Reellen Grundstückspreis ermitteln

Diskutiere Reellen Grundstückspreis ermitteln im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir haben vor, ein Grundstück zu erwerben, welches jedoch ein Manko hat, welcher uns zwar nicht so sehr stört, jedoch, so wie wir...

  1. #1 dietmar2006, 17. Juli 2006
    dietmar2006

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    Hallo,

    wir haben vor, ein Grundstück zu erwerben, welches jedoch ein Manko hat, welcher uns zwar nicht so sehr stört, jedoch, so wie wir meinen, auf den Grundstückspreis sich auswirken sollte. Kurz beschrieben geht es darum, das auf einer Seite des Grundstücks (cirka 20m), direkt an der Grundstücksgrenze eine Bebauung mit einem Gebäude vorhanden ist. Das Gebäude ist 1 geschossig mit einem Spitzdach. Nun würde uns mal interessieren, welche Wertminderung man da so geltend machen kann und wie man in solch einem Fall bei der Kaufverhandlung am besten vorgehen sollte. Wären auch sehr an Informationen über Grundstücksbewertungen interessiert.

    Grüsse
    Dietmar
     
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  3. Rene'

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    Hi!

    Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Ist es ein Ladenhüter oder steht es gerade erst neu zum Verkauf?

    Wenn Ihr das Grundstück unbedingt haben möchtet habt Ihr wohl keinen Spielraum nach unten.
    Wenn Ihr aber auf das Grundstück verzichten könnten und Ihr es nur unter dem Umstand "Abzüglich Summe X" erwerben möchtet dann habt Ihr gute Karten. ;
    Auf die Gefahr hin das ein anderer Kaufinteressent der etwas mehr bietet es euch vor der Nase wegkauft....

    Wie hoch die "Summe X" ist kann euch niemand sagen. Das wisst und entscheidet nur Ihr alleine.

    Gruß Rene'
     
  4. #3 dietmar2006, 17. Juli 2006
    dietmar2006

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    Ob es sich um einen Ladenhütter handelt, ist leider nicht zu erkennen, würde aber fast sagen ja, den im Epose steht, das schon im Jahr 98 einmal eine Baugenehmigung erteilt worden ist. Und wenn man sich beim Verhandeln nicht näher kommt, dann haben wir auch vor, lieber auf das Grundstück zu verzichten und weiter zu suchen.

    Die Frage ist halt nur, ob jemand so ungefähr sagen kann, bei welchen Mankos an einem Grundstück man mit wieviel Prozent vom Bodenrichtwert verhandeln sollte.
     
  5. Quelle

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    das halte ich für schwierrg bis unmöglich. gerade wenn es ein einzelnes grundstück ist. wie will man da etwas gewichten? da hängt man in der luft.

    in einem neubaugebiet, wo es feste qm-preise gibt und man dager direkt vergleichen kann, da ssieht es anders aus. beispiel: ungünstige lage der be- und entwässerngsanschlüsse am grundstück mit mehrkosten im vergleich zum qm-preis gleichen grundstück nebenan. da kann man schon mal was rausholen, weil es ja eine gewisse benachteiligung ist, bei sonst identischer bewertung durch den verkäufer.
     
  6. Quelle

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    sorry, da war ein bisschen viel falsch:

    das halte ich für schwierig bis unmöglich. gerade wenn es ein einzelnes grundstück ist. wie will man da etwas gewichten? da hängt man in der luft.

    in einem neubaugebiet, wo es feste qm-preise gibt und man daher direkt vergleichen kann, da sieht es anders aus. beispiel: ungünstige lage der be- und entwässerungsanschlüsse am grundstück mit mehrkosten im vergleich zum qm-preis gleichen grundstück nebenan. da kann man schon mal was rausholen, weil es ja eine gewisse benachteiligung ist, bei sonst identischer bewertung durch den verkäufer.
     
  7. Bruno

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    Der Bodenwert errechnet sich normalerweise aus Bodenrichtwert * Fläche, z.B. 150 € * 800 m2 = 120.000 €. Den Bodenrichtwert kann man bei der Gemeinde erfragen. Zusätzlich sind wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen, z.B. Wege-, Leitungs-, Nießbrauchrechte, die durch Dienstbarkeit, Baulast oder anders gesichert sind. Auch andere Sachverhalte können den Wert beeinflussen, z.B. eine eingeschränkte Bebaubarkeit. Die Bodenrichtwerte sind nämlich oft an eine eine bestimmte GFZ und Geschossigkeit gekoppelt und müssen bei geringerer Ausnutzbarkeit umgerechnet werden.

    Ein 20 m langes Grenzgebäude bedeutet normalerweise, dass auf dem zu bewertenden Grundstück eine Baulast für die Übernahme von Abstandsflächen eingetragen ist, außer man darf/muss an das Grenzgebäude anbauen. Die Bebaubarkeit des Grundstücks wird also i.d.R. eingeschränkt. Bei einem eingeschossigen Gebäude ist die Abstandsfläche mindestens 3 m breit, die Fläche beträgt 3 m * 20 m = 60 m2.

    Es ist üblich, bei einer solchen Einschränkung als Wertminderung 50% des Bodenwerts der Abstandsfläche ansetzen, hier also 50% * 150 € * 60 m2 = 4.500 €.

    Links zur Wertermittlung:
    http://www.qbau.de/linkliste/links.php?cat=12
    Ich würde bei diesem Link anfangen:
    http://www.bmvbs.de/dokumente/,-7628/Artikel/dokument.htm
    (Wertermittlungsrichtlinien, dort die Anlagen 12 bis 22)
     
  8. #7 Bernhard Geyer, 18. Juli 2006
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    Eine Frage ist noch nicht geklärt: In welche Richtung liegt die Grenzbebauung und wie darf das Haus ausgerichtet werden. Eine Grenzbebauung Richtung Süden würde ich als größeres Manko empfinden als eine Richtung Norden in die man eh nur 2 "Gucklöcher" als Fenster in einen Neubau einplanen würde.

    Sind die 20 Meter eigentlich die Länge der Grenze oder die der Bebauung?

    Auch ist die Frage ob evtl. dieses Nachbargrundstück und das eigene Grundstück eh als Doppelhaushälfte im Bebauungsplan eingetragen ist. Falls dem so ist mußt/solltest Du eh dein Haus entsprechend anbauen.
     
  9. #8 dietmar2006, 18. Juli 2006
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    Erst einmal vielen Dank für die Antworten.

    Die Grenzbebauung liegt an der Südseite des Grundstücks. Das Grundstück ist in der Breite cirka 24m, also ist diese Seite fast komplett bebaut. Wie man dort direkt bauen kann, muss erst noch geklärt werden, wenn man aber nach der Nachbarschaftsbeauung geht, dann bleiben vom zu bauenden Haus bis zu dieser Grundstücksgrenze noch so cirka 12m übrig.
    Wir werden mal den Termin mit dem Makler abwarten und dann weiter sehen.
    Aber die Anworten hier haben uns schon mal sehr geholfen, haben uns auch schon eine ziemlich lange Checkliste gemacht, um alles in Erfahrung zu bringen, was man vor dem Kauf wissen sollte.
     
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  11. contoso

    contoso Gast

    Abstandsfläche

    @bruno
    Ich glaube Deine 3 Meter Abstand zum Gebäude sind zu wenig! Bei normaler Bebauung habe ich 3m von jeder Seite (mal von 1-1,5geschossigen Häusern ausgegangen, denn Hochhäuser wollen wir ja nicht bauen), damit ergibt sich ein Abstand der Gebäude von 6m und der ist auch sinnvoll. Ich würde davon ausgehen, daß ihr 6m von der Grundstücksgrenze weg müßt, es sein denn, das Nachbargrundstück hat eine Last eingetragen. Ich halte es allerdings ohnehin für sinnvoll, das Haus so weit wie möglich nach Norden zu rücken, da habt ihr im Süden genug Platz für Garten und Terrasse. Wie sind denn die genauen Maße des Drundstückes, dann kann man es sich besser vorstellen, ob es zu eng wird.
    Zur Preisminderung kann ich folgendes sagen: Wir haben eine Last durch eine durchgehende Leitung eingetragen (gesamte Länge,3m breit) die darf nur als Garten genutzt werden, also nicht bebaut. Wir haben diesen Teil als Gartenland und nicht als Bauland gekauft-der Unetrschied ist erheblich! Also mal Gemeinde/Stadt fragen, was der m² Gartenland kostet und diesen Wert für die 120m² ansetzen. Ist sicher etwas frech, aber wenn Ihr Euch noch nicht zu sehr in das GS verliebt habt und auch noch andere Alternativen habt bringt ihr den Verkäufer vielleicht dazu. Es hilft auch bei nicht so begehrten Grundstücken den Verkäufer warten zu lassen, ruft er dann ständig an, wißt ihr, daß der Preis noch viel zu hoch ist und er verkaufen muß!
    Alle Makler werden mich jetzt hassen und das ist auch gut so:p



    Contoso
     
  12. #10 Bernhard Geyer, 23. Juli 2006
    Bernhard Geyer

    Bernhard Geyer

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    Grenzbebaung geht auch ohne das eine Last eingetragen wird. Hier darf jedoch normalerweise kein Fenster mehr auf dieser Grenzmauer eingebaut werden, so das der Nachbar ebenfalls eine Grenzbebauung durchführen kann.

    Falls jetzt das Haus trotzdem auf dieser Seite Fenster hat ist es evtl. schon ziemlich alt und diese Regeln gab es damals noch nicht oder er hat sie unerlaubterweise eingebaut und es hat sich bisher niemand daran gestört.

    Aber wie Contoso angemerkt hat: ist das Grunstück groß genug um das Haus weiter in den Norden zu setzen. Im Sommer würde (bei weitergehenden Klimawandel) die Verschattung wenig stören, aber im Winter.
     
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