Rechte und Pflichten Bauträger/Bank/Käufer

Diskutiere Rechte und Pflichten Bauträger/Bank/Käufer im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen. Ich hab eine kleine Frage. Hat der BT die Pflicht den Käufer und den Geldgeber (Bank) ins Haus zu lassen damit der Geldgeber...

  1. Rollo83

    Rollo83

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    Hallo zusammen.

    Ich hab eine kleine Frage.

    Hat der BT die Pflicht den Käufer und den Geldgeber (Bank) ins Haus zu lassen damit der Geldgeber einen Bautenstand durch führen kann bevor die letzte Kaufpreisrate bezahlt wird.

    Darf/muss der Geldgeber einen Bautrnstand haben bzw. durchführen bevor er die letzte Kaufpreisrate bezahlt.

    Bis jetzt gab es bei meinem Bau 0 Probleme, doch Freitag ist die Übergabe, mein Bänker möchte gerne sehen ob wirklich alles fertig ausgeführt ist bevor die letzte Rate bezahlt wird und der BT stellt sich plötzlich quer.

    Auf die Aussage das dann die letz Rate nicht bezahlt wird war seine Antwort "mir doch egal".

    Nervt mich grad ein wenig denn bis jetzt lief alles zu meiner Zufriedenheit.
     
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  3. R.B.

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    Wer soll sonst die Abnahme durchführen? Du vielleicht?
    Wer hat die bisherigen Schritte abgenommen? Was war wie vertraglich geregelt?

    Wenn das Haus sowieso schon fertig ist, dann ist der Zug durch. Man kann dann vielleicht noch Kleinigkeiten feststellen, aber alles andere ist schon lange unter Putz, Tapten, Bodenbelägen verschwunden. Die Bank interessiert sich für solche Details aber gar nicht, sie möchte nur wissen, ob wirklich so gebaut wurde wie geplant (und finanziert) war. Auch die Bank hat keine Mitarbeiter mit Röntgenblick, bei so einer Besichtigung könnten somit nur ganz grobe Mängel erkannt werden, oder halt Kleinigkeiten die keinen nennenswerten Einfluss auf den Wert des Gebäudes haben.
    Die Reaktion des BT ist irgendwie unlogisch.
     
  4. #3 Ralf Wortmann, 12. Oktober 2015
    Ralf Wortmann

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    Ist das wirklich ein Bauträger, oder ein GU/GÜ?
    Infos zu den Unterscheidungen der Begriffe gibt es hier:
    http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?7445-Wer-baut-mit-wem

    Baust du also ein Einfamilienhaus auf einem fremden Grundstück, das dem Bauträger gehört, oder auf einem (z.B. von dir selbst gekauften) eigenen Grundstück? War es ein privatschriftlicher Bauvertrag, oder ein Notarvertrag?

    Wie lautet die genaue Formulierung zur Fälligkeit der letzten Rate? Wie viel Prozent sind es?

    Ist die vorletzte Rate schon gezahlt? Hast du eine 5 %-Sicherheit nach § 632a Absatz 3 BGb erhalten oder einbehalten?

    Ist im Vertrag etwas zum Besichtigungrecht geregelt? Wenn ja, poste bitte mal die genaue Formulierung.

    Gibt es noch irgendwelche Leistungen (z.B. Außenputz, Garage oder Außenanlagen), die zwar vertraglich vereinbart, aber bis Freitag noch nicht fertig gestellt sein werden?
     
  5. Rollo83

    Rollo83

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    Guten Morgen.

    Ja ich baue mit BT (Grundstück und Haus aus einer Hand) nicht mit GU/GÜ

    Es war bzw ist ein Notarvertrag.

    Die Rechnung die gekommen ist beinhaltet jetzt die vorletzte Rate (Nach Feininstallation Sanitär und Fassadenarbeiten) und die letzte Rate (nach Fertigstellung) Das heisst die vorletzte Rate wurde noch nicht bezahlt. Die 5% Sicherheit hab ich selbstverständlich einbehalten aber auch diese Summe steht jetzt mit auf der Schlussrechnung und zusätzlich noch Sonderwünsche wie FBH, elektrische Rolläden usw.
    Sprich wenn ich jetzt die geforderte Summe überweise ist das Haus komplett bezahlt.

    Ja, die Besichtigung ist im Vertrag geregelt, leider bin ich jetzt auf der Arbeit und hab den Vertrag nicht vor liegen. Dort steht aber das die Baustelle nur in Anwesenheit des BT betreten werden darf mit Schutzhelm und Sicherheitsschuhen.

    Es gib keine Leistungen mehr die noch nicht erbracht sind, das Haus ist fertig, zumindest augenscheinlich. Ich kann jetzt nicht sagen ob im Keller wirklich schon die Elektroverteilung hängt aber davon geh ich aus.

    Ich war letzte Woche erst im Haus und hab die Feininstallation Sanitär, die Fliesenarbeiten im Bad, die Putzqualität sowie die Trockenbauarbeiten begutachtet. Es fehlt eigentlich nur noch der Reinigungstrupp der noch mal alles säubert.

    Der Abnahmetermin ist Freitag um 0930 und klar die Abnahme werde ich machen, bzw. ich bin zumindest dabei, logischerweise mit Fachpersonal meiner Seite.

    Bisher wollte mein Bänker erst ein mal einen Bautenstand und den hab ich ihm gemacht indem ich vor ca. 2 Monaten viele Bilder vom Zwischenstand des Baus von innen gemacht habe.

    Ihm geht es auch nicht versteckte Mängel zu sehen sondern er möchte lediglich fest halten das wirklich auch alles fertig ist, wie zB die Sanitärinstallation und solche Grundlegenden Dinge. Er hat die Anweisung von der Kreditabteilung bekommen erst das Geld zu überweisen wenn die Bank sich davon selbst überzeugt hat das alles fertig ist.

    Die Reaktion des BT versteh ich auch nicht, denn bis jetzt war das Verhältniss sehr gut. Bis jetzt lief alles auch locker ab. Ich wurde ins Haus gelassen damit der Küchenmensch die Küche aus messen kann und ich hab auch die Erlaubniss bekommen alleine die Baustelle zu betreten um Bilder zu machen.

    Ich wird auch jetzt due Baustelle einfach betreten und die Bilder für meinen Bänker selber machen, ich hab überhaupt keine Lust und Zeit für so ein Kindergarten und ich will auch Freitag den Schlüssel haben. Mich interessiert hier zu allerdings mal die rechtliche Lage rein aus Neugier.
    Ich werd auch gleich mal den BT kontaktieren und Fragen was dieser Kindergarten soll, denn am Telefon war er wohl auch nicht grad freundlich zu meinem Bänker.
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Grundssätzlich darfst Du die Baustelle ohne Zustimmung des BT nicht betreten, denn es ist schließlich "sein Haus", zumindest bis der Vertrag komplett erfüllt ist. Ihr habt vereinbart, dass Du die Baustelle nur in Anwesenheit des BT betreten darfst, folglich darfst Du nicht alleine auf die Baustelle. Ob es am Freitag zu einer Schlüsselübergabe kommt, das hängt von mehreren Faktoren ab, und davon wie eng die Beteiligten den Vertrag auslegen.

    Wie schon geschrieben, interessiert sich die Bank nur dafür ob so gebaut wurde wie geplant, denn auf der Planung basiert ja die Finanzierung. Das Haus stellt dabei die Sicherheit dar, und wenn sich beispielsweise herausstellen sollte, dass Geld zweckentfremdet wurde und/oder die Werthaltigkeit der Sicherheit (Haus) nicht gegeben ist, dann muss die Bank die Notbremse ziehen, ersatzweise müsstest Du zusätzliche Sicherheiten beschaffen. Die Bank steht in der Pflicht die Sicherheiten zu überprüfen, ein paar "Bilder" sind dafür normalerweise nicht ausreichend sofern diese von Dir gemacht wurden und nicht von einem SV. Das mag für einen Zwischenstand ausreichend sein, nicht aber für die Abnahme. Was noch möglich wäre, dass Du der Bank eine Menge Bilder schickst und die Bank dann später die Besichtigung durchführt. In diesem Fall hängt das Risiko allein an Dir, denn der BT hat ja sein Geld. Ob eine Bank da mitspielt hängt davon ab, wieviel Reserve in Deiner Finanzierung steckt. Ist die Finanzierung auf Kante genäht dann stellt sich das anders dar als wenn für die Bank klar ist, dass Du die 5% oder x% notfalls auch abschreiben kannst, ohne dass die Finanzierung aus den Latschen kippt.

    Wenn die Bank keine Möglichkeit hat die Fertigstellung zuverlässig zu überprüfen, dann wird sie zu Recht die Ausreichung der letzten Rate verweigern. Man muss hier einen Kompromiss finden. Warum sich der BT wegen einer Besichtigung quer stellt, das verstehe ich nicht. Für ihn besteht hier doch kein Risiko, vorausgesetzt er hat so gebaut wie geplant. Ansonsten bleibt noch die o.g. Variante wenn die Bank sich damit zufrieden gibt.

    Bei Überprüfung der Fertigstellung geht es ja nur noch darum ob alles vorhanden ist wie vereinbar, und ob alle Arbeiten abgeschlossen sind. Mängel wird man in diesem Stadium kaum mehr erkennen können, deswegen gab es ja (hoffentlich) sachverständige Begutachtungen während der Bauphase.
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 13. Oktober 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Ich glaube, Du hast keinen blassen Schimmer, was Du da tust!

    Die Abnahme ist ein Rechtsakt und kein netter Spaziergang. Und diesen Rechtsakt kannst nur Du vollziehen, auch wenn viele BT etwas anderes suggerieren!
    Alle anderen, der BT eingeschlossen, sind dabei nur Zuschauer!
     
  8. Rollo83

    Rollo83

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    Also das ich die Baustelle ohne den BT nicht betreten darf das ist mir ja durchaus bewusst, ich halte mich einfach nicht dran.
    Gefühlt war ich schon 15 mal im Haus als die Tür offen stand weil irgendwelche Gewerke zu Gange waren.

    Mein Bänker hat gesagt das ihm es aus reicht wenn ich ihm Fotos zu kommen lassen aus verschiedenen Perspektiven, von einem SV war bis jetzt nie die Rede. Der Bänker betreut auch andere Kunden die im gleichen Baugebiet wohnen wie ich, das heisst er kennt den BT auch und hatte bis jetzt auch noch keine Probleme irgendwo ins Haus rein zu kommen.

    Ich weiss auch nicht was da schief gelaufen ist, ich werde das jetzt einfach auf meinem persönlichen kleinen Dienstweg erledigen.

    Meine Finanzierung steht denke ich auf sicheren Beinen mit EK von über 50% und beim Kredit ist auch noch eine mittlere 5 stellige Summe über.

    Also hat der BT wirklich das Recht den Zutritt zu verweigern um einen Bautenstand durchzuführen ?
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Theoretisch JA, aber ihr habt ja vereinbart, dass die Baustelle in Anwesenheit des BT betreten werden darf. Das schließt aber eine eigenmächtige "Baukontrolle" aus. d.h. in Anwesenheit des BT dürft Ihr die Baustelle betreten, so lange er nicht anwesend ist, ist die Baustelle für Euch tabu. Das Haus und Grundstück gehört schließlich dem BT, und sollte irgendwo ein Schaden entstehen, dann könnte er sogar so argumentieren, dass dies durch Deinen rechtswidrigen Zutritt verursacht wurde.
    Deswegen ist es ja so wichtig, dass Zahlungsplan, Kontrolle Baustenstand, etc. vertraglich vereinbart wird.

    Was würdest Du sagen, wenn der BT in sagen wir mal 1 Jahr einfach so während Eurer Abwesenheit in Dein Haus marschiert um zu schauen, ob noch alles in Ordnung ist? Das wäre Dir doch sicherlich auch nicht Recht.

    Zur Abnahme wurde oben schon was von meinem Vornamensvetter geschrieben. Ich schließe mich dem an, ich weiß nicht, ob Dir klar ist, was eine Abnahme bedeutet. Das macht man nicht so "nebenbei", sondern das bedarf entsprechender Vorbereitung, und meist auch einiger Begehungen vorab mit einem SV, denn beim Abnahmetermin selbst hat man gar nicht die Zeit um alles zu begutachten. Aber Du hast ja "Fachpersonal" dabei, was auch immer das bedeuten soll.
     
  10. #9 Ralf Wortmann, 13. Oktober 2015
    Ralf Wortmann

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    Wenn ich das richtig verstanden habe, geht es der Bank um eine Besichtigung vor der Überweisung der letzten Rate und nicht um die derzeit noch offene vorletzte Rate, oder?

    Die Formulierung der letzten Rate lautet gem. § 3 MaBV:
    „5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung“

    Wenn es also nur um die letzte und nicht um die vorletzte Rate geht, würde es genügen, wenn du am Freitag bei der Abnahme die Schlüssel erhältst und dann am Montag zusammen mit dem Bänker eine Besichtigung durchführst, denn die letzte Rate (also zusammen mit dem Sicherheitseinbehalt 10 %) wird erst nach der Übergabe zu bezahlen sein.

    Davon abgesehen, hast du, so, wie du den Vertragsinhalt schilderst, ein Besichtigungsrecht in Anwesenheit des BT. Du kannst ihn also heute (schriftlich, möglichst mit Zugangsbeweis, also am besten persönlich vorbeibringen und Empfang bestätigen lassen) auffordern, es dir zu ermöglichen, Mittwoch oder Donnerstag gemeinsam mit einem Vertreter der finanzierenden Bank das Haus mit allen Räumen von innen zu besichtigen. Bauhelm und Sicherheitsschuhe nicht vergessen, für den Fall, dass der BT pingelig wird.

    Übrigens: Nach § 3 MaBV darf der BT den Kaufpreis nur „in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen“. Mehr als insgesamt 7 Einzelraten sind nicht zulässig.
     
  11. stockstadt

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    Der TE hat doch nichts anderes geschrieben ... Abnahme in Begleitung mit eigenem Sachverstand
    Von der Architekten-, Technik- und Handwerkerseite wird die Abnahme immer ein bisschen dramatisiert.
    Logischerweise ist das ein wichtiges Datum, an dem Fristen beginnen und man die offensichtliche Unversehrtheit und Funktionalität der sichtbar eingebauten Dinge bestätigt.
    Aber grundsätzlich wird eigentlich nur ein Abgleich der BLB zum bestehenden Objekt gemacht .... "ist alles vorhanden??"
    Das ist mit (auch ohne) fachlichlicher Unterstützung und event. Checklisten durchaus zu bewältigen.
    Es kann aber z.B. nur "die Heizung ist vorhanden" abgenommen werden ... ob sie funktionstüchtig ist, wird erst der Winter zeigen :mega_lol:

    Irgendwie hält sich unterschwellig aber hartnäckig die Meinung, dass man mit der Abnahme auch die Mängel in die Verantwortung des Bauherren übernimmt.
    Dem ist einfach nicht so.

    LG
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Was ist nicht so? Mit erfolger Abnahme beginnt die Gewährleistung, ein danach entdeckter Mangel muss also im Rahmen der Gewährleistung geltend gemacht werden, der Bauherr wird beweispflichtig, dass der Mangel schon von Beginn an angelegt war. Das ist in vielen Fällen gar nicht so einfach.
    Vor der Abnahme geht es "nur" um die Vertragserfüllung, sprich ob die Firma den Vertrag so erfüllt hat wie vereinbart war. Für Abweichungen oder Mängel ist die Firma beweispflichtig, sie muss nachweisen, dass alles in Ordnung ist.

    Nach der Abnahme ist der Bauherr in einer deutlich schlechteren Position und genießt nur noch den "Schutz" durch die Gewährleistung. Wenn er bei der Abnahme den BMW anstatt eines Mercedes akzeptiert hat, dann kann er später nicht mehr kommen und sagen, moment mal, wir hatten doch einen Mercedes vereinbart. Die Durchsetzung von Ansprüchen wird nach der Abnahme deutlich schwieriger, allein schon aus Kostensicht für den Bauherren manchmal sogar fast unmöglich.
     
  13. Rollo83

    Rollo83

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    Um das Ganze noch kurz aufzulösen, ich habe meine Mutter vorhin kurz ins Baugebiet rüber geschickt damit sie einige Bilder machen kann.
    Zufälligerweise war der, ich nenn es mal Seniorchef, des BT vor Ort. Zuständig ist eigentlich der Juniorchef.
    Der Seniorchef hat meiner Mutter ohne zu murren das Haus aufgeschlossen und sie konnte die Bilder für die Bank machen. Alles ohne Probleme so wie ich es auch gewohnt war.

    Die Begründung war irgendwie witzig wieso der Juniorchef gestern meinen Bänker nicht ins Haus lassen wollte.
    Es geht da angeblich um Datenschutzrechtliche Dinge, die Bank könnte ja mit den Fotos das Haus einfach nach bauen.
    So einen Schwachsinn hab ich ja schon lange nicht mehr gehört.

    @ Ralf Dühlmeyer

    Was soll zu ihrer Aussage noch schreiben.
     
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  15. #13 Ralf Wortmann, 13. Oktober 2015
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    Ganz so entspannt würde ich das nicht sehen.
    R.B. hat in diesem Punkt recht.

    Es geht nicht nur darum, zu überprüfen, ob alles vorhanden ist, sondern auch um den Vorbehalt aller etwaig vorhandener Mängel im Abnahmeprotokoll.

    Wenn es z.B. einen hässlichen, tiefen Kratzer im Glas einer Terrassentür gibt, den der Bauherr deshalb übersieht, weil die Fenster im Abnahmezeitpunkt natürlich nicht geputzt waren, wird er dann, wenn er diesen Mangel erst später, nach der Abnahme, geltend macht, i.d.R. auf Granit stoßen.

    Als Standardausrede des BT/GU/GÜ kommt dann, dass dieser Kratzer erst hinterher, mithin nach der Abnahme entstanden sein muss und somit nicht in seinen Verantwortungsbereich fällt. Der Mangel wird bestritten und dann muss der Bauherr das Gegenteil beweisen, was meisten nahezu unmöglich ist.

    Du meinst also, bei der Terrassentür in meinem Beispiel würde es reichen, bei der Abnahme festzustellen, dass sie „vorhanden“ ist?

    Das erkläre dann als Bauherr dann mal deiner Ehefrau, dass ihr bei eurem nigelnagelneuen Haus schon zwei Tage nach der Abnahme auf eigene Kosten eine riesige Terrassentürscheibe tauschen lassen müsst, nur, weil im Bauexpertenforum einer gewisser User geschrieben hat, dass das mit der Abnahme sowieso nicht so wichtig sei und „immer ein bisschen dramatisiert“ werde.

    Gerade Kratzer, Fliesenbeschädigungen durch herabgefallene Gegenstände, Abplatzungen oder Fehlstellen im Parkett, im Laminat oder auf der Holztreppe bedürfen bei der Abnahme eines ganz besonderen Augenmerks und einer Erwähnung im Protokoll, wenn du dir diesbezügliche Ansprüche sichern willst.
     
  16. #14 Ralf Dühlmeyer, 13. Oktober 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Schreiben?? Gar nichts!
    Einfach nur lesen, ernst nehmen, verstehen und die Konsequenzen ziehen ist absolut ausreichend!

    Ich erlebe leider immer wieder, dass sich Bauherren und Käufer von den BT und GÜ durch das eigene Haus führen lassen wie Kinder durchs Spielzeugparadies. Und so wie dort Eltern immer wieder sagen: Nein, das Spielzeug kaufen wir jetzt nicht, so sagen BT und GÜ dann gebetsmühlenartig Nein, das ist keine Mangel, das schreiben wir nicht auf, das muss so sein und die Kunden nicken artig.
    Am Ende stehen sie mit einem fast leeren Blatt Papier da, dessen einziger echter Inhalt diverse Aussagen dazu sind, was der BT/GÜ alles erbracht hat und übergeben hat.
    Meist so wichtige Dinge wie eine Lüftungsanleitung (manuell), das Toff-Zertifikat, usw.

    Kurz drauf gehts dann los. Ach Herr Dühlmeyer, da hab ich noch gesehen, dass ......
    Der BT/GÜ zuckt müde mit den Schultern und wendet sich anderen Dingen zu.
     
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