Passt diese Finanzierung?

Diskutiere Passt diese Finanzierung? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Daten: Preis incl. Grundstück: 295.000 Grundstück 35.000 Euro (bereits Bar bezahlt) Restsumme: 260.000 Euro Finanzierung wie folgt:...

  1. #1 david1880, 1. März 2011
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    Daten: Preis incl. Grundstück: 295.000
    Grundstück 35.000 Euro (bereits Bar bezahlt)
    Restsumme: 260.000 Euro

    Finanzierung wie folgt:
    Bankdarlehen: €60.000,00
    ./.KFW Energieeffizient Bauen Progr. Nr. 153 € 100.000,00
    ./.KFW Wohneigentumsprogramm Nr. 124 € 100.000,00

    Bank:
    Darlehensbetrag : € 60.000,00
    Zinssatz nominal : 4,25 % p.a. / effektiv 4,33 %
    Tilgung : 2,00 % p.a. *
    Auszahlungskurs : 100 %
    Mtl. Rate für Zins + Tilgung : € 312,50
    Restschuld nach 10 Jahren : € 45.079,28

    Kfw 153:
    Zinssatz nominal : 3,60 % p.a. (regulärer Zins 3,90 % p.a.)
    Anfänglicher effektiver Zins : 3,65 % p.a.
    Tilgung : 1,97 % p.a.
    Zinsfestschreibung : 10 Jahre
    Auszahlungskurs : 100 %
    Mtl. Rate für Zins + Tilgung : € 300,00 (1.Laufzeitjahr)
    € 464,17 (2.bis 10. Laufzeitjahr)
    Bereitstellungszinsen : keine
    Restschuld nach 10 Jahren : € 78.490,33

    Kfw 145:
    Darlehensbetrag : € 100.000,00

    Zinssatz nominal : 4,20 % p.a. (regulärer Zins 4,50 % p.a.)
    Anfänglicher effektiver Zins p.a. : 4,27 % p.a.
    Tilgung : 1,34 % p.a.
    Zinsfestschreibung : 15 Jahre
    Auszahlungskurs : 100 %
    Bereitstellungszinsen : 3 % p.a. (freie Zeit 2 Bankarbeitstage und 4 Monate)
    Mtl. Rate für Zins + Tilgung : € 350,00 (1. Laufzeitjahr)
    € 461,67 (2. bis 15. Laufzeitjahr)
    Restschuld nach 15 Jahren : € 74.038,51


    Machtzusammen: Monatliche Belastung inkl. Tilgung gesamt (2.bis 10. bzw. 15. Laufzeitjahr)

    ING-DIBA Darlehen € 312,50
    KFW Energieeffizient Bauen € 464,17
    KFW Wohneigentumsprogramm € 461,67
    Monatliche Belastung gesamt € 1.238,34

    Gesamt: 4,05 p.a. (effektiv)
     
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  3. #2 Neuling80, 1. März 2011
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    Nein.

    Wenn man nur eine Wohneinheit unterstellt (und das mache ich mal mangels Angaben) gibt es bei KfW 153 nur 50.000 €. Außerdem wirst Du bei der Tilgungsleistung nicht in 20 Jahren fertig sein und daher folgende Effektivzinsen bekommen: 3,90 Soll und 3,96 effektiv.

    Dann wäre noch die Sache mit der Kfw 124.

    Dort gibt es maximal 30% der Gesamtkosten. In deinem Fall also 88.500 €, vorausgesetzt der Grundstückskauf ist weniger als 6 Monate her und auch hier wirst Du nicht die von Dir angegebenen Konditionen erreichen.Bei 1,43 % Tilgung wirst Du eher bei folgenden Daten landen: 4,50 bzw. 4,58 %.

    Passt also vorn und hinten nicht so richtig.

    Tante Edit:

    Ich seh grad. Das läuft über die DiBa. Seit wann geben die denn 0,3% auf die KfW Darlehn? Wenn dem so ist, dann haut es hin. Wobei um ehrlich zu sein ich die Tilgungsleistungen arg niedrig finde. Denn bei so einer Niedrigzinsphase mit einer Tilgung unter 2 % ranzugehen, würde für mich persönlich nicht in Frage kommen.
     
  4. #3 david1880, 1. März 2011
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    Es werden zwei Wohneinheiten gebaut (einliegerwohnung).

    Die 0,3 gibt es bis 08.04.2011!!
     
  5. #4 Neuling80, 1. März 2011
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    Dann hoffentlich keine zur Vermietung. Denn das wird beim Wohneigentumsprogramm ausgeschlossen. Um einmal vorzugreifen. Die groben Zahlen passen (wobei mir der Effektivzins bei der DiBa recht günstig vorkommt) um jedoch eine grobe Machbarkeit unterstellen zu können, fehlen halt noch einige Aussagen bspw. zum Einkommen; Familiensituation etc. Wie ich ja schon erwähnte wäre mir persönlich die Restschuld eindeutig zu hoch nach 10/ bzw. 15 Jahren.
     
  6. HDRM50

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    Die Diba sponsort das KFW Darlehen aber meiner Meinung nach nicht mit 0,3% sondern mit 0,15% a Programm. Vielleicht sind hier aber andere Konditionen ausgehandelt/festgelegt worden.

    Edit: ok, 0,3% bis 08.04.2011

    Gruß
     
  7. #6 david1880, 1. März 2011
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    Tilgungssatz wird erhöht, wenn Frau wieder arbeitet, momentan Mutterschutz + Elternzeit.
     
  8. #7 martinbar, 3. März 2011
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    Der Diba Zins müsste bei 4,75 % liegen, da auch die KFW Mittel in die Beileihunswertermittlung fließen (Quelle: Herauslagekriterien der ING Diba).

    Beleihungswert: (295000-35000)/295000 = 0,88 %
    => Zinszuschlag von 0,5 %
    Eventuell kannst Du noch Eigenleistung in Höhe von ca. 5 von 295000 plausibel machen, damit du unter 0,85 % kommst. Somit beträgt der Zinszuschlag nur 0,3 %.
     
  9. #8 david1880, 3. März 2011
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    ich habe momentan keine Eigenleistung eingerechnet... jedenfalls nicht direkt.

    Heizung: bekomme ich ca. 5-600 Euro günstiger, da ein bekannter bei einem Heizungsgroßhandel arbeitet, ein weiterer (heizungsbauer) baut mir das ding dann ein, ich kenne die leuchte schon fast 20jahre.

    Trockenausbau mache ich selber (99qm à 55 Euro) = 5445... aber mit der ersparnis sind dann noch so sachen wie Außenanlage (Aufschüttung von Hang. usw...)

    Als weitere Backup-Mittel habe ich noch ca. 23.000 Euro Bar (10 auf Tagesgeldkonto + 13 aus zuteilungsreifen Bausparvertrag)...

    Aber: wir brauchen ein neues Auto, weil momentan nur ein ca. 11 Jahres gefährt her halten muss
     
  10. #9 martinbar, 3. März 2011
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    Mit den genannten Beträgen und Arbeitsleistungen lässt sich jedenfalls der Bank plausibel machen, dass Ihr ca. 11.800 EUR Eigenleistung erbingen würdet. Für die Antragsstellung bietet die Diba dazu ein Formular "Eigenleistungsaufstellung" an. Wichtig wäre noch, dass Du den 11.800 EUR Eigenleistung auch noch Materialkosten in gleicher Höhe zuordnest. Die Backup Mittel müsstest Du dann nur für die Notar und Gerichtskosten für die Eintragung der Grundschulden verwenden; Betrag unter 1.000 EUR
     
  11. #10 david1880, 3. März 2011
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    wie meinst du Materialkosten in gleicher Höhe???

    die 11.800 zählen als Eigenleistung, trotz, dass ich Sie brauche für Außenanlage..???
     
  12. #11 martinbar, 3. März 2011
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    Mit den 11.800 ist die Muskelkraft gemeint, die Du anlegst. Dem gegenüber sollte ca. 11.800 Materialkosten stehen: z. B. Heizung 2500 EUR Material + 2500 EUR Arbeitsleistungen durch einen Bekannten. Dadurch hast Du einen Wert von 5000 EUR geschaffen. Von diesen 5000 sind damit 2500 Eigenleistungen. Oder: Gartenanlagen Material (z. B. Zäune, Pflanzen, Rollrasen) ca. 5000 + 5000 eigene Arbeitszeit (=übliche Arbeitszeit eines Unternehmens * üblicher Stundenlohn eines Untenehmens) := 10.000 EUR Wert;

    Somit wären hier schon 7.500 EUR Eigenleistungen entstanden.
     
  13. #12 david1880, 3. März 2011
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    Wenn ich aber das Geld der "muskeltraft" wieder in "material" stecke, was ich brauche, hab ich trotzdem keine Eigenleistung, welche als "eigenkapital" dient... somit bleibe ich auf der eingeplanten summe stehen, verwende das Geld halt anders..
     
  14. #13 martinbar, 3. März 2011
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    Die Gesamtkalkulation im oben genannten Beispiel sähe so aus:

    Beleihungswert := 302 500 EUR

    Zusammensetzung:
    Eigenleistung := 7500
    Fremdleistungen inkl Materialkosten := 295000
    EK := 35000

    Finanzierungsbedarf: 295000 - 35000 = 260.000

    Beleihungsauslauf: 260.00 / 302500 =0,859

    Um unter 0,85 zu kommen muss der Zähler oder der Nenner veringert werden. Dies geht beim Nenner über Eigenleistungen und beim Zähler über mehr EK Einsatz.
     
  15. #14 martinbar, 3. März 2011
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    Sorry. Der Nenner muss erhöht werden oder/und der Zähler muss verringert werden. Dadurch senkt sich der Beleihungswert.
     
  16. #15 Bankmensch, 3. März 2011
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    Und durch solche Konstrukte kommen dann spätere, sehr teure Nachfinanzierungen zu stande :irre

    ... und wenn diese nicht mehr genehmigt werden, steht ein Rohbau und die Bauherren sind pleite und ein Fall für den Zwegat:D oder für Stern TV

    ... und die Finanzberater sind nicht mehr da ...
     
  17. #16 martinbar, 4. März 2011
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    Schäm Dich. Deine Aussage zeigt, dass Du noch nicht einmal verstehst was ich geschrieben und berechnet habe. Deine Aussage disqualifiziert sich von selbst. Da steckt keine Logik hinter sondern nur Kammschererei.
     
  18. #17 Bankmensch, 5. März 2011
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    Es sollte auch ohne Muskelhypothek oder ähnliches hinhauen. Mein Tipp an die Finanzierungsinteressenten wäre dann : weitere Eigenmittel ansparen :28:

    Wenn solche Kontrukte auf meinem Schreibtisch liegen, lasse ich generell die Hände davon.

    Das scheint der feine Unterschied zwischen Dir und mir zu sein.
     
  19. R.B.

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    Aus der Ferne sind solche Finanzierungen immer schwer zu beurteilen. Man kennt das finanzielle Umfeld nicht, und auch über die Lage und Nutzung des Objekts gibt es nur spärliche Informationen.

    Unter diesen Bedingungen kann man nur zur Vorsicht raten, und sollte nicht mit aller Gewalt versuchen, eine Finanzierung schönzurechnen.

    Wir wissen nur, dass der TE ein bezahltes Grundstück und ein paar Euro Reserve auf der hohen Kante hat. Aktuell anscheinend 1 Einkommen zzgl. Elterngeld.

    Es sollen irgendwo 2 WE gebaut werden, wobei eine wohl eigengenutzt und die andere evtl. "vermietet?" werden soll.

    Die monatliche Belastung ist trotz Fördermittel nicht zu verachten. Ich kenne Leute die stemmen das mit links, und die gönnen sich auch noch locker 3 x Urlaub im Jahr, und andere die würden bei dieser monatlichen Belastung ganz schnell in die Knie gehen.

    Ob der TE diese Belastung schultern kann, ist aus den bisherigen Zahlen nicht zu entnehmen. Deswegen kann ich nur zur Vorsicht mahnen.

    Gruß
    Ralf
     
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  21. #19 martinbar, 6. März 2011
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    Es ist absolut üblich, das Muskelleistungen berücksichtigt werden zu gunsten des Käufers. Klar dass wenn Du von der Bank bist, kein Interesse hast, die Arbeitsleistung als solche als Wertsteigernd wie bei Unternehmer zu berücksichtigen, damit der Zins schön teuer bleibt.

    Nieman geht zum Finanzamt und lässt sich die Steuererklärung von denen machen. Warum sollte man sich daher die Finanzierung von der Bank erstellen lassen? Deine Aussagen bestätigen diese Regel!
     
  22. #20 Bankmensch, 7. März 2011
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    Beim Metzger gibt es : Fleisch und Wurstwaren

    Bäcker = Backwaren

    Steuerberater = Steuerberatung

    Versicherungskaufmann = Versicherungen usw.

    Ich gehe in die Bank, weil ich von qualifizierten Bankkaufleuten und Finanzierungsfachleuten eine umfassende und vor allem kompetente Beratung erwarte und so dauerhaft in den nächsten 20 bis 30 Jahren meiner Baufinanzierung begleitet werde.

    Leider kenne ich aus meiner mehr als 20 jährigen Tätigkeit diverse Schönrechnungen mit Muskelhypotheken usw. VIELE davon gehen nach Hinten los :irre

    Oft werden diese Finanzierungsanfragen in der Bank abgeblockt und dann kommen Finanzberater (Bauträger,Anwälte,Handwerker,Studenten,Soldaten, etc ) ins Spiel ... nach wie vor leider eine Berufsbezeichnung die jeder annehmen kann.
     
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