Neubau: Objektwert/Beleihungswert ermitteln

Diskutiere Neubau: Objektwert/Beleihungswert ermitteln im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wir stehen vor einem Neubau und ich möchte mir einige Finanzierungsangebote von Online-Anbietern einholen. In dne Formularen...

  1. Crawler

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    Hallo zusammen,

    wir stehen vor einem Neubau und ich möchte mir einige Finanzierungsangebote von Online-Anbietern einholen.

    In dne Formularen auf den Webseiten muss man meist den Beleihungswert bzw. den Objektwert angeben.

    Wie genau berechne ich denn diese Werte bei einem Neubau?

    Wir haben eine Kostenaufstellung gemacht und ich habe bereits herausgefunden, dass z.B. die Notargebühren und die Grunderwerbssteuer für dne Kauf des Grundstücks nicht berücksichtigt werden.

    Wie verhält es sich aber z.B. mit der Zuwegung/Pflasterfläschen, Carport, Außenanlagen, Küche,...

    Zählen diese Komponenten zum Objectwert/Beleihungswert?

    Ich habe Objektwert und Beliehungswert jetzt quasi synonym benutzt, glaube aber, dass dort doch ein Untershcied besteht.

    Ist es richtig, dass der Beleihungswert vom Darlehensgeber eingeschätzt wird und unter Umständen unter dem Objektwert liegt?

    Bevor ich diese Sache nicht geklärt habe, bin ich leider nicht in der Lage ein passendes Angebot anzufordern, da von dem dort eingetragenen Wert ja auch die Eigenkapitalquote und somit die Konditionen abhängen.

    Danke für eure Hilfe!

    Gruß
     
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  3. papeFT

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    Hallo Bauwilliger,
    meine Beleihungserfahrungen liegen zwar einige Jahre zurück, aber am Grundsatz hat sich wenig geändert.
    Zu den Grundstückskosten werden auch die Erwerbskosten gezählt, sonst kann man ein Grundstück einfach nicht bekommen - es sei denn, es befindet sich bereits im Eigentum.
    Außenanlagen gehören mit zu den Baunebenkosten und fließen in die Beleihung ein, denn ein Haus mit Zugang über "Palettenfußweg" ist nicht verkäuflich!
    Vielleicht für die weiteren Leser und Experten hier im Forum einfach mal die Positionen einstellen, die von den Online-Anbietern abgefragt werden.
    Im Bankenverständnis sind Objektwert und Beleihungswert nicht gleichzusetzen. Mal einfach gesagt: den Objektwert errechnet bei einem Neubau der Architekt auf der Grundlage aktueller Kostensituation; den Beleihungswert errechnet das Institut für sich selbst.
    Bin gespannt, was die Experten sagen und was sich inzwischen in der Betrachtung geändert hat.
    Viel Erfolg!
     
  4. ecobauer

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    Zum Objektwert zählt alles, was zum Haus auch direkt gehört.
    Also Grundstückskosten und Baukosten insgesamt, wobei - wie oben schon erwähnt - auch die Außenanlagen dazu gehören. Eine Einbauküche und auch sonstige Einbaumöbel gehören i.d.R. nicht zum Haus.
    Einfach die gesamten Kosten für das Grundstück, den Hausbau und die Außenanlagen - auch die Garage zählt dazu - zusammen zählen und als Objektwert angeben.
    Den Beleihungswert ermitteln die Institute jeweils nach eigenem Gusto!
     
  5. #4 loennermo, 19. März 2011
    loennermo

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    Genau hier liegt manchmal der Hase im Pfeffer. Wir sind auch mal, wie ja immer empfohlen wird, zur Hausbank gegangen - die haben nur knapp über 60% der Gesamtkosten als Beleihungswert ermittelt. Und davon wollten Sie dann nur max. 60% selbst finanzieren. :mauer

    Mein Tip: Geht zu einem unabhängigen Finanzvermittler. Dieser kennt die Prozeduren der verschiedenen Institute und sucht die für Euch beste Finanzierung raus.
     
  6. ecobauer

    ecobauer

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    Bei Online-Vermittlern reicht es auch aus, die Gesamtkosten anzugeben. Die wissen dann auch schon, bei welchem Kreditgeber welche Modalitäten zum Zug kommen, wie bewertet wird und welches Angebot damit möglich wird.
     
  7. Wieland

    Wieland Gast

    Der Beleihungswert, ist der Wert den der Gläubiger im Falle der Zwangsversteigerung
    mit größtmöglicher Sicherheit am Markt erzielen kann.
    Deshalb meistens unter Objektwert.

    Eine überschlägige Ermittlung, kann gegebenen Fall mit einer Ertragswertermittlung
    angestellt werden, in dem man die reine Wohnfläche mit dem Ortsüblichen
    Mietzins multipliziert u.auf das Jahr umrechnet, Nebenflächen Keller usw.
    bleiben dabei unberücksichtigt.
    Vom Grundsatz her ist ein Objekt / Grundstück immer nur soviel Wert, wie sich
    daraus erwirtschaften lässt.


    Grüße


    Grüße
     
  8. Crawler

    Crawler

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    Hallo zusammen,

    vielen Dank für eure hilfreichen Antworten!

    Ich werde wohl also nochmal bei unserem Architekten nachhaken müssen, wie er den Objektwert einschätzt.

    Um aber schon einmal einen großen Eindruck zu bekommen, vesuche ich die Positionen auf unserer Kalkulation mal zu gruppieren. Es wäre nett, wenn ihr mir kurz eure Einschätzung dazu geben könntet:

    Grundstück
    Im Objektwert enthalten:
    • Kaufpreis
    • Vermessung/Kontrollschächte
    • Netzkostenbeitrag
    • Hausanschkusskosten
    • Entwässerung
    • Telefon
    • Sonstige Erdarbeiten
    Im Objektwert nicht enthalten:
    • Notar/Amtgericht
    • Grunderwerbssteuer

    Gebäude
    Im Objektwert enthalten:
    • Gebäudekosten
    • Solaranlage
    • Rolläden
    • Maler/Bodenbeläge/fiesen (Material)
    Im Objektwert nicht enthalten:
    • Inneneinrichung (z.B. Küche, Esszimmer, etc.)

    Außenanlagen
    Im Objektwert enthalten:
    • Zufahrt/Zuwegung/Terrasse
    • Eingangspodest
    • Gartenanlage
    • Carport


    Baunebenkosten
    Im Objektwert nicht enthalten:
    • Architekt
    • Bauleitung
    • Statikberechnung
    • Zinsen w. d. Bauzeit
    • Versicherungen
    • Baustrom, Bauwasser, etc.

    Würdet ihr das so unterschreiben?

    Gruß
     
  9. ecobauer

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    Warum diese dezitierte Aufteilung?

    Um ein ganzes Haus zu bekommen, werdet ihr auch die Nebenkosten bezahlen müssen.
    Also alles zusammenzählen, was gebraucht wird, um das Haus inklusive der Außenanlagen fertigzustellen. I.d.R. werden bei solchen Fragebögen die Baunebenkosten extra abgefragt. Und da ihr üblicherweise ja auch Eigenkapital haben solltet, wird mit diesem zumindest die Nebenkosten zu bestreiten sein.
     
  10. Crawler

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    Meine Befrchtung ist einfach, dass ich da jetzt einen Objektwert eintrage, in dem ich zu viel mit einrechne. Wenn ich dann die konkreten Unterlagen irgendwann einreiche, streichen die ggf. zig Positonen raus und der Objektwert und somit auch der Beleihungswert sinken stark...

    Und somit bekommen wir nicht mehr die Konditionen, die vorher berechnet wurden. Bringt ja nichts sich da vorher (wenn auch ungewollt) selbst zu belügen und die Situation zu beschönigen.

    Ich möchte einfach nur, dass das vorläufige Angebot dem tatsächlichen so nah wie möglich kommt.
     
  11. ecobauer

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    Da weiß ich ned, wo das Problem liegt.
    Was das Grundstück kostet, wißt ihr.
    Was das Haus kosten wird, wird euch der Architekt berechnen.
    Wie hoch die Nebenkosten werden, könnt ihr selbst bei den "Lieferanten" - Gas,Strom,Wasser,Abwasser, abfragen.
    Die Außenanlagen macht ihr entweder selbst oder lasst euch ein Angebot von einem GALA-Bauer machen, der dann später auch die Arbeiten ausführen wird.
    Und für alle Eventualitäten noch einen kleinen Mehrbetrag einrechnen, damit es am Ende nicht zu kurz wird!
    Mit solch einer Aufstellung dürftet ihr kaum daneben liegen.
     
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  13. baufibemu

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    Das kann passieren, wenn es ziemlich knapp zum nächsten Zinsschritt ist.
    Aber ganz pauschal kann man das nicht sagen, da es unterschiedliche Beleihungswertkriterien bei den Banken gibt.
    Manche Banken rechnen z.B. auch Baunebenkosten anteilig zu den Baukosten hinzu, andere wiederum nicht.
    Genauso verhält es sich bei den Außenanlagen.

    Beste Grüße
     
  14. Crawler

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    Danke für die Erklärung. :28:
     
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