Nebenkostenabrechnung in Altbau

Diskutiere Nebenkostenabrechnung in Altbau im Heizung 1 Forum im Bereich Haustechnik; Hallo, Ich besitze ein 2-Familienhaus und möchte das EG vermieten. OG und DG nutze ich selbst. Das Haus wird mittels Gaszentralheizung beheizt....

  1. acymyl

    acymyl

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    Hallo,
    Ich besitze ein 2-Familienhaus und möchte das EG vermieten.
    OG und DG nutze ich selbst.
    Das Haus wird mittels Gaszentralheizung beheizt.
    Heizleitung funktioniert noch über Schwerkraft.
    Zwischenzähler sind noch nicht gesetzt, da ich nicht weiß wohin überall...
    Das EG besitzt eigenen Stromzähler (OG auch)
    Wie rechne ich aber ab?
    Kann man immer noch auf m2 umlegen?
    Ist es sehr kompliziert hier den genauen Verbrauch zu erfassen?

    Ich habe noch nie vermietet und muß mich schnellstmöglich in diese Thematik einarbeiten

    Genügt es den Verbrauch EINER WE zu ermitteln, der Rest ergibt sich dann ja automatisch...?
    Danke für die Antworten im Voraus...
     
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  3. R.B.

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    Das Stichwort heißt "Heizkostenverordnung". Google liefert alle notwendigen Infos. Lies Dir die Verordnung mal genau durch.

    Kurz gesagt, es ist umständlicher (komplizierter?) als gedacht. ;)

    Es geht auch nicht darum wie man vernünftig abrechnen kann, sondern wie man rechtssicher abrechnen kann, und da gibt es Einiges zu beachten. Sonst läuft man Gefahr, dass der Mieter die Abrechnung anzweifelt, nicht zahlt, und ein Gericht die Lage klären muss. Wie so etwas ausgeht, und wie förderlich so etwas für die Stimmung im Haus ist, kannst Du Dir ja denken.

    Gruß
    Ralf
     
  4. acymyl

    acymyl

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    Danke für die Antwort... klingt ja nicht sehr vielversprechend:(
    Also einfach auf Fläche umrechnen geht definitiv nicht?
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Bei nur 1 vermieteten Wohnung kann man, wenn ich mich richtig erinnere, auch abweichend von der HKV abrechnen. Sobald jedoch der Mieter eine Abrechnung nach HKV fordert, muss dies auch so gemacht werden.

    Deswegen würde ich jetzt alles so gestalten, dass ich jederzeit die HKV anwenden kann, denn die Erfahrung zeigt, dass spätestens nach der ersten Erhöhung bei den Nebenkosten, und die kommt bestimmt, viele Mieter Stress machen.

    Bsp.:
    Du sprichst nur von Abrechnung über m2, aber was ist mit WW?

    Gruß
    Ralf
     
  6. Julius

    Julius

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    Doch.
    Bei Dir könnte die Ausnahmeregelung greifen.

    Wenn es sich nämlich um ein Zweifamilienhaus handelt, bei dem eine der Wohnungen vom Eigentümer selbst bewohnt wird (typischer Fall ist das "EFH mit Einliegerwohnung"), darf man durch mietvertragliche Regelung einen anderen (von der Heizkostenverordnung abweichenden) Verteilungsschlüssel vereinbaren.
    Ob das sinnvoll ist, bleibt trotzdem fraglich (sowas kann u.U. sehr zulasten des Vermieters ausgehen)...

    Bilden denn OG und DG bei Dir eindeutig EINE Wohneinheit (nicht etwa zwei, die Du beide nutzest)?

    Nein!
    Derartige Differenzrechnungen sind unzulässig - aus gutem Grund.
     
  7. acymyl

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    Heizkostenverordnung § 2
    Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen:
    "Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, ..." gilt die Heizkostenverordnung

    ... das heißt doch, dass ich in meinem Fass auch anders als in der Heizkostenverordnung verlangt abrechnen kann, also etwa über die Wohnfläche...?
     
  8. acymyl

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    hallo Julius,
    also DG und OG bilden definitiv eine abgeschlossene ausschließlich durch mich genutzte Einheit.
    Ein Kellerraum soll von dem Mieter allein genutzt werden können und ein weiterer zum Waschen durch uns beide ... ach ja und die Doppelgarage auch von uns beiden.
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Darauf bezog sich mein o.g. Kommentar.

    Gruß
    Ralf
     
  10. acymyl

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    also lieber wäre es mir auch eine ordentliche verbrauchserfassung möglich zu bekommen.
    Es sind ja auch nicht viele Verbrauchstellen vorhanden. Aber über den technischen Aufwand und was und wieviel ich da wo zwischenmontieren lassen muß weiß ich halt nicht so genau Bescheid und daher habe ich halt ein wenig Unbehagen hierfür...
    Ist es denn einfacher in meinem Fall durch die getrennte Stromunterverteilung? Und ist die gemeinsame Gas-Heizung ein Problem in diesem Zusammenhang oder läßt sich das hier auch technisch einfach lösen?
     
  11. Julius

    Julius

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    Der getrennte Stromzähler ist unabhängig davon sowieso nötig - aber ja schon vorhanden.

    Die Heizung rechnet man wohl am besten durch den Einsatz von Heizkostenverteilern ab (Verdunster oder elektronische). Das sind kleine Kästchen, die einfach an jeden Heizkörper montiert werden. Außerdem ein geeichter Strom-Zwischenzähler für den Betriebsstrom der Heizung (wenn es keinen Allgemeinzähler gibt).

    Für Kalt- und Warmwasser baut man Zwischenzähler ein, entweder an der Etagenabsperrung (so vorhanden) oder eben direkt an jeder Zapfstelle.

    Alles ein überschaubarer Aufwand. Und die Kosten kann man ja anteilig auf den Mieter
    umlegen. Daher die Erfassungseinrichtungen besser mieten als kaufen!

    Problematischer würde es erst, wenn z.B. an dem Gaszähler noch ein Gasherd mit dranhinge oder etwas in der Richtung. Aber auch das ist lösbar!
     
  12. acymyl

    acymyl

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    nein... ein gasherd ist nicht vorhanden.

    Danke für die Auskunft.

    Ist eine Etagenkopplung auch im Nachhinein möglich? Wenn ja mit welchem Aufwand? Denn so Verbrauchszähler an den Armaturen sehen doch absolut übel aus...?:o
     
  13. Julius

    Julius

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    Klar. Nur eine Frage des Aufwands...
    Wie hoch der ausfällt, hängt extrem von der vorhandenen Rohrführung ab.

    Kannst davon mal ne Skizze erstellen (unmaßstäblich)?

    Du weißt ja: Wer schön sein will, muß leider (hier eben: zahlen)!
     
  14. acymyl

    acymyl

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    Ich fertige direkt heute Abend eine Skizze an... werde Sie morgen posten...
    Die Hilfe nehme ich doch dankend an!!!!!!:bierchen:
     
  15. acymyl

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    hier die Systemskizzen für
    1. Heizungssystem
    [​IMG]

    2. Trinkwassersystem
    [​IMG]

    3. Abwassersystem
    [​IMG]
     
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  17. acymyl

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    ...nochmal überarbeitet, diesmal mit Angabe der Wohnungszugehörigkeit
    (W1=vermietete EG-Wohnung; W2=eigenbewohnt; Allg.=allgemeinbenutzt)

    1.Heizungssystem
    [​IMG]

    2.Trinkwassersystem
    [​IMG]

    3.Abwassersystem
    [​IMG]
     
  18. Julius

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    Also, erstmal zur Heizung:
    Wegen der (von mir schon erwarteten) vertikalen Hauptstränge kommt nur die schon erwähnte Lösung mit Heizkostenverteilern an ALLEN Heizkörpern in Betracht.

    Gut ist, daß die Trinkwasererwärmung getrennt wom Heizkessel erfolgt.

    Allerdings verstehe ich nicht, was das für ein "Gas-Zwischen- und Abzweigzähler" sein soll...
    Gibts das Ding schon (dann mal Foto) oder stellst Du Dir sowas vor?

    Man müßte die Rohrführung so ändern, daß schlicht zwei Gas-Hauptzähler nebeneinander vorhanden sind (also einer nur für Heizung und einer nur für WW obere Whg.).


    Warmwasser:
    Keine Trennung nötig (außer dem schon erwähnten separaten Gaszähler), weil in zu vermietender Wohnung ausschließlich elektrisch.


    Kaltwasser:
    Einzelzähler auf jeden Fall möglich. Mit welchem Aufwand Etagenzähler möglich sind, hängt von der Rohrführung ab. Nach der Skizze wäre es durchaus machbar.

    U.U. könnte man auch auf die Kaltwassererfassung verzichten. Dann müßten dessen Kosten nach m² umgelegt werden, was sehr zu Deinen Ungunsten als Vermieter ausgehen kann und hier (abhängig vom Flächenverhältnis, der Personenzahl und der Nutzung) wohl auch dürfte...
    Personenschlüssel ("Köpfe" etc.) sind generell unzulässig!

    Wie intensiv ist denn die Gartenwassernutzung?
    Soll der Garten auch/nur dem Mieter zur Verfügung stehen?


    Abwasser:
    irrelevant


    Strom:
    Geeichter Zwischenzähler für Heizung nötig (einfach und billig machbar - Anbringung im Heizraum).
     
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