man vorher nicht abschätzen kann. Wenn man nicht über einen "Katalog-Bauträger" baut kommen spätestens bei der ersten Bemusterung nochmal Nachforderungen. Wir wußten auch im Vorfeld ganz genau was wir wollten (Ausführliches "Pflichtenheft" als PDF). Aber es gab kein Angebot, was 100% die Punkte abdeckte. z.B. der Vermesser, der plötzlich nicht im Preis war (1000€ Vermessung/800€ Schnurrgerüst einmessen). Und auch, wenn man mit dem Bau fertig ist, kommen noch Arbeiten für die Außenanlage - die sind auch nicht umsonst.
    Wenn also in ca. 5 Jahren noch EK übrig ist, kann man immer noch eine Sondertilgung machen und so die Laufzeit verkürzen.
    Bei euren 32Jahren fester Zinsbindung spielt die Laufzeit aber keine Rolle. Entscheidend ist, was hier monatlich zahlen müsst. Alles was jetzt mehr kostet, trifft euch erst in 32 Jahren. Wer weiß was bis dahin ist.
    Die Höhe der monatlich Belastung sollte passen. Man sagt ja immer max. 40% des Nettoeinkommens soll an Kreditbelastung haben. Wären bei euch max. 1200€.

    versucht*: Wir hatten bei der Bank 11.000€ EK angegeben. Die Bank erwartete nun, das EK zuerst aufzubrauchen und dann erst den Kredit. Das EK, war aber für Nebenkosten und für die Außenanlage nach dem Bau gedacht. Nach der Fertigstellung des Hauses meldet man aber "fertig" und dem Kredit wird nichts mehr entnommen. Bliebe also kein Geld mehr für die Außenanlagen - hätte wir das gesamte EK angegeben.
     
  9. driver55

    driver55

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    und

    Ist doch ein Widerspruch in sich.

    Wer einem in der heutigen Niedrigzinszeit eine 1% Tilgung unterjubeln will, gehört vor die Türe gesetzt!

    Wie soll das Konstrukt denn funktionieren, bzw. wie sehen die Zahlen insgesamt aus?
    KfW läuft quasi separat und ist nach 30 Jahren durch. Annahme Zins 1,5%? und Tilgung 2,6%?, oder wie ist die Konstellation?
    (Restschuld nach 15 Jahren ca. 55.000 €)

    Bei den 220.000€ hat man nach den 15 Jahren gerade mal 38.000€ getilgt --> Restschuld 182.000€.
    Der Bausparer (2,25%) hat in der selben Zeit ca. 50.000 € angespart.
    Somit 132.000 € Restschuld. Und wie dann weiter?

    Gesamtkosten wären 387.000 €, was bei 40.000 € einzusetzendem EK 347.000 € gibt.
    Sehe aber "nur" 100.000 € + 220.000 €, also 320.000 €!
     
  10. Hubert78

    Hubert78

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    Ohh, also da muss man sich schon einen guten finanziellen Spielraum mit einbeziehen, sonst kann das sehr schnell nach hinten los gehen. Wünsche alles Gute dafür, dass es klappt!
     
  11. #10 Niederbayer, 3. Dezember 2016
    Niederbayer

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    Macht Euch nicht unglücklich

    Seit mir nicht böse, aber unter den Voraussetzungen sollte man die Finger vom Hausbauen lassen. 1% Tilgung ist mehr als gefährlich.

    Mein Tipp, spart noch ein bisschen, und wartet bis etwas mehr netto im Monat zur Verfügung steht, dann ist das ganze Vorhaben auf etwas standfesteren Beinen.

    Ist nur meine Meinung- Aber Ihr solltet mal darüber nachdecken und das Ganze mal mit Zunkunftszahlen (evtl. 5 Jahre später) durchrechnen

    Gruß
     
  12. am1003

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    Was wird denn bei einer 300 € Wartung gemacht bzw. was für eine Heizung hast du Andy ? Gib mal bitte mehr input, zur Not pn.

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  13. Bauma

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    Sorry das ich mich so spät melde. Hier geht es nun weiter.

    @driver55
    bevor Sie mir den Berater vor die Türe setzen, ergänze ich mal die Infos. :)
    - Eigenleistung ist mit sportlichen 27.000 € angesetzt.
    - KFW läuft 30 Jahre, Restschuld nach 20 Jahren = 26.447 €
    - Darlehen Restschuld nach 15 J. = 182.148 €
    - Bausparer angespart nach 15 J. (485€ * 12M. + 255,42€ * 12M. * 14J. + 2 * 40€ * 12M * 15J.)= 63.130 € (ohne Verzinsung)
    - Gesamtrestschuld nach 15 J. = 208.595 €
    - Bausparer Anspruch auf Darlehen 128.530 € bei 2 % Zins. Dieser ist dann in rund 14-15 J. bei 900 € monatlicher Belastung abbezahlt
    - Restschuld nach 15 J. die so finanziert werden muss 16.935 €
    Ich hoffe das ist jetzt etwas transparenter.

    @Niederbayer danke für die Rückmeldung. Man darf aber auch nicht vergessen, dass das Darlehen nur ein Baustein von Dreien ist. Der gesamte Tilgungsatz beträgt 2,07 %, wenn ich da richtig rechne (KFW 3,14 + Darlehen 1,0) / 2. Dazu kommt noch der Bausparer, der mir ja nach der Zinsbindung weiterhin einen niedrigen Zins über die restliche Laufzeit garantiert. Können Sie mir bitte nennen, wieso die 1 % Tilgung im Darlehen gefährlich sein soll (mit Blick auf die komplette Finanzierung)?
     
  14. driver55

    driver55

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    Hi, wir können ruhig beim Du "bleiben".
    Liefere doch bitte mal die kompletten Zahlen (Kfw Zins, Tilgung etc.) und rechne das Szenario bis zum Bitteren, bzw. Guten Ende durch.
    Erster Gedanken-/Rechenfehler: KFW läuft 30 Jahre, Restschuld nach 20 Jahren = 26.447 €....du rechnest aber mit Restschuld nach 15 Jahren weiter --> Gesamtrestschuld somit ca. 20k€ höher...

    Die 16.935 € wären theoretisch die Restschuld nach 30 Jahren gewesen, richtig? (Aufgrund der falschen Annahme passt das ohnehin nicht mehr...)
     
  15. Niederbayer

    Niederbayer

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    Ich bin aus Bayern, da sind wir alle per "Du" , wenn Dir nichts ausmacht :-), Übrigens würde ich den Berater auch vor die Tür setzten.

    Auch 2,07 % ist nicht gerade üppig. Sorry, aber ich muss Dir immer noch abraten zu dem Vorhaben.

    Eine geringe Tilgung ist deshalb sehr gefährlich, weil die Restschuld aufgrund der niedrigen Zinsen zum Ende höher ist und zum Ende der Zinsbindung meist noch viel Restschuldoffen ist. Hier ein paar Beispiele:

    Bei 200t€ Darlehen bei 8% Zinsen und 1 % Tilgung, LZ 20J = Restschuld ca. 151t€
    Bei 200t€ Darlehen bei 3% Zinsen und 1 % Tilgung, LZ 20J = Restschuld ca. 165t€ Tilgung 666€/ Monat
    Bei 200t€ Darlehen bei 3% Zinsen und 3 % Tilgung, LZ 20J = Restschuld ca. 97t€ Tilgung 1000€/ Monat

    D. h. mit "nur" 334 € mehr pro Monat hast Du um 68t€ weniger Restschuld. Und je höher die Zinsen desto geringer ist die Restschuld nach einer bestimmten Zeit bei gleicher Annuität.

    Gruß
     
  16. driver55

    driver55

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    Das ist aber eine zähe Angelegenheit hier...

    Wo bleiben denn die Zahlen?

    btw:
    *Ich war rund um die Uhr auf der Baustelle und habe genau 0 € angesetzt.
    *die Tilgung beträgt natürlich keine 2,07 %, eher 1,285%
     
  17. jens

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    Mal so eine Idee dazu:
    Falls die Preise für Bestandesimmobilien erschwinglich sind: Kauft einen Bestandesbau, der bewohnbar ist, auch wenn nicht Standard 2016.
    Dann wohnt ihr schon mal unter dem eigenen Dach und könnt sanieren und umbauen "nach Massgabe der Lust und zur Verfügung stehenden Mittel".
    Ein bescheidener Komfort ist allemal besser als eine finanzielle Katastrophe.
     
  18. Bauma

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    Ich melde mich noch mal in 2016. Will das hier jetzt nicht so halbfertig stehen lassen.
    Fakt ist, wir wissen noch nicht einmal was der qm voll Erschlossen kosten wird. Laut Bürgi kommen die Zahlen Ende diesen Monats (ich glaube es nicht). Im Anschluss werde ich mit dem Finanzierungsberater noch mal ein Gespräch führen und mir auch ein normales Annu-Darlehen gegenrechnen lassen. Die genauen Zahlen kommen also erst KW02.

    @driver55 nur zum Verständnis. Wie rechne ich die Tilgung richtig?

    @jens ich beobachte den Speckgürtel und die darum liegende Ortschaften schon seit 1-2 Jahre (Inet, Tageszeitung). Auch mit Vitamin B kein Erfolg. Die Leute wissen, was sie da für ein "Goldesel" haben. Eine Bestandsimmobilie lohnt sich definitiv nicht. Resume: entweder Bruchbuden im letzten Kaff oder Bruchbuden zu Wucherpreisen im Speckgürtel. Es gibt definitv keine erschwingliche Bestandsimmobilien die sich lohnen hübsch zu machen. Vielleicht bin ich da auch etwas fantasielos, aber hier ein Beispiel meiner Definition "Bruchbude". RMH 96m² Wohnfläche, 204m² Grundstück, BJ. 63, gepflegt, teil unterkellert, Energieeffizienz C, Gas-Zentral, Fenster Plastik neu 2007, Dach erneuert 95. Ach ja der Preis, ein Schnäppchen zu 349.000 € + Makler. Der günstigste Treffer 280.000 € für 91m² Wohnfläche, 1.400m² Grunstück, BJ. 60. Der nächste Treffer 365.000 €, BJ 58. Jetzt höre ich auf da deprimierend. :)
     
  19. driver55

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    Meine Berechnung bzgl. Tilgung war auch Käse, sorry Der KfW-Anteil (Darlehen) ist ja deutlich höher, als ich annahm.

    Also, wenn du 100 k€ mit 1% und 100 k€ mit 3,14 % hättest, würden Deine 2,07 % stimmen. Da aber der 1 % Anteil deutlich höher ist, Faktor 2,2, ist die Gesamttilgung natürlich auch geringer als die 2,07 %.
    Es sind ca. 1,67 %. Auf alle Fälle zu wenig!

    Ob das Grundstück jetzt 5 k€ mehr oder weniger kostet ist nicht entscheidend. Du hast auf alle Fälle eine zu finanzierende Summe > 320 k€, die mit 3000 € im Monat (aus meiner Sicht) nicht vernünftig darstellbar ist.

    Auf die neuen Berechnungen/Zahlen bin ich gespannt.
     
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  21. am1003

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    Ich finde bei 3000 € im Monat, die Finanzierung auch zu hoch. Bis 220 k€ würde ich max. rechnen. Zur mon. Rate gesellen sind ja noch die mon. Ausgaben, wie Müll, Strom .......... Versicherungen....... Rücklagen für Reparaturen, selbst wenn du es selbst machst, mußt du das Material bezahlen.

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  22. am1003

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    Da du aber einen Bestandsbau generell ablehnst, schätze ich, das du kein Handwerker bist bzw. nicht wirklich bereit bist eine Menge Arbeit reinzustecken.
    Denke bitte auch daran, das die mon. Kosten auch immer wieder stärker steigen, als die Einkommen. Also geringere Gesamtkosten, die auf Dauer tragbar sind. Wir liegen mit der Einkommenssituation nur geringfügig höher, aber über 300000 € ist eindeutig zu viel. So jedenfalls meine Meinung.

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