Neubau ETW - Mängel und Probleme mit dem BauträgerHallo liebe Foren-Mitglieder,

Diskutiere Neubau ETW - Mängel und Probleme mit dem BauträgerHallo liebe Foren-Mitglieder, im Baumurks in Wort und Bild Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Foren-Mitglieder, ich stehe gerade kurz vor der Bauabnahme. Bislang dachte ich, dass ist der Tag, an dem ich Schlüssel kriege,...

  1. asraja

    asraja

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    Hallo liebe Foren-Mitglieder,

    ich stehe gerade kurz vor der Bauabnahme. Bislang dachte ich, dass ist der Tag, an dem ich Schlüssel kriege, mittlerweile wurde mir vom Bauträger gesagt, dass hier nur Mängel gesichtet werden sollen, ich dann eine Rechnung erhalte und erst wenn ich diese komplett bezahlt habe, ich auch die Schlüssel zur Wohnung erhalte. In diesem Zusammenhang habe ich einige Fragen, da ich nicht weiß, ob es so wirklich in Ordnung ist oder ob die versuchen, mich "über´s Ohr zu hausen" und außerdem ob es sich bei manchen Sachen in der Wohnung um "Mängel" handelt oder nicht und würde mich über Ihre/Eure Hilfe freuen.

    Zunächst gleich diese Sache mit der Abnahme, dann Rechnungsstellung und erst nach vollständiger Überweisung erhalte ich die Schlüssel?! Dann lassen die sich doch im Zweifel bestimmt wahnsinnig lange Zeit, um Mängel zu beseitigen, oder? Und davon habe ich - meiner Meinung nach - einige, wie folgt:

    1. Laut Baubeschreibung soll ich im Bad eine Duschwanne mit "ca. 75 x 90 cm" eingebaut bekommen, das vorgesehene Loch hat aber nur 80 x 80 cm. Sind 5-10 cm Differenz ein Mangel? Es ist schon beengend muss ich sagen. Um eine größere Duschwanne einzubauen, müsste man jedoch die Trockenbauwand zur Badewanne entfernen.
    Kann ich auf eine 75x90 Duschwanne bestehen und ist die bald eingebaute 80x80 Duschwanne ein erheblicher Mangel (Abweichung von der Baubeschreibung)?

    2. Laut Bauzeichnung sollten Waschmaschine und Trockner ins Badezimmer. Hier gibt es eine kleine Nische, in der Wasservorrichtungen und Steckdosen installiert wurden - leider jedoch auch die Steuerung der Fußbodenheizung und Lichtschalter vom Badezimmer (wollte ich eigentlich AUSSEN).
    Der Abstand der Rückwand bis zum Lichtschalter sind knappe 63 cm. Standardmaschinen haben ja bereits 60cm Tiefe, die Wasserleitungen ragen aber auch schon 5cm aus der Wand hinaus, so dass die Schalter "hinter" (eigentlich neben) den Maschinen und somit sehr schwer zu bedienen sein werden. Ist das ein Mangel, den ich jetzt noch ändern lassen kann?

    3. Noch während der Bauphase habe ich einen Riss zur Nachbarwohnung gesehen (ein Betonelement war durchgerissen bis zur Nachbarwohnung) und diesen an die Baufirma und im Gespräch mit den Bauleiter gemelden und auf Mangelbehebung bestanden. Er wurde nun zugespachtelt. Soll man ihn nochmal aufführen, auch wenn man ihn nicht mehr direkt sieht (nur die Spachtelei darüber).

    4. Die Balkontür weist von außen eine Delle auf, als hätte jemand versucht, sie aufzuhebeln. Ist dies ein Grund für eine neue Tür?

    5. Ich muss die Wohnung in Eigenleistung Fliesen und Tapezieren. Die Toilette muss jedoch meiner Meinung nach bereits vorher eingebaut werden und dann durch mich voraussichtlich abgebaut, oder?

    6. Die Tiefgarage hat leider keine "Zugangssperre" wie ein Rolltor oder ähnliches, wodurch sich bereits jetzt diverse fremde Fahrräder etc. dort befinden. Leider ist auch nichts in der Baubeschreibung aufgeführt. Kann man dies versicherungstechnisch durchsetzen?

    7. Der Bauträger möchte den Aufzug erst in Betrieb nehmen, wenn alle Parteien eingezogen sind, um Kratzer zu vermeiden. Ich habe die Dachgeschosswohnung und möchte natürlich nicht zuerst Fliesen, dann die Küche etc. alles durch´s Treppenhaus nach oben tragen. -> Darf er das?

    Was meinen Sie/meint ihr?
    Vielen Dank bereits vorab!
     
  2. #2 feelfree, 13.01.2013
    feelfree

    feelfree Gast

    Ich sage mal ein paar Punkte die mir eindeutig erscheinen:
    1.) 80x80 ist ca.(!) das gleiche wie 75x90. -> No chance.
    4.) Ein Delle ist ein Mangel.
    6.) Wenn in der Baubeschreibung kein Tiefgaragentor drin ist, wird auch keines eingebaut. Keine Versicherung besteht auf eine abschließbare Garage, was würden sonst Leute machen die gar keine haben?
    7.) Vermutlich darf er das. Eine entsprechende Schlussrate, die auch alle abschließenden Arbeiten und die Abnahme des Gemeinschaftseigentum beinhaltet, darf er natürlich dann nicht in Rechnung stellen.
     
  3. #3 MartyMcFly99, 14.01.2013
    MartyMcFly99

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    Wenn die Schlüsselübergabe erst später erfolgt, dann würde ich bei Abnahme darauf bestehen, dass der Gefahrenübergang, der eigentlich bei der Abnahme stattfindet, erst mit der Schlüsselübergabe stattfindet.

    Marty
     
  4. #4 Baufuchs, 14.01.2013
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Sind bei der Abnahme Mängel vorhanden, kann das 2-fache der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten vom Rechnungsbetrag einbehalten werden.
     
  5. asraja

    asraja

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    Vielen Dank für eure Antworten!

    Nach erfolgter Abnahme möchte ich euch hier den aktuellen Stand mitteilen:
    1. Die Trockenbauwand wurde entfernt, innerhalb der nächsten Tage soll das Loch mit frischem Estrich ausgegossen werden und eine neue, 75x90 cm groß Duschwanne geliefert werden

    2. Leider kein Ergebnis und nicht aufgenommen worden in der Mangelanzeige. Hinterher ist mir eingefallen: Wenn in der Nische Waschmaschine und Trockner stehen und dort der Regler der Fußbodenheizung ist, könnte ich Temperatur-/Heizprobleme im Bad bekommen, oder? Immerhin strahlen beide Geräte enorme Hitze aus!

    3. Wurde nicht aufgenommen, aber ich soll zur Übergabe den Bericht des Statikers bezügl. Abnahme erhalten (ob der auf den Riss hingewiesen wurde, bezweifle ich!)

    4. Für die Balkontür habe wurde mir wahlweise Geld oder Austausch angeboten

    5. Toiletten, Badewanne, Waschbecken stehen im Kinderzimmer und warten auf meine Eigenleistung – wurde im Protokoll festgehalten

    6. Es wird ein Rolltor installiert

    7. Kein Ergebnis


    Jetzt kommen allerdings neue Themen auf mich zu: Ich soll 100% vom Kaufpreis leisten VOR Schlüsselübergabe!
    Ich finde, dies ist nicht gerechtfertigt, da immerhin die ganzen Badezimmersachen noch nicht eingebaut sind!
    Außerdem habe ich jetzt leider festgestellt, dass ich wohl nicht einmal das Recht auf Einbehalt habe – was meint ihr:

    Der Kaufpreis ist gemäß § 3 Makler- und Bauträgerverordnung in Teilbeträgen, nach dem die nachfolgend aufgeführten Grundvoraussetzungen sämtlich vorliegen, fällig und zahlbar:

    - die Baugenehmigung, oder die Eingangsbestätigung der Gemeinde vorliegt, dass die eingereichten Bauvorlagen vollständig eingegangen sind und mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf;

    - Eintragung der Vormerkung für den Käufer im Rang nach den in Abschnitt I. Ziffer 3. aufgeführten Belastungen oder an besserer Rangstelle; Belastungen, denen der Käufer durch Mitwirkung bei der Bestellung zugestimmt hat, dürfen der Auflassungsvormerkung im Range vorgehen;

    - schriftliche Bestätigung des Notars, dass der Vertrag rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, insbesondere die Zustimmungserklärung sowie die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung
    der Grundstückseigentümerin;

    - Vorlage des Freigabeversprechens der Grundpfandrechtsgläubiger, in der sie sich verpflichten, den veräußerten Grundbesitz aus dem Pfandverband zu entlassen, sobald der geschuldete Kaufpreis gezahlt ist.
    Weiterhin haben sich die Grundpfandrechtsgläubiger für den Fall, dass das Bauvorhaben aus Gründen, die der Käufer nicht zu vertreten hat, nicht fertiggestellt wird, zu verpflichten,

    a) das Kaufobjekt freizugeben, hilfsweise der Auflassungsvormerkung des Käufers den Vorrang vor dem Grundpfandrecht einzuräumen, sobald der Käufer alle bis dahin fällig gewordenen Kaufpreisraten an die Grundpfandrechtsgläubiger vertragsgemäß gezahlt hat

    b) oder die auf das angegebene Konto von dem Käufer eingezahlten Beträge ohne Zinsen, höchstens aber den auf die Käufer entfallenden vorhandenen Bauwert des Kaufobjektes Zug um Zug gegen Abgabe der Löschungsbewilligung für eine für den Käufer im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung an den Einzahler zurückzuerstatten.

    Der Verkäufer erklärt hiermit widerruflich, dass die gesetzliche Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsobjektes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des vorbezeichneten Kaufpreises durch Einbehalt erbracht werden soll.
    Unter Berücksichtigung des Einbehalts hat der Käufer entsprechend der Durchführung des geschuldeten Bauvorhabens folgende Raten zu zahlen, die Höhe der vom Käufer zu zahlenden Kaufpreisraten von dem Verkäufer nach einem freien Ermessen entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf festgelegt wird, wobei er sie nur aus den nachgenannten vom-Hundert-Sätzen zusammensetzen und höchstens sieben Teilbeträge anfordern darf:

    a) 25 % nach Beginn der Erdarbeiten,
    b) 28 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten,
    c) 6,0 % für die Dachflächen und Dachrinnen,
    d) 7,5 % für die Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär-, Elektroanlagen,
    e) 8,0 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
    f) 4,4 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
    g) 10,5 % für den Estrich und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
    h) 2,1 % für die Fassadenarbeiten,
    i) 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung des Kaufgegenstandes.

    Der Einbehalt von 5 % des Kaufpreises wird fällig, wenn das Vertragsobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist, ferner dann, wenn das Vertragsobjekt zwar ohne wesentliche Mängel, aber nicht rechtzeitig fertiggestellt
    wurde und die Verzögerung vom Verkäufer nicht zu vertreten ist. In den übrigen Fällen bestimmt sich die Fälligkeit des Einbehalts nach dem Gesetz.

    Die erste Rate erhöht sich (ggf. nachträglich) um 5 Prozentpunkte auf 30 %, wenn der Verkäufer dem Käufer eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsobjekts ohne wesentliche Mängel gestellt hat. Die Stellung einer solchen Sicherheit bedarf nicht der Zustimmung des Käufers, muss diesem aber mindestens zwei Wochen vorher schriftlich angekündigt werden. Die Sicherheit ist zurückzugewähren, wenn das Vertragsobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertig gestellt ist, ferner dann, wenn das Vertragsobjekt zwar ohne wesentliche Mängel, aber nicht rechtzeitig fertiggestellt wurde und die Verzögerung vom Verkäufer nicht zu vertreten ist. In den übrigen Fällen richtet sich ihre Rückgewähr nach dem Gesetz.

    Sofern einzelne dieser Leistungen nicht anfallen, ist der jeweilige vom-Hundert-Satz auf die übrigen sieben Raten zu verteilen. Nach Eintritt der Zahlungsgrundvoraussetzungen sind die so berechneten Raten zu zahlen innerhalb von 10 Tagen, nachdem der Verkäufer den Käufer zur Zahlung unter Vorlage einer Bestätigung des Bauleiters über den Baufortschritt aufgefordert
    Hat

    Zahlt der Käufer bei Fälligkeit nicht, kommt er auch ohne Mahnung in Verzug.
    Unbeschadet eines weitergehenden gesetzlichen Schadensersatzanspruches muss er dann die jeweilige Rate jedenfalls mit dem gesetzlichen Verzugszins verzinsen. Dieser beträgt nach Mitteilung des Notars 5 % über dem Basiszinssatz, und kann sich jeweils zum 1. Januar und 1. Juli verändern.
     
  6. H.PF

    H.PF

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    Du bist ziemlich überfordert mit dieser Aufgabe. Du brauchst da einen Beistand vor Ort... Geht nicht online, du hättest da schon viel früher was tun müssen... Schon vor Vertragsunterschrift hättest du da Hilfe haben müssen oder verstehst du die §§ da oben komplett? Du weißt was "Abnahme" bedeutet?
     
  7. #7 Gast036816, 31.01.2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    allein die ersten 2 positionen des zahlungsplans sind derart überzogen, das man nicht von fairen vertragsbedingungen sprechen kann. such dir jemanden mit fachkompetenz, der dich bei der abnahme begleitet. sonst geht es dir, wie in einem anderen thema hier, da wurden bestimmte mängel einfach nicht im protokoll aufgenommen.
    einen einbehalt kannst du - wie Baufuchs geschrieben hat - bei erkannten mängeln geltend machen bis zur mängelbeseitigung und erfolgreicher abnahme der mangelhaften leistung. andere einbehalte - hier gewähr - können nur geltend gemacht werden, wenn sie vertraglich vereinbart sind.
     
  8. Julius

    Julius

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    Dir ist offenbar mitnichten klar, was eine Abnahme ist und wies sie abzulaufen hat.
    Was da an Mängeln vermerkt wird, entscheidet nämlich allein der Abnehmende (also DU), nicht etwa der BT oder sonstwer! Und auch nur Du mußt unterschreiben.

    Bei korrektem Ablauf hätte es also nicht passieren dürfen, daß Punkte, Dir dir mangelhaft erscheinen, nicht im Abnahmeprotokoll vermerkt sind.

    Fazit:
    Wieder einer, der nach altbewährter Methode sauber über den Löffel balbiert wurde...
     
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