Rat vor der Tat

Diskutiere Rat vor der Tat im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Abend und hallo an alle. Ich habe mich eben hier angemeldet und habe natürlich einige fragen an euch bauexperten. Wir haben vor, anfang...

  1. karlito

    karlito

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    Guten Abend und hallo an alle.
    Ich habe mich eben hier angemeldet und habe natürlich einige fragen an euch bauexperten.

    Wir haben vor, anfang 2013 eine immobilie zu erwerben.
    Wir, 28 und 25 sind beide berufstätig und haben uns schon etwas angespart. Im sommer hat meine frau vor die pille abzusetzen, wodurch mit einer schwangerschaft zu rechnen wäre.

    Die Zahlen:
    -Mein bruttoeinkommen liegt bei 2800€, ihres bei 1450€, macht ein gesamtnetto von ca 2900€ monatlich. Bei einer schwangerschaft würde sie länger nicht mehr arbeiten, daher rechne ich mit ca.2000€ netto auf dauer.
    -Erspart haben wir 70000€ aktuell, bis anfang kommenden jahres dürften es knapp über 80000€ sein.
    -Momentan leben wir in miete für 570€ warm

    Ich würde mir gerne eine doppelhaushälfte kaufen. Die werden in unserer gegend für ungefähr 230000€ verkauft. Mit den baunebenkosten, Notar und Steuern dürfte ich bei knappen 260000€ liegen (was meint ihr???).
    Dafür würde ich 70000€ von unserem eigenkapital einsetzen und bräuchte noch ca 190000€ von der bank. De meisten möbel haben wir ja bereits. Beim kauf der küche würden uns unsere eltern unter die arme greifen.
    Die restlichen etwa 10000€ lasse ich mir als reserve.
    Abbezahlen würde ich den kredit gerne mit 700€ monatlich.
    Bei einem reihenhaus rechne ich mit nebenkosten von maximal 400€, inklusive telefon, strom, rücklagen usw.(eure meinung?).
    Bleibt eine restsumme zum leben von 900€. Nicht mit eingerechnet mutterschaftsgeld und evtl 400€ job meiner frau nach dem mutterschutz.


    Wie seht ihr das ganze?
    Wird sich eine bank darauf einlassen?
    Ist es realistisch gerechnet? Meiner meinung nach habe ich zu unserem nachteil gerechnet, was mir lieber wäre als schlechte überraschungen.
    Wie lange müsste ich den kredit bei der bank abbezahlen?

    Wie lange müsste ich den kredit abbezahlen?
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Na dann rechnen wir einmal.

    Du benötigst 190.000,- € als Kredit, das macht bei einem Zinssatz zwischen 3% und 3,5%, sowie einer anf. Tilgung von 2%, eine monatliche Rate zwischen 800,- € und 870,- €. Eventuell mögliche Fördermittel nicht mit eingerechnet.

    Aufgrund Eures Alters wäre eine anf. Tilgung von 2% vertretbar. Mehr wäre besser, weniger würde ich auf keinen Fall wählen.

    Jetzt stellt sich die Frage mit dem Einkommen. Bei 2 Verdienern und 2.900,- € netto ist das alles kein Problem, da habt Ihr ausreichend Reserve.

    Bei 2.800,- € Brutto hast Du etwa 220,- € an Steuern (StKl 3) sowie 580-, € an Sozialabgaben, also ein Netto von etwa 2.000,- €. Deine Frau mit 1.450,- € Brutto kommt aktuell auf ein Netto von etwa 860,- € (Stkl5). Somit kommt Ihr zusammen auf 2.860,- € im Monat.

    Elternzeit, da kriegt Deine Frau etwa 616,- € an Elterngeld, d.h. Euer Einkommen wird in etwa 2.600,- € betragen zzgl. Kindergeld.

    Jetzt stellt sich die Frage, was macht Deine Frau NACH diesen 12 Monaten? Kann Sie evtl. in Teilzeit arbeiten? Oder auf 400,- € Basis?

    Hintergrund, nur mit einem Einkommen wird das sehr knapp, um nicht zu sagen "zu knapp". In diesem Fall blieben Euch noch etwa 1.300,- € Netto inkl. Kindergeld übrig. Das ist für eine Familie mit 3 Personen schon sehr hart an der Grenze. Auch wenn eine Bank pauschal mit etwa 1.200,- € (je nach Region) rechnen könnte, würde ich hier versuchen das Einkommen zu erhöhen.

    Fazit:
    - Mit beiden Einkommen ist das kein Problem
    - Während der Elternzeit ist das auch kein Problem
    - Nach der Elternzeit mit nur 1 Einkommen würde ich mich nicht darauf einlassen

    Also, überlegt rechtzeitig wie Ihr das Einkommen nach der Elternzeit erhöht, entweder durch Teilzeitarbeit der Frau oder einen Job auf 400-€ Basis. Dann liegt alles im grünen Bereich. Ihr könnt dann sicherlich noch nicht mit dem Geld um Euch werfen, aber für die Lebenshaltung und Finanzierung der Immobilie sollte es ausreichen.

    Parallel dazu würde ich mal Eure bisherigen Lebenshaltungskosten über min. 1 Jahr aufzeichnen. Das gibt Euch schon einmal einen Überblick und zeigt auf, wo man evtl. noch ein bischen optimieren kann. Ihr solltet trotzt Immobilienfinanzierung ein paar Euro in der Rückhand haben, deswegen finde ich es gut, dass Ihr nicht das komplette EK einsetzen wollt. Gerade wenn ein Kind da ist kann man nie genug Geld haben, das kann ich Dir aus Erfahrung sagen.

    Gruß
    Ralf
     
  4. karlito

    karlito

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    Danke sehr für die ausführliche anrwort.

    Wir haben uns mal so abgesprochen das wir zunächst ein kind haben wollen. Nach drei jahren würde meine frau wieder zur arbeit gehen. Geplant ist dann eine erneute schwangerschaft. Anschließend würde sie bei zwei kindern und dem haushalt nur einen teilzeit bzw 400€ job ausüben.
    So viel zur theorie. Planbar ist nicht alles im leben, aber man sollte versuchen so viel wie möglich vorauszuschauen.

    Die 2*2jahre (pro kind 2 jahre) mit nur einem einkommen zu überbrücken sehe ich als kleineres problem. Wie gesagt lassen wir 10.000€ von unserem eigenkapital unberührt als reserve. Zusätzlich haben wir noch zwei lebensversicherungen (eine kleine und eine mittlere) die im notfall daran glauben müssten. Unser lebensstandart würde unserer einschätzung nach auch nicht geringer werden. Wir hätten natürlich weniger spielraum, das ist uns allerdings bewusst.

    In sachen kredit und zinsen habe ich so gut wie keine ahnung. Daher stelle ich ein paar peinliche fragen :-)

    - Welche rechenwege muss ich gehen um rauszufinden welche gesamtsumme ich bei einem kredit über 190.000€ letztendlich zurückzahlen müsste?
    - Wie rechnen die banken vor einer kreditvergabe? Welche voraussetzungen sollte man erfüllen?

    - Hört sich unser vorhaben einigermaßen logisch an, oder ist das etwas zu hoch gegriffen?
    - Sollten wir eher zu einer älteren eigentumswohnung greifen um nicht zu viel zu riskieren?

    Den traum vom einfamilienhaus habe ich schon abgeschrieben.
    Nun habe ich mich mit einer doppelhaushälfte abgefunden und wäre sogar sehr glücklich darüber.
    Ist das trotzdem zuviel für unsere verhältnisse?


    Mfg
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Wie man ein Annuitätendarlehen berechnet, dazu findet Tante Google alles Notwendige. Das alles hier in einen Beitrag zu schreiben würde doch etwas unübersichtlich. Oder suche einfach mal nach einem freeware Kreditrechner für Annuitätendarlehen.

    Da rechnet jede Bank etwas anders, und es gibt viele Kriterien die zu erfüllen sind. Ein sehr wichtiger Punkt ist die Kapitaldienstfähigkeit, sprich die Fähigkeit das Darlehen zu bezahlen UND noch ausreichend Einkommen zu haben um die Lebenshaltungskosten zu stemmen. Deswegen braucht die Bank auch Infos und Nachweise über das dauerhaft erzielbare Einkommen.

    Dazu verwenden diese dann meist irgendwelche Pauschalen, die von Region zu Region und von Bank zu Bank etwas unterschiedlich sind, Beispiel 700,- € für eine Person und für jede weitere dann noch einmal 250,- €. Manche rechnen mit geringeren Pauschalen und dafür mit einem zusätzlichen Satz für die Unterhaltung des Gebäudes (Bsp.: x,- €/m2).

    Ein weiterer Punkt der in die Beurteilung, und somit auch in die Konditionen einfließt, wäre das Eigenkapital. Hier ist es so, dass die Banken gerne 20% EK sehen, desto mehr um so besser, desto weniger um so schwieriger wird es einen Kredit zu bekommen.

    Auch das Thema Sicherheiten spielt eine Rolle, aber hier genügt es normalerweise, wenn das zu kaufende/bauende Objekt auch werthaltig ist. Es ist auch nicht selten, dass der Wert des Gebäudes nachzuweisen ist, sprich ein Wertgutachten vorgelegt wird.

    So setzt sich aus verschiedenen Punkten ein Bild zusammen, das letztendlich dann dazu führt, ob die Bank den Kredit vergibt, oder auch nicht.
    Falls es Dich näher interessiert, dann einfach mal nach Rating bzw. Scoring googeln, oder aber am besten mit Deiner Hausbank sprechen, welche Anforderungen sie stellen.

    Meine persönliche Meinung, mit Deinen Zahlen lässt sich etwas basteln. Aber auch hier kann ich nur empfehlen, sprich mit Deiner Hausbank. Aus dem Gespräch kannst Du dann leicht entnehmen, ob es sich lohnt weiter zu planen.

    Ich würde nicht zu einer Eigentumswohnung raten, bei uns wäre so etwas nahezu unverkäuflich und somit eine schlechte Geldanlage. Letztendlich ist man dort auch nur ein besserer Mieter.

    Ich kenne die Preise bei Euch nicht und kann somit auch nicht einschätzen, ob die von Dir genannten 230T€ für eine DHH realistisch sind.

    Deine Vorsicht finde ich gut, denn man trägt ja auch Verantwortung, bald vielleicht für eine ganze Familie. Du solltest darauf achten, dass die monatliche Belastung durch die Immobilienfinanzierung Euch noch genügend Luft zum Leben lässt. Ich denke mit Elterngeld und später wieder Teilzeitjob sollte das aber klappen.
    Deswegen wäre darauf zu achten, dass der Kredit nicht zu hoch ausfällt, denn man sollte die Rate nicht niedrig halten indem man den Tilgungsanteil zu sehr reduziert. Das ist auch der Grund warum ich oben mit 2% anf. Tilgung gerechnet habe.

    Wie gesagt, ich würde das erst einmal mit meiner Hausbank besprechen. Die sollen nicht nur verkaufen sondern auch beraten, und die kennen Deine Zahlen.

    Gruß
    Ralf
     
  6. semmlerob

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    Also das mit der ETW würde ich auch lassen.
    Hat echt keinen Wert.
    Da könnt ihr besser weiter zur Miete wohnen.
     
  7. karlito

    karlito

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    Nochmals vielen dank für eure meinungen.

    Ich denke mit einem kredit über 190.000€ dürfte es keine probleme seitens der bank geben.
    Über das annuitäten darlehen werde ich mich noch näher informieren. Es ist zumindest mal eine erleichterung zu lesen das mit meinen zahlen etwas machbar ist.
    In meiner gegend bekommt man einfache DHH 5 zimmer, 140 quadratmeter, nicht unterkellert zwischen 200 und 240 T€.

    Nochmals zu den nebenkosten.
    - Mit welchen baunebenkosten muss ich rechnen? Stimmt es das man mit etwa 10-12% vom immobilienwert rechnen muss?
    - Welche nebenkosten fallen monatlich bei bewohnung einer DHH an? Ich rechne mit 400€ inkl strom, telefon und rücklagen. Ist das realstisch?


    Mfg
     
  8. semmlerob

    semmlerob

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    Ja meine auch das die Zahlen passen.
    Vor allem bei dem Eigenkapital sollte der
    Zinssatz auch stimmen.
     
  9. never69

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    Willst du denn selber bauen oder eine gebrauchte Immobilie kaufen ?

    Bei gebrauchten Immobilien kommt es drauf an:

    Makler ja/nein ? (ca. 3.5% - 5% Courtage fällig)
    Grunderwerbssteuer (in Ba-Wü 5%)
    Notar (1,5%)

    Und schon sind schnell 10 und mehr % des Kaufpreises zusätzlich weg.

    400 Euro Nebenkosten inkl. Telefon und Rücklagen halte ich persönlich für zuwenig.

    Gerade bei Babys und kleinen Kindern ist es doch gerne mal etwas wärmer im Haus als wenn zwei Vollverdiener tagsüber nicht zuhause sind. Da können die Heizkosten dann mal schneller hochgehen als man "a" sagen kann. Das gleiche bei den Stromkosten.

    Wir kaufen ja auch gerade und haben uns vom Eigentümer eine Kostenaufstellung geben lassen. Ergebnis (2 Personen jenseits der 60, keine Kinder mehr im Haus, Haus gut gedämmt, allerdings deutlich größer):

    - 100 Euro Strom
    - 210 Euro Heizkosten (ca. 2.500 Euro im Jahr an Heizölkosten über 5 Jahre gemittelt)
    - 30 Euro Grundsteuer
    - 143 Euro Wasser/Abwasser (großes Grundstück)
    - 20 Euro Müllabfuhr
    - 20 Euro Schornsteinfeger

    Wir haben also gute 500 Euro laufende Kosten im Monat und haben noch keinen Euro als Rücklagen zur Seite gelegt - und Telefon, Internet, Sky und all die anderen kleinen Nebensächlichkeiten sind auch noch nicht berücksichtigt.
     
  10. karlito

    karlito

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    Also wenn gekauft wird dann nicht über nen makler!

    Wenn bei einem angebot steht "zzgl. Baunebenkosten" sind also die grunderwerbsteuer und der notar gemeint?
    Gibt es sonst noch kosten die unter baunebenkosten versteckt sein könnten?
    Bei einer modernen DHH dürften die heizkosten überschaubar sein, war ich zumindest der meinung.

    Kann jemad konkretere angaben zu den nebenkosten einer DHH machen? Das interessiert mich jetzt doch brennend.

    Es ist zwar noch ca. 9 monate bis ich das gespräch mit der bank suchen werde, in der zeit möchte ich mich allerdings so gut wie möglich auf alles vorbereiten. Vielleicht kann ich dadurch einige kleinigkeiten im voraus abklären.

    Mfg
     
  11. semmlerob

    semmlerob

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    - 210 Euro Heizkosten (ca. 2.500 Euro im Jahr an Heizölkosten über 5 Jahre gemittelt)


    naja.
    bei den Heizkosten kann das Haus nicht gut gedämmt sein.
     
  12. coco77

    coco77

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    100€ strom für nen rentnerpaar über 60....

    was treiben die????
    wir haben hier trockner. spülmaschine , waschmaschine.. usw.. was wirklich ständig läuft wegen unseres zwergs... und haben nicht mal zu 3. so hohe stromkosten....

    merkwürdig sind die kosten schon... m.e extrem hoch.. auch fürs heizen....
     
  13. willi1048

    willi1048

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    Guten Abend.
    Mein guter Ratschlag: Kaufe nie eine DHH.
    In 90% gibt es Verstimmungen mit den Nachbarn.
    Denke nur darüber nach, was ist wenn ihr später 2 Kinder habt, und die spielen im Garten.
    Ist ja nicht immer leise.
    Auf der Nachbarterrasse sitz das ältere Pärchen das seine Nachmittagsruhe auf
    ihrem Grundstück genießen will.
    Es gibt viele Gründe die sich Leute ausdenken können, weil sie ja auf ihrem Grundstück gestört werden.
    DHH ist einfach zu nah.
    Wir haben unsere DHH wegen solcher Nachbarn verkauft.
    Mein Tipp: Spare so lange es geht Geld an , und kaufe ein alleinstehendes Haus.
    Wir haben es gemacht und nun ist Ruhe.
    Die Leute mit einer Eigentumswohnung sind noch schlimmer.
    Gruß
    willi
     
  14. karlito

    karlito

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    Zu der sache mit den nachbarn darf man sich keine großen gedanken machen.

    Mir sind auch viele streitfälle bekannt in denen es um freistehende einfamilienhäuser geht.
    Als ich noch ein kind war habe ich auch permanent kra h zur mittagszeit gemacht, wir hatten auch rentner als nachbarn. Der haken an der sache ist, damals freuten sich die rentner noch wenn kinder in der nachbarschaft spielten und vor allem die rechtschutzversicherungen waren noch nicht so verbreitet.

    Pech mit dem nachbarn könnte man immer haben, deswegen wäre es mir wichtig zu wissen welche leute neben an einziehen.

    Und nun wider zurück zu den nebenkosten.

    Du warst ja besitzer einer DHH, kannst du was zu den bau- und betriebsnebenkostenen einer DHH sagen?

    Mfg
    Schönen tag an l bald ist wochenende:bierchen:
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Das kommt darauf an was Du kaufst.

    Grunderwerbsteuer und Notar fallen immer an, ebenso die Kosten für die Eintragungen im Grundbuch (das hält sich aber in Grenzen).

    Kaufst Du eine "gebrauchte" DHH von privat oder eine quasi "neue" DHH von einem Bauträger, dann macht das schon einen Unterschied. Bei einer gebrauchten Immobilie kannst Du grob mit 10% rechnen. Bei einer "neuen" Immobilie wäre der Vertrag mit dem BT genauer zu betrachten. Die verstecken gerne mal so Kosten wie für Vermessung, Hausanschlüsse, oder gar die Außenanlagen etc. in den Baunebenkosten. Auf jeden Fall bist Du schnell mal bei 15-20%.

    Was die Betriebskosten eines Gebäudes anbelangt, so haben wir hier schon mehrfach Listen eingestellt. Diese Kosten sind regional unterschiedlich, vor allen Dingen was die Grundsteuer und Gebäudehaftpflichtversicherung betrifft. Bei uns liegt die Grundsteuer für so ein Haus bei grob 600,- € p.a. Die Gebäudehaftpflicht schlägt mit 200,- € p.a. zu Buche. Das kann in anderen Regionen aber ganz anders ausfallen.

    So Dinge wie Heizung und Strom hängen vom Gebäude(dämm)standard und Euren Lebensgewohnheiten ab. Die Heizkosten sind bei einem älteren Haus üblicherweise höher, weil diese selten dem aktuellen Dämmstandard entsprechen. Ein modernes Haus mit 140m2 sollte problemlos mit 10.000kWh p.a. klar kommen, zumal wenn es als DHH gebaut wurde. Die Heizkosten bewegen sich dann abhängig vom Wärmeerzeuger und den Energiepreisen bei 500,- € bis gut 900,- € p.a. Bei einem älteren Gebäude kannst Du auch problemlos mit dem dreifachen Betrag rechnen.

    Für die Stromkosten solltest Du mit etwa 4.000kWh rechnen, das macht aktuell inkl. Grundgebühren irgendwas um 1.000,- € p.a. Es gibt auch Familien die kommen mit 3.000kWh klar, andere wiederum überschreiten 5.000kWh.

    Auch die Wasserkosten sind ein Thema, wobei auch hier wieder die Lebensgewohnheiten eine Rolle spielen. Sparsame Duscher oder Wellness-Oase mit Pool, das macht schnell den Unterschied zwischen 50m3 und 100m3 aus. Je nach Region und Versorger kostet der Spaß zwischen etwa 6,- €/m3 und gut 8,- €/m3, im o.g. Fall also bis zu 800,- € im Jahr. Die Preise für Eure Region findest Du meist auf den Webseiten der Gemeinde-/Stadtverwaltung.

    Ich denke die paar Beispiele genügen um Dir zu zeigen, dass es hier keine "pauschalen" Nebenkosten geben kann. Das solltest Du für Eure Gegend und Euren Bedarf abschätzen. So Dinge wie Müllgebühren, Telefon, GEZ etc. hast Du ja heute auch schon zu zahlen, also einfach mal diese Zahlen für eine Schätzung heranziehen. An den Kosten sollte sich nicht viel ändern, egal ob Du in Miete oder im eigenen Haus wohnst.

    Gruß
    Ralf
     
  16. SpecialK

    SpecialK

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    Wenn ein Haus nur mit großen und sehr riskantem finanziellen Aufwand machbar ist, wäre eine ETW doch eine brauchbare Alternative?!

    Nebenkosten sind entsprechend niedriger, Instandhaltung ebenfalls.

    Natürlich würde ich darauf achten, dass die Lage entsprechend gut ist und es nicht gerade eine ETW aus den 60ern ist.

    Man sollte sich natürlich vor Augen halten, dass es tatsächlich "nur" eine bessere Miete ist.
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Dem möchte ich widersprechen. Bei vergleichbarer Größe können die Kosten sogar höher ausfallen, und man hat nur bedingt Kontrolle über diese Kosten. Die Eigentümergemeinschaft muss bei allen wichtigen Entscheidungen mit eingebunden werden, genau so kann man zu Investitionen gedrängt werden, die einem an sich gar nicht interessieren, oder die nicht in die eigene Planung passen.

    Es mag Gründe geben warum man sich für eine Eigentumswohnung entscheiden sollte, beispielsweise wenn man in einen Stadtbezirk möchte (muss) in dem es einfach keine freien Grundstück oder Häuser mehr gibt, aber ich würde lieber einen längeren Fahrtweg in Kauf nehmen als eine ETW zu kaufen.

    Gruß
    Ralf
     
  18. omb2000

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    Haus ist fertig (BT)
    Wir haben eine DDH gekauft, die noch im Bau ist. Wir haben uns vor der Kaufentscheidung mit den zukünftigen Nachbarn getroffen und fanden sie direkt sympathisch. Gleiches Alter, Kind. Das war mit kaufentscheidend.

    Mit einem Einfamilienhaus kann man auch Probleme mit den Nachbarn bekommen. Auch da würde ich mich, vor einem Kauf, mal in der Nachbarschaft umhören.
     
  19. SpecialK

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    "Wenn ein Haus nur mit großen und sehr riskantem finanziellen Aufwand machbar ist, wäre eine ETW doch eine brauchbare Alternative?!"... hatte ich geschrieben!

    Es ist eben ein sehr großer Unterschied, ob ich zum Beispiel 100.000€ oder 200.000€ finanzieren muss...
     
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  21. never69

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    Das sind die Nebenkostenabrechnungen, die wir bei den Gesprächen mitbekommen haben. Die Hütte war aber immer extrem gut beheizt - mir persönlich mindestens 2-3 Grad zu warm. Daher dürften die Heizkosten bei uns niedriger ausfallen - sollten aber auch nur Rechenbeispiele sein. Ebenso der Stromverbrauch - der von den persönlichen Gegebenheiten abhängt. Die Eigentümer sitzen oft in der Sauna, hatten im Büro zwei PC´s laufen, eine hell erleuchtete Hütte - und schon sind die Stromkosten da wo sie sind ;)

    Letztendlich wollte ich nur aufzeigen, dass 400 Euro INKL. Rücklagen vermutlich nicht ausreichen werden. :28:
     
  22. R.B.

    R.B.

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    Das macht schon einen Unterschied, doch müsste ich mich dann nicht fragen, ob es nicht besser wäre in einer komfortablen Mietwohnung zu bleiben?
    Es ist ja nicht so, dass man keine Alternativen zum Kauf/Bau hätte, und es gibt bessere Geldanlagen als eine ETW.

    Gruß
    Ralf
     
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