Nachweis Geschossigkeit ?

Diskutiere Nachweis Geschossigkeit ? im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Liebes Forum oder an alle jene, die Ahnung haben: wir planen für unsere Familie (3 Kinder) ein Einfamilienhaus zu bauen. Der Bebauungsplan...

  1. #1 Faterpa, 21.04.2009
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    Liebes Forum oder an alle jene, die Ahnung haben:

    wir planen für unsere Familie (3 Kinder) ein Einfamilienhaus zu bauen.
    Der Bebauungsplan weist für unser 780 qm Baugrundstück in 2. Reihe aus: GRZ 0,15, // GFZ 0,15 // eingeschossige Bauweise, Geschossigkeit für DG ist nachzuweisen // Traufhöhe 4 m // Firsthöhe 10 m.

    Das Haus mit Satteldach hat die Außenabmessungen 9,72 x 10,50 Meter = 102.06 qm. Die Nachneigung beträgt 45°.
    Außderdem wurde eine große Satteldachgaube (Fußbreite 4 m, Höhe 3 m) nach Süden geplant, die hälftig jeweils einen Kinderzimmer zugeschlagen wurde. Das war jeweils als Schreibtischarbeitsplatz vorgesehen.

    Da wir mit einer Hausbaufirma einen Bauwerkvertrag für ein Haus abgeschlossen haben, das von ihrem Hauskatalog abweicht, gibt es jetzt Probleme mit dem Nachweis der Geschossigkeit, insbesondere mit der Satteldachgaube, die ja NICHT wie im Vertrag beschrieben ausgeführt werden kann.
    Die Geschossigkeit bedeutet doch, dass 2/3 der o. g. Fläche, also ca. 68 qm für das Dach (bis wo in 2,30 m Höhe die Dachhaut "durchstoßen" würde) gebaut werden dürfen (?).

    Die erste Frage ist: Können wir vom Vertrag zurück treten, da B-Plan und Hausplanung der Hausbaufirma bei Unterschrift seit zwei Monaten bekannt waren und uns die Wohnfläche im DG für die Kinder sehr wichtig ist?

    Zweite Frage: Hat jemand eine andere Idee (außer Sondergenehmigung, schmalere Gaube oder Gaube weglassen), z. B. eine Schlepp- oder Satteldachgaube mit niedrigerem Dach bzw. geringerem Anteil bis zur Höhe von 2,30 m ?

    Dritte Frage:
    Wegen des immensen Zeitverzugs bis zum Bauantrag durch die Hausbaufirma, überlegen wir einen Architekten für den Nachweis der Geschossigkeit und Abschluss der Planung des DG hinzuzuziehen und die Kosten bei der Hausbaufirma zu verrechnen.
    Der Architekt müsste dann neben dem Nachweis der Geschossigkeit eine vernünftige Planung des Dachgeschosses (Traufhöhe 4 m, Firsthöhe 10 m), Dachneigung und Fenster sowie vorzugsweise mit Drempel (Rohbauhöhe ca. 0,60 m) bei Wegfall der zu kleinen Gaube vornehmen.
    Ist diese Überlegung überhaupt praktikabel oder besser zu raten, den Vertrag zu beenden, wenn das geht?

    Gruß Faterpa
     
  2. #2 Ralf Dühlmeyer, 21.04.2009
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    Vorweg die Frage: Welche LBO gilt denn da, wo der Bauplatz ist???

    Kündigungen und Kostenansprüche NUR nach Rücksprache mit einem RA für Bau- und Vertragsrecht geltend machen/andenken.

    ABER:
    780 * 0,15 = 117 m² - 103 m² = 14 m²!!!!!
    14 m² für Terrasse und Hauszuweg ist ZU wenig. Von Stellplatz Mülltonne, Gartenhäusel, ....... usw reden wir da noch gar nicht!!!!
    Terrasse und Zuweg zum Haus sind aber für die GRZ mitzurechnen. Jedenfalls, wenn man es richtig machen will. (Manche Ämter sehen das noch immer nicht so - bis der böse Nachbar kommt).

    Für Garage und deren Zufahrt ist eine Überschreitung von max. 50% der GRZ zulässig.
    Das sind bei Euch 58,5 m².
    Das geht auch nur für ne Einfachgarage + 5 m Zufahrt.
    Doppelgarage weiter hinten auf dem Grundstück (oder bei 2. Reihe lange Zufahrt von der Strasse) und das Ding geht endgültig den Bach runter!!!!

    MfG
     
  3. #3 MoRüBe, 21.04.2009
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    Ralf, guckste...

    ...guugl, finnste det. Brandenburg.
     
  4. #4 Faterpa, 21.04.2009
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    Nachweis Geschossigkeit - B-Plan

    Hallo zusammen,

    Kleinmachnow liegt im Ld. Brandenburg, direkt an Berlin-Zehlendorf (im Südwesten von Berlin) angrenzend.
    Die Planung ist mit spitzem Stift gemacht, und wurden nach unseren Bedenken auf das Außenmaß 10.50 x 9.72 Meter verkleinert. Da die Terrasse voll als Fläche zählen würde (nach Auskunft des Bauamtes weil unmittelbar ans Haus angeschlossen), verzichten wir darauf ; es wurde ein Freisitz geplant. Eine Garage ist nicht vorgesehen. Die nachzuweisenden 3 Stellplätze werden jetzt so geplant, dass die Fläche nicht versiegelt wird. Ob das alles so geht, ist uns unklar. Persönliche Kontakte hatten wir nur zur Bauverwaltung der Gemeinde, nicht zum Bauamt.
    Der müßige bzw. noch immer fehlende Nachweis der Geschossigkeit (wegen der großen Satteldachgaube) bringt uns nicht voran.

    Da wir keine planerischen Vorschläge erhalten, überlegen wir jetzt, ob eine Schleppgaube anstelle der Satteldachgaube unser Platzproblem im Dachgeschoss lösen könnte oder wir komplett auf die Gaube verzichten und einen Drempel (Rohbaumaß 60 cm) und DNG 42 Grad (anstelle ohne Drempel, DNG 45) vorsehen sollen.

    MfG
     
  5. #5 Ralf Dühlmeyer, 21.04.2009
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    @ Rübe
    Dat hätt ja och Balinaa Baurecht jewäisen sein können - faschteste mia?

    @ faterpa
    Die Brandenburger Vollgeschoßregelung müsst ich mir ansehen (unserer Baurechts-Kleinstaaterei sei Dank).
    Aber obs de das Dingen Terasse, Freisitz, Hochsitz oder Liegewiese schimpfst, ist dem (hier wieder mal Bundes)Baurecht der BauNVO so watt von ejal, ejaler jeht nicht.
    Ich hatte mal nen Fall, da wollte der Bauherr WIRKLICH keine Terrasse, nur Rasen. Also auch nix in der Berechnung angesetzt.
    Kommt vom Amt zurück - Terrasse fehlt. Anruf beim Amt - Der will keine.
    Antwort des Stellenleiters - Egal, dann eben fiktiv nach ortsüblicher Grösse, wer weiß, watt in 10 Jahren ist. :yikes
    Da stehste dann und kiekst blöd ausse Wäsche.

    Hier ist der link zu §19 BauNVO

    Bei den Stellplätzen bleiben (egal ob versiegelt oder nicht) keine 8 m von der Gehwegkante.
     
  6. #6 Ralf Dühlmeyer, 21.04.2009
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    Ähhhh - ich hab grad mal geschaut.

    Ihr habt ein RIESENproblem, wenn es da nicht irgendein Hintertürchen gibt.
    Die von Dir genannte 2,30 m Regelung ist irgendwann gekippt worden. Jetzt steht da nur drin, Vollgeschoß ist jedes Geschoß, dessen Decke mehr als 1,40 m über Gelände liegt.
    Gugsdu Hier Nr 4 :yikes

    Dazu auch mal hier lesen.
    http://www.flemming-templin.de/kurios.htm

    Die spinnen, die Brandenburger
     
  7. #7 MoRüBe, 21.04.2009
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    MoRüBe Gast

    äh man...

    :biggthumpup:
    ... das ist mein Spruch!:p:mauer
     
  8. #8 Faterpa, 21.04.2009
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    ...das kann man leider so sagen. Und im Landkreis Potsdam-Mittelmark ist alles noch ein bisschen verrückter.

    Hoffnung haben wir, dass der B-Plan noch die Brandenburgische Bauordnung bis September 2003 meint, wonach in § 2 Abs. 5 gilt:

    (5) Vollgeschosse sind oberirdische Geschosse, die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben...


    Morgen gehe ich zum Sachgebietsleiter der Gemeinde, auch wenn das nicht die Bauaufsichtsbehörde ist. Diese Verwaltungen sind aufgebläht, das glaubt man nicht. :eek:

    Nach B-Plan haben wir eine privates Wegegrundstück (die Hälfte von 189 m²) und ein 780 m² Baugrundstück in einem reinen Wohngebiet. Da wir ja in 2. Reihe liegen.
    Scheinbar kann man darauf nur ein Wochenendbungalow mit Keller bauen! Die spinnen wirklich.

    Zu überlegen ist aber sowieso, wie wir den Bauwerkvertrag wieder los werden, da das vereinbarte Haus ja so nicht gebaut werden kann und die Hausbaufirma sich zu mindestens in der Planungsphase vor Eifer nicht gerade überschlägt.

    MfG
     
  9. #9 Ralf Dühlmeyer, 21.04.2009
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    Das mit dem Änderungsdatum wirdd genau das Problem sein.
    B-Plan beschlossen VOR der Änderung.
    Jetzt gilt aber die NEUE Fassung.
    Einzige Möglichkeit: Bei der Gemeinde/dem Kreis einen Antrag auf Ausnahme oder Befreiung stellen.
    Mit Nachweisen analog zur Fassung bis 2003.

    Raus kommen dürfte wohl nur gehen, wenn dem nachzuweisen ist, dass er auf Grund der Lage des Bauplatzes und in Kenntnis der B-PLan Auflagen hätte erkennen können, dass der Bau so nicht geht.
     
  10. #10 MoRüBe, 21.04.2009
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    MoRüBe Gast

    Also ich laufe ja mit Euch...

    ... kondom daß der GU/GÜ ne Träne ist. Sowas klärt man eigentlich vorher ab. Aufpassen muß man jetzt nur, daß er den Spieß nicht ganz einfach umdreht, nämlich dieserhalb hier:

    Da wir mit einer Hausbaufirma einen Bauwerkvertrag für ein Haus abgeschlossen haben, das von ihrem Hauskatalog abweicht, gibt es jetzt Probleme mit dem Nachweis der Geschossigkeit, insbesondere mit der Satteldachgaube

    könnte man so deuten: Ihr wolltet das Kataloghaus mit Änderungen. OOObwohl der GU das immer gewußt hat, daß man das da evtl. gar nicht bauen darf. Und dann darfste stattdessen 2x Planung bezahlen:wow (inkl. GU natürlich). Da wäre die exakte Formulierung im Vertrag schon wichtig um da rauszukommen....
     
  11. #11 Faterpa, 24.04.2009
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    Nachweis Geschossigkeit

    Danke für die Tipps.

    ... also die 2/3 - Regelung mit dem NAchweis der Geschossigkeit bis 2.30 m gilt tatsächlich noch für unseren Bauantrag, da der B-Plan von 1998 ist und erst ab Sept. 2003 die Änderung in der Brandenburger LBO vorgenommen wurde. Diese Info haben wir von der Gemeindebauverwaltung.;)

    Unsere Hausbaufirma hat, so glauben wir inzwischen, unser Projekt nicht richtig kalkuliert. Unsere gewünschte Abweichung zu ihrem Standardhaus besteht in einer Satteldachgaube (Fuß 4,20 m) , die dann zum "Problem" mit der Geschossigkeit wurde. Die Gaube sollte verkleinert werden, was wir weder einsehen, noch nötig ist für die Geschossigkeit.
    Die Baufirma bewegt sich halt so langsam und nicht gerade auf uns zu. Daher ist das Theam auch noch nicht ganz abgehakt.

    Gruß
     
  12. #12 Ralf Dühlmeyer, 24.04.2009
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    Also - auf die Brücke würde ICH nur mit einem Sicherungsseil gehen.
    Es gilt IMMER die aktuelle Fassung der LBO.
     
  13. #13 Schwarz, 24.04.2009
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    Nachweis

    Hallo,

    faszinierend Diskussion. Wie ich das sehe, kann der Nachweis nach alter BbgBO geführt werden.

    Unter dem Punkt 2.4.1 gibt das Land Bbg. in der Verwaltungsvorschrift zur Brandenburgischen Bauordnung eine kleine Hilfestellung. Siehe Zitat.

    2.4.1 Soweit auf Grund des Baugesetzbuches erlassene Satzungen den Begriff „Vollgeschoss" verwenden,
    ist der zum Zeitpunkt des jeweiligen Satzungsbeschlusses geltende Vollgeschossbegriff anzuwenden. Auf die
    Übergangsvorschrift des § 83 Abs. 3 wird verwiesen.


    www.borschel-ortloff.de/pdf/VVBbgBO.pdf

    Hierzu kommt der folgende Auszug aus §83 der Bauordnung

    (3) Auf Satzungen nach dem Baugesetzbuch, die bis zum In-Kraft-Treten dieses Gesetzes Rechtswirksamkeit
    erlangt haben, ist der zum Zeitpunkt des jeweiligen Satzungsbeschlusses geltende Begriff des Vollgeschosses
    weiter anzuwenden.


    Viele Grüße

    S.Schwarz
     
  14. #14 Ralf Dühlmeyer, 24.04.2009
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    Ich sags doch - Die spinnen, die Brandenburger.

    Im Jahre 2033, wenn kein Aas mehr die alte LBO kennt, kannst immer noch danach planen.
    :mauer :mauer :mauer :mauer :mauer
     
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