Neubau finanzierung machbar für ein EFH?

Diskutiere Neubau finanzierung machbar für ein EFH? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Tag an die Experten hier... Ich wollte mal eure Meinung hören zur Finanzierung eines EFH, ob meine Rahmenbedingungen passen oder nicht,...

  1. UltraAram

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    Guten Tag an die Experten hier...

    Ich wollte mal eure Meinung hören zur Finanzierung eines EFH, ob meine Rahmenbedingungen passen oder nicht, einige Berater meinten kein Problem andere wiederum zweifelten, deshalb dieser Thread.....

    zu meiner lage:
    Ich 27 verheiratet ca. Netto 3000€ festvertrag
    Frau 26 ca. Netto 750€ festvertrag/halbtags was ich aber nicht mit einplane
    1 Kind 2 Jahre alt
    Eigenkapital ca. 55t €
    Monatliche ersparniss ca. 1700€

    Vorhaben:
    EFH ca. 140qm ohne Keller mit doppelgarage kosten ca. 230000€
    Grundstück kostet hier für 450qm Richtwert 270€/qm also 117000€

    Runden wir mal auf 350000€ auf + Nebenkosten die ich noch nicht eingeplant habe...

    Ich würde die Finanzierung so niedrig wie möglich halten wollen und auf die Jährliche Sondertilgung setzen...

    Was man noch erwähnen sollte ist, das wir in einem Haus auch noch 1 oder 2 zusätzliche Kinder Wünschen, wegen Mehrkosten usw....

    Was würdet Ihr meinen, ist es machbar oder wäre das ein lebenslanger selbstvernichtender vorhaben :)
    Bitte ehrlich und Kritisch Antworten, Danke
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Also rechnen wir einmal.

    Haus ca. 230T€, Grundstück 117T€, macht zusammen 347T€, Nebenkosten dazu also rund 380T€. Davon ab 55T€ EK, macht 325T€ zu finanzieren.

    Worst case Betrachtung, Zins ca., 3%, Tilgung 3% macht zusammen 6%. Bei 325T€ wären das 1.625,- € monatliche Belastung. Je nach Förderprogrammen könnte man die monatliche Belastung noch etwas reduzieren. An der Tilgung würde ich nicht viel schrauben, min. 2% (Laufzeiten beachten). Damit könnte man die monatliche Belastung best case mit etwa 1.200,- € ansetzen. Irgendwo zwischen diesen beiden Werten wird sich die monatliche Belastung letztendlich bewegen.

    Einkommen 3.000,- € (was ist mit dem Kindergeld?), abzüglich worst case ergibt 1.375,- €/Monat für die Lebenshaltung. Best case gerechnet etwa 1.800,- €.

    Bei 3 Personen wären die 1.375,- € knapp. Die 1.800,- € sollten auf jeden Fall ausreichen. Bei 4 Personen wird´s dann schon enger, aber auch da sind 1.800,- € ausreichend. Ich kann Dir jetzt nicht sagen mit welchen Pauschalen Deine Bank rechnet, aber ich kann Dir empfehlen mal selbst nachzurechnen. Du schreibst monatliche Ersparnis (was immer das auch bedeuten soll) von 1.700,- €. Ich interpretiere das jetzt mal so, dass die Differenz zu Deinem Einkommen (1.300,- €) zzgl. dem Einkommen Diner Frau (750,- €) bereits für die Lebenshaltung draufgehen. Das wären bei 3 Personen knapp über 2.000,- € im Monat für die Lebenshaltung die ihr im Moment real braucht. Ist da Miete mit eingerechnet? Wenn ja, wie hoch? Nebenkosten?

    Da siehst Du was die Berechnungen mit Pauschalen wert sind. ;)

    Um Deine Abschlussfrage konkret zu beantworten, JA, ich bin der Meinung das ist machbar.

    Diese Meinung kann ich auch begründen. Das Einkommen von 3.000,- €/Monat steht. Zur Not kann dieses noch durch einen Halbtagsjob der Frau auf 3.750,- €/Monat erhöht werden. Ob Kindergeld schon enthalten ist, hast Du nicht geschrieben, spielt hier aber keine entscheidende Rolle.
    Für die Finanzierung bringst Du etwa 15% EK ein. Das ist zwar nicht gewaltig, aber besser als nichts. Der Finanzierungsbedarf von etwa 325T€ wird monatliche Kosten zwischen 1.200 und 1.600,- € verursachen. Hier sollte man einmal detailliert rechnen, ohne aber die Tilgung zu niedrig anzusetzen. Ich tippe mal darauf, dass man mit 1.400,- €/Monat eine ordentliche und tragfähige Finanzierung auf die Beine stellen kann. Damit verbleiben Euch worst case 1.600,- € für die Lebenshaltung. Bei 3 Personen kein Thema, bei 4 Personen kämen noch 184,- € Kindergeld dazu, so dass Euch fast 1.800,- € monatlich zur Verfügung stehen, was für die Lebenshaltung von 2Erw. und 2 Kindern ausreichen sollte. Ansonsten macht ihr was falsch. Sollten mal alle Stricke reißen, dann muss die Frau durch eine Teilzeittätigkeit unterstützen. Diese Option ist ja vorhanden.

    Ich denke Euch ist klar, dass ihr mit dieser monatlichen Belastung Eure Finanzen stets im Blick haben müsst. 3 x Urlaub im Jahr, und alle 2 Jahre ein neues Auto sind da nicht drin. Verhungern muss man damit aber auch nicht. Ihr müsste halt Eure Lebenshaltung auf die neue Situation einstellen.

    Gruß
    Ralf
     
  4. UltraAram

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    Danke R.B.

    für deine ausführliche Antwort...

    also Kindergeld war da nicht mit eingerechnet, würde dann hinzu kommen.

    mit der Ersparnis meine ich, das wir die Summe von ca.1700€ jeden Monta zur Seite legen um mehr EK zu bekommen...

    Miete haben wir zur Zeit von ca.500€ Warm....
    Kindergartenplatz bzw Tagesmutter steht noch nicht an, das würde dann auch noch anfallen
    , ausserdem hab ich noch 1 Wohnriester und ein Bausparvertrag, wobei ich da vlt zusammen 8000€ noch habe...wann diese fällig sind, weiß ich grad nicht, aber das dauert noch einige jährchen...

    Mal ne frage noch: sind die pauschalrechnung pro qm mit oder ohne Möbel bzw Bodenbelege, sowas würde dann evtl auch noch anfallen...

    Ich bin mir an sich sicher das wir das packen, nur machen manche immer Andeutungen das es in schlechten Zeit wie Heutzutage sehr sehr schnell nach hinten gehen kann, aber wenn man so denkt dann darf man ja nie Bauen :)
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Es kann nicht schaden wenn man ein paar Euro in der Hinterhand hat. Viele Bauherren machen in meinen Augen den Fehler, dass sie für ihre Finanzierung jeden Cent zusammenkratzen um das EK schön darzustellen. Das ist an sich löblich, aber der Schuss kann kann nach hinten losgehen. Wenn man nur eine Summe x als EK hat, dann ist das halt so, und es ist nicht sinnvoll, wenn man auch noch das letzte Hemd mit einbringt. Genau so wie man die monatlichen Raten nicht so eng ansetzen sollte, dass man am 20. des Monats bereits kein Geld mehr für die Lebenshaltung hat.

    Wenn´s halt nicht reicht, dann muss man so ehrlich sein und akzeptieren, dass es nicht reicht. Besser keine Finanzierung als eine Finanzierung die jeden Monat auf der Kippe steht.

    Welche Pauschalen meinst Du? Baukosten? Da sind Möbel an sich nicht enthalten. Bodenbeläge schon. ABER ich persönlich halte nichts von diesen Pauschalen, weil sie einfach zu ungenau sind. Man kann diese zu Beginn als groben Indikator heranziehen, und selbst da muss man aufpassen, dass man sich nicht selbst irgendwelche Zahlen schönrechnet (Bsp.: mir genügt eine Pauschale für einfache Ausstattung, aber ich möchte Marmor in allen Räumen und eine 50T€ Einbauküche soll auch rein usw. usw.).

    Es gibt Risiken gegen die man sich versichern kann, aber das Lebensrisiko kann einem keine Versicherung abnehmen. Die bestmögliche Sicherheit bekommt man, wenn man möglichst wenig Schulden hat. Deswegen plädiere ich auch dafür, dass man die Tilgung des/der Darlehen so ansetzen sollte, dass man sich spürbar entschuldet. Sind meine Schulden geringer als das Vermögen, dann kann ich mich zur Not von meinem Vermögen trennen und bin schuldenfrei. Habe ich zu hoch gepokert, sprich die Immobilie verliert schneller an Wert als ich die Schulden tilgen kann, dann habe ich spätestens dann ein Problem, wenn ich mal die Rate nicht mehr zahlen kann.

    Natürlich kann es mit der Wirtschaft schnell wieder abwärts gehen, aber mit diesem Risiko leben wir wohl alle. Die Frage ist dann nur, wo stehe ich wenn es mit der Wirtschaft bergab geht? Steht mir das Wasser bereits bis zum Hals, oder stehe ich nur knietief im Wasser?

    Man muss also ein vernünftiges Mittelmaß finden zwischen Einkommen und monatlicher Belastung.

    Nur mal als Beispiel.
    Wenn Du die 325T€ zu 3% Zinssatz finanzierst, bei 3% anf Tilgung, dann bist Du zu Deinem 50. Geburtstag die Schulden los.
    Wenn Du die 325T€ zu 3% Zinssatz finanzierst, bei 2% anf Tilgung, dann reden wir schon von Deinem 61. Geburtstag.
    Wenn Du die 325T€ zu 3% Zinssatz finanzierst, bei 1% anf Tilgung, dann zahlst Du zwar nur 1.083-, €/Monat, aber das bis zu Deinem 74. Geburtstag.

    Nachdem eine eigene Immobilie ja der Altersvorsorge dienen soll, bin ich der Meinung, dass man diese deutlich vor Renteneintritt bezahlt haben sollte, zumal man ja bei Renteneintritt mit einem geringeren Einkommen rechnen muss. Man darf auch nicht vergessen, dass so eine Immobilie auch in Zukunft Geld kosten wird, d.h. man kann nicht 40 Jahre aus der Substanz leben. Irgendwann kommen größere Reparaturen, Modernisierungs- oder gar Sanierungsaufwand, und das alles kostet Geld. Ob man bis dahin sein Einkommen so stark gesteigert hat, dass man solche Dinge aus der Portokasse bezahlen kann, da habe ich so meine Zweifel.

    Deswegen sollten die Baukosten und die monatlichen Raten in einer vernünftigen Relation zum Einkommen stehen.
     
  6. icom852

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    halte ich so auch für machbar, die 230.000 halt ich aber für zu niedrig, liegt wohl aber daran dass wir in Niederbayern wohl mit anderen Preisen, anderer Bauweise planen (ich zumindest...)
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Ich vermute mal, der Baupreis ist erst einmal eine grobe Schätzung. ;)
     
  8. Jan81

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    Die Grundstücke sind aber in Paderborn ganz schön teuer geworden? Wo bau ihr den da? Ist ja fast so teuer wie in Hannover :D
     
  9. #8 Unregistrierter, 10. November 2013
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    sehe ich nicht so. 230 ohne keller sind nicht unrealistisch.
    dafür kriegt man in NRW das mal locker und "in vernünftig" hin.
    230 ohne keller kriegste hier KFW70, klinker, sanitär in schön.
    und das sehr problemlos, paderborn ist weder münchen, noch hamburg ;)
     
  10. UltraAram

    UltraAram

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    Das ist in einem Vorort in Paderborn, direkt Paderborn liegen die Preise zwischen 400-500€ pro qm
     
  11. UltraAram

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    @R.B.
    - ich denke auch das man nicht die letzten Ersparnisse zeigen sollte, da kleine Reserven immer gut sind, weil ja doch meistens alles teurer wird, deshalb dachte ich das ich ca. 10000€ als mini Reserve nicht erwähne....

    -mit der pauschale meine ich die groben kosten pro qm, man rechnet ja meistens 1400-1600€ pro qm Wohnfläche und ob diese pauschale nur die reinen Baukosten sind oder vlt schon mit Bodenbelegen bzw schon Möbliert ...

    -mit den Zinsen und der Tilgung denke ich etwas anders, ich will natürlich wie jeder andere schnell fertig werden mit dem abbezahlen werden um im Rentenalter keinerlei sorgen zu haben, deshalb hatte ich mir gedacht, die Tilgung sehr gering zu halten um Monatlich flexibler zu sein um auf die Jährliche Sondertilgung zu setzen, dazu gehört natürlich eine gute Beherrschung und Disziplin, so denke ich, das man schneller Schuldenfrei wird und bei irgendwelchen Engpässen, hätte ich noch durch die geringe Monatliche Belastung evtl. Spielraum um diese ohne in nöten zu geraten zu bewältigen. ..

    Das ist in etwa mein Plan :) oder sehe ich vlt was falsch
     
  12. driver55

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    Doppelgarage nicht vergessen. Diese kostet nicht nur 5kEUR.
     
  13. driver55

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    Ein paar Denkanstösse meinerseits:
    * 140m² ohne KELLER für 4-5 Personen (halte ich für knapp; zu wenig)
    * bei 500EUR warm, habt ihr sicherlich keine 100m² Wohnung, so dass Deine angemerkten Möbel/Inneneinrichtungen auch noch hinzu kommen....10..20...30...50kEUR (je nach Anspruch, Geschmack und Geldbeutel...)
    * Aussenanlagen werden meist unterschlagen. Da heisst es oft "Machen wir dann später in Eigenregie". Auch da werden einige kEUR benötigt.
     
  14. Yilmaz

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    Hallo Aram,
    450-500 Euro /m²?? Ich denke das zu hoch angesetzt, Elsen, Sande, Bad Lippspringe kriegst du für die hälfte! Sehr schöne orte...
     
  15. UltraAram

    UltraAram

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    @driver55

    Ich hab ja für die 140qm pro qm pauschal 1400€ gerechnet, das wären 196000€ und ne doppelgarage hab ich an die 25000€ gerechnet und die restlichen 9000€ hab ich als reserve geplant, so entstehen die kosten von 230000€

    unsere jetzige Wohnung ist ca.80qm klein und die Möbel werden alle erneuert, das kommt natürlich auch dazu, aber ich denke die Möbel werden nicht mal mit Küche an die 40000€ kommen....

    @Yilmaz
    Hab ja nicht vor in Paderborn zu bauen sondern in Elsen, aber ich komm einfach nicht an irgendein "sch..." Grundstück dran, hab schon mir alles erdenkliche ausprobiert, von an der Tür anklopfen, Makler anrufen, Immobilien gesuche im Internet geschaltet übers Katasteramt bis hin zu Architekten gefragt und Zeitungs inserate geschaltet, no chance...hier liegen die Grundstücken von 240€-300€ pro qm
     
  16. R.B.

    R.B.

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    Siehe mein post oben.

    Das sehe ich wiederum anders. Die Erfahrung zeigt, dass SoTi selten bis gar nicht genutzt werden. Es findet sich immer ein Grund warum man das Geld für etwas Anderes benötigt. Deswegen kann ich nur raten eine adäquate Tilgungsleistung vorzusehen. SoTi kann man dann immer noch nutzen, aber nur auf SoTi zu setzen, das geht in die Hose, zu 99,9999%. Am Ende steht man dann mit einer hohen Restschuld da.

    Es sagt ja niemand, dass die Hütte in 10 Jahren bezahlt sein muss, aber auf beispielsweise 1% zusetzen mit der Begründung man könnte ja SoTi leisten, das wird nichts. Wenn wirklich mal was Unvorhergesehenes kommt, dann hat man die Rücklagen. Die Raten werden ja nicht so geplant, dass man gar kein Geld mehr übrig hat. Abgesehen davon, retten einem dann die paar Euro gesparte Rate sowieso nicht.

    Immer daran denken, so eine Finanzierung läuft sehr sehr lange, da ist spätestens in ein paar Jahren die Disziplin beim Teufel.

    Deswegen die Raten vernünftig planen, ansonsten muss an den Baukosten geschraubt werden.

    Gruß
    Ralf
     
  17. ultra79

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    Ich will mal wine Lanze brechen fuer die SoTi. Meine Eltern haben das sehr konsequent genutzt und waren dann nach 12 Jahren durch (statt 18 oder 19 wie initial gerechnet). Das erfordert etwas Disziplin.

    Ich persönlich habe auch eine Finanzierung mit kleiner Tilgung und will mit den Sondertilgungen arbeiten - ist meiner Einkommenssituation geschuldet. Durch ein erfolgsabhängiges Gehalt kommt am Jahresende meist nochmal etwas rein - das kann dann eingesetzt werden.

    Es kommt halt auf die individuelle Situation an. Die Tilgung kann ja während des Vertrages meist auch noch angepasst werden - wenn ich meinen richtig im Kopf habe, aber nach unten nur so weit wie der initiale Tilgungssatz war. Wenn man da schon hoch einsteigt ist das vielleicht ungünstig.
     
  18. rokker33

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    Auch bei uns klappt die Sondertilgung bei Start 1% Tilgung sehr gut. Nach 10jähriger Zinsbindung werden wir ca. 3/4 weg haben. Wenn im Monat viel übrig bleibt, dann das Geld konsequent weglegen und 1-2 mal im Jahr sondertilgen.

    Ich habe das so gewählt, weil ich bei Baubeginn noch Freiberufler war und flexibel bleiben wollte / musste. Ist die monatlich festgeschriebene Tilgung aber hoch und man kann Sie aufgrund einer Sondersituation nicht mehr bedienen, dann kann es für die Familie schnell existenzbedrohend werden. Ich finde Sondertilgung per se nicht schlecht.

    Zum Thread Ersteller: 1700 €/Monat ist ne ordentliche Stange Geld. Allerdings finde ich 55 TEUR nur mäßig als EK. Wenn ohnehin noch kein Grundstück zum Kauf in Aussicht steht, dann würde ich in die Überlegung das Szenario einbeziehen, dass EK mit den ca. 20 TEUR / Jahr aufzustocken. Selbst wenn Nachwuchs geplant ist, dann reichen 80qm grundsätzlich auch für die erste Zeit.

    Sie sind ja noch recht jung, mit 100 TEUR mehr EK (nach ca. 5 Jahren) lässt sich das Vorhaben ganz anders kalkulieren und bei Annahme 3% Zins bedeuten 100 TEUR mehr eine monatliche Zinsentlastung von 250 EUR.

    Natürlich ist ein EFH eine deutliche Steigerung der Lebensqualität. Ich möchte nur auf ein weiteres mögliches Szenario hinweisen, welches sich evtl. lohnt durchzurechnen. Wenn es denn mal losgeht, dann geht es nämlich los und das Geld muss dann ins Haus ;)
     
  19. ultra79

    ultra79

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    Man sollte aber auch beachten das man so ein Haus gerade "braucht" wenn die Kinder klein sind - je später man baut desto größer "die Kleinen" und dann ist Ihnen der große Garten bald egal und evtl. sind sie auch fix ausgezogen. Dann wird das Haus zu groß...

    Also einfach mal 5 Jahre später bauen mag für den Geldbeutel richtig sein, aber evtl. aus persönlichen Gründen eine schlechte Entscheidung.
     
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  21. Jan81

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    Ich würde bauen bevor die Kinder da sind. Mit Kinder ist alles komplizierter und stressiger. Das Bauen wird nicht günstig, sonder teuerer. Die Zinsen können nur noch steigen. Niedriger wie jetzt geht es gar nicht mehr.

    Wusste gar nicht,dass in Paderborn die Grundstücke so teuer sind. So groß ist die Stadt auch wieder nicht.
     
  22. R.B.

    R.B.

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    Jetzt rechnet doch mal. Wenn es wirklich so ist, dass 100,- € im Monat oder 200,- € im Monat "existenzbedrohend" sind, dann hat man ein ganz anderes Problem.

    Sorgt lieber dafür, dass die Belastung inkl. einer vernünftigen Tilgung zum Einkommen passt. 1/3 des Einkommens für die Hausfinanzierung und man hat keine Probleme, und der jährliche Urlaub ist auch noch drin.

    1% Tilgung ist bei den aktuell niedrigen Zinssätzen schlichtweg Unsinn. Da läuft die Finanzierung über 45 Jahre. Wer da keine 2 oder 3% Tilgung auf die Reihe kriegt, der sollte das Bauen sein lassen.
    SoTi ist zwar in Ordnung, aber in den ersten Jahren wird nicht getilgt weil man sonst noch Kosten am Neubau hat, und später findet sich auch noch ein Grund. Dann ist die Zinsbindung vorbei, und man hat nicht einmal 10% des Darlehens getilgt, und wundert sich, warum man keine Anschlussfinanzierung auf die Reihe kriegt.

    Wenn jemand schwankende Einkünfte hat, dann kann ich es verstehen, wenn man die SoTi nutzt, aber nicht indem man die reguläre Tilgung fast schon gegen Null fährt. Wie soll das erst werden wenn die Zinssätze wieder steigen? Tilgungsaussetzung bis zur Rente?
     
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