Planung des Bauvorhabens fortgeschritten - Unsicherheit kehrt ein...

Diskutiere Planung des Bauvorhabens fortgeschritten - Unsicherheit kehrt ein... im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen! Nach meinen anfänglichen Gehversuchen mit dem Thread zum Bungalow für 80.000 EUR (siehe weiter unten), bin ich nun in einer...

  1. #1 AndreAcer, 24. März 2013
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    Hallo zusammen!

    Nach meinen anfänglichen Gehversuchen mit dem Thread zum Bungalow für 80.000 EUR (siehe weiter unten), bin ich nun in einer "anständigeren" Richtung unterwegs. So habe ich z.B. ein passendes Grundstück und einen darauf abgestimmten Hausentwurf für einen Bungalow mit 105m² Wohnfläche und 70m² Ausbaureserve unter dem Dach.

    Der Grundriss des Hauses wurde bereits im Mai 2012 von einem Architekten erstellt für einen anderen Bauherren, der dieses Haus dann zwei Grundstücke in einem Siedlungsgebiet "vor" mir in gleicher Himmelsausrichtung gebaut hat.

    Für den Rohbau war bei diesem besagten Bauherren ein langjähriges Familienunternehmen als Bauunternehmen zuständig,welche auch schlüsselfertige Bauten mit dem besagten Architekten anbietet. Der Bauherr war mit dem Unternehmen sehr zufrieden.

    Nun hatte ich also bereits einen gemeinsamen Termin mit dem Bauunternehmen bei eben jenem Architekten. Dieser hat gemeinsam mit uns den Bungalow an mein Grundstück angepasst. Das Bauunternehmen tritt als GU somit mir gegenüber auf und fertigt die Planung mit dem besagten Architekten. Das Bauunternehmen und ich haben die Ausstattung etc. durchgesprochen und daraufhin als Vorabinfo einen Festpreis von 130.000 EUR ohne Außenanlagen und Hausanschlüsse vereinbart. Die ausführenden Unternehmen kommen alle aus direkter regionaler Nähe und sind alle regional bekannte, alt eingesessene Familienunternehmen. Das stimmte mich optimistisch.

    Nun habe ich einen ersten Entwurf für die BLB bekommen und bin nun sehr unsicher geworden, da die Prüfung selbiger bei mir einige Fragen aufwirft.
    Die BLB führt auf, welche Aufgaben der GU übernimmt. Darin stehen bzgl. der Planung (auf Basis des Architekten Entwurfs, auf diese wird in der BLB Bezug genommen) Dinge wie Fachberatung in allen Baufragen, Individuelle Planung des Vorhabens, Bauantragsunterlagenerstellung, Entwässerungsantrag, Nachweis der Grund- und Geschossflächenzahl, Berechnung von Wohn- und Nutzflächen, Statische Berechnung und Nachweis des Wärmeschutzes mit Energieausweis.
    Da entsteht meine erste Frage: übernimmt der GU damit auch die Bauleitung? Oder muss diese explizit ausgewiesen sein? Wenn Sie es nicht ist - wer ist dann der Bauleiter? Ich?

    Dann stellt sich mir eine weitere Frage: Fenster werden genau genannt (SCHÜCO, U-Wert 1,1 - Zweifachverglasung), bei z.B. Sanitärobjekten oder Elektroarbeiten wird allerdings nur von der Standardserie des Herstellers XXXX gesprochen und dann Produkte genannt (z.B. Schalterserie Jung reinweiß oder Standardprogramm Grohe). Reicht das? Oder soll ich den GU auffordern detailliert anzugeben, z.B. welche Grohe Produkte gemeint sind?
    Verblender und Fliesenpreise werden genau mit dem m²-Preis bzw. Preis/1000 Stück angegeben. Bei der Gasbrennwertheizung wird nur ein Markenname (Buderus) genannt, allerdings kein Produktname. Sollte ich den GU auffordern einen zu nennen in der BLB?

    So langsam wird mir ein wenig unwohl bei dem Gedanken mit dem GU zu bauen. Nach meinen vielen Gesprächen mit dem GU war ich z.B. davon ausgegangen, dass dieser auch die Bauleitung übernimmt - ich frage mich mittlerweile, ob ich vielleicht tatsächlich doch den besagten Architekten in Eigenregie beauftragen sollte und die einzelnen Gewerke in Eigenregie vergeben sollte. Macht das Sinn?
    Als Büromensch mit zwei linken Händen, der bis vor einem Vierteljahr nicht mal den Hauch einer Ahnung vom Hausbau hatte, bin ich mir dabei nur nicht so sicher und wollte mich bisher immer bewusst auf einen GU verlassen...natürlich nicht ohne mich immer weiter schlau zu machen und die BLB genauestens zu prüfen.

    Wäre nett wenn ihr mir dazu mit euren Meinungen bzw. Antworten auf meine Fragen helfen könnt! Danke!!

    PS: Andere GU in der Region die ich angesprochen hatte, wirkten mir noch unseriöser. Daher bleibe entweder bei diesem einen GU oder dann ganz ohne GU dafür mit eigener Gewerksvergabe...
     
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  3. #2 Pruefhammer, 25. März 2013
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    also der GU scheint mir nicht grundsätzlich unseriös, aber ein paar Dinge sollest du vielleicht wissen:
    meiner Meinung nach sind die 130k€ kein Vermögen für so eine Hütte, überzogene Ansprüche wird man da wohl nicht realisieren können. Grundsätzlich leitet der GU seinen Bau selbst, das bedeutet natürlich einen gewissen Interessenskonflikt, da so ein GU eigener Bauleiter natürlich erstmal nur seinem Chef gegenüber verpflichtet ist. Dieses Thema wurde hier schon häufig diskutiert, evtl. vereinbarst du mit dem Architekten zusätzlich eine Bauüberwachung, Baubegelitung oder was auch immer, spätestens zu den Abnahmen sollte dir jemand fachkundiges zur Seite stehen. Oft wirkt es schon Wunder wenn die Handwerker wissen, dass noch mal jemand drüber schaut.
    Grundsätzlich sollte man alle Materialien und deren jeweilige Verarbeitung explizit in der Beschreibung erwähnt haben, damit es später keine Diskussionen oder teure Nachträge gibt. Wenn Dir also bestimmte Dinge sehr wichtig sind wie z.B. Badewanne Typ sowieso Marke xy sollte es auch so in der Beschreibung stehen, ansonsten finde ich reicht es wie aufegführt, da gibt es dann halt die Standardserie wie beschrieben, das ist nicht der pure Luxus aber bei einem Markenhersteller durchaus akzeptabel. Letztendlich kann man es ganz genau definieren im Vertrag, man muss aber bedenken, dass dann der GU auch daran gebunden ist und wenn bei Ausführung ein so genau spezifiziertes Teil nicht mehr lieferbar ist, vom Hersteller aus dem Programm genommen oder überarbeitet wurde hat der GU ein Problem- muss man vielleicht auch mal aus der Sicht sehen.
     
  4. #3 Gast036816, 25. März 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    liest sich eher so, dass es sich nicht um einen gu, sondern einen gü handelt.

    du willst jetzt exakte markennamen mit fabrikatsnummer haben, dazu müsste z. b. für die heizung die wärmeschutzberechnung und die wärmebedarfsberechnung vorliegen. gewisse risiken musst du jetzt akzeptieren.
     
  5. LaSina

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    Wenn die Serie da steht im Bad ist es ja definiert. Ebenso Schalter . Bauüberwachung unbedingt extern.
     
  6. #5 Harrasbau, 25. März 2013
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    Zur Frage Bauleiter. Ich denk hier ist der GU/GÜ Bauleiter. Frag ihn doch einfach.....

    Wenn ihr jetzt noch nicht den Vertrag gemacht habt, empfehl ich dir, frag den GÜ doch, ob du im Vorfeld schon Bemustern kannst. In der Regel haben die feste Firmen, mit denen die Zusammenarbeiten. Da gehst dann zB. zu dem Fliesenhandel und läst dir die Standartfliesen zeigen. Findest du in der Preisklasse keine, weist du im Vorfeld schon, wie teuer es am Ende wird. Dann kann der GÜ auch alles in die BLB aufnehmen.
    Jetzt kann er nur die Menge schreiben oder eben den max. Preis. Er weis ja noch nicht, was du dir aussuchen wirst.
    Gleiches beim Sannitär und bei Elektro musst du dir vorher überlegen, wie viel Steckdosen, TV-Anschlüsse, Telefon etc ihr haben wollt (ist mit fertigen Grundriss ja möglich). Hier brauchst du sicher auch mehr als nur Standart.
    Du wirst da mit den 130.000 nicht reichen, hättest aber bei einer vorherigen Bemusterung der Gewerke eine genaue Hausnummer, was drüber liegt.
    Ich empfehle dir, lass dir auch ein Angebot für die Hausanschlüsse gleich mit machen. Dann hättest du alles aus einer Hand und musst nicht selbst einen Tiefbauer beauftragen. Es sei denn, du willst die Gräben selbst schachten.
    Wenn du so unsicher bist, ob die BLB so korrekt ist, such dir einen Aussenstehenden Sachverstand, der die gegen liest. Vielleicht auch einen, der den Bau mit überwacht....zB Abnahme der einzelnen Gewerke.
    Wenn du so bauen willst, dass du alles aus einer Hand bekommst, dann ist GÜ besser. Klappt was nicht, gibts Mangelanzeige an GÜ und der muss dafür sorgen, das es abgestellt wird. Bei Einzelvergabe musst du mit jedem Gewerk einzelne Verträge schließen und hast mehr Eigenverantwortung.
     
  7. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Hausanschlüsse wird dir der GÜ nicht anbieten können, weil i.d.R. weder er noch seine Sub´s diese Arbeiten gem. Bedingungen der Versorger ausführen darf.

    Was die Hausanschlüsse kosten erfährst du bei den Versorgern.

    Ausnahme:
    Kanalanschluss. Den darf/muss man selbst herstellen. Hier also darauf achten, dass nicht "Entwässerungsleitungen werden bis. ca. 1m außerhalb der Fundamentplatte verlegt" steht, sondern dass an die (meist schon auf dem Grundstück liegenden Kanalleitungen) angeschlossen wird.
    Wenn Kontrollschacht auf dem Grundstück noch nicht vorhanden, sollte auch dieser angeboten werden.
     
  8. #7 Harrasbau, 25. März 2013
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    Sorry.

    Genau das meinte ich!!! Also die Verlegung der Entwässerung im eigenen Grundstück! Bzw die Ausschachtung für das legen der Leitungen im Grundstück....
     
  9. #8 AndreAcer, 25. März 2013
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    Hallo zusammen!

    Danke Euch für die vielen Hilfestellungen!! Ich bin mittlerweile auch wieder sehr beruhigt ;-) Ich hab gerade mit dem GU gesprochen - für ihn wars selbstverständlich, dass er ja der Bauleiter ist. Ich persönlich hatte vor, dann die Bauabnahme mit einem Sachverständigen vorzunehmen, um dann damit auf Nummer sicher zu gehen. Die Bauleitungstätigkeit schreibt er auf meinen Wunsch hin nun auch in die BLB.
    Ich habe mittlerweile bereits 5 "Bauherren"-Erfahrungen mit diesem GU gesammelt, die sich äußerst positiv äußern. Außerdem arbeitet ein sehr guter Freund bei dem Fensterbauunternehmen, welches von dem GU immer beaufttragt wird, und auch der hat mir ein sehr positives Bild von dem GU gezeichnet.
    Aber sicherlich kennt ihr das doch, dass man einem zwischendurch plötzlich Zweifel kommen, die man dann erstmal wieder beruhigen muss.

    Genauso hat der GU auch bestätigt, dass er den Kanalanschluß vornimmt - in der BLB steht aber was davon, dass das die Fallrohre über dem Erdreich enden. Das passt er nun alles meinen Wünschen entsprechend an.

    Bei meinem Grundstück sind die Kontrollschächte schon vorhanden (werden im Notarvertrag separat aufgeführt) und wohl auch die Leitungen schon, so dass wirklich "nur" die Anschlußherstellung für die Entwässerung nötig ist.
    Dass die anderen Hausanschlüsse wie Strom, Gas, Trinkwasser etc. extra kommen, war abgesprochen ist auch klar, da die ja nur durch den Versorger selbst hergestellt werden können.

    Insofern bin ich wieder beruhigt und werde es bei dem GU belassen, der mir insgesamt auch wirklich einen sehr positiven Eindruck im Gespräch macht - da hatte ich ganz andere Gespräche mit aus meiner Sicht wohl eher schwarzen Schafen.

    Dass ich mir für 130 TEUR kein Luxus-Haus dahinstelle ist mir klar. Mir reicht normaler Standard aber vollkommen. 450 EUR für 1000St. Klinker zeigt ja durchaus, dass da nicht viel möglich ist (wenn ich die Preise richtig kenne). Aber, es ist trotzdem ein solides Haus in vernünftiger Ausführung. Ich bin jedenfalls sehr begeistert über den Plan, die Ausstattung und auch das Gespräch mit dem Architekten, der da im Boot ist. Ich hätte theoretisch auch einen völlig neuen Entwurf bekommen können. Daher ist es schon eine individuelle Planung - und ich hab das Gefühl, dass da ich mit dem GU wirklich ein, soweit möglich, faires Bauunternehmen gefunden habe.

    Und ich bin sehr froh, bei meinen ersten Gehversuchen (s. anderen Thread) sofort auf euch zugekommen zu sein ;-) Also danke dafür!
     
  10. #9 AndreAcer, 25. März 2013
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    PS zur Ergänzung:

    Es ist ein GU kein GÜ, da mein GU selbst den Rohbau erstellt. Der GU ist das Bauunternehmen, welches den Rohbau herstellt, den Kamin einbaut und die Verblender setzt und später verfugt. Dieses Bauunternehmen vergibt dann wiederum die weiteren Gewerke an andere alteingesessene Unternehmen in der gleichen Stadt. Insofern handelt es sich durch den Rohbau ja um einen GU und nicht um einen GÜ - GÜ würde ja bedeuten, dass er nur koordiniert und vergibt, aber nicht keine eigene bauliche Leistung hat? Das liegt bei mir ja nicht vor.
     
  11. #10 Ralf Dühlmeyer, 25. März 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Und was soll der bei er Abnahme? Dekorativ Sauerstoff verbrauchen???

    Bei der Abnahme siehst Du so gut wie nichts mehr, denn das meiste haben Maler & Putzer schön dekoriert!
    Sinn machen solche Kontrollen nur bei regelmäßigen Besuchen während der Bauzeit.
     
  12. Thomas B

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    Ein SV bei der Bauabnahme ist sicher nett, aber eben nur oberflächig wirkungsvoll. Er kann sicher beurteilen ob die Fliesen sauber verlegt wurden, ob die Türen schoileßen, ob die Rollos runtergehen, ob die Lichtschalter funktionieren,....

    Aber alles, was unter der schönen Putzschicht liegt, bleibt naturgemäß auch ihm verborgen.

    Wie sieht es mit dem keller aus? Bodenplatte, verwendeter Beton, Nachbehandlung des Betons, Sauberkeitsschicht, Armierung (Abstandshalter!, Betondeckung?), Kellerwände, Wärmedämmung auf selbigen, ggf. Außenabdichtung, Fundamenterder, Mauerwerksverband, Mauerwerksanschlüsse, Sperrschichten (horizontal),.....

    Alles nicht mehr sichtbar, alles weg. Und DAS sind wichtige Punkte.
     
  13. AndreAcer

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    Ok, das heißt ich sollte mir einen Sachverständigen während der Bauphase dazu holen, der die Dinge während dessen regelmässig prüft? Den Architekten der Sache will ich da ungern nehmen, da er mit dem Bauunternehmer per "Du" ist und die bereits einige schlüsselfertige Häuser gemeinsam erstellt haben - sich eben schon 20 Jahre kennen.
    Da wäre es doch sinniger einen dritten im Bunde hinzuziehen?

    Habt ihr Ideen auf welche Sachverständigen ich zugehen sollte? Andere Architekten? Oder gibt es regionale SV die auf sowas spezialisiert sind?
    Ich hatte bisher gedacht aus meinem engeren Kreis Freunde, die selbst als Maurer oder Fensterbauer arbeiten zur Prüfung regelmässig während der Bauphase das Haus zu sichten. Reicht das evtl. auch schon?
     
  14. Thomas B

    Thomas B

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    Eine schwierige Gratwanderung. Wirklich.

    Ich hatte letzthin erst BH kennegelernt, die mit GU bauen (nicht schlimm :) ). Sie holten von einem Verein einen SV für insgesamt 10 gebuchte Termine hinzu. Bei 10 Terminen sieht man natürlich viel mehr als nur bei einem termin am Ende. Aber: eigentlich sind auch 10 Termine viel zu wenig. Meine ich. Aber: Für diese 10 termine sollten sie dann irgendwas um die EUR 3.200 (+/-) löhnen. Auch nicht gerade wenig Geld.

    Wieviele termine sind nun gut und richtig? Wieviel darf das kosten......sehr interessant....
     
  15. Corinna72

    Corinna72

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    Wir hatten vertraglich für die extrene Bauüberwachung durch einen Architekten vereinbart: Jede Woche ein Baustellenbesuch. Der Archi war etwa 30 Mal auf der Baustelle. Gekostet hat es EUR 2250.- netto für das ganze Doppelhaus. Das scheint mir ein angemessener Preis zu sein.

    Leider hatte der Archi nicht wirklich Ahnung von der Materie, das steht aber auf einem anderen Blatt...
     
  16. #15 Gast036816, 25. März 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    Andre - ein gu erstellt ein komplettes gebäude nach plänen der vom bauherrn beauftragten planer. ein gü plant und errichtet ein komplettes gebäude. d. h. die planer arbeiten auf rechnung des gü. ob dann mit eigenen leuten teilleistungen selbst erbracht werden, ist sekundär. koordinieren müssen beide auf der baustelle.
     
  17. AndreAcer

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    Danke dir Rolf - wenn ich google anwerfe dann kommt auf den verschiedensten Webseiten allerdings immer wieder meine obige Definition auf....komisch. Ich hab aber auch nochmal die Definition hier im Forum nachgesehen. Da stehts auch wie bei Dir. Nun gut - also ist das Bauunternehmen bei mir ein GÜ um es dann korrekt auszudrücken.

    So oder so, glaube ich bin ich nun auf einem guten Weg ;-)

    Die externe Bauüberwachung...da muss ich mir nochmal Gedanken zu machen.
     
  18. #17 Rheinbauer, 25. März 2013
    Rheinbauer

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    Kopf hoch Andre....

    In Foren wie diesem treibt es imho oft Leute die Probleme haben....die bei denen alles halbswegs gut läuft (und auch mit dem Internet nicht so firm sind) wirst Du hier seltener finden.

    Wir haben auch mit einem GÜ gebaut und sind zufrieden.
    Das "sehr" hab ich jetzt bewusst weggelassen, irgendwas ist immer...


    ....und nach meiner Erfahrung werden diejenigen die alles 1000%ig wollen irgendwann krank davon.
     
  19. AndreAcer

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    Ja mein Problem ist: ich bin Perfektionist ;-) und soweit ich kann Autodidakt ;-) also mache ich mich über BLBs etc. pp schlau und will alles perfekt gelistet haben. Demgegenüber steht ein Bauunternehmensbetrieb mit knapp max. 10 Mitarbeitern in einer dörflichen Gegend. Die wiederum nehmen halt nicht alles soooo genau wenns um Papier geht. Da muss man dann zweimal hinterher und sagen, dass es man es so und so genau in der BLB hätte gern. Die Bauleistung selbst ist dann aber wie eben so oft durch aus gut und solide.
    Aber, ich werde mich darauf einstellen dass es eben nicht 1000%ig wird ;-)

    Einen externen Sachverständigen habe ich so wie es aussieht auch, der auf Stundenbasis bis zur Fertigstellung des Rohbaus die Sache begutachtet und auf Mängel prüft. Vor allem während der Gründungsphase, d.h. Fundamente, etc.

    Mehr kann ich dann nicht mehr tun und muss mich wohl oder übel dann auf das gewählte Bauunternehmen verlassen ;-)
     
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  21. #19 Gast036816, 30. März 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    wichtiger wäre, wenn der sachverständige die bauleistungsbeschreibung(?) vor vertragsunterzeichnung prüft und ggf. mit dir zusammen bei erfordernis die notwendigen korrekturen veranlasst.
     
  22. AndreAcer

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    Das geschieht nächste Woche Samstag ;-)

    Wobei ich mit Hilfe des Forums und div. Checklisten usw. glaube schon einiges in der BLB selbst erkannt zu haben. Einige Korrekturen habe ich veranlasst, was sofort unproblematisch auch gemacht wurde seitens des Bauunternehmen. Im Zweifel stell ich diese bevor ich sie unterschreibe nochmal Euch zur Gegenkontrolle ein.
     
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