Preis zu hoch?

Diskutiere Preis zu hoch? im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Einen schönen guten Tag erstmal und und sorry für alle Fehler, ich bin neu hier :-) Also ich möchte mit meiner verlobten zusammen ein Hotel...

  1. Planetxx

    Planetxx

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    Einen schönen guten Tag erstmal und und sorry für alle Fehler, ich bin neu hier :-)

    Also ich möchte mit meiner verlobten zusammen ein Hotel kaufen, jedoch kommt mir der Preis viel zu hoch vor.

    Das Hotel befindet sich in einem kleinen Dorf im Westerwald. Es hat 8 Gästezimmer + Pächterwohnung. Ein Restaurant und einen Saal. Gesamtfläche lieht bei 701m² das grundstück ist 1500m²
    Es wurde 1995 renoviert mit folgenden Maßnahmen:
    neuer Dachstuhl
    neue Dächer
    neue Elektroinstallationen
    neue Innenwände
    neue Türen
    neue Fenster und Rolläden

    Der Preis soll 350.000 Euro betragen. Ist das gerechtfertigt?

    Es steht ein weiteres Hotel mit 550 m² im sleben Ort zum Verkauf für 149.000€ was mich irgendwie stutzig macht.

    Also über antworten und fragen würd ich mich freuen
     
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  3. #2 VolkerKugel (†), 5. Dezember 2007
    VolkerKugel (†)

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    Die Frage ...

    ... kann nur ein Hotelfachmann beantworten, der eine Renditeberechnung über die mögliche Auslastung anstellt.

    Falsches Forum :konfusius .
     
  4. Planetxx

    Planetxx

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    Es geht doch um den Preis der Immobilie...Hotelfachmann binich selber. Aber danke
     
  5. Julius

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    Genau darauf wollte Volker hinaus!

    Gerechtfertigt ist der Preis, wenn man das Objekt dauerhaft rentierlich nutzen kann.

    Und da bietet sich für so einm Haus wohl vorrangig die Nutzung al Hotel an...
     
  6. Planetxx

    Planetxx

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    Also ich gehe schon davon aus, dass das Objekt dauerhaft rentierlich nutzbar ist. Wie geschrieben kam mir der Preis halt zu hoch vor, weil andere Objekte mit selber nutzung weniger als die hälfte kosten sollen. Was würde denn die erstellung eines Gutachtens kosten? Wir wollen halt einfach nicht "verarscht" werden.... sorry für die wortwahl
     
  7. bernix

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    ...die Wortwahl geht schon in Ordnung. Klare Worte sind hier üblich!.
    Wenns ein Wohnhaus wär und die Wohnungen von der Anordnung/Grösse in Ordnung wär das Objekt in dem vermutlich guten Zustand ein Schnäppchen.
    Als Fachmann weißt du ja besser als wir welche Auslastung möglich und wahrscheinlich ist, welche Fixkosten so eine Hütte verursacht...
    gruss bernix
     
  8. Planetxx

    Planetxx

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    Hängt der Kaufpreis der Immobilie von dem evtl. zu erwartenden Umsatz ab?? Ich könnte das Objekt auch Privat nutzen, oder als Lager mit Büro´s etc. Daran kann sich doch nicht der Ksufpreis bemessen, oder??
     
  9. bernix

    bernix

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    ...die Frage überrascht mich jetzt doch etwas.

    Immobilienpreise hängen von Angebot und Nachfrage ab...
    Wenn ein Hotel als solches genutzt werden soll und das Gebiet eine gute Auslastung verspricht (weil keine anderen Hotels da, aber genug Gäste) kann auch eine heruntergekommene Hütte ein interessantes Objekt darstellen.
    Umgekehr kann ein Hotel im Bestzustand in einer tote-Hose-Gegend bei einem Verkauf den tatsächlichen Gebäudewert nicht erbringen...
    Bei einer alternativen Nutzung als Wohngebäude....

    Bei einer privaten Nutzung und einer Miete von 3euro (kommt das hin?) wär de Preis zumindest erklärbar...
    gruss bernix
     
  10. sepp

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    du kaufst ja nicht nur eine immobilie, sondern auch einen wirtschaftsbetrieb (jetzt nicht mit der kneipe verwechseln).
    es sei denn der betrieb steht schon längere zeit still.
    übernimmst du einen lampenladen, werden demenstprechende betriebswirtschafltiche berechnung zum wert der firma unternommen.
    du wirst bestimmt keinen lampenladen in der city übernehmen um dort einzuziehen?!
    nix anderes ist es mit dem hotel, allerdings hängt das wirklich von dessen wirtschaftlicher situation ab.
    wenn das hotel wirtschaftlich "on top" ist und der eigentümer aus anderen gründen verkauft, hast du die "firmenübernahme - situation"
    wenn es wirklich nur um die immobilie geht, gibt es 3 rechenverfahren

    ertragswert (in zusammenhang mit einer bisherigen und zukünftig vermuteten auslastung)

    verkehrswert (Bauwert der immobilie zum jetzigen zeitpunkt)

    marktwert (was wird in dieser region für solche objekte bezahlt)
     
  11. #10 Ralf Dühlmeyer, 6. Dezember 2007
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    Ein Hotel...

    ist ein Renditeobjekt. Der Wert ermittelt sich nach den zu erwirtschaftenden Einnahmen. Das sollte auch ein Hotelier wissen.
    Wenn also das von Ihnen ins Auge gefasste Hotel samt Restaurant und Saal brummt wie blöde und der andere Kasten Dank miesepetrigem Inhaber und schlechter Küche nur von Durchreisenden frequentiert wird - ergo deutlich weniger Umsatz und Gewinn erzeugt, ist es halt weniger Wert.
    Ist noch dazu die Immobilie im Zustand deutlich schlechter, sinkt der Wert weiter.
    Also - ab in die Bücher, diese SEHR GENAU prüfen und dann rechnen.

    MfG
     
  12. #11 Achim Kaiser, 6. Dezember 2007
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    Die 2. Kiste überhaupt mal angeschaut ?

    Vielleicht stehen da die ganzen Aufwendungen die an dem jetzigen Objekt 1995 gemacht wurden noch an .... oder blos auf den Preis geschaut und an *ich bin doch nicht blöd* gedacht ?

    Da verkauft einer ein Auto und will 3500 Euro dafür ... im selben Ort verkauft einer eins um 1500 Euro ... will der um 3500 mich verarschen ?

    Ob dir die Kiste (egal welche) den Kaufpreis wert ist musst schon selber entscheiden.

    Wenn die Trauben zu hoch hängen, kanns natürlich auch sein, dass sie sauer sind. Gute Trauben können auch mal ne Runde teurer sein - soll vorkommen.

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  13. Planetxx

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    Es geht um den Marktwert der Immobilie.
    Der Verkäufer hat sagen wir mal keine sooo weiße Weste. Er hat versucht das Objekt an die Stadt zu verkaufen und den Preis hoch zu treiben mit der Aussage " entweder Ihr kauft, oder ich verkaufe an die NPD" . Eigentlich ist mir egal wie er seine Geschäfte tätigt, aber wenn er versucht es uns total überteuert anzudrehen ist das schon scheiße.
     
  14. #13 Achim Kaiser, 6. Dezember 2007
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    >aber wenn er versucht es uns total überteuert anzudrehen<

    In dem Fall hilft ein (selbst beauftragtes) entsprechendes Wertgutachten weiter, wenn da heftige Zweifel bestehen.

    Ein paar Taler setzen ist oftmals besser als ins Klosett zu greifen.

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  15. #14 Ralf Dühlmeyer, 6. Dezember 2007
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    Den Preis bestimmt der Markt.
    Wenn der verkaufen will, muss es Gründe geben.
    Wenn er mit solchen Sprüchen agiert, muss er viel Gald rausschlagen.
    Meist steht solchen Vögeln das Wasser bis über die Haarspitzen.
    Das einzige, was Sinn macht, ist zunächst die Bücher zu prüfen, den Überschuß zu ermitteln und zu sehen, was dafür finanzierbar ist.

    Eine eigene Wertermittlung bedarf einer Besichtigung des Objekts vom Keller bis zum First. Ob einer, der so handelt, da mitspielt ist für mich SEHR fraglich.

    MfG
     
  16. #15 Achim Kaiser, 6. Dezember 2007
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    So ne Geschichte war letztens Mal im TV ... wenns sogar nicht diese war...

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  17. PTausMG

    PTausMG

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    Hallo ,...
    ich finde schon das im Gebäude ein gewaltiger Unterschied steck 550m² zu 701m²
    klar man müßte beide miteinander erstmal vergleichen und abwägen.

    Und Spielraum im Kaufpreis ist bestimmt noch vorhanden

    mfg PT
     
  18. Seev

    Seev

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    Also irgendwie ist das hier vielleicht schon nicht das otimalste Forum für die Fragestellung, aber ich würde unbedingt einen "seriösen Immobilienmann" mit langjähriger Erfahrung und guter Ortskenntnis einschalten, um dafür mal ein Gefühl zu entwickeln (Makler oder Banker ...). Ggf. dafür auch was auf den Tisch legen.

    Ich musste lernen, daß es beim Immobilienkauf v.a. auf 3 Dinge ankommt:
    1. Lage
    2. Lage
    3. Lage

    Ich denke, daß das auch bei einem solchen Wirtschaftsbetrieb ein / der wesentliche(r) Faktor ist, der letztlich die anderen bestimmen wird.

    Gruß Seev
     
  19. sepp

    sepp

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    ich glaube eher das hier ist nicht das optimale forum für deine antworten,
    denn für den wert eines betriebes gibt es klare spielregeln,
    da sind "seriöse" immobilienmakler und bänker nur beiwerk.
     
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  21. R.B.

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    Hallo,

    bei einer Immobilie die, wie ein Hotel, zweckgebunden ist, würde ich erst Recht nur mit Fachmann auf die Suche gehen. Habe ich damals auch gemacht, und bin heute froh darum.

    Ein Problem besteht darin, daß man weder von der Wertermittlung einer Immobilie eine Ahnung hat, noch das Objekt neutral betrachten kann. Man verliebt sich zu schnell in eine Immobilie, und dann ist es schon passiert. Mit rosa Brille ist man eben blind. Blind für versteckte Mängel oder den "realen" Wert.

    Wenn eine Gewerbeimmobilie zum Verkauf steht, dann hat das meist einen wirtschaftlichen Grund. In den wenigsten Fällen sind es private Gründe (Alter des Inhabers o.ä.). Daher zählen wirtschaftliche Betrachtungen auch eine größere Rolle. Ein Hotel kann für 10 Mio € ein Schnäppchen sein, ein anderes ist bereits mit 100T€ "zu teuer".

    Die Frage ist also, möchtest Du "nur" ein Gebäude kaufen, oder ein (funktionierendes) Hotel. Im 2. Fall ist die Wertermittlung ganz anders.

    Gruß
    Ralf
     
  22. Planetxx

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    Aslo wir wollen schon ein "funktionierendes" Hotel kaufen, wobei anzumerken ist dass das Objekt seid einem Jahr geschlossen ist. Es soll aber nach uns vorliegenden angaben( nicht vom eigentümer) gut gelaufen sein. Er musste sich wohl damals von seinem Koch trennen und daraufhin schließen. Der Inhaber ist 68 Jahre und möchte es nicht nochmal selber betreiben. Aber das geht dann zu weit in die Betriebswirtschaftliche richtung. Ich danke allen für ihre netten und hilfreichen Antworten.

    Denis
     
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Preis zu hoch?

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