Neubau RH/DHH oder MFH. Vor/Nachteile WEG / Realteilung

Diskutiere Neubau RH/DHH oder MFH. Vor/Nachteile WEG / Realteilung im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen, ich häng die Frage mal hier rein, auch wenns nur zum Teil passt; weiß aber nicht wo es besser aufgehoben wäre.... Ich werde...

  1. Zellstoff

    Zellstoff

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    Hallo zusammen,

    ich häng die Frage mal hier rein, auch wenns nur zum Teil passt; weiß aber nicht wo es besser aufgehoben wäre....

    Ich werde in absehbarer Zeit (voraussichtlich in den nächsten 3 Jahren) die Freude haben, wieder bauen zu dürfen :28:
    Grundstück ist vorhanden und es soll als Kapitalanlage bzw. Altersvorsorge mit einem Mietobjekt bebaut werden.
    Möglich ist sowohl ein MFH als auch mehrere EFH sprich RH oder DHH oder DHH+EFH und so langsam steige ich jetzt in die Planung ein.

    Bis vor kurzem war ich mir rel. sicher, dass es ein MFH werden wird, 6WE mit gesamt ca. 500-550m² WfL allein deswegen, weil mit einem MFH mehr (sonst voraussichtlich 450m²) anrechenbare und damit vermietbare Wfl zu erzielen ist und auch der Erstellungspreis günstiger ist pro m² / Wfl. Rein rechnerisch vermutlich die beste Rendite.

    In den verschiedenen Finanzierungsmodellen ist aktuell mein Favorit, einen Teil zu verkaufen (entweder gleich quasi als "Bauträger" oder nach 10a wg. Steuervorteile, kommt z.T. auf die Erstellungskosten an).
    Bei einem Teilverkauf (einzelner Wohnungnen) des MFH, wird es ab dem Verkauf ja eine WEG geben, mit allen Nachteilen (Vorteilen?) die das so mit sich bringt. RH/DHH könnte man (relativ) sauber real teilen bei einem Verkauf und den verbleibenden eigenen Teil selbst verwalten.

    Ich bin mir grad sehr unschlüssig, ob eher RH/DHH oder MFH als Planungsgrundlage genommen werden sollte. Zudem hat mir kürzlich mein "alter" GU beim lockeren Plaudern auch erzählt, dass ein MFH in dieser Größe pro m² WfL nicht deutlich günstiger zu erstellen ist, als DHH. Erhöhter Schallschutz etc..
    Die Frage ist also nicht nur aus finanzieller Sicht: besser mehr Wfl. und dafür WEG, oder weniger vermietbare Wfl. und damit insg. geringere Mieteinnahmen bei ähnlichen Baukosten aber dafür Realteilung.
    Vorteil MFH ist natürlich das geringere Mietausfallrisiko, da auf mehrere WE´s verteilt, dafür ist die Mietklientel in einem EFH besser einzuschätzen und seltener wechselnd.

    Hat irgendwer ähnliche Überlegungen gehabt und wie wurde warum entschieden? Im Umfeld des geplanten Neubaus ist beides mehrfach gemacht worden, ich kenn aber natürlich nicht die pers. & finanziellen Hintergründe der jeweiligen BH.

    Danke für Meinungen im voraus

    Zellstoff

    ps.: bitte nicht diskutieren, ob ein Neubau als Renditeobjekt überhaupt taugt
    pps.: 3. Alternative (aber sehr unwahrscheinlich) wäre, den bestehenen Altbestand auf dem Grundstück (kleines EFH mit rd. 100m² Wfl aus den späten 50ern) zu sanieren und zu vermieten und erst in x Jahren zu bebauen.
     
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  3. Thomas B

    Thomas B

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    Ich denke schon, daß ein MFH deutlich günstiger ist, als ein EFH...oder DH oder RH. Auch wenn dein alter GU dies anders sieht. Der erhöhte Schallschutz ist ja beim DHH/ RH genauso kostenintensiv (Bsp. MFH: entsprechend massive Trennwände -> Kosten; RH: entsprechende doppelwandige Ausführung -> Kosten sicher höher als nur eine Wand).

    Letztendlich gibt es schon mehrere, sehr wichtige Faktoren, die die Kosten für ein MFH unter den eines RH/ DH drücken: Nur eine heizung (klar..die ist dann schon größer ausgelegt, als in einem RH, aber eben nur eine heizung und nicht X Stück). (IdR) besseres A/V-Verhältnis, mit der Folge geringerer Betriebskosten. Anzahl der Treppen: 6 RH vs. 6 FH. RH 6 Treppenanlagen. MFH: 1 Treppenanlage)

    Und so weiter und so fort....

    Als Investment ist ein MFH daher sicher besser (lukrativer). Das Problem mit der WEG sehe ich auch, wenn ich selber dort aber nicht wohne, ist mir das so ziemlich total egal.

    Vorteil eines RH oder mehrer DH oder was auch immer ist sicher das es ein Leichtes wäre diese zu veräußern. Die eigenen Scholle eben. Aber einzelne Wohnungen lassen sich bekanntlich auch verkaufen.

    Mein Fazit wäre: Im Hinblick auf die Ausnutzbarkeit der zur Verfügung stehenden Grundstücksfläche, der realisierbaren Wohnfläche, der Erstellungs- und der Unterjaltskosten, dürfte ein MFH wohl in allen Punkten vorne liegen und gewinnen! Baut man für sich selbst (Privatheit, Individualität,...) sind eben auch andere aspekte und eine ganze Portion Bauch- und Wohlfühlgefühl zu betrachten.

    So aber: MFH!
     
  4. ultra79

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    Wird das Objekt in München sein? Dort reicht es evtl. aus ein 08/15 MFH zu bauen und es trotzdem vermietet zu bekommen.

    Ansonsten würde ich mir als potentieller Vermieter Gedanken über ein Konzept machen - wen willst du als Klientel ansprechen? Und dann versuchen etwas zu bauen was eben nicht 08/15 ist aber so einen höheren Wohnwert für die Klientel bietet...
     
  5. Thomas B

    Thomas B

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    ....ein höherer Wohnwert, eine bessere Ausstattungsqualität und Privatheit lasen sich auch in einem MFH (wenn es vernünftig geplant ist...nicht 08/15) realisieren. Thema Penthousewohnung, Dachterrassen, große und blickgeschützte Balkone. Ausstattungsqualität eben Parkett statt Laminat, schöne großformatige Fliesen, statt 30/30 FSZ - Standard,....
     
  6. ultra79

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    Ja - ich meinte was anderes.

    In manchen Neubauprojekten habe ich das Gefühl das man sich nicht festlegen will - da wird dann die Familientaugliche 4-Zimmer-Wohnung mit Garten und das 150 m²-2-Zimmer Loft im gleichen Haus gebaut.

    Ich denke man hat mehr Erfolg wenn man sich auf ein bestimmtes KOnzept festlegt - spreche ich Familien mit Kindern an? Evtl. "Technikfreaks" oder "Umweltsensible"? Dann können auch Sachen die wirtschaftlich evtl. suboptimal sind immernoch "verkauft" werden.

    In München mag es egal sein, aber in anderen Gegenden muss man sich schon vom Rest des Marktes abgrenzen - und einfach überall "höhere Ausstattung" machen hilft mir da vielleicht auch nicht
     
  7. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    so isses :konfusius:28:
     
  8. Zellstoff

    Zellstoff

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    Danke erst mal:
    Vorab zum Thema Klientel/Vermietbarkeit: Lage ist sehr gut; in M, U-Bahn vor der Tür 15min zur Innenstadt, Infra alles da, trotzdem grünes, überwiegend mit EFH und DHH bebautes Wohngebiet. Gewerbegebiet mit vielen hochwertigen Arbeitsplätzen in Fußnähe aber ohne negativen Einfluß auf Wohnwert. Sowohl für Familien, Paare als auch Singels gehobenen Einkommens geeignet. Wirklich hochwertige Ausstattung rechnet sich nicht bzw. ist nicht über noch höhere Mieten wieder reinzuholen. Das zahlen dann eher die DINKS für das Penthouse im Stadtzentrum Ziel ist guter, aber normaler Neubaustandard der Umgebung. Über die Vermietbarkeit muss man sich aktuell und die nächsten mind. 30a keine Gedanken machen.

    @ Thomas: genau das was Du schreibst, waren eben auch meine Überlegungen bis vor kurzem.
    So langsam kommen mir aber Zweifel. Mal etwas näher erklärt:

    - Im Bekanntenkreis habe ich 3 Paare, die eine einzelne Wohnung in einem (jeweils natürlich unterschiedliche) MFH gekauft haben, alle anderen Whg sind im Besitz jeweils eines Vermieters. Die Geschichten der 1zu1 Gespräche (quasi Eigentümerversammlung) von großen Sachen (wann wird was wie saniert, wie die Kosten teilen etc.) bis zu den Kleinigkeiten (darf ein Trampolin in den Garten J/N) schrecken echt ab. (auf der anderen Seite ist es offenbar bei "Profieigentümern" sogar usus, eine Whg. des MFH zur Selbstnutzung des Käufers zu verkaufen, denn dann hat man immer einen Mit-Eigentümer im Haus, der ein Auge zumindest auf das Gemeinschaftseigentum hat. Interessanter Aspekt.

    - WEG braucht mMn einen Hausverwalter. Klar, kosten trägt der Mieter, muss aber trotzdem überwacht werden.
    Beim EFH kann der mMn entfallen, die gesparten Kosten dafür eher in höhere Kaltmiete einfließen. 2-3 DHH selber zu "verwalten" würde ich mir zutrauen, 4-5 Whg in einem 6 Parteien MFH mit einem anderen Eigentümer finde ich nicht so charmant.

    - rein planerische Zweifel: ein 6 Parteien MFH braucht 6 Stellplätze. Verringerte Stellplatzanforderungen werden nicht durchgehen, auch keine Stellplatzablöse o.ä. 6 Stellplätze zu realisieren wird nicht ohne, spricht eigentlich für TG, die aber widerum die Kosten deutlich erhöht. Bei DH/RH werden es nur 3-4 Stellplätze die einfacher unter zu bringen sind.

    - Kleinigkeiten wie: Lüftungskonzept im MFH schwerer zu vermitteln als im EFH. Sollte mMn im MFH 100% Nutzerunabhängig sein, im EFH kann man dem Mieter denke ich mehr zutrauen und auch da rechtfertigt eine KWL mit WRG eher eine höhere Miete, als in der 2Zi Whg des MFH. Fürs MFH bleibt eigentlich nur die ganz einfache Variante ohne WRG. Günstig aber widerstrebt mir persönlich.

    - rein privat kommt noch dazu, dass ich das nicht nur für mich plane, sondern auch für meine Kids. Ob man soweit denken sollte, dass die da evtl. selber mal einziehen oder getrennt (real geteilt) vererbt werden
    kann? Vermutlich ist das zu weit gedacht, spielt aber auch ein kleine Rolle.

    Und ich trau es mich kaum sagen, aber die Überlegung ist zumindest auch da:
    Ein MFH auf das Grundstück muss individuell geplant werden. um optimale Wfl. rauszuholen. Bei den DHH/RH könnte man 0815 Standardhäuser reinstellen. Ich denke das reduziert die Mehrkosten der EFH vs. dem MFH auch ein Stück.
    Und wie gesagt: mein alter GU (ohne dass er wusste dass ich selber sowas vorhabe) hat kürzlich ein MFH erstellt: Kalkulierter Erstellungspreis 2050€/m² Wfl (schlüsselfertig, mit Keller, ohne TG, reine Baukosten). Das liegt in der Liga einer normal ausgestatteten DHH.

    Da wird man schon nachdenklich...
     
  9. Skeptiker

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    Aus meiner Sicht gehören solche Überlegungen in die Entwurfsvorgsbe für die Entwerfer_in bzw. sollten gemeinsam mit ihm / ihr im ersten Entwurfsschritt gefunden werden, denn Schwerpunkt und Entwurf können sich da leicht gegenseitig verstärken.
     
  10. Thomas B

    Thomas B

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    Grundsätzlich finde ich EFH und Konsorten auch sympathiescher als MFH. Ob es aber unter dem Aspekt des maximal Machbareb das Richtige ist, glaube ich erstmal nicht. Aber ich kennen nicht das umfeld, die Klientel...and so on.

    Da kenne ich jetzt die Besonderheiten Münchens nicht. Bei uns hier gibt es zumeist Stellplatzsatzungen. Abhängig von der Größe des Hauses (worauf sich auf die etwaige Anzahl der Nutzer rückschließen läßt) muß hier jedes Haus mind. 1 Stellplatz haben, in der Regel sind es derer aber 2.

    Hast Du also z.B. 4 Reihenhäuser, würdest Du bei uns hgier wohl 8 Stpl. nachweisen müssen. Jedees Haus hat dann seine eigenen Zufahrten (4 x Zufahrt). Da finde ich das Komprimierende eines MFHs schon ökonomischer.

    Aber das sind ales nur Zahlendrehereien.

    In entzsprechender Lage (Du beschreibst sie als ausgesprochen gut) sind sicher DH/ RH usw. auch eine echte Option. Vielleicht ist es am Ende -auch im Hinblick auf Verwaltung!!!- das Angenehmere.

    Aber: Gerade wenn Lage und Umfeld gut sind, halte ich das ansinnen für das "Beplanen" mit einfältigen 08/15-Häusern für eher fragwürdig. Klar...man spart da ein paar tausend Euro Planungskosten. Aber gerade in guten lagen sind wohl auch gute Häuser ein Pluspunkt.

    Ich glaube...hier wäre das Sparen an diesem Ende tatsächlich das falsche....Ende.
     
  11. ziesel

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    Aha. Das ist mir neu. Mein bisheriger Wissensstand war, dass die Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Möglicherweise zahlt die also doch der Vermieter (wenn vorhanden zwar möglicherweise aus der Kaltmiete, ansonsten eben aus der Portokasse...)
    Bist du da gedanklich bei der Verwaltung der Mietverträge oder bei der Verwaltung der Immobilie? Nicht aus den Augen verlieren, dass das zwei vollkommen unterschiedliche Dinge sind... Bei der Hausverwaltung könnte die Abrechnung eines (Mehrfamilien-)Hauses weniger Arbeit machen als die Verwaltung von drei (Einzel-/Doppel-/Reihen-)Häusern.

    Lassen sich da nicht die Abstandsflächen vor/neben/hinterm Haus nutzen? Ansonsten: Doppelparker? 2 Autos auf der Fläche einer Einzelgarage. Und Garagenstellplätze können ja ggf. auch zusätzliche Mieteinnahmen bringen.
    Wenn du optimale Ausnutzung willst, wäre vielleicht auch bei Einzelhäusern mit individueller Planung "mehr" rauszuholen. Dass eine Lösung von der Stange "zufällig" die optimale ist ist eher selten.
     
  12. Zellstoff

    Zellstoff

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    @ ziesel: sorry, korrekt. Hausverwaltung zahlt Vermieter..

    Mir gehts sowohl um Verwaltung Mietverträge als auch Immobilienverwaltung. Beides sehe ich bei realt geteilten EFH Einheiten einfacher durch den Vermieter sicherzustellen, als bei WEG. Wenn ich allein an die Übernahme von Reinigungs/Schneeräumaktivitäten denke, Im EFH steht halt im Mietvertrag drin, dass der jeweilige Mieter sich um dies und jenes für sein abgegrenztes Haus zu kümmern hat. Aber im MFH die Diskussionen....um eine echte Hausverwaltung kommt da vermutlich nicht rum und die kostet ja auch einiges..

    zum Thema Parkplätze: hier in M brauchts idR 1 Stellplatz pro WE, egal ob Wohnung oder EFH. Zufahrten/Zugänge können gemeinsam sein, diese Fläche wird dann auch im EFH Bereich Gemeinschaftseigentum (deswegen nicht 100% Realteilung). Klar Doppelparker gehen, stehen aber idR leer, weil da nicht mal ein Touran reinpasst. Weniger Stellplätze hätten sowohl Platz- als auch Kostenvorteile.

    es ist ja nicht so, dass da nur Villen und Architektenhäuser rumstehen. Normales Wohngebiet mit Altbestand aus den 50er-60er der nach und nach verdichtet wird durch (großteils) Standard DHH/RH/MFH.
    Und bzgl. Planungskosten: bei einer voraussichtlichen Gesamtbausumme von ca. 1Mio, können da nach HOAI doch durchaus 100k Planungskosten auflaufen; ein paar k € Planungskosten sind das dann nicht mehr....

    Da überlegt man schon, ob man ggf. auf ein paar m² anrechenbare Wfl und optimale Ausrichtung auf dem Grundstück verzichtet und dafür ein 0815 DHH reinstellt; gerade weil es ein Mietobjekt und nicht für sich selbst ist. Vermietbar ist es auch so, ohne dass das individuell 100% passt.
    Aber wie gesagt, ich denke ja nur und wäge ab.

    Bisher war klar der Plan, mit A. individuell ein MFH zu planen, aber die Zweifel, ob das in Summe der richtige Weg für das genannte Ziel ist, sind da.

    Und die Grundsatzfrage, ob 0815 DHH (oder gar 0815 MFH) oder individuell MFH oder DHH sollte ich mMn vor Beauftragung eines A. geklärt haben...
     
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  14. Julius

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    Ich würde ein schönes MFH machen.
    Auch sind die energetischen Anforderungen damit deutlich leichter (und damit billiger) zu erreichen.
     
  15. ziesel

    ziesel

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    Mietverträge: 2-3 gegen 6. Okay, 6 wäre mehr.
    Immobilienverwaltung: 3 gegen 1... Insbesondere: 3 unabhängige Nebenkostenabrechnungen - gegen eine...

    Nicht auszuschließen, dass da das MFH unterm Strich weniger Mühe macht.

    Diskussionen? Die Reinigungs-/Schneeräumaktivitäten übernimmt eine darauf spezialisierte Firma, die Rechnung geht an die (Mit-)eigentümer, die sie dann wiederum über die Nebenkosten an die Mieter weiterreichen. Wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt hast du ein Problem und deine Immobilie verwahrlost, schlimmstenfalls haftest du noch für mangelnden Winterdienst etc. Wenn die Firma pfuscht, kündigst man den Vertrag und sucht eine neue...

    :wow Wer ist denn so dämlich einen Doppelparker-Stellplatz anzumieten, ohne ein dazu passendes Auto zu besitzen? Der Stellplatz ist zwar üblicherweise pro Wohung nachzuweisen, aber möglicherweise trotzdem unabhängig von der Wohnung vermietbar... Würde ich mal prüfen. Gibt zwar noch mehr Arbeit (6 Wohnungsmietverträge plus 6 Garagenmietverträge) - aber jeder Mietvertrag bringt ja auch Einnahmen. Was kostet in M die Garagenmiete derzeit? ~100 Doppelmark pro Stellplatz und Monat? Ergäbe 7200,- p.a. - müsste man mal den Baumehrkosten gegenüberstellen und die Rendite berechnen...


    Und möglicherweise Nachteile auf der Einnahmenseite...


    => Du bist einer der "frühen", die da mit der "Modernisierung" und Aufwertung des Altbestands beginnen? Na prima: Dann kannst du ein Zeichen setzen... Wenn du mit einem "vorbildlichen" Bau ein Zeichen setzt und andere es dir nachmachen, kann sich das auf die Siedlung insgesamt positiv (und damit wertsteigernd) auswirken. Das Wörtchen "wertsteigernd" könnte dich da vielleicht besonders interessieren...
     
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Neubau RH/DHH oder MFH. Vor/Nachteile WEG / Realteilung

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