Pfandwechsel und 2. Darlehen

Diskutiere Pfandwechsel und 2. Darlehen im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, Als erstes möchte ich sagen, dass wir zur Zeit eine selbstgenutzte Immobilie finanzieren, die uns zu klein wird. Wir haben diese 01/2005...

  1. dam72

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    Hallo,
    Als erstes möchte ich sagen, dass wir zur Zeit eine selbstgenutzte Immobilie finanzieren, die uns zu klein wird. Wir haben diese 01/2005 für 210TE gekauft, Darlehen 200T€ bei Diba 4,02% und 1% Tilgung auf 15 Jahre (850€/Monat). Etliches renoviert, Böden,Bäder, Küche... Notar + Grunderwerb -> alles mit Eigenkapital 40T€ (10+30T€) bezahlt. Die Immobilie hat heute einen geschätzten Wert 280T€ (Münchner Norden). Heute habe ich einen absolut gesicherten Job mit Nettomonatseinkommen 3890€ (ohne das Einkommen der Frau, sie ca. 1200Euro netto).
    Das Einkommen meiner besseren Hälfte möchte hier überall raushalten, wer weiss wann sie ausfällt, als Nettoeinbringer... Die Darlehensrestschuld ist mit einem dicken BHW Bausparer (250€ Monatsrate) mit theorethischen 165T€ nach 15 Jahren gedeckt. Wobei ich heute schon bei knapp 180T€ nach drei Jahren bin, aufgrund häufiger Sondertilgung. Unser Vorhaben, wir würden gerne dieses Jahr eine Doppelhaushälfte bauen, kostet Netto 418Euro, Brutto 445T€ (Notar,Grunderwerb etc..). Nun ist die Frage, wie das mit einem Pfandwechsel ist, wie geht man da vor? Wie kann man die Anteilige Bezahlung des Bauträgers erfüllen, wenn man noch selbst in der selbstgenutzten Immobilie wohnt, sie quasi ja noch nicht verkauft ist, kein flüssiges Geld da ist? Wie ist das mit einem zweiten zusätzlichen Darlehen von ca. 180T€, kommt man da realistisch mit zusätzlichen 1000-1200€ im Monat hin? In der Annahme das wir unsere jetztige Immobilile für 280T€ verkaufen und das neue Darlehen 180T€ beträgt hätten wir eine Summe von 460T€ zur Verfügung. ING Diba hat schon signalsiert, dass Pfandwechsel kein Thema ist, wer kann hier zu dem Thema etwas mehr sagen bzw. uns Tipps geben, wie wir die Sache strategisch am Besten angehen!?
    Meine Rechnung sieht im groben so aus:
    3890€
    - 850€ 1. Darlehen
    - 250€ BHW Bausparer
    - 1500€ Lebenhaltungskosten pro Monat kleine Familie (brauchen heute zu zweit ca. 800-1000 Euro im Monat im Gesamten)
    - 250€ Betriebskosten haus

    bleiben 1040€ für ein 2. Darlehen übrig.


    Danke
     
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  3. #2 Stefan61, 1. Juli 2008
    Stefan61

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    So, wie Sie die Lage schildern, kommt ein Pfandwechsel nicht in Betracht. Vielmehr benötigen Sie während der Bauzeit und bis zum Verkauf Ihres bisherigen Hauses zwei Darlehen: nämlich das bisherige und ein neues für das Bauvorhaben. Dementsprechend haben Sie auch eine doppelte Belastung zu tragen, bis das alte Darlehen nach Zahlung des Kaufpreises für Ihr bisheriges Haus getilgt ist.

    Punkte zum Nachdenken: Wertsteigerung auf 280.000 innerhalb von drei Jahren realistisch? Vorfälligkeitsentschädigung für das bisherige Darlehen? Zinskonditionen für das neue Darlehen?
     
  4. dam72

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    Hallo und danke für die Antwort.
    Die Wertsteigerung sollte realistisch sein, da das Objekt a) angeblich hätte teuerer verkauft werden können, und b) etliche Renovierungen gemacht wurden inkl. neuer Küche. Ortsüblich gehen "schlimmere" Klitschen zu weit höheren Preisen an den Mann.

    Was den Pfandwchsel angeht, hat mir die Diba gesagt, dass wir das aktuelle Objekt in Eigenregie verkaufen könnten (280T€) und das neue Objekt als Pfand eintrgen lassen könnten, so dass wir die günstigen Konditionen auf das neue Objekt übernehmen können. Daher verstehe ich Ihre Antwort nicht ganz!? Stehe auf dem Schlauch?
     
  5. #4 Stefan61, 1. Juli 2008
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    Ad 1: Im Handelsrecht gelten das Vorsichtsprinzip und das Realisationsprinzip. Freuen Sie sich über die Wertsteigerung, wenn sie diese realisiert haben. Die Lebenserfahrung zeigt, daß Privatleute unrealistische Vorstellungen über den Verkaufspreis haben und dann sehr lange nach Käufern suchen. Haben Sie schon einmal ein Haus verkauft? Dies ist nicht bös gemeint, sondern soll als Warnung dienen.

    Ad 2: Die Diba scheint dabei zu unterstellen, daß Sie Ihr bisheriges Haus verkaufen, bevor Sie mit dem Neubau beginnen. Dies setzt aber voraus, daß der Käufer bereit ist, weit vor seinem eigenen Einzug den Kaufpreis zu zahlen oder daß Sie zwischendurch ausziehen und bei Freunden oder im Hotel wohnen. Im typischen Fall hingegen (erst Neubau, dann Verkauf) benötigen Sie ein neues Darlehen, das Sie während der Bauzeit zusammen mit dem alten bedienen. Diese Doppelbelastung macht vielen den Wechsel schwer oder unmöglich.
     
  6. dam72

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    Ok, ich denke ich habs verstanden, hoffentlich... :o
    Das würde bedeuten, würden wir angenommerweise, ein bereits erbautes Objekt kaufen wollen zum Zeitpunkt 01.11.2008, und wir zudem einen Käufer für unser altes Objekt hätten, der es zum 01.11.2008 übernimmt, dann könnte unser Plan aufgehen!?
     
  7. #6 Achim Kaiser, 1. Juli 2008
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    Dann geht er auf ... ansonsten hättest eben 625 kTeuros an der Backe ... no risk no fun.

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  8. dam72

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    Ach Stefan, danke für die Warnungen wegen der Wertschätzung des Objektes. Dies ist sicher ein Punkt, der stets berücksichtigt werden sollte. Nein, ich habe noch nie eine Haus verkauft. Ich denke, dass ich das gemanaged bekomme. Beschäftige mich beruflich auch mit sehr komplexen Themen und kann mich durchaus gut reinarbeiten.

    Ok, also Neubau fällt definitv flach. :(

    Also nur ein bestehendes Objekt kommt in Frage, wenn es sich zeitlich aneinanderreiht ablösetechnisch...

    Gut, das wäre schonmal geklärt. Von der finanziellen Seite her, mit wieviel kann ich für 1000Euro im Monat rechnen als 2. Darlehen in meiner Konstelation?
     
  9. dam72

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    @Achim: Wie kann ich das verstehen mit ... no risk no fun.
    Würdest du des mit den 625k probieren, als knapp 1 Jahr mit ner Doppelbelastung, und dann das Objekt verkaufen?
     
  10. R.B.

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    Pi*Daumen*Börsenwetter*Zinsentwicklung -> 150T€-180T€

    Gruß
    Ralf
     
  11. #10 Achim Kaiser, 1. Juli 2008
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    Nein, ich würde es nicht tun :)

    Wenn du dich dazu entschließt dann ist das ein Tänzchen mit unbestimmter Dauer (bis zum definitiven Verkauf des vorhanden Objekts).
    Das belastet dein Einkommen zunächst voll für die Finanzierung und dann ist Leben vom Einkommen der Frau angesagt :).

    Die Überlegung und das Risiko steht und fällt mit der Chance auf den Verkauf des jetzigen Objekts...was passiert wenn das nicht für die *angedachten* 280 kTeuros weggeht ... wie lange kannste die Doppelbelastung stemmen bis es gewaltig im Gebälk anfängt zu knirschen.

    Es kann gut gehen ....*aber* was machste wenn in den nächsten 2 Jahren keiner ums Eck kommt der auch nur ansatzweise den Preis bezahlen will...

    30 oder 50 kTeuros *verbrennen* nur damit dus los hast ?

    Bei mir ist die Zeit vorbei in der ich den Hals in die Schlinge gelegt habe :)
    Das hab ich lange genug genossen ... keinen Bock mehr drauf.

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  12. #11 baufibemu, 1. Juli 2008
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    Redet mit der DiBa Klartext, so dass keine Missverständnisse aufkommen.
    Wenn Ihr den Zins behalten könnt, wäre das bei der aktuellen Marktlage natürlich sensationell. Die DiBa verlangt für einen Pfandtausch übrigens 1 % Gebühr.

    Schaut mal, wieviel Ihr mit der Darlehenserhöhung errichten könnt.
    Vielleicht kommt Ihr ja mit dem Geld solange aus, bis das alte Haus verkauft ist.
    Die Käufer müssen natürlich eine ganze Weile dann stillhalten. Und das wird meistens über den Preis geregelt.

    Beste Grüße
     
  13. dam72

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    @Baufimu und andere: Danke für Eure Posts.
    Ja, das mit den 1% für den Pfandwechsel habe ich gelesen, ich nehme an das es sich hier um 1% der Gesamtdarlehenssumme handelt. -> 2000Euro, was noch akzeptable wäre. Diba hat mir denifitiv zugesichert, dass wir unser guten Kondis mitnehmen können! Also nehme ich sie beim Wort.
    Das Aufstockungsdarlehen wäre im best case 180.000 Euro, die Anteiligen Baumassnahmen könnte man sicher damit deckeln, allerdings muss das Grundstück ja auch gleich zu beginn bezahlt werden. Und funktioniert das Konstrukt nicht mehr. Bei den Münchner Preisen wird einem schlecht. 380m2->200T€, was sogar noch gut ist. In der Regel liegen die m2 Preise im Stadtgebiet bei ca. 650€/m2, wahnsinn...:Roll Somit wären die initialen Kosten bei 225TE (inkl. Notar,Grundbuch,Makler) für den Grund, und je nach Baustand weitere xT€. Ich denke ohne einen 3.Zwischenkredit, wie Achim es erwähnte, wird das Vorhaben nix. Das Risiko scheint mir aber ein bisschen zu gross.

    Daher fokusieren wir uns auf ein schönes Bestandsobjekt. Wo wir eine Chance haben auch unser Objekt noch zu verkaufen.
     
  14. #13 Achim Kaiser, 2. Juli 2008
    Achim Kaiser

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    Jupp.
    Es gab mal ne Zeit da wäre ich das Risiko bedenkenlos gegangen.
    Die ist aber schon lange vorbei, heute kann ich mich da recht gut beherrschen.

    Heute würde ich erst mal das vorhandene Objekt ausschreiben und sehen wie die Resonanz auf den gewünschten Preis ist auch auf die Gefahr hin beim sofortigen Verkauf für einige Zeit ne Übergangslösung nutzen zu müssen.

    Gekauft ist schnell, Schulden gemacht auch ... verkaufen dauert länger, vor allem wenn man nicht jeden Mist mitmachen will, was einem die Käufer so ins Ohr singen ;) und Schulden *zahlen* dauert noch ne Ecke länger.

    Manchmal verschätzt man sich beim Risiko auch mal etwas (.... das geht locker um den Preis weg) ... und wenns dann jahrelang *mehr als eng* ist, dann bleibt der zu zahlende Preis nicht immer nur bei Zins und Tilgung.

    Deswegen gönn ich mir demnachst nach 15 Jahren erst mal wieder ne Woche oder zwei *Urlaub* und lass es ne ganze Runde gemütlicher angehen :).

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  15. dam72

    dam72

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    ich denke, wir werden mal unser kleines Häuschen "pseudo" mässig verkaufen...:28: Guter Tip! Dann wissen wir zumindest wio wir mit unseren preislichen Vorstellungen liegen.
     
  16. Stefan61

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    Nicht unbedingt ...

    Ich habe bereits mehrfach Häuser gekauft und verkauft und sehe aufgrund der dabei gewonnenen Erfahrungen die Realisation des Verkaufspreises erst nach Eingang des Geldes auf dem Konto als gegeben an.

    Ein Pseudo-Verkauf bringt m. E. nichts. Selbst nach Unterschrift unter den notariellen Vertrag kann noch viel passieren - z. B. wenn der Käufer keine Finanzierung zusammenbekommt, schwer erkrankt, stirbt, seine Frau fremdgeht ... Und die Zeitspanne zwischen Vertragsschluß und Zahlung beträgt gewöhnlich 1,5 bis 2,5 Monate.
     
  17. dam72

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    @Stefan: Ich gehe da nicht so Pessimistisch dran. Ja sicher haben Sie nicht ganz unrecht, aber der Pseudoverkauf soll nur zeigen, ob wir mit unserer Preisvorstellung gut oder daneben liegen. Nicht mehr nicht weniger.

    Das mit den solventen Käufern ist sicher so eine Sache. Aber wenn der potentielle Käufer keine Finanzierungsbestätigung von der Bank hätte und sein Eigenkapital nicht nachweisen könnte, würde ich garnix mit dem machen. Das wäre schon mal das Einstiegskriterium. Das dann immer noch menschliche Tragödien das Geschäft vermasseln können, ja, das ist immer drin. :lock
    Aber - think positive!
     
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  19. Stefan61

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    Think positive - ganz mein Motto! Sonst hätte ich auch nicht immer wieder in Immobilien investiert. Aber Sie werden im weiteren Verlauf sehen, daß manche Ihrer Vorstellungen unrealistisch sind: Einen Käufer mit 100% Eigenkapital - habe ich noch nicht gesehen. Und eine "Finanzierungsbestätigung" von der Bank? Rückt die Bank i. A. erst heraus, wenn nach Abschluß des Kaufvertrags eine konkrete Darlehensanfrage kommt und ein Darlehensvertrag abgeschlossen wird.

    Bei einem meiner Verkäufe hatten die Käufer - beide Beamte auf Lebenszeit und mit 20 % EK ausgestattet - eine mündliche Zusage der Bank, die ihnen seit 15 Jahren als Hausbank diente. Nach Vertragsschluß verweigerte die Bank das Darlehen, und die Käufer wollten unter Tränen vom Vertrag zurücktreten. Ich habe Ihnen dann auf die Schnelle selbst ein Darlehen besorgt ...
     
  20. dam72

    dam72

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    Hallo,

    malen Sie nicht den Teufel an die Wand! :)
    Ich musste ja auch vor dem Kaufvertrag, bevor er unterzeichnet wurde, eine Finanzierungsbestätigung vorzeigen, andernfalls wäre der Kauf garnicht zu stande gekommen! So in der Richtung würde ich es auch machen!
    Grüsse
     
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