Passt das Finanzierungsmodell?

Diskutiere Passt das Finanzierungsmodell? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wir wollen uns ein EFH kaufen. Kreditsummer 168.000 €, wie folgt aufgeteilt: 1. 25.000 € variables Darlehen, 2,63 % Zins eff,...

  1. mayk29

    mayk29

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    Hallo zusammen,
    wir wollen uns ein EFH kaufen. Kreditsummer 168.000 €, wie folgt aufgeteilt:

    1. 25.000 € variables Darlehen, 2,63 % Zins eff, Rate 72,92 €
    2. 78.000 € Bausparhinterlegtes Darlehen, 10 Jahre Zinsbindung, 4,34 % Zins eff, 268,45 € + 78 € Sparrate
    3. 65.000 € KfW, 10 Jahre Zinsbindung, 3,60 % Zins eff , Rate mtl. 275 €

    Gesamtrate: 694,92 €

    Wir lassen uns dies aktuell noch für jeweils 15 Jahre anbieten (jeweils ca. 0,2 % Aufschlag).

    1. Frage: Was haltet ihr grundsätzlich von so diesem Modell?
    2. Frage: Wie funktioniert das mit dem Bausparhinterlegten Darlehen? Gerechnet ist das Darlehen angeblich auf 30 Jahre. Was passiert, wenn wir Zinsbindung auf 15 Jahre setzen? Erfolgt hier auch automatisch die Zuteilung oder früher? Sollte man grundsätzlich besser eine höhere Sparrate nehmen oder abhängig von der finanziellen Situation Sondertilgen - abhängig von der Zinsentwicklung direkt in das Darlehen bzw. in den Bausparer.

    Vielen Dank vorab für Eure Hilfe!

    Beste Grüße
    Mayk29
     
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  3. loennermo

    loennermo

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    Wann soll denn bei 78€ Sparrate der Bausparer zuteilungsreif sein???

    Das sind ja nur 78*12*10=9360€ - die Guthabenzinsen sind sicherlich zu vernachlässigen, aber die 780€ Abschlussgebühr gehen noch ab. Also in 10 Jahren weniger als 9000€ Guthaben!

    Meine Laienmeinung (bin gerade selbst am festzurren der Finanzierung): So laaaaaange wie möglich festmachen, deutlich mehr als 1% tilgen (sonst dauert die Rückzahlung zu lange!) und finger wech von Bausparern. Verursachen nur Kosten für den Kreditnehmer und kreieren Provisionen bei der Bank.
     
  4. mayk29

    mayk29

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    Das Argument der Bank: Wir sollten Sondertilgungen leisten, wenn wir es wollen. Wir könnten problemlos 100 Euro mtl. mehr zahlen für den Bausparer und das werden wir auch tun. Nur ist eben so die Verpflichtung nicht da. So die Aussage...
     
  5. Monti

    Monti

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    Und wie wäre es mit einem Darlehn, dass auch so eine Sondertilgung erlaubt? 5% gehen doch eigentlich immer.
     
  6. loennermo

    loennermo

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    Auch mit der doppelten Rate kommt ihr nur auf ein Guthaben von knapp über 20k€ - das wird definitiv nicht zur Zuteilung des BSV reichen. Soweit mir bekannt ist braucht man meist 40% zur Zuteilung also runde 30k€. Und dran denken: Du musst nach 10 Jahren das 78k€ Darlehen ablösen - was wenn der BSV nicht zugeteilt wird (wegen allgemeiner Dinge oder zu geringer Besparung)?
     
  7. ThorstenB

    ThorstenB

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    @mayk29:

    ich kann mich meinem Vorredner nur anschließen:
    Lass die Finger von der BSV-Variante.
    Ich selber habe mir so ein Teil vor 6,5 Jahren andrehen lassen bei meinem Hauskauf. Über 126.000 €
    Planmäßig wurden monatlich 1 Promille von 126,- in den BSV einbezahlt. Im Gegenzug aber Zinsen über die 10 Jahre Zinsfestschreibung von monatlich konstant 510,- :mauer
    Seit etwa 2,5 Jahren leiste ich monatliche Sondertilgungen so wie es der Geldbeutel zulässt um wenigsten die 2% Zinsen auf das BSV-Guthaben nutzen zu können.

    Ich habe mir dann im August 2010 in der Tiefzinsphase ein Forwardarlehen gesichert und den BSV zum Ende der Zinsbindung am 30.06.2014 gekündigt.
    Das Guthaben werde ich entnehmen und zusammen mit dem FWD die 126.000 zurück bezahlen.
    Die Abschlußgebühr von 1.260,- ist aber futsch. Die rückwirkende Höherverzinsung (was von Vermittlern gerne mal versprochen wird) entfällt auch weil das Geld im Voraus ausbezahlt wurde.
    Mit dieser Variante enstehen mir locker Mehrkosten von 7.500 € gegenüber einem Hypothekendarlehen.:mauer:mauer:mauer

    Ich denke dein Angebot wird 1% Guthabenzins beinhalten.
    Dazu kämen noch ca. 90,- jährlich Wohnungsbauprämie vom Staat.
    Aber im Normalfall bekommt ihr den BSV nicht zuteilungsreif (was aber auch bei Erreichen von 40% und der Bewertungszahl nicht garantiert würde)
    Dann bildet die Bausparkasse nach 10 Jahren eine Teilbausparsumme und das Spiel beginnt von vorne. Mit etwas mehr Einzahlung in den BSV monatlich und etwas weniger Zinsen (wiederrum konstant über den Zeitraum der nächsten Zinsbindung). Mit 30 Jahren bist du aber locker dabei.

    Ich kann die daher nur davon abraten. Wähle ein Hypothekendarlehen und du verstehst deine Finanzierung auch.
     
  8. Huisje

    Huisje

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    Nix.

    Suche ein günstiges Ann.Darlehen (evt. Kfw dazu) oder RiesterAnn.Darlehen und gut ist.

    Wieviel EK steht zur Verfügung/ was kostet das Objekt?
     
  9. mayk29

    mayk29

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    160.000 Kaufpreis
    8.500 Steuer + Notar
    25.000 Materialkosten Dachausbau

    168.000 wollen wir aufnehmen, davon den Kauf finanzieren, die 25.000 Ausbau kommen aus Eigenmitteln.
     
  10. R.B.

    R.B.

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    Und genau das ist ein Knackpunkt, denn SoTi, egal in welcher Form, erfordert Disziplin. Das kann ein paar Monate gut gehen, evtl. auch ein paar Jahre, aber in vielen Fällen wird die SoTi später nicht genutzt. Es findet sich immer ein Grund, warum man das Geld für etwas anderes "Wichtigeres" braucht, und da das Darlehen ja nur auf dem Papier steht, schiebt man das schnell vor sich her. Die Überraschung kommt aber, das ist sicher.

    Das Ziel sollte sein, die Darlehensschuld schnellstmöglich zu verringern, so lange man sich einen günstigen Zinssatz gesichert hat. Es ist völlig sinnfrei auf der einen Seite 4,4% (Schuld-/Darlehens)Zinsen zu bezahlen, während man auf der anderen Seite gerade mal 1% Guthabenverzinsung erzielt. Unter´m Strich ist das ein schlechtes Geschäft.

    Man sollte einen BSV als das betrachten was er an sich ist, ein SPAR-Vertrag, mit der Option auf ein zinsgünstiges Darlehen in der Zukunft, unter bestimmten Umständen gefördert bzw. mit steuerlichen Vorteilen.

    Befindet man sich bereits in der Finanzierungsphase, dann ist es unsinnig mit dem Sparen zu beginnen, der Zug ist dann abgefahren. In dieser Phase hat die Tilgung des Darlehens höchste Priorität. Steuerliche Sonderkonstruktionen bleiben hier mal unberücksichtigt.

    Zuerst mal das monatliche budget ermitteln, konservativ rechnen, und dann schauen wie man eine Finanzierung aufbauen kann. Den Tilgungsanteil so wählen, dass die ermittelte max. Rate erreicht wird. Darauf basierend dann die Laufzeit bzw. Zinsfestschreibung festlegen. Die SoTi nutzen falls unerwartete Einnahmen zur Verfügung stehen.

    Gruß
    Ralf
     
  11. mayk29

    mayk29

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    Wir rechnen seeehr konservativ, könnten bei unseren Gehältern auch 1000 € tilgen, ohne den aktuell durchschnittlich guten Lebensstandard zu verändern (die Nebenkosten mtl. auch berücksichtigt). Und wir wollen gleich 100 € mehr in den BSV sparen. Da sind wir diszipliniert, das läuft über einen Dauerauftrag und fertig. Nur hätten wir jetzt bei festgelegten 78 € Sparrate die Chance, wenn es doch mal knapper wird, diese 100 € zurückzuhalten.

    mal gesetzt den Fall wir zahlen 180 € mtl. als Spaarate ein, sind wir bei einer Zinssicherheit von 15 Jahren locker soweit, dass wir das gesamte Darlehen durch den BSV ablösen können und dann haben wir eine Zinssicherheit über 30 Jahre und dabei durch die zusäzliche Sondertilgungsmöglichkeit gleichzeitig Flexibilität. So habe ich es verstanden, richtig oder doch nicht?

    Übrigens haben wir uns den Mischzins für alle drei Bausteine (KfW und BSV-Darlehen) rechnen lassen, da liegen wir bei 4,11 % eff.
     
  12. ThorstenB

    ThorstenB

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    Welche Zinsätze habt ihr denn angeboten bekommen für
    a) Baudarlehen
    b) Bauspardarlehen

    Anfangs wurde geschrieben 4,34%
    Ich vermute das ist aber der Zins fürs Bauspardarlehen nach Zuteilung

    Bis dahin zahlt ihr aber den Zinsatz für das Baudarlehen konstant bis zur Zuteilung. Und der ist - denke ich - etwas höher.
     
  13. mayk29

    mayk29

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    Baudarlehen bei 15 Jahren Bindung 4,66 % eff
    bauspardarlehen max. 3,75 % (oder 2,?? % bzw. 1,9 % bei entsprechend hoher Rate und kurzer Laufzeit)
     
  14. Behauserin

    Behauserin

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    Hm, wenn ihr eine lange Zinssicherheit haben wollt, dann schaut doch gleich nach einem Annuitätendarlehen mit 20, 25 oder 30 Jahren Laufzeit.

    Wir haben bei einer Versicherung abgeschlossen. Das Darlehen mit der 25jährigen Zinsbindung kostete uns 0,2% weniger als eine 20 jährige Zinsbindung bei einem Kreditinstitut (ohne BSV-Konstrukt oder Lebensversicherung wohlgemerkt!).

    Und wir haben 10% SoTi-Option.
     
  15. loennermo

    loennermo

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    Optimist. ;) Kann auch deutlich weniger sein.


    Wer die bekommt sollte meiner Meinung nach nicht bauen, oder aber >50% EK haben.
     
  16. ThorstenB

    ThorstenB

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    Was verstehst du unter deutlich weniger ?:e_smiley_brille02:


    Autsch.:hammer:
    Meine Frau und ich fallen unter die Einkommensgrenze von zusammen Brutto 51.200 und erhalten deshalb WBP. EK von 50% hatten wir auch nicht.
    Haben wir was falsch gemacht....:D
     
  17. sk8goat

    sk8goat

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    Genau so ist es meiner Erfahrung nach und zwar auch bei den allerdiszipliniertesten Leuten.
    Und zu Ralfs Meinung zu BSV in der Darlehensphase kann ich nur 100%ig zustimmen.

    da gehen bei mir alle Alarmglocken kann.

    Du hast mit dem variablen Darlehen bereits einen Baustein bei dem du jederzeit und in jeder beliebigen Höhe Sondertilgungen machen kannst. Wozu dann noch der BSV? Das ist Unsinn.
     
  18. mayk29

    mayk29

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    Hallo zusammen,
    allen ein herzliches Dankeschön für die Kommentare. Wir stehen kurz vor dem Abschluss und werden uns entscheiden, nach Gewichtung der Vor- und Nachteile für das BSV-hinterlegte Darlehen.

    Beste Grüße
    Mirko Boldt
     
  19. matula

    matula

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    Welcher Vorteil sprach doch gleich FÜR das BSP Darlehen??
    soTi geht auch beim AD.....
    (Hab ich wohl irgendwie überlesen...)
     
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  21. sk8goat

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    also ich sehe auch keinen Vorteil für den vorfinanzierten BSV, zumindest nicht beim Kreditnehmer.
     
  22. mayk29

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    1. 40 Jahre Zinsbindung 5,59 % mit 10 % Sondertilgungsmöglichkeit p.a.
    2. KfW 15 Jahre


    Nochmals vielen Dank für die Entscheidungshilfen!
     
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