Preise und Preisverhandlungen

Diskutiere Preise und Preisverhandlungen im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich habe mich für ein Haus interessiert. Dabei geht es um eine Investition, nicht ums Selberwohnen. Der Preis ist eh schon...

  1. Mona64

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    Hallo zusammen,

    ich habe mich für ein Haus interessiert. Dabei geht es um eine Investition, nicht ums Selberwohnen. Der Preis ist eh schon relativ günstig, da Altbau, ich verändere jetzt nur minimal die Werte, damit es nicht gleich gefunden wird. 175.000,--, der Verkäufer (Makler eines größeren Bankinstituts) bot mir eine Reduktion von 14.000 Euro an (ohne dass ich genauer gefragt hätte), hat mir aber gleich gesagt, das wäre aber auch alles, mehr ginge gar nicht. Ich finde es etwas "verdächtig", wenn er mir gleich das anbietet und dann noch mit diesen Nachsätzen.

    Es gibt noch ein (älteres) Gutachten, Dach erst vor einiger Zeit neu, Wohnungen sind eher einfacher Standard, passt aber, da gibt es keinen Änderungsbedarf. Es funktioniert alles. Ich konnte mit den (wohl eher nicht gekauften) Mietern sprechen. Man könnte alles etwas schöner machen, es gibt aber (höchstens gut versteckt) soweit nichts, wo man sagen könnte, da MUSS was getan werden, es brennt total.

    Ich denke einfach wenn das geht, geht auch noch ein bisserl mehr. Ich hab mal ausgerechnet, beim Original sind es was von 8,xx Prozent. Wir sind hier im Bereich Kleinstadt - Westdeutschland.

    Was meint Ihr? Ich weiß ja, da hat keiner eine Glaskugel dabei, aber ich möchte halt gerne wissen, ob es normal ist, dass gleich eine Reduktion angeboten wird von sich aus. Ich bin da nicht so total bewandert. Wahrscheinlich geht noch viel mehr, aber ich bin halt blond.

    Danke trotzdem für ernstgemeinte Infos.
     
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  3. mastehr

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    Ich würde von dem Verkäufer nichts kaufen. Wenn er 161000 Euro haben will, dann soll er 161000 auf das Preisschild schreiben. Wir sind hier Deutschland und nicht im Orient.
     
  4. Mona64

    Mona64

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    Na ja, das heißt aber schon VB, weil man noch verhandeln kann und auch sollte.
     
  5. ManfredH

    ManfredH Gast

    Richtig... aber ist das da
    VERHANDELN ?
     
  6. feelfree

    feelfree Gast

    Ja dann verhandel doch, wo ist das Problem?
     
  7. Mona64

    Mona64

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    Stimmt, kann es sein, dass er das Objekt gerne loswäre? Ist zu lange im Bestand und er möchte es losschlagen? Oder sonst noch eine Idee?

    Ja, ich bin leider so ein toller Verhandlungskünstler und erhoffe mir von Euch noch ein paar wertvolle Tipps, damit ich nicht gleich zu sehr auf die Schnauze fliege.
     
  8. Kriminelle

    Kriminelle

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    Sachverständigen beauftragen!

    Spekulationen über das Wirken des Maklers führt ins Ungewisse!

    (er hat zu lange keine Interessenten und der Eigentümer will zu viel ;))
     
  9. feelfree

    feelfree Gast

    Vielleicht ist es ein Schnäppchen, vielleicht nicht. Wie soll das irgendjemand beurteilen, ohne das Objekt genau zu kennen?
    Wenn Du es unbedingt haben willst, zahle den aufgerufenen Preis.
    Ansonsten biete z.B. 150 oder 155 und ärgere dich nicht, wenn dann ein anderer zuschlägt.
     
  10. Mona64

    Mona64

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    Hallöchen,
    ich möchte ja keine Einschätzung zum Preis haben, sondern zu der psychologischen Taktik eines Maklers. Und nein, ich würde mich wirklich nicht ärgern, wenn jemand anderer zuschlägt. Da ich nicht drin wohnen will sondern investieren, wäre das in der Tat egal wo. Und deshalb möchte ich eben nicht den aufgerufenen Preis, wie feelfree so schön schreibt, zahlen. Ich muss ja irgendwann anfangen zu verhandeln und acht Prozent Minus erscheint mir ein bisschen wenig zu sein. Aber ich dachte halt, Ihr seid hier sehr erfahren und könnt mir da den einen oder anderen Tipp geben.
     
  11. #10 Der Bauamateur, 23. September 2013
    Der Bauamateur

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    Bei den Summen, für die Häuser verkauft werden, ist Handeln normal. Wie viel "Minus" drin ist, weißt Du nicht, weil es keine Maklerrichtlinie gibt wo drinsteht "20% Aufschlag fürs Verhandeln" oder so. Jeder Makler fährt seine eigene Strategie. Für den Makler sind 2 Sachen wichtig: 1. Hoher Kaufpreis = hohe Provision und 2. Schnell verkauft = sichere Provision. Insbesondere wenn das Haus länger am Markt ist, fängt es den Makler an zu jucken und zu kribbeln, weil er halt auch irgendwann mal Geld sehen will.

    Nur mal so als Idee: ich habe auf dem Land in Ostdeutschland ein total sanierungsbedürftiges Objekt gekauft (eigentlich nur das Land auf dem es steht) und dabei 40% rausgehandelt. Dabei ist, wie ich meine, ein fairer Preis zustande gekommen, der Lage, Zustand und Marktlage in etwa widerspiegelt. Die Vorstellungen des Maklers bzw. der Eigentümer waren trotz wunderschöner Lage einfach überzogen, angesichts der Tatsache, dass das Haus schon seit fast 2 Jahren auf dem Markt war. Ich habe kein Schnäppchen gemacht, sondern lediglich auf ein vernünftiges Maß runtergehandelt, aber für mich wird das auch kein Renditeobjekt sein. Bei Dir kann es schon ganz anders laufen: Vielleicht sind wirklich nur 10% drin, vielleicht kommt morgen ein Interessent und bietet morgen 5% mehr. .
    Es muss halt für Dich passen: Du willst Rendite erwirtschaften. Und da würde ich doch einfach mal ausrechnen, ob bei dem Kaufpreis nach Abzug von Afa, Finanzierungskosten, Leerstandspuffer, Inst-Rücklage und sonstigen laufenden Aufwendungen noch eine akzeptable Rendite rauskommt.
    Oder Du gehst anders rum ran: Du willst eine Rendite von meinetwegen 8% vor Steuern. Dann nimmst Du die Jahresmieten aus dem Objekt, rechnest dann runter was unten rauskommt. Und von da ausgehend rechnest Du einfach aus, was das Haus maximal kosten darf um deine Renditevorstellungen zu erfüllen.
    Excel-Kenntnisse und kaufmännisches Rechnen sind hier hilfreich.
     
  12. brandeins

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    Höherer Preis, höhere Provision stimmt zwar, aber.. Wenn der Makler einen Mindestpreis hat, den er erreichen muss, ist er häufig mit diesem Preis zufrieden. Was ist schon die Provision für zusätzliche 10.000 oder 20.000 Euro im Vergleich zum eingesparten Arbeitsaufwand bei schnellem Verkauf...


    MfG, Sven

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  13. Mona64

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    Danke für die Einschätzung, wobei ich das Thema AfA lieber dem Steuerberater überlasse. Das Haus ist, m.E. nach ein knappes Jährchen auf dem Markt. Von daher wird da bestimmt gerne jemand verkaufen möchten.

    Haben eigentlich die Makler bei Sparkassen und Banken das gleiche Thema mit Provisionen wie freie Makler? Oder kriegen die Festgehalt plus Faktor X. Der hier jedenfalls arbeitet bei einer Bank. Ich hatte bei der ersten Hausbesichtigung mit einem freien Makler zu tun. Ich hab da mal so einfache Sachen abgeklopft wie Mietverträge (gab es keine), Baupläne und ggfs. Baugenehmigungen (nicht vorhanden), Gartenbesichtigung (war nicht möglich, stand alles voll). Seitdem bin ich da schon etwas abgeschreckt gewesen.

    Heute habe ich dann mal Vorabweise mit (m)einer Bank telefoniert. Wenn ich also mal als Beispiel Miete rein bekomme von 1500 und im Vergleich im schlechtesten Fall 700,-- abbezahlen müsste. Dann wäre ja ein gewisses Polster da. Die Mieter wohnen schon x Jahre in dem Objekt und wollen auch gar nicht raus. Da wollte mir gleich der erste MA erklären, dass ich dazu dann noch min. 30.000 - 50.000 Eigenkapital heranbringen müsste, dann müsste ich dann nur noch 300,-- abbezahlen und hätte immer noch 1500 an Einnahmen. Da freut sich aber doch Vater Staat extrem und lacht dauernd. Ist es nicht der Sinn der Sache, dass man mehr Zinsen zahlt, damit man auch entsprechende Ausgaben hat. Aber vielleicht habe ich auch was falsch verstanden dabei.
     
  14. R.B.

    R.B.

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    Bei nicht selbst genutzten Immobilien, sprich Renditeobjekten, betrachtet die Bank das Risiko anders als bei der eigenen Immobilie die der Kreditnehmer selbst bewohnt. Es ist daher gut möglich, dass in solchen Fällen die Bank mehr Eigenkapitaleinsatz fordert, und/oder weitere Sicherheiten. Ob Du später Steuern zahlst oder sparst, das interessiert die Bank nur am Rande, wenn überhaupt.

    Zum Verhandeln, da kann man keine pauschalen Ratschläge geben, sprich nach dem Motto "der Verkäufer setzt den Preis immer 20% zu hoch an", denn sonst wäre ja das Verhandeln sinnfrei. Letztendlich geht es darum einen Kompromiss zu finden dem beide Seiten zustimmen können, oder wenn die Vorstellungen der beiden Parteien zu weit voneinander entfernt liegen, trennt man sich eben ohne ein Ergebnis.

    Es ist immer von Vorteil, wenn man seine Argumente als Käufer auch untermauern kann, beispielsweise durch die Einschätzung eines ext. SV. Das verleiht den eigenen Argumenten mehr Gewicht, und kann dazu führen, dass der Verkäufer seine Strategie noch einmal überdenkt. Im Moment sieht es wohl eher so aus, dass der Verkäufer seine Preisvorstellung plausibel darstellen kann, dann machst Du Dich mit irgendwelchen nicht belegbaren Vorstellungen lächerlich. Der Verkäufer wird so einer Strategie nur zustimmen wenn mit dem Haus doch irgendwas im Argen liegt, oder wenn ihm das Wasser bis zum Hals steht und er gezwungen ist, zu jedem Preis zu verkaufen. Trifft beides nicht zu, dann sind die Verhandlungen schneller beendet als Du ein neues Kaufangebot machen kannst.

    Gruß
    Ralf
     
  15. #14 Ralf Dühlmeyer, 24. September 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Finger weg!

    Bei Renditeobjekten ist i.A. absoluter Verkäufermarkt! Wenn da also ein Makler so an ein Geschäft rangeht, hat das Objekt irgendein Problem!

    Laß das Ding auf Herz & Nieren prüfen! Sind alle Wohnungen auch baurechtlich genehmigt? Ist der Zustand wirklich so gut? Was ist mit dem Trinkwasserleitungsnetz im Haus? Legionellenvorsorgeaufwand?
    Wie ist die Vermietbarkeit bei Auszug?
    Wie sind die Mieten in Realtion zu vergleichbaren Objekten?
    Was passiert, wenn der Mietwohnungsmarkt mal wieder kippt und ein Mietermarkt wird? Ist das Objekt dann noch gut vermietbar?
    Warum will der Besitzer das Ding abgeben? Alter?
     
  16. #15 Der Bauamateur, 24. September 2013
    Der Bauamateur

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    Sehr wichtige Fragen!

    Privatleute, die "einfach mal so" ein Investitionsobjekt kaufen, verbrennen sich häufig die Finger. Meist ist es eine fatale Mischung aus: 1. mangelndem bautechnischen Verständnis um die Qualität der Immobilie zu beurteilen und 2. mangelnder kaufmännischer Denke (Marktkenntnis) um das dann auch profitabel zu betreiben.

    Erst kaufen und dann zum Steuerberater gehen ist auch nicht ratsam. Wenn der einigermaßen fit ist, klopft der eh' die Marktsituation bei seinen Bau- und Architekten-Mandaten regelmäßig ab und kann ihnen neben dem kaufmännischen Rechnen auch eine (inoffizielle) Meinung zu dem Objekt geben.
     
  17. RudiWerl

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    Auf den ersten Blick würde ich sagen, das Haus muss raus aus dem Portfolio der Bank. Wenn dir der Preis nun günstiger Angeboten wird ist oft normal. Auch bei Häusern fallen mit der zeit die Preise und eventuell war man sich in der Bank schon einig über eine Redutierung des Preises. So will man zusätzlich dein Interesse schüren. Trotzdem ist jedoch ein niedriger Preis drin. Wenn du zum Beispiel ein fixes Angebot abgibst, wird man in der Bank zumindest drüber nachdenken.
     
  18. Mona64

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    Hallo Ralf, hallo Bauamateur, hallo zusammen,

    das heißt? Verkäufermarkt? Ich hab das Gefühl, dass viele Verkäufer (egal ob Anlage oder Privatwohnsitz) nicht loswerden, weil eben nicht viel kaufen. Vielleicht sehe ich das auch völlig falsch. Ich hab das Gefühl es ist momentan ein totaler Neubauboom dran und alle wollen bauen und die, die es sich leisten können auch eine Neubauwohnung (aber es können sich halt nicht alle leisten).

    Wie geht man denn richtig an die Sache ran? Was ist denn empfehlenswert für Neulinge?

    Ich hab mir gestern z.B. ein Objekt angesehen: Ich suche zur Zeit in einer Mischung aus Privat (für ein Büro) und, falls sich was findet, halt Anlage. Ich bin jetzt nicht unter Zwang oder so.

    Tja also gestern das Objekt. Derjenige möchte was von 180.000, zur Zeit 120 qm Wohnfläche, haben. Das Objekt ist groß, hat zwei Garagen, ist ausbaufähig und hat einen kleinen Garten, teils neue Elektrizität und Gasheizung im größten Teil des Hauses. Wir sind hier auf dem Lande und nicht in der Großstadt. Aber - im Wohnzimmer haben die die Deckenverkleidung runtergeholt, aber nie eine neue gemacht. Zur Küche sind die Stufen ungerade, im Flur uralte Treppe (nicht gestrichen), in der Küche alte Fenster. Die Treppe nach ganz oben, noch älter. Es wurden Wände verkleidet, das ganze wurde aber nur total laienhaft gemacht (Kante nicht an Kante, sondern mit rund 2 cm auseinander), an den Decken fehlen die Leisten von der Verkleidung. Zimmer sind (freundlich gesagt) etwas merkwürdig gestrichen, über die dort (ausnahmsweise vorhandenen) Leisten hinweg, aber nur teils. Ein Intelligenzbolzen ist hingegangen und hat den Putz in einer Ecke heruntergepuddelt. Türen konnte ich nicht viele entdecken im Haus (na ja, das ist ja Geschmacksache). Trotzdem würde ich, jedenfalls bei mir, wert darauf legen, dass die Zargen oder Durchgänge zumindest vernünftig aussehen würden, aber auch da klaffen offene Stellen.

    Ich weiß jetzt nicht so ganz wie die Leute auf die Preise kommen, wenn auch noch eine schön laute Straße in der Nähe ist. Meinen die wirklich, dass das jemand für den Preis kauft? Ich würde mal sagen, dass das ganze für die Hälfte vielleicht mal weggehen könnte.

    Deshalb kam ich auch zu der Einschätzung, aber vielleicht irre ich mich auch? Ich lasse mich da gerne auf den neusten Stand bringen. Und das meine ich absolut ernst!!!
     
  19. #18 Der Bauamateur, 9. Oktober 2013
    Der Bauamateur

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    Das Problem ist doch: keiner kennt die genaue Lage und den spezifischen Markt und ehrlich gesagt habe ich auch nicht die Zeit mich da mal eben rein zu recherchieren. Also deshalb verweise ich wieder auf meine allgemeinen Ausführungen.
    Allerdings bei solchen Statements:
    kräuseln sich bei mir die Zehennägel hoch. Ja, man hat dann Ausgaben. Aber das sind eben auch Auszahlungen! Das heißt das Geld ist futsch. Und das was man an Steuern spart, ist eben nur noch Steuersatz * Ausgabe. Das ist grundlegendes kaumännisches(!) Verständnis. Auch was Abschreibung bedeutet (nämlich Wertverzehr). Tut mir leid, aber bei deiner Berufsbezeichnung sind das Grundlagen, die eigentlich in der Ausbildung schon dran gewesen sein sollten.
    Im Moment habe ich das Gefühl, dass Du eine Investition nur per Bauch tätigst. Ich denke, Du solltest erstmal anfangen zu rechnen. Und dafür heißt es erstmal definieren, was Du Dir von der Anlage erwartest in Sachen Risiko und Ertrag.
     
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  21. benben

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    AW: Preise und Preisverhandlungen

    Hallo,

    Ist mit "mehr Zinsen" gemeint:

    Höherer Zinssatz
    oder
    Höhere Tilgung?

    Ein Steuermodell, bei dem die Tilgung gegen die Mieteinnahmen verrechnen werden kann, gibt es sowas?
    Damit hätte man die ersten Jahre Verlust und könnte die Einkommensteuer nach hinten schieben bis man im Alter ohnehin weniger verdient.

    Ernst
     
  22. Toronado

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    Außerhalb der Städte stimmt das, wobei man da auch je nach Bundesland / Landkreis schauen muss. In beliebten Städten steigen die Preise seit einiger Zeit gewaltig - und zwar auch für komplett unsanierte Altbauwohnungen. Hauptsache man hat etwas.

    Die beliebten Immobilien-Webseiten bringen weitere Informationen zu den Preislagen. Außerdem lässt sich dort im "Schnelldurchgang" eine ungefähre Vergleichswertermittlung anstellen die auch den Modernisierungsstand ein wenig berücksichtigt - bei einem Haus würde ich die aber lieber professionell von einem SV durchführen lassen.

    Habe vor Jahren mal einiges im Bereich Kaufberatung unternommen, oft hat es mich geschockt wie blauäugig die potenziellen Käufer an die Objekte herangegangen sind. Man kann natürlich auch ein Haus emotional kaufen wenn man bereit ist die evtl. Mehrkosten zu tragen - sollte sich das aber vorher bewusst machen und nicht enttäuscht sein.

    Gebrauchtimmobilien sollten auf jeden Fall in Hinsicht auf Sanierungsstand (z.B. was wurde in den letzten 2 / 5 / 10 Jahren am Haus gemacht) sowie Sanierungszyklus (was muss in den nächsten 5 / 10 / 15 / 20 Jahren gemacht werden?) gecheckt werden.
    Es gab hier an anderer Stelle hier im Forum eine hervorragende Grafik die die Lebenszykluskosten eines Wohngebäudes dargestellt hat.

    All dies gesagt, sollte die Verhandlungsposition somit relativ einfach zu ändern sein.
     
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