Problem: Architekt macht Fehler=falsches Grundstück gekauft

Diskutiere Problem: Architekt macht Fehler=falsches Grundstück gekauft im Baumurks in Wort und Bild Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir haben ein riesen Problem und hoffen, dass uns hier jemand aufbauen kann (ich glaube ja nicht dran, aber vielleicht habe ich ja...

  1. #1 tschiffler, 26. April 2006
    tschiffler

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    Hallo,

    wir haben ein riesen Problem und hoffen, dass uns hier jemand aufbauen kann (ich glaube ja nicht dran, aber vielleicht habe ich ja dennoch Glück):

    Also, wir haben einen Grundriss gezeichnet und diesen an einen Bauträger geleitet. Der Bauträger wiederum an seinen Architekten welcher diesen Reingezeichnet hat. Ungefähr zum gleichen Zeitpunkt haben wir dem Bauträger / Architekten den Bebauungplan zur Verfügung gestellt und dieser wollte prüfen, ob das Haus auf das Grundstück passt.

    Nachdem dieser uns grünes Licht gegeben hat, haben wir das Grundstück gekauft.

    Nun, das Grundstück ist inzwischen gezahlt, der Papierkram erledigt, wollte der Architekt den Bauantrag stellen und stellte fest, dass die Traufhöhe um 1,50 Meter überschritten wird, die Firsthöhe kommt allerdings hin (wir wollten ein Haus mit 2 Vollgeschossen und Walmdach bauen).
    Das Bauamt sagt, dass hier keine Ausnahme gemacht werden kann und jetzt stehen wir doof da.

    Der Vorschlag, das Haus doch einfach 1,50 Meter nach unten zu setzen und eine Treppe nach unten zum Eingang zu machen missfällt uns absolut, allerdings sollten wir noch eine Schnittzeichnung bekommen, auf welcher wir das ganz erkennen können wie das aussieht.

    Hat einer von euch eine Idee ?
    Was kann man tun ?
    Welche möglichkeiten haben wir oder müssen wir uns nun auf einen jahrelangen Rechtsstreit einstellen ?

    Gruß Thomas
     
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  3. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Ob ein

    Rechtssteit überhaupt/wieviel Aussicht auf Erfolg hat, kann Ihnen nur ein Rechtsanwalt nach Kenntnisgabe aller Umstände sagen. Da der Grundstückskauf im direkten Zusammenhang mit einer Baumaßnahme steht sollten Sie vorab auch klären ob Ihre (sofern vorhandene) Rechtsschutzversicherung überhaupt eintritt.

    Den Vorschlag des Architekten das Haus einfach 1,50m tiefer zu setzen halte ich für fraglich, denn meist ist in den Bebauungsplänen die Bezugshöhe für die Bemessung der Traufhöhe angegeben.Und das ist meist das vorhandene (nicht das abgesenkte) Gelände oder OK Strasse.

    Dies ist mit dem Bauamt zu klären.
     
  4. sepp

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    er hatte also nur einen grundriss?
    wie soll er dann wissen wo die traufe liegt?
    hatte er denn kenntnis über die höhe? oder hat er einfach nur die fläche berücksichtigt - ob die aussenmaße passen?
    fraglich ist halt immer, mit was er gefüttert wurde oder ob ihm klar war, daß er das ganze haus auf genehmigungsfähigkeit prüfen sollte.
     
  5. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Frage

    für Juristen!

    Architekt plant ein 2-geschossiges Gebäude.

    Bauherr übergibt dem Architekten den B-Plan "prüfen Sie ob das geplante Haus auf dieses Grundstück passt".

    Wovon darf ein Laie dann ausgehen? Doch wohl davon, dass der Architekt die Übereinstimmung seiner Planung mit den Festsetzungen des B-Plans vornimmt.

    Ob das Haus der Grösse nach aufs Grundstück passt, kann er i.d.R. aus dem B-Plan gar nicht exakt entnehmen, denn die Grundstücksgrenzmaße sind dort nicht verzeichnet. es ist oft sogar so, dass die im B-Plan eingetragenen Parzellierungen bei endgültiger Vermessung nochmal geändert werden.

    Ungeachtet dessen bleibe ich bei meinem Tipp, die Sache einen RA zu schildern. Mangels Kenntnis der genauen Umstände bleibt es hier bei Kaffesatzlesen.

    Vermutlich besteht ja wegen BT/GÜ nicht mal ein Vertrag zwischen Fragesteller und Architekten, sondern der Architekt ist quasi Erfüllungsgehilfe des BT/GÜ. Letztlich auch alles eine Frage von "wer kann wem was beweisen?"
     
  6. #5 Ingo Nielson, 26. April 2006
    Ingo Nielson

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    und die moral von der geschicht´ ...

    baue ohne eigenen architekten nicht... !
     
  7. #6 tschiffler, 26. April 2006
    tschiffler

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    Hallo,

    Wir haben einen Vertrag mit einem GU. Diesem haben wir den Grundriss inkl. Aussenansichten zugesandt. Hier ist zu erkennen, wie hoch das Haus ist, wo das Dach anfängt, etc.

    Somit hätte das direkt auffallen müssen.

    Gruß Thomas
     
  8. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @ Ingo

    Geht auch mit GÜ, muss nur der Richtige sein! :)
     
  9. #8 Ingo Nielson, 26. April 2006
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    merkwürdige sache

    ihr habt einen vertrag mit einem gu.
    dem habt ihr mal so eben einen grundriss nebst ansichten zugeschickt. und daraus ist dann alles klar geworden? ich meine jetzt mal neben der traufhöhengeschichte auch preis und ausstattung...
    oh mann, was muss noch alles passieren, bis auch der letzte gemerkt hat, dass man ein grundstück nicht ohne explizite prüfung des baurechts kauft und das man VOR abschluss von verträgen genau wissen sollte, wie das gebäude IM DETAIL aussieht. dann passiert euch so ein theater auch nicht so leicht....

    es wäre schön, wenn sich mitlesende potentielle bauherren sich darüber mal gedanken machen würden. :irre
     
  10. #9 Ingo Nielson, 26. April 2006
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    @baufuchs

    klar, geht alles.
    leider ist das im efh-bereich díe ausnahme und das ist das eigentliche problem.
    bei architekten und einzelgewerken bzw. nachträglicher gu-beauftragung unter überwachung des architekten ist es zum glück die ausnahme, das schwarze schaf zu erwischen.
     
  11. #10 tschiffler, 26. April 2006
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    juhu, da habe ich ja richtig glück gehabt

    uns ist noch ne idee gekommen:
    Wenn wir das Obergeschoss an allen 4 Wänden um 1 Meter nach hinten ziehen (bzw. natürlich das EG grösse machen) und dort ein Dach hinsetzen, würde das nicht als Traufhöhe angesehen werden und wir hätten das Problem behoben ?
     
  12. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Klappt

    nicht, weil......
     
  13. #12 tschiffler, 26. April 2006
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    schade, war eine idee

    muss die traufe über die gesamte breite des hauses gehen oder würde es genügen ein stück vom dach nach unten zu verlängern ?
    quasi als carport oder so ?
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 26. April 2006
    Ralf Dühlmeyer

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    Gehen geht immer was....

    aber WAS GENAU geht, muss ein ausfuchster :D Architekt unter Kenntnis der LBO und der B-Plan-Beschränkungen ausklamüsern.
    Kost auch etwas mehr als beim GU/GÜ - weil Aufwand und Haftungsrisiko steigen.
    Mal zwei Beispiele: Irgendwo in der Nähe von HH :lock hat mal jemand ein Gewächshaus um sein eigentliches Haus gebaut - damit er innen die von IHM gewollte Architektur bekommt.
    Und ich hab mal eine Befreiung bekommen, weil ich den Bauordner vorgeführt habe, welchen Horror der Bauherr unter Einhaltung der Auflagen hätte erstellen können und wie harmlos der Bau nach Befreiung dagegen wirkt! :smoke
    Wie gesagt - Ideen muss der Architekt haben.
    MfG
     
  15. Uli R.

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    Wenn sowas oder die Idee vorher klappen würde, könnte man sich die Angabe von Traufhöhen als Regelungshöhe glatt sparen ... LOL
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 26. April 2006
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    Doch...

    auch so was KÖNNTE funzen. Wie gesagt, anhängig von LBO und B-Plan
    Drum werden die Regelungen ja immer wirrer - weil man/frau ALLE Schlupflöcher stopfen will. Wird aber nie was - das mit dem Stopfen.
    MfG
     
  17. gerdk

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    Im Bebauungsplan...

    sollte doch alles stehen:
    Wie Anzahl der Geschosse
    Sämtliche Höhen
    Dachart
    Dachneigung usw...

    Ich kann aus eigener Erfahrung berichten, dass bei einer Verstoss dagegen eine Ausnahme der Gemeinde/LRA nötig ist. Wird diese nicht gegeben, dann habt ihr aus dieser Sicht keine Chance.
    Desweiteren würde ich prüfen: Wenn ihr das Dach wie auch immer weiter nach unten zieht, dann ändert sich ja wieder die Dachneigung, es sei denn, ihr macht das Haus länger/breiter. Dann müsst ihr wiederrum aufpassen, ob ihr nicht zuviel bebaute Fläche auf dem Grundstück habt.

    Drei Dinge: Erstens würde ich an eurer Stelle direkt mal mit der Gemeinde/LRA diskutieren - Problem schildern und sehen was die Antworten

    Zweitens: Zu der Frage wegen "Wer hat Recht"? Gibts was schriftliches oder war die Übergabe des B-Plans und die Aufforderung auf Prüfung mündlich bzw. per Zuruf? Zeugen dabei? Usw.... Rechtsanwalt ist hier nötig...

    Drittens: Ihr wollt das Haus in die Erde versenken - cooler Einfall... aber ich glaub das bekommt ihr erst Recht nicht genehmigt.

    Alternative: Sind denn andere Dachformen a la Pultdach genehmigt oder bekommt ihr hierfür vielleicht eine Ausnahme fals nicht im B-Plan?

    Sprecht direkt mal mit dem Amt... die helfen manchmal doch.... ;)
     
  18. #17 tschiffler, 27. April 2006
    tschiffler

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    Hi

    Also, ich habe mit dem Amt telefoniert, Amt macht dicht und sagt ganz klar, nur so wie im B-Plan, sonst gar nicht.

    Im B-Plan steht:
    Grundflächenzahl: 0,4
    Geschossflächenzahl: 0,8
    max. Traufhöhe: 4,50 m
    max. Firsthöhe: 10,00 m
    max. Vollgeschosse: 2
    Dachneigung: 30 - 45 Grad

    Das Grundstück ist 796 m² gross, also daher kein Problem.

    Das sind die Daten, wie allerdings soll man mit diesen Daten 2 Vollgeschosse bauen können ?

    Gruß Thomas
     
  19. Rolf

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    1. Prüfen für welchen Preis Sie das unpassende Grundstück verkaufen können
    2. Ihr Architekt kann Ihnen sagen ob er ein Haus planen kann, welches zum Grundstück passt und Ihre Anforderungen erfüllt.
    3. Ihr Architekt kann weiter an Ihren Plänen rumbasteln bis das Haus aufs Grundstück passt. Dann kann er Ihnen auch sagen auf was Sie verzichten müssten.
     
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    laienmeinung. kann man nicht mit gauben rundum arbeiten? damit erreicht man auch vollgeschossigkeit, oder etwa nicht?
     
  22. Bruno

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    Auch Dachgeschosse können Vollgeschosse sein, § 2 LBO S-H:

    Vollgeschosse sind oberirdische Geschosse, wenn sie über mindestens drei Viertel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben

    Das geht bei den Festsetzungen im B-Plan schon.

    Ansonsten eine Sache für den RA.

    Die für mich entscheidenden Fragen:

    - War die gestalterische Absicht (bez. Traufhöhe) klar erkennbar?
    - Hatte der GU den Auftrag, zu überprüfen, ob das beabsichtigte Haus auf dem Grundstück realisierbar ist?
    - Wusste der GU, dass von seiner Aussage die Kaufentscheidung für das Grundstück abhängt?

    Sind alle drei Fragen sozusagen gerichtsfest mit ja zu beantworten, stellt sich die Frage nach dem Schaden. Der wird durch den Verkauf des Grundstücks relativiert.
     
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