Preisverhandlung bei 3 EFH Neubauten?

Diskutiere Preisverhandlung bei 3 EFH Neubauten? im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Moin, ich könnte aufgrund eines glücklichen Umstandes in der Lage sein nicht nur 1x, sondern gleich 3x zu bauen. Nicht, das ich so viel Geld...

  1. csgiuk

    csgiuk

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    Moin,

    ich könnte aufgrund eines glücklichen Umstandes in der Lage sein nicht nur 1x, sondern gleich 3x zu bauen. Nicht, das ich so viel Geld habe, aber es handelt sich um ein 3.000qm Grundstück, das von landwirtschaftlicher Nutzung in den B-Plan kommt :bounce: Die Kalkulation passt dann mit geringerem Bargeldaufwand..... aber diesen Umstand möchte ich nicht diskutieren. Das ist mit der Bank geklärt. Soll nur eine Klarstellung sein.... verkaufen möchte ich die Grundstücke nicht, die 2 weiteren Häuser werden vermietet. Grund & Boden vergeht nie, ausser man liegt im Flutgebiet oder am Rande einer Steilklippe ;-)

    WENN & FALLS ich also 3x ein nahezu baugleiches Haus erstellen lasse. (Durch kleinere Optische Unterschiede läßt sich ganz gut der Eindruck vermeiden da stehen geklonte Häuser.)

    Was könnte dies preislich als Vorteil bringen? Ja, Fakten schaffen konkrete Anfragen - ich möchte aber vorinformiert sein und ggf. die Anfragen richtig gestalten.

    Sollte ich erst Preis für 1x EFH anfragen und dann nachfragen was ist das Angebot für 3x EFH?

    Also grob vorgeklärt ist: 1 EFH Haus, 1,5 geschossig Satteldach, 140qm, mit Keller, inkl Innenausbau bei 200.000€ liegt. Wenn das einfach mal als "Basis" angenommen wird.

    Beispiel: Ich tendiere dazu mit Architekt zu bauen - dann wäre seine Leistung ja nicht im vollem Umfang 3x nötig. Plus bei den Gewerken ist vielleicht etwas rauszuholen?
    Beispiel: Wenn doch Bauträger, dann hat er vielleicht mehr Spielraum Nachlässe zu geben? Wieviel Marge machen die denn so ca. von bis?


    Hausbauen ist nicht wie im Supermarkt einkaufen zu gehen....darum hier die Frage an Experten und erfahrene Hausbauer.


    Danke.

    Grüsse,
    Thomas
     
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  3. bernix

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    ...der Abschlag dürfte aber geringer sein, als du dir vermutlich vorstellst...
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Keine 20% auf Alles außer Tiernahrung? ;)

    BT ist hier wohl nicht wahrscheinlich, wenn Dir die Grundstücke gehören. Wohl eher GU oder GÜ?

    http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?7445-Wer-baut-mit-wem

    Bei 3 EFH anstatt 1 EFH sehe ich das riesige Einsparpotenzial auch nicht. Material Faktor 3, Arbeitsaufwand auch Faktor 3, also am besten konkret anfragen. Sollte aber der Preisnachlass zu großzügig ausfallen, dann solltest Du hellhörig werden.

    Abgesehen davon, finde ich 3 EFH als Kapitalanlage (Vermietung) nicht so prickelnd. Die Rendite dieser Kapitalanlage dürfte eher mager ausfallen. EFH lassen sich schwieriger vermieten als einzelne Wohnungen, oder aber man erzielt nur unterirdische Mieteinnahmen. Die meisten Familien die sagen wir mal 1.000,- € an Monatsmiete auf den Tisch blättern können, bauen sich selbst ein Haus.

    Gruß
    Ralf
     
  5. #4 C. Schwarze, 9. Juli 2012
    C. Schwarze

    C. Schwarze

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    zumindest wäre bei 3 gleichen Häusern nur einmal ein Energiepaß/EnEV und Statik auszufüllen und zweimal zu kopieren...incl. eine etwas größere Baugrunduntersuchung, statt 3 einzelne...aber ich höre schon den Aufschrei.
     
  6. csgiuk

    csgiuk

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    Danke soweit für die schnellen Antworten....

    Das es nicht 20% sein werden ist mir klar - darum hab ich doch extra den Kommentar mit dem Supermarkt geschrieben.

    Bevor man aber überhaupt ohne irgend eine (Vor)Ahnung konkrete Anfragen stellt, kann man sich ja hier schlau machen - gell? Jedes 1% spart Geld.

    Und wenn es gleich dahin geht, das man überhaupt Null Komma Null Nix spart beim Hausbauen - weil die Marge bei 1% liegt (ja, BT war vielleicht das falsche Wort) .... Dann kann ich auch gleich 3 unterschiedliche Häuser bauen. Ich habe halt keine Ahnung was so Margen beim Hausbau angeht....

    Thomas
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 9. Juli 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Genehmigungskosten (Behörden) - keine Einsparung
    Planungskosten (Architekt, Statiker, EnEV, Haustechnik) - je nach Gleichheit/Variation kann der Wiederholungsfaktor der HOAI greifen
    §11 HOAI
    http://www.hoai.de/online/HOAI_2009/HOAI_2009.php/#11

    Baukosten
    Baustelleneinrichtung wird nur einmal gebraucht, Logistik ist einfacher - das spart sicher.

    Aber 3 zum Preis von 2 - datt wird nix
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Die "Marge" die eine Firma kalkuliert wird Dir niemand sagen können, denn die ist von Betrieb zu Betrieb unterschiedlich (je nach seiner Kostenstruktur usw. usw.). Nicht umsonst verschwinden ständig irgendwelche Firmen von der Oberfläche, meist dann wenn sie ihre Finanzen nicht im Griff haben.

    Es würde mich ehrlich gesagt wundern, wenn Du eine zweistellige (in Prozent) Einsparung erzielst.

    Natürlich sind bei einem Hausbau auch 1% schon viel Geld das bestreite ich ja nicht. Deswegen sagte ich ja, dass man konkret anfragen muss, denn auch das Kleingedruckte macht hier die Musik.

    Gruß
    Ralf
     
  9. csgiuk

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    also etwas sparen durch Gleichheit

    Die Einsparung Baustellenlogistik wäre dann auch bei unterschiedlichen Häusern

    WARUM denkt jeder Zweite hier es geht mir um 20% oder 3 für 2 Angebote? Ich frag doch WAS möglich ist, nicht was NICHT geht.

    .... Nachsatz. So wie es also den Anschein hat lässt sich nicht viel sparen und man verpasst nichts das EFH für sich selbst nach Wunsch zu bauen und ein DH zum vermieten und das 3 Grundstück einfach nicht zu bebauen - zum "Notverkauf" oder bebauen in einigen Jahren dann vielleicht... oder einfach die Enkel oder Urenkel in ferner Zukunft was bauen lassen....
     
  10. #9 flashbyte, 9. Juli 2012
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    das Du ja jetzt selbst schon dahin gekommen bist... mir fiel bei der Konstellation das hier ein:

    ;)
     
  11. R.B.

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    Und genau das kann Dir aus der Ferne niemand seriös beantworten. Wie Du schon richtig bemerkt hast, sind 1% beim Hausbau viel Geld. Jede Zahl die man jetzt hier in den Raum wirft kostet gleich richtig viele Euro. Deswegen konkret nachfragen, verbindliche Angebote, dann weiß man mehr.

    Dieser Plan ist gar nicht mal so übel.

    Aber Vorsicht wenn ein privates und gewerbliches (vermietetes) Gebäude zur gleichen Zeit erstellt wird. Hier muss man auf strikte Trennung achten, sonst sieht das Finanzamt rot und streicht Dir an sich abzugsfähige Kosten.

    Aber ich gehe mal davon aus, dass Du so eine Aktion nicht ohne StB planst.

    Gruß
    Ralf
     
  12. csgiuk

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    Tja - es gibt immer mehrere Optionen. Ich muss ja nicht gleich 3x bauen und knapp kalkulieren... mal sehen, was konkrete Angebote sagen. Werde das mit 3x dann jetzt nicht so in den Vordergrund stellen. Die kleinen Einsparungen ergeben sich mit dem 2x bauen und das 3x bringt dann nicht viel mehr. Wenn ich gleich sage ich möchte 3x bauen, dann wird es beim GU, großem Bauunternehmen gleich der Verkäufer spitz und redet mir das 3x bauen schön.


    Dafür sollte man dann schon noch Zeit haben ;-)
     
  13. RMartin

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    Du musst aber schon bei Angebotsanfrage "die Katze aus dem Sack lassen".
    Die Firmen kalkulieren ja entsprechend. Auch Gerätschaften wie z.B. Kran/ Kräne werden den tats. Erfordernissen kalkuliert. Da sollte man später nicht sagen "Ätsch, es ist nun anders. Ich will 3 Häuser."
    Da machst dich dann zum Deppen aus meiner Sicht.

    Musst ja sowieso zumindest Entwurfs-/ Grundlagenpläne der Ausschreibung beitun und entweder ein LV oder eine Bauleistungsgbeschreibung?!
     
  14. csgiuk

    csgiuk

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    Damit das nicht so kommt.... stelle ich ja hier die Frage allgemein in den Raum.

    Wichtig war mal zu hören, ob das nun "der Selbstläufer ist" gleich 3 zu bauen: eher nein, da keine 3 für 2 Angebote, keine 20% ausser auf die Steine :winken

    Man geht ja auch nicht in ein Gespräch mit endgültigem Plan - aber einer Grundidee. Die sehen ja es sind 3 Grundstücke und wenn ich nur für 2 konkreter frage, dann kann man schon erkennen lassen, dass man nicht unbedingt 3 bebauen muss, ausser es gibt einen guten Grund. Dreh ich den Spieß halt um - aus den Antworten hier erkenne ich, dass man eher zum Deppen wird zu fordern (denken) bei 3x bauen gibt es (großen) Nachlass. Also bescheiden sein und wenn der Gegenüber dann sagt wie gerne man mit 3x bauen kräftig sparen kann, dann rechnen lassen. :konfusius
     
  15. RMartin

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    Okay. Du beabsichtigst ohne irgendwas (ausser dem Lageplan?!) zu einem GÜ zu marschieren und Dir ein Angebot über Planung und Ausführung erstellen zu lassen.
    Wofür genau wird dann am Anfang nicht so genau verraten - erstmal für 2 Häuser....dann evtl. später werdens dann 3.

    Nun ja, wenn der GU dann genau so mit offenen Karten Dir gegenüber ist, wird das später ein spannendes Projekt. Alle Mehrkostenforderungen und sonstigen Ärgernisse mal 2...ach ne...mal 3.
     
  16. csgiuk

    csgiuk

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    Moment... einer denkt hier anders als der andere, oder anderes gesagt: wer hat hier etwas falsch verstanden? ..... gerne ich, denn ich bin kein Experte. Aber es gehören immer zwei dazu :-)

    Ich habe doch nur einen Lageplan - was denn sonst? Jemand der bauen möchte geht zur Bank. Finanzierung grob betrachtet machbar - ja. Dann geht man wohin? 1) Architekt 2) Firma, die Häuser baut 3) ??? 4) Baustoffhändler und macht alles alleine (falsch) ... ja und Bauantrag muss man auch stellen.

    die 2) haben Webseiten und schöne Prospekte und Musterhäuser..... das bin ich durch, um mich mal ganz grob zu orientieren. Man lernt auch schön was in den Gesprächen und Lesen über seine eigenen Vorstellungen und was es alles so Tolles gibt (zig verschiedene Arten zu Heizen, unterschiedliche Bauweisen mit KS, Poroton, Porenbeton - 2-schalig, monolitisch, etc....). aber dazu hier nicht im Detail die Themenstellung. Lacht mich jetzt nicht aus hier - aber das ist schon ein Lernprozess. Entscheidungen sind ja erst im nächsten Schritt zu treffen.

    Welcher zukünftige Bauherr geht denn mit einem komplett fertigen Bauplan und Leistungsverzeichnis zu 1, 2 oder 3 und sagt "mach mal ein Angebot" ? Da muss man sich doch zusammensetzen und sich überlegen was geht.

    Ich Verschick doch jetzt keine Angebotsanforderungen für 2 Häuser und ...ätsch dann werden es doch 3 oder doch nur 1? Ich bilde mir eine Meinung, ob 3x Bauen so viel Sinn macht. Zu einem bestimmten Zeitpunkt steht es dann fest ob 2 x oder 3x. Dannach gibt es kein rumeiern mehr...
     
  17. #16 Ralf Dühlmeyer, 9. Juli 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Geh mit Deinem Lageplan und Deinen Vorstellungen zu einem Planer. Sag ihm:
    Ein Häusel für mich - das soll soundso aussehen.
    + 1 oder 2 oder 1Doppel-Häusel zum vermieten.

    Dann sagt der Dir, was geht, was nicht, wie mans am besten ausrichtet usw.

    Dann entscheiden, was Du willst: Nur Deins. Deins + 1. Deins + 2.
    Danach kannst Du dann überlegen, ob Du das an eine Firma geben willst oder mit Architekt an viele einzlene Firmen.

    So ein Projekt wie Deins ist nichts für die grossen GÜ. Ich mein, die stellen Dir da auch einmal Villa Tausendschön und zweimal Hütte Knusperhaus hin.
    Aber das ist nicht das, was Du brauchst.
    Die kleinen mit einem guten Planer gehen natürlich auch, aber die sind schwer zu finden. Ich wüsste hier in H keinen, dessen Namen ich ruhigen Gewissens in den Ring werfen könnte.
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Mich würde tatsächlich noch interessieren, ob sich die EFH für die Vermietung überhaupt rechnen. Ich kann es mir nicht vorstellen, und nach meiner Erfahrung haut das auch nicht hin. Mag ja sein, dass in Hannover die Bedingungen anders sind.
    Worst case musst Du alle 3 Hütten finanzieren und die Raten dafür abbezahlen. Ich würde mir diese Variante also sehr gut überlegen.

    Sollte sich herausstellen, dass es sinnvoll ist mehrere Häuser zu bauen, dann wäre der nächste Schritt eine Planung die die Grundstücke optimal nutzt, Kosten möglichst gering hält, so dass man unter´m Strich eine möglichst hohe Rendite einfährt. Bei einer Vermietung muss man immer mal mit Ausfällen rechnen, und bei einer Rendite von 1% oder wenn man drauflegen muss, macht das ganze keinen Spaß mehr.

    Gruß
    Ralf
     
  19. LaSina

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    Würde auch sagen Verkauf eine. Teil davon und Bau dein Haus mit barem. Rendite lohnt den Aufwand nicht.
     
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  21. #19 Ralf Dühlmeyer, 9. Juli 2012
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Vermietete EFH geht hier in H schon. Bei meinen Eltern im Baugebiet (60er/70er Jahre) stehen einige EFH und RH, die vermietet sind.

    Die Frage ist eher, wie hoch ist die Rendite nach Zins und Tilgung. Wenn ich 700 € netto kalt einfahre, davon noch Reparaturrücklagen usw. abziehen muss und 1.000 € im Monat an die Bank abdrücken darf, dann wird das schon vor Baubeginn in der Finanzierungsanfrage gegen die Wand fahren.

    Sowas muss man sich gut durchrechnen. Ich wüsste hier ein paar Ecken, wo es sich sogar darstellen liesse, wenn man wie hier für lau ans Baugrundstück kommt (Kaufen würd das Budget sprengen) und wo noch ein paar Ocken überblieben.
    An sonsten lohnt sich das nur, wenn man die Verluste bei Herrn Schäuble refinanzieren kann!
     
  22. csgiuk

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    @ Ralf Dühlmeyer JA genau. kleiner Planer ist mir sympatischer. Ich war ja bei den Großen zum kucken....puh

    @ R.B. das rechnet sich schon 5%-6% macht mein alter Herr für ein EFH der etwas ältern Art. Hier kann man nur EFH oder DHH bauen, sind auch zum Mieten gefragt - Wohnung gibt es hier nicht wirklich. (ich wollte als Standort nicht das Dorf nennen). Das mit 3 Hütten wäre halt nur gut, wenn es sich wirklich lohnt. Ich denke 2 sind erstmal genug - jetzt müsste man mich also überzeugen mit Argumenten für 3.

    Allgemein - nicht vergessen. Grundstück ist sozusagen kostenlos. Verkaufen möchte ich nicht - spätere Generationen freuen sich, so wie ich mich jetzt freue, was Ur-Opa gemacht hat...sonst hätte ich das Grundstück nicht...
     
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