Realistische Planung?

Diskutiere Realistische Planung? im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo! Ich habe mich hier angemeldet um eine Einschätzung zu erhalten ob das von mir geplante Unterfangen realistisch ist, wo ich...

  1. Oliver82

    Oliver82

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    Hallo!

    Ich habe mich hier angemeldet um eine Einschätzung zu erhalten ob das von mir geplante Unterfangen realistisch ist, wo ich Denkfehler/Planungsfehler habe und was man verbessern könnte.

    Ursprünglich war meine Planung in einigen Jahren zu bauen wenn ausreichend EK angespart ist. Nun ist aber die Situation dass mich meine Eltern gefragt haben ob wir nicht evtl zusammen bauen wollen.
    Meine Eltern besitzen ein Grundstück in einem schönen Neubaugebiet (~730m²)
    auf dem Sie demnächst ein altersgrechtes Haus bauen wollten.. nun könnte es eben ein Doppelhaus werden...
    Meine Freundin und Ich sind 25/29 und wir haben 2 Kinder.

    Erstmal das finanzielle:
    Mein Einkommen: 60000 Jahresbrutto = ~2600€ Netto bei StKl1 (13,2 Monatsgehälter) unbefristeter Vertrag.
    Einkommen freundin: 150€ Elterngeld (gestreckt auf 2 Jahre)
    Kindergeld: ~360€

    Gesamteinkommen = ~3100€ + urlaubs/weihnachtsgeld

    EK: 20-25k€ + Anteil des Grundstücks durch Schenkung der Eltern.

    Lohnerhöhungen sollten demnächst anstehen da ich plane von 35 auf 40h aufzustocken und ich mittelfristig in eine höhere Tarfiklasse wechseln werde... Meine Freundin wird nach der Elternzeit auf 400-600€ Basis arbeiten.
    Eine heirat würde auch nochmal ~400-500€ im Monat eibringen ;)


    Nun zum Bauvorhaben:
    Geplant ist wie schon geschrieben eine DHH mit ~130-140m² Wohnfläche, voll unterkellert wobei der Keller teilweise auch als Wohnraum genutzt werden soll (Arbeitszimmer, Hobbyraum). Haus Rechteckig auf ~9x10m (wenns mit dem Wohnraum hinkommt, ansonsten halt eher richtung 9,5x10 oder 10x10)
    mit Satteldach. KG EG DG. Keine Spielereien wie Erker etc.. Massivbauweise.

    von der Ausstattung her gefliest im EG (Naturstein/Schiefer gefällt mir hier sehr gut) DG und Keller würde ich selbst verlegen (vermutlich Laminat). Fußbodenheizung im gesamten Wohnraum, im Keller würden es vermutlich auch radiatoren tun.. Malerarbeiten im KG und DG könnten auch in Eigenleistung erledigt werden, EG aber verputzt vom Profi.

    Das Haus wird an ein Fernwärmenetz angeschlossen (5000€ anschlussgebühr komplett) wodurch kosten für Gas/WP etc entfallen.
    Primärenergiefaktor der Fernwärme ist 0 (regenerative energie aus Biomasse in einer KWK anlage) Solaranlage etc kann ich mir also sparen um auf einen anteil von regenerativer Energie zu kommen.
    Transmissionswärmeverlust durch Dämmung so wählen dass min KFW70 herauskommt... ob Mehrpreis der Dämmung für KFW55/40 lohnt muss sich dann im konkreten Angebot zeigen.

    Wenn Preislich im möglichen würde ich zusätzlich eine KWL anlage mit WRG bevorzugen.

    Der Standard der Böden/Sanitäranlagen etc sollte nicht unbedingt billig sein... eher in Richtung "mittel-gehoben"

    Küche veranschlage ich großzügig mit 10k (neue Elektrogeräte sind bereits vorhanden und Küche wird selbst aufgebaut... bis auf Arbeitsplatte, da darf der Schreiner ran!)

    Erschlossen ist das Grundstück bereits, desweiteren wird mit meinen Eltern zusammen gebaut = evtl einsparpotential bei den Nebenkosten.

    Ziel ist es mit 250k€ hinzukommen... also 50k€ KFW Programm 153 + 180k€ von der Bank +20k Eigenkapital.
    damit hinzukommen = alles drin! auch baunebenkosten! Ausenanlage/garage etc natürlich nicht. Aber haus schlüsselfertig + Materialkosten für die Arbeiten welche in Eigenleitung durchgeführt werden sollen.

    Die 50k€ bekommt man für 1,87% bei 10 Jahren laufzeit und die will ich dann auch in der Zeit voll tilgen (kein risiko mit dem Zinssatz wenn die Bindung in 10 Jahren ausläuft). = 457€ Monatlich bei Volltilgung bzw 434€ wenn es KFW55 wird bzw 411€ bei KFW40 (Tilgungszuschuss)

    die 180k€ will ich über ein langfristiges Bankdarlehen beziehen. 20 Jahre Laufzeit und als Zinssatz 3,7% angenommen. Tilgung erstmal nur 1% = 690€

    Gesamt ~1100-1150 Belastung wobei nach 10 Jahren der KFW Kredit erledigt ist und dann der Bankkredit mit Sondertilgungen schneller getilgt wird.

    Die Belastung ist nicht gerade ein klacks aber es bleiben noch 2000€ für nebenkosten und lebenshaltungskosten.. sollte machbar sein... lonhsteigerungen stehen an + freundin verdient in 2-3 jahren wieder bissl was dazu.
    Der vorteil ist dass auf 20 Jahre hinweg keinerlei zinsrisiko besteht.. und nach 20 jahren sollte der großteil bereits abgezahlt sein...

    Kredit etc will ich übrigens wenn möglich alles nur über mich laufen lassen.. ebenso grundschuld etc.. d.h. Wenn meine freundin mich verlassen sollte hat sie keinen Anspruch auf das Haus! Das ist mir bzw meinen Eltern wichtig da diese nicht wollen dass es im Fall der Fälle zu einer Trennung kommt und dann die DHH verkauft werden muss weil meine Freundin 100k€ ausbezahlt haben will und dann wildfremde Menschen neben ihnen wohnen...


    So... wie seht ihr die Sache? Möglich? Mehrkosten? Bin für alle Korrekturen/hinweise dankbar!
     
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  3. planfix

    planfix Gast

    wenn es darum geht den eltern einen alterssitz zu bauen, würde ich nicht unbeding zu einem doppelhaus raten. man kann auch ein stockhaus bauen oder eine erdgeschoßige einliegerwohnung, die eine teil- eg-fläche auch für die hauptwohnung zuläßt. möglichkeiten gibts gar viele. eine einliegerwohnung könnte teilweise einen kostenvorteil bringen, da keine 2 schaligen wände nötig werden.
    schwierig wird nur die kostenteilung zwischen dir und deinen eltern. z.b. eltern wohnen nur im EG, ... wie teilt man kosten für Keller und dach? eventuell gesamtkosten über qm aufschlüsseln.
    auf jeden fall würde ich den "alten" die treppe sparen.

    250k€ sind eine nette wunschvorstellung. das muß man anhand der örtlichen baupreise prüfen.

    die finanzierung von 250k€ sollte bei dem einkommen machbar sein. aber genauer prüfen natürlich die bank und kfw.
     
  4. Oliver82

    Oliver82

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    zur Erklärung, Meine Eltern sind 50/55 also noch keine 70+.. die wollten schon ein "richtiges" haus für sich bauen.. nur eben schonmal so vorbereitet dass man damit auch im alter zurechtkommt.
    Ein Haus mit 2 Wohnungen (EG/DG) wäre auch unpraktisch da ich den Keller als Teil der Wohnung haben will... Ich möchte da nicht durch ein Treppenhaus laufen um in einen gemeinsam genutzen Keller zu kommen... auch sollten beide Häuser/Wohnungen direkten Gartenzugang erlauben.
    Schallschutz ist auch nicht schlecht da ich nicht meinen Eltern auf die nerfen fallen will wenn ich mal die Heimkinoanlage etwas lauter drehe oder die Kinder am rumtoben sind :)

    Ist das Einsparpotential an dieser Stelle so groß wenn man als Haus mit 2 Wohnungen baut?
     
  5. Oliver82

    Oliver82

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    Gibt es noch andere Einschätzungen zu den Baukosten?

    Könnten die 250k hinkommen in diesem konkreten Fall? Wenn keine "unvorhergesehenen Probleme" auftauchen? es gibt hier bestimmte Einige die ein ähnliches bauvorhaben bereits druchgeführt haben.

    Mir geht es nicht um eine hochgenaue Planung... ich würde nur gerne wissen ob die 250k€ vollkommen abwegig sind oder ob man damit hinkommen kann?

    Falls es noch Vorschläge zur Finanzierung gibt sind diese natürlich auch gerne willkommen :)
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Was willst Du hören?

    natürlich kannst Du mit 250T€ eine DHH bauen, Grundstück ist ja bereits vorhanden, und für die reinen Baukosten sollte man was hinstellen können. Ob das dann genau das Haus ergibt das DU willst, kann man nicht sagen.

    Nebenbei bemerkt, ich unterstelle mal, dass das Grundstück tatsächlich mit einem DH mit den genannten Abmessungen bebaut werden darf. 9x10 oder 10x10, das ergibt bei 2 Hälften mal locker 200m2 Grundfläche.

    Gruß
    Ralf
     
  7. Oliver82

    Oliver82

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    Genau das :)

    Einfach eine grobe Richtung ob ich mit meinen zahlen in einem "realistischen" Bereich bin oder ob ich total daneben liege...

    In welchem Bereich liegen denn grob die Einsparmöglichkeiten bei einem DHH wenn man beide Hälften beim gleichen Bauträger in Auftrag gibt, im Vergleich zu einem EFH?

    5%?

    Das Baufenster ist 18mx18 Meter groß also 2 DHH a 9m ist möglich. eben 9x10 bzw 9x11 wenn man mehr platz braucht. GRZ ist 0,3, bei einem Grundstück von 700+m² also ausreichend!

    Aber solche Hinweise sind sehr gut! genau die Dinge wo ein Laie wie ich evtl nicht darüber nachdenkt!
    Ich mache mir viele Gedanken und versuche mich frühzeitig über alles relevante schlau zu machen, aber an manche Dinge denkt man einfach nicht...
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Das müsstest Du den Bauträger fragen, aber in diesem Fall wird es wohl kein Bauträger da Ihr das Grundstück ja bereits habt.

    Zu den unterschiedlichen Begriffen mal hier nachlesen:

    http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?t=7445

    Gruß
    Ralf
     
  9. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Falsch!...

    .. zur GRZ: es zählt nicht nur die Grundfläche des Hauses. Es zählen dann auch noch Zuwegungen, Stellplätze, Terrassen dazu. Zwar darf man überschreiten, aber das würde zu weit führen.

    Zur 5 %: Rabatt Rabatt das lass Dir sagen, der wird vorher draufgeschlagen. Oder Rabat liegt in Afrika.

    Entweder Du bekommst von Beginn an einen fairen Preis, dann nix Rabatt, oder er hat Dich von Anbeginn an behumst. Im ersten Fall bist Du traurig, im zweiten Fall dämlich. Weil, wenn einer 5 % gibt, dann gibt er auch 10. Und Supersonderpreise gibts noch nicht mal mehr beim Schlecker:konfusius
     
  10. Oliver82

    Oliver82

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    Ich meine damit ja keinen Rabatt sondern die gegebenen Einspaarungen die durch den bau von 2 DHH entstehen im vergleich zu einem EFH.

    Dinge die mir da einfallen sind weniger Putz/Fenster etc. Dann Einspaarungen an den Nebenkosten weil das schwere Gerät nur einmal anrücken muss und das Gerüst nur einmal aufgebaut werden muss etc... Evtl Einspaarungen durch abnahme größerer Mengen?

    Der Punkt ist mir bewusst.. das Ganze sollte für die Gebäude und evtl Garage reichen... wenn das dann steht wird der gepflasterte Zugang als überschreitung der GRZ Beantragt.. den wird die gemeinde sicher nicht ablehnen weils optisch kacke aussehen würde ;)

    Danke!
    Bei mir/uns dann vermutlich GU/GÜ...
     
  11. #10 Nutzer des BEFs, 6. Februar 2012
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    Sparen kannst du dann, wenn es keine 2 DHH sondern ein unechtes Zweifamilienhaus wird. Braucht ihr 2 Heizungssysteme, 2 Warmwasseraufbereitungen, 2 Stromanschlüsse, 2 Abwasseranschlüsse, 2 KWL, 2 Haustüren, 2 Kellertreppen, 2 ... ?

    Falls nein: Dann könnt ihr sparen. Ansonsten sind die Einsparungen eher vernachlässigbar.

    Na ohne (zwei) Zuwegung(en) wirst du keine Baugenehmigung bekommen. So dumm sind die auf dem Amt auch nicht.
     
  12. Thomas B

    Thomas B

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    Sehe ich nicht so!

    Normalerweise: 2 Parteien bauen mit unterschoedlichen Firmen je eine DHH. Jeder zahlt seine Baustelleneinrichtung, sein Schnurgerüst,..., Posten die nun durch zwei geteilt werden können. Auch die Materialmehrmengen (zwei Häuser, statt eines) können zu Einsparungen je Haushälfte führen.

    Richtig ist natürlich, daß wir hier nicht über zig Tausende Euros reden, der ein oder andere große Schein läßt sich aber schon einsparen.

    Zhomas
     
  13. R.B.

    R.B.

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    Ich wusste es, Zorro lebt :bounce:

    Gruß
    Ralf
     
  14. #13 Nutzer des BEFs, 6. Februar 2012
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    Du hast recht (meine Antwort war zu verkürzend), es sind sicherlich 2-3 TEUR in den Nebenkosten + ein paar %, die die BU günstiger kalkulieren und ggf. rauslassen können. Aber m.M. nach nicht so viel, dass man es in der Budgetplanung berücksichtigen sollte.
     
  15. Oliver82

    Oliver82

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    Wäre es rein rechtlich erlaubt wie 2DHH zu bauen (also mit getrennten Kellern, 2 Hauseingangstüren) aber die Anschlüsse nur 1 mal?
    Oder zumindest so dass es einen "zentralen" Kellerraum mit 2 Türen gibt in dem dann die Technik untergebracht ist?

    Oder müsste man auch noch einen "Hausflur" bauen in dem dann die eigentlichen "Wohnungstüren" sind?

    Der Fernwärmeanschluss ist glaube ich bis 30kW ausgelegt ohne Aufpreis bei Wärmetauscher etc.. könnte also auch für 2 DHH reichen...

    Natürlich hat das ganze dann evtl. in richtung späterer Weitervermietung/Verkauf Probleme.. aber wenn man damit einiges an Geld spaaren könnte....
     
  16. Thomas B

    Thomas B

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    Wenn DHH, dann DHH!

    Also eine reale Teilung und nicht ein 2-Fam.-Haus, das nach DH aussieht.

    Die Einsparungen (Hausanschlüsse,...) wiegen die Nachteile (WEG) nicht auf. Sicher mag dies beim Baunen mit Eltern/ Kindern noch problemlos funktionieren, spätetstens wenn mal eine Partei aussetigt (Verkauf, Wegzug, Auswandern nach Timbuktu,...) wird so eine Konstellation ein echter Hemmschuh beim Versuch der Veräußerung.

    Thomas
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Reicht auch für Drei. :D

    Aber dann wär´s ja kein Doppelhaus mehr.

    Gruß
    Ralf
     
  18. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    MeckerBock...

    ... wenn mich jemand nach nem Preis für ne DHH fragt, dann gibts nen Preis x. Und wenns dann ein ganzes DH wird, dann gibts nen Preis 2x. Aber bestimmt nicht 2x- 5%. Ich nehm jetzt mal meinen HRB: was spar ich denn? Fassade, OK, dafür hab ich Mehraufwand für Schall und Brandschutz, also ein Nullsummenspiel. Und die 300 Tacken Minderaufwad bei der Vermessung, das kannste doch abhaken...
     
  19. Thomas B

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    MeckerRübe:

    ich bezog mich auf konventionelle Bauweise. Dort gibt es so Posten wie Baustelleinrichtung (ca. EUR 5.000), Schnurgerüst (ca. 500), Bauwasser,...Baustrom,..., die nun nur noch einmal anfallen.

    Ich schrieb ja: Sind keine horrenden Beträge, sondern ein paar große Schewine. Aber besser wie wo nichts (fränkisch ausgedrückt).

    Wo/ wann/ wieso habe ich gemeckert?????????
     
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  21. #19 BautechnikerMal, 7. Februar 2012
    BautechnikerMal

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    Mal was anderes als zahlen & co: Überleg dir gut ob du x-Jahre neben deinen eltern leben willst! Das kann jetzt alles super und alles toll sein, glaub mir, das kann sich auch mal ändern.
    Leute bzw. auch Familie für die die hand ins feuer legen würdest, pinkeln dir ans bein wo sie können, wenn's drauf an käme. Ich weiss ist alles unwarscheinlich, man denkt nich an sowas, aber es gibt leute die leider so ne erfahrung machen durften! ;)

    Ansonsten als denkanstoss zum thema späterer auszug o.ä.: ist es ggf. zu erwarten das du die dhh deiner eltern irgendwann erben wirst?( da ja das grundstück schon zum teil deines ist nicht so unwarscheinlich?!)

    Im übrigen gibt es natürlich die möglichkeit das ein oder andere im grundbuch eintragen zu lassen bezgl. evtl. späterem Ärger mit den eltern. z.b. Vorkaufsrecht für die jeweils andere partei, vll. sogar zu einer näher def. summe etc.

    Aber wie schon gesagt, kann ja auch immer alles toll bleiben.
     
  22. Oliver82

    Oliver82

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    Sollte man natürlich bedenken, aber atm überwiegen hier sogar eher die Vorteile als die Nachteile...
    Ist natürlich immer eine sehr individuelle Sache, aber Ich verstehe mich mit meinen Eltern eigentlich sehr gut und wir sehen uns auch jetzt mehrmals die Woche...
    Und Wer 2 Kleine Kinder hat der lernt die Vorzüge von Omas/Opas in der Nähe schnell zu schätzen ;)

    Und ehrlich gesagt sehe ich es auch irgendwo als meine Pflicht an mich um meine Eltern im Alter zu kümmern... Ich fände die Vorstellung schrecklich 200km entfernt zu wohnen und die Mutter alle paar Monate im Pflegeheim zu besuchen...

    Das ist recht wahrscheinlich, wobei ich noch eine Schwester habe die dann eben auch ihren Anteil bekommen wird... Wie ich mit dieser Situation am besten umgehen werde habe ich mir auch schon überlegt...
    Wenn ich mir die Lebenserwartung in meiner Familie so ansehe ist die wahrscheinlichkeit dass meine Eltern 80+ werden sehr hoch..

    1. Evtl zieht meine Schwester dann ein und zahlt mich aus.
    2. Evtl will eines Meiner Kinder dort einziehen und zahlt meine Schwester aus (in 30 Jahren ist mein Sohn 37 bzw meine Tochter 30).
    3. Ich zahle meine Schwester aus und vermiete das ganze bzw lege die beiden DHHs zusammen und hab ne riesen Villa ;)
    4. Ich baue dann neu ein kleines schickes altersgerechts EFH und vermiete mit meiner schwester zusammen die beiden DHHs...

    welcher Fall am wahrscheinlichsten ist kann ich derzeit nicht beurteilen...

    Gute Idee... vermutlich wird es dazu nie kommen aber sicher ist sicher :)
     
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