Problem bei Anschlußfinanzierung/Umschuldung: Grundschuld wird nicht freigegeben.

Diskutiere Problem bei Anschlußfinanzierung/Umschuldung: Grundschuld wird nicht freigegeben. im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Fall: Bei der Bank laufen zwei Kredite, die im Grundbuch eingetragen sind: 1. Rang Hausfinanzierung, 2. Rang kleinerer Kredit (KFW)...

  1. Heino

    Heino

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    Fall:

    Bei der Bank laufen zwei Kredite, die im Grundbuch eingetragen sind: 1. Rang Hausfinanzierung, 2. Rang kleinerer Kredit (KFW)

    Zinsbindung für Hausfinanzierung ist abgelaufen.

    Anderes Kreditinstitut gibt günstigeren Zinsatz. Dieses neues Institut nimmt neuen Finanzierungsantrag an (kennt alle Tatsachen auch das zwei Kredite bei alter Bank laufen und im Grundbuch sind)

    So weit alles in Butter.:bounce:

    Dann :mad:: vorherige Bank verweigert die Freigabe der Grundschuld bzw. des 1.Ranges. Bank läßt nicht mit sich reden.

    Wenn die neue Bank nicht auf den ersten Rang kommt erhöht sich er Zinssatz deutlich (nicht mehr lohnend). Der Vertrag müsste "storniert" werden. Das wird teuer. Wie viel "strafe" anfällt ist noch nicht bekannt.

    Wer hatte sowas auch? Wer hat damit Erfahrung? Welche Chancen gibt es da rauszukommen?
     
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  3. Neubau2008

    Neubau2008

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    Je kleiner der KFW-Kredit, desto besser sind Deine Chancen. Wie ist der Anteil KFW zu "großem" Darlehen? Ggf. könnte auch die neue Bank das KFW Darlehen mit übernehmen. In den meisten Fällen ist KFW ohne Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen. Hast Du diese Möglichkeit schon überprüft?
     
  4. Heino

    Heino

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    Von der Gesamtsumme beider Darlehn beträgt das Daröehn der KfW 22 % die Hausfinanzierung 78 %.

    Deine Idee ist eine sehr interessante Variante. Die hatten wir noch nicht in Erwägung gezogen.

    Wir müssen erstmal prüfen ob Vorfälligkeitszinsen anfallen.

    Aber vielen Dank für den Tipp.

    Komisch ist das die neue Bank uns nicht gewarnt hat. Die haben schließlich auch von den beiden Darlehn gewusst.
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Mit welcher Begründung?
    Hast Du noch andere (evtl. schlechter besicherte oder völlig unbesicherte) Kredite bei dieser Bank?
    Um was für ein KfW Darlehen handelt es sich?

    Es gibt in meinen Augen keinen Grund warum die Bank die Freigabe der Grundschuld verweigern könnte. An der Situation mit dem KfW Darlehen ändert sich nichts, und die Bank bekommt ja ihr Darlehen komplett zurückbezahlt. Wozu möchte sie also die Grundschuld behalten?
    Die Bank muss die Sicherheit freigeben, sofern das Darlehen für das die Sicherheit haftet vollständig getilgt wird.

    Also irgendwas stimmt hier nicht. Entweder hat Dein Berater keine Ahnung (oder er ist einfach nur frech), oder aber Du hast hier nicht alle Fakten auf den Tisch gelegt.

    Schau mal in die Kreditverträge, Sicherheiten, Zweckbestimmung etc.

    Gruß
    Ralf

    Gruß
    Ralf
     
  6. baufibemu

    baufibemu

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    Die Bank trägt doch auch das Risiko für das kleinere Darlehen. (KfW) Oder habt Ihr damals eine Freistellung beantragt, so dass die KfW selbst finanziert hat?
    Auch die zweite Grundschuld läuft doch sicher auf die Bank und nicht auf die KfW, oder? Es kann nämlich sein, dass die zweitrangige Grundschuld automatisch aufrückt.

    Bei einer Umschuldung von Teiltranchen sollte man immer darauf achten, dass die erstrangig finanzierende Bank die erstrangige Grundschuld auch wirklich freimacht. Sparkassen machen hier in Verbindung mit einem KfW-Darlehen regelmäßig Schwierigkeiten. Habt Ihr Euch selbst um die Finanzierung gekümmert, oder seid Ihr über einen Vermittler gegangen. Ein Vermittler sollte, auf jeden Fall wissen, dass es hier zu Problemen kommen kann.

    Also bei Umschuldungen immer vorher abklären, ob eine Abtretung oder Teilabtretung der erstrangigen Grundschuld gemacht werden kann.
     
  7. derF

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    Zweckerklärungen anschauen!

    Wenn es enge Zweckerklärungen (je eine GS für ein DL) sind, hast Du gute Chancen.

    Wenn es weite sind (beide GS haften für beide DL) dann ists vollkommen klar und auch nachvollziehbar, dass die Bank den ersten Rang nicht hergibt. Warum sollte sie sich im Nachhinein freiwillig schlechterstellen? Schließlich hat sie die Risikokosten ja auf Grundlage der ersten Rangstelle berechnet (dass dies nen Unterschied macht, siehste ja bei der neuen Bank).
     
  8. ToStue

    ToStue

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    Wenn der der Grundschuld zugrunde liegende Kredit getilgt wurde, ist die Grundschuld m. W. aufgrund der Zweckvereinbarung zurückzugeben. Insofern sehe ich erstmal keine Möglichkeit des "Aufrückens"?!

    Ich würde auch wie Ralf vermuten, dass da noch mehr im Argen liegt... Und wenn alles nichts hilft, rechtlichen Rat einholen!
     
  9. Heino

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    Die Bank will den ersten Rag behalten. Sonst wäre die neue Bank auf dem ersten Rang mit de Hausfinanzierung und die Sparkasse auf dem 2. Rang mit dem KfW-Darlehn. So wurde die Ablehnung von der Sparkasse begründet.

    Das KFW-Darlehn läuft erst ca. ein Jahr. Es handelt sich ums die Finanzierung einer neuen Heizungs- und Solaranlage.
     
  10. Heino

    Heino

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    Ach ja: wir haben keine anderen Kredite laufen. Weder bei der alten Bank noch anderswo. Auch keine weiteren Schulden (wg. Schufa o.ä.)
     
  11. Heino

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    Die neue Finanzierung lief über einen Vermittler. Der hatte alle Unterlagen. Gerade das der uns nicht gewarnt hat ist mir völlig unverständlich.
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Dann läuft das KfW Darlehen im Obligo der Hausbank, d.h. die Hausbank steht in der Haftung und sichert sich über die GS ab.

    Je nach Darlehenshöhe des KfW Darlehens könnte die Bank hier zwar etwas mehr Risikobereitschaft zeigen, aber das wird sie wohl nicht machen. Die einfachste Lösung wäre wohl, wenn die neue Bank auch das KfW Darlehen mit übernimmt.

    Ohne die Darlehenshöhe (Bank und KfW) zu kennen, ist es schwer zu sagen wie die Bank tickt, zumal auch nicht klar ist in welchem Verhältnis die Darlehensbeträge zum Wert des Gebäudes stehen.

    Gruß
    Ralf
     
  13. Heino

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    Wie wäre es denn wenn wir den KfW-Vertrag selber ablösen würden? Wäre schon blöd weil wir so den günstigen Zinsatz verlieren, aber besser als die Nichtabnahmeentschädigung (gerade erhalten:heftig!!) zu zahlen wenn wir den neuen Vertrag auflösen. Dann könnte die Sparkasse doch keine Schwierigkeiten mehr machen oder?

    Die Überlegung, dass die neue Bank das KfW-Darlehen übernimmt steht auch an. Da müssen wir uns erstmal Angebote von der Bank einholen.

    So ein Sch... Da geht man schon über einen Vermittler (als seriös bekannte Internetagentur) , lässt sich gute Angebote ausrechnen, weil man selber Laie ist. Was nütz es : nicht!!
     
  14. R.B.

    R.B.

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    Deswegen hatte ich ja nach der Darlehenshöhe gefragt. Bei einem "kleineren" Betrag könnte man selbst ablösen, oder das Bankdarlehen etwas höher wählen.

    So eine Finanzierung ist immer eine individuelle Sache, da gibt es keine pauschalen Patentrezepte. Was beim Einen passt, kann bei einem anderen Darlehensnehmer schon die falsche Wahl sein.

    Niemand ist perfekt.

    Gruß
    Ralf
     
  15. Heino

    Heino

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    Ich hoffe dass wir mit der Bank noch eine gute Lösung aushandeln können. Ich meine vor allem die neue Bank! Zur Not müssen wir wohl den KFW-Kredit doch ablösen.

    Das niemand perfekt ist ist klar. Da man jetzt aber aus verschiedenen Ecken sowas hört wie "Sparkasse und KFW- das gibt oft Schwierigkeiten" wundert es schon, dass da keiner vorher gewarnt hat. Die Tatsachen waren ja bekannt.

    Aber schonmal Danke für die Tipps
     
  16. derF

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    Ich sags ja immer: selber zu den Banken gehen und sich Angebote machen lassen! Da kommen solche Dinge im Regelfall vor Vertragsunterzeichnung auf den Tisch und nicht hinterher.
    Bei Deiner neuen Bank biste halt nur ne Nummer im System, ob Du nun Laie bist oder nicht, ist denen sch...egal.
     
  17. baufibemu

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    Ich hätte drauf wetten können, dass es eine Sparkasse ist.

    Seh ich anders. Aber man sollte eben nicht immer nur zu den Platzhirschen am Markt gehen. Nur weil die die meiste Werbung schalten, heißt das ja nicht, dass sie automatisch wirklich die Besten sind.
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Das ist im Prinzip schon richtig, aber ich glaube nicht, daß der Fragesteller bei einem persönlichen Gespräch solche Fallstricke entdeckt hätte. Die meisten Bauherren sind doch keine Finanzierungsexperten, also ist ext. Hilfe schon sinnvoll.
    Die Schwierigkeit besteht jedoch darin, einen "Berater" zu finden der nicht nur an sein eigenes Wohl denkt.

    Gruß
    Ralf
     
  19. Heino

    Heino

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    So sehe ich es auch. Von einem unabhängigem Berater erhalte Angebote von verschiedenen Instituten. Da kann ich vergleichen
     
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  21. derF

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    Wenn es ein guter ist, dann hast Du Recht. Leider ist es oft so, dass er Dir die Angebote präsentiert und empfielt, bei denen er die meiste Provision erhält.

    Ich bekomme oft Anfragen von Vermittlern, die noch eine geheime Provision wollen, obwohl sie dem Kunden ihr Honorar in Rechnung stellen :yikes. Das find ich unfair, und daher arbeite ich nur mit Vermittlern, die den Kunden gegen Gebühr wirklich unabhängig beraten (leider sind die seltener als die anderen :mad:)
     
  22. baufibemu

    baufibemu

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    Das Problem kenne ich auch nur zu gut.
    Am Besten drei Prozent Provision einpreisen und dann noch Top-Konditonen wollen. Deshalb arbeiten wir mittlerweile gar nicht mehr mit Vermittlern zusammen.
     
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