Neubauprojekt DHH und ein paar Fragen...

Diskutiere Neubauprojekt DHH und ein paar Fragen... im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Liebe Experten, seit einiger Zeit lese ich die vielen interessanten Topics rund um das Thema Neubau und wollte nun selber bei einigen Themen um...

  1. #1 crazycube81, 22. April 2014
    crazycube81

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    Liebe Experten,

    seit einiger Zeit lese ich die vielen interessanten Topics rund um das Thema Neubau und wollte nun selber bei einigen Themen um Rat fragen. Folgende Situation: Wir möchten eine DHH bauen, Grundstück und Baupartner für das Doppelhaus ist vorhanden. Wir hatten schon erste lose Gespräche mit Baufirmen (Massiv & Fertig), informieren uns auf Messen bzgl. Heiztechnik, Ausstattung etc. und recherchieren im Internet. Zum jetzigen Zeitpunkt ist unser Bauchgefühl so, dass wir Massivbau gegenüber Fertighaus bevorzugen, hier stellt sich dann die Frage ob mit Architekt (kennt jemand einen guten Architekten im Raum Reutlingen/Tübingen?) oder mit einem regionalen Massivbauunternehmen.

    Die Punkte, die mich momentan am Meisten beschäftigen, sind die Folgenden:

    1. Architekt vs. GÜ:

    Aufgrund der Grundstückspreise haben wir uns für ein DH entschieden, wollen aber nicht auf die Standard-DH gehen, die viele Bauunternehmen anbieten (also eher lang und schmal), sondern ein wenig breiter (ca. 8-9 m bei ca. 10m Länge). Dabei denke ich, dass ein Architekt sehr wahrscheinlich bessere planerische Ansätze hat. Prinzipiell könnte ich mir gut vorstellen, mit einem Architekten das Projekt anzugehen. Allerdings stellt sich mir hierbei die Frage, wie hoch das Honorar ist, wenn man sich mit einem Architekten zusammensetzt und einen ersten Planungsentwurf erarbeitet? Muss hier komplett LP1-3 durchgeführt werden, oder wie ist hier der "normale" Ablauf? Ich habe zwar ein wenig mit dem HOAI-Rechner herumgespielt, aber hier gibt es zu viele Parameter, die für mich nicht klar sind und das Ergebnis doch deutlich beeinflussen...

    Auf der anderen Seite ist es so, dass bei dem präferierten GÜ ebenfalls ein Architekt der Ansprechpartner ist, kein Verkäufer, und die Häuser individuell geplant werden. Wir haben auch schon vorab mit Bauherren bzw. auch Handwerkern gesprochen, die mit diesem GÜ gebaut/zusammengearbeitet haben (keine Referenz des GÜ), alle waren sehr zufrieden. Von daher sind wir dieser Lösung auch aufgeschlossen.

    2. Kostenschätzung

    Ich habe viele Kostenschätzungen für EFH durchgelesen, die im Forum diskutiert werden, allerdings weniger für DHH.
    Unsere erste Vorstellung für das Haus wäre:

    ca. 130-140 m² Wohnfläche
    KFW70 mit mittlerem-gutem Standard
    2 Vollgeschosse + Wohnkeller, Satteldach vorgeschrieben
    Zumindest 1 Garage + Carport
    Heizung: Gas/Heizöl wollen wir eher nicht, sind hier aber sonst noch unentschlossen. Wünsche: KWL (evtl. mit WRG), FBH. Angetan waren wir auf einem Vortrag von einer Erdwärmepumpe mit Erdkollektoren
    Aufteilung EG: Wohn-/Esszimmer, Küche (evtl. mit Speise), Gäste-WC, Büro/Gästezimmer, Garderobe
    Aufteilung OG: 2 Kinderzimmer, Kinder-Bad, Schlafzimmer/ggf Ankleide/Bad.
    Nice to have: Haustechnik eher auf gutem Standard (also z.B. Rolläden usw. zentral steuerbar), gute Sanitärausstattung etc.

    Fragen:

    - Gibt es erste Schätzungen bzgl. Kosten für das Haus (inkl. Aussenanlagen/Garage/Nebenkosten etc.) oder fehlen noch wichtige Angaben?
    - Reichen ~140m² für die angestrebten Zimmer oder werden diese eher tendenziell zu klein geraten? Gibt es Vorschläge/Richtwerte, wie groß die Zimmer mindestens sein sollten?
    - Gibt es Besonderheiten bzw. Erfahrungswerte bei DHH, die man beachten sollte, sei es bzgl. Heizung, Dämmung, Schallschutz etc.? Ein gutes Miteinander mit dem Baupartner mal vorausgesetzt :-)

    3. Finanzierung:

    Momentan wohnen wir in einer ETW, die wir für den Hausbau verkaufen würden. Restschuld liegt Stand heute ca. bei 21 TEUR Kredit + 7,5 TEUR BSV = 28,5 TEUR. Geschätzter Marktwert der ETW lt. Immo-Makler der Hausbank liegt bei ca. 150 TEUR.
    Unsere jetzige monatl. Belastung liegt bei 1.200 EUR (800 BSV, 400 Kredit) + 230 EUR NK, mit der wir gut leben können. Wir gehen vorerst nach Verkauf der ETW konservativ von einem EK von 100 TEUR aus.

    Die erste Idee war, einen 50 TEUR KfW-Kredit aufzunehmen und den Rest über ein normales Annuitätendarlehen. Alternativ haben wir noch einen BSV mit einem eff. Zins von 2,34%, der momentan nur gering bespart wird. Diesen könnte man ebenfalls in die Finanzierung aufnehmen, sofern sich das rechnet.

    Ziel von uns ist, die DHH in 20 Jahren abbezahlt zu haben, das ist natürlich abhängig von den Baukosten/Eigenkapital, daher wäre eine erste Einschätzung der Kosten für mich hier sehr hilfreich. Sondertilgungen haben wir vor zu leisten, dass haben wir bereits bei der ETW jedes Jahr durchgezogen.

    Mit der Hausbank haben wir uns diesbzgl. schon 2-3 Mal zusammengesetzt, von deren Seite wäre max. ein Kredit von 300 TEUR möglich. Von meiner Seite aus möchte ich aber nicht mehr als 250 TEUR aufnehmen, daher ist die Frage, ob eine DHH für ca. 350 TEUR Baukosten + Nebenkosten (Grundstück ausgenommen) überhaupt realistisch ist?

    Sollten Infos fehlen, liefere ich diese natürlich gerne nach, ich freue mich schon auf zahlreiches Feedback..

    Viele Grüße
    Crazycube
     
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  3. #2 Annette1968, 22. April 2014
    Annette1968

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    Erste kurze Rückfrage: 8-9 m x 10 m sind schon 160 - 180 m², also ca. 25% mehr als Eure Annahme. Solange die Kosten genauso "genau" werden dürfen... ;)

    Du wirst sicher noch diverse Antworten bekommen. Allerdings denke ich, dass 350 Tsd inkl ALLER Kosten, für 170 m2 Wohnfläche in guter Ausstattung zzgl. Garage, Carport (und Außenanlage??? ) schon sportlich sind. Denn die Planungs- und Neben(erwerbs)kosten (allein unser Mehrspartenanschluss hat fast 8k gekostet) werden alleine schon rund 50K fordern. Und dazu kommen ja noch die ganzen "sonstigen" Kosten im Rahmen eines Hauseinzuges, von Umzug, einigen neuen Möbeln, Kleinkram (ich fahr "mal eben" zum Baumarkt) bis hin zum nötigen Rasenmäher.
     
  4. #3 crazycube81, 22. April 2014
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    Hallo Annette,

    danke für die Rückmeldung - und nein, eigentlich sollten die Kosten nicht in der Höhe steigen :-)
    Die 10m Länge habe versehentlich reingenommen, im Prinzip sollten die 130-140m² Wohnfläche herauskommen => bspw. also 7x10m, 8x8m oder 8x9m bei der Annahme von 2 Vollgeschossen.
    Generell war die Idee, erstmal zu schauen, was unsere angedachte DHH in der etwas besseren Version so ungefähr kosten würde. Dann kann man sich auf das gewünschte Budget runterfahren und prüfen, was man unbedingt möchte und was dem Rotstift zum Opfer fällt. So herum ist mir das lieber als dauernd Dinge aufplanen zu müssen :-)

    LG
    Crazy
     
  5. #4 Gast036816, 22. April 2014
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    8 x 10 x 2 = 160 m² brutto entspricht etwa 120 m² wohnfläche

    9 x 10 x 2 = 180 m² brutto entspricht etwa 135 m² wohnfläche

    von der größe her dürfte es dann schon passen.
     
  6. tupol

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    Wir haben unser dhh die letzten 2 jahre gebaut. 166 m2 wf + 24 m2 hobbyraum ausgebaut + 40m2 keller. Kg+eg+og+dg mit dachterrasse. Grosse fenster, parkett , elektrisch rolllaeden, 22x netzwerk, kabel, zuvei steckdosen, 22 einbauspots, alles ausgebaut. Vorgehaengte Fassade, . Also eher gehobener standard und wir liegen ohne grundstueck, aussenanlagen und moebel, einbaukueche bei ca. 320.000 euro. D.h. ich denke die 350 t sollten schon reichen, aber ich wuerde dazu eben entwed e r die kostenrechnung vom architekten mache lassen oder pauschalangebot durch gu eben. Wei man sollte ein richtwert haben, teurer wird es immer während dem Bau

    Grob kann man sagen zw. 2000 und 2500 je m2 wf
    Bzw. 300 und 400 euro je m3 umbauten raum
    Fuer die erste grobe schaetzung nur haus ohne aussenanlagen, nebenkosten, grundstueck, moebel


    Baut massiv
    Wenn schallschutz wichtig dann ks oder beton

    Wuns he euch viel erfolg
     
  7. #6 crazycube81, 23. April 2014
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    Guten Morgen zusammen,

    danke für die Rückmeldungen.

    @Rolf: Wieder was gelernt, war mir bisher so nicht bewusst, dass man nur 75% der Grundfläche als Wohnfläche hat. Sind auch mit 120m² Wohnfläche die angestrebte Zimmeraufteilung (v. a. im OG) machbar oder wird das eher zu eng?

    @tupol: Danke für den Erfahrungsbericht, hört sich schick an Eure DHH...wie sind denn die Außenmaße der DHH bei Euch?
    Angebot von Architekt bzw. GÜ werden wir auf jeden Fall einholen, damit wir sehen, wo wir in etwa rauskommen und wo wir ggf. vom Anspruch runter müssen, um das angestrebte Budget einzuhalten.

    LG
    Crazy
     
  8. ultra79

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    wie sieht es mit den sonstigen Sachen aus die Geld kosten? Heizung? Lüftung? Welcher Dämmstandard bei Wand, Keller, Dach? Womit ist die Wand gebaut?
     
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  10. tupol

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    Aussenmasse sind 7x12, innen 6x11 wir haben 0,5 dicke waende wegen ks stein und eben vhf
    Ich wollte nur aufzeigen dass man es mit 350000 hinbekommen kann. Manche hier wollen ein neues haus fuer 200000 bauen und wunderen sich dass die fertighaus vetriebler halt viele zusatzkosten nicht bennennen weil es sie ja nichts angeht.
    Euer haus mit euren beduerfnissen muesst ihr schon vom profi mal zusammenrechnen. Wir haveb z.b gas und solarthermie duee warmwasser , das geunstiger natuerlich als wenn du jetzt erdwearme mit bohrung haben willst.
    Dann wird euch die neue enev noch erwischen, das kann auch wieder mehr kosten wegen hoeheren waermeschutzanforderungen
     
  11. #9 crazycube81, 25. April 2014
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    Hi zusammen,

    danke fürs Feedback. Klar, eine detaillierte Planung vom Profi ist unerlässlich, dann wird sich auch herausstellen, inwieweit unsere Wünsche erfüllt werden können bzw. was am Bsp. Heiztechnik sinnvoll ist. Für eine EWP braucht man ja auch ein Grundstück was groß genug ist, da wird sich herausstellen ob unser Teil dafür überhaupt geeignet ist...

    Gibt es noch weitere Anmerkungen, v.a. zu Punkten 1 und 2?

    LG
    Crazy
     
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