Reihenfolge: Hausverkauf, neues Haus kaufen/ bauen? Weiteres vorgehen?

Diskutiere Reihenfolge: Hausverkauf, neues Haus kaufen/ bauen? Weiteres vorgehen? im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; Hallo zusammen, nach langem Überlegen, Abwägen und Pro u. Contra-Sammlung sind wir zu dem Entschluss gekommen, unser RMH zu verkaufen und...

  1. #1 Linda2010, 4. Mai 2015
    Linda2010

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    Hallo zusammen,

    nach langem Überlegen, Abwägen und Pro u. Contra-Sammlung sind wir zu dem Entschluss gekommen, unser RMH zu verkaufen und nochmal neu zu starten.

    Grundfakten: Unser Eigenkapital wird sich so um die 100.000,- Euro bewegen, Tilgen möchten wir monatl. nicht mehr wie 900/950,- Euro, Tilgungssatz nicht unter 2%. Wenn die Nachfrage nach Häusern bei uns weiterhin so steigt, könnte das Eigenkapital auch mehr werden. Aber ich rechne vorerst mit dem Mindestverkaufspreis.

    Meine Fragen: Was machen wir zuerst? Haus verkaufen, dann Haus suchen? Könnte zeitlich knapp werden. Momentan ist der Markt leergefegt. Erst Haus finden, aber dann habe ich noch fast kein EK für die Finanzierung...
    Wäre eine Gebrauchtimmobilie für uns besser? Überschaubare Renovierungs-/Sanierungskosten? Oder wäre ein Neubau auch interessant?
    Momentan habe ich nur Zahlensalat mit kaputter Wenn/Dann-Formel im Kopf ;-)

    350/360.000,- hätten wir für ein Neubau als Budget. Aber da, vermute ich, bekommen wir nur kleine Grundstücke hier im Landkreis Karlsruhe. Evtl. etwas Größere in der Pfalz (zwischen Kandel und Landau).
    Als Gebrauchtimmobilie dürfte es auch ein gepflegtes 80er Jahre Häuschen sein. Vermutlich bekommt man das auch mit größeren Grundstücken. Sanierungskosten vermute ich dann die Höhe unseres EK....Dach, Fenster, Bad, Böden....Heizung/Sanitär käme vom Vater.

    Ach ja, würdet ihr das ganze Schlamassel von einem Makler verkaufen lassen? Bzw. suchen lassen? Auf den Immobilienplattformen finde ich so gut wie keine Häuser... Bis auf die Neubaumassenware mit äußerst sonnigen Preisen...da falle ich nicht drauf rein!

    Könnt ihr mir als Experten zu etwas raten?

    Lg
    Linda
     
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  3. R.B.

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    Hier könnte evtl. eine flexible Zwischenfinanzierung helfen. Man sollte dazu mit der Bank reden, auch was das vorhandene Haus betrifft. Auch wenn der Markt leergefegt ist, geht so ein Verkauf nicht über Nacht über die Bühne.

    Keine Ahnung wo um Karlsruhe herum Du verkaufen möchtest, meine Erfahrung im Landkreis K´he ist die, dass momentan alles zu verkaufen ist was irgendwie nach Haus aussieht. Hast Du verlässliche Zahlen, dann kannst Du einen Verkauf auch selbst anschieben. Dir sollte halt klar sein, dass unter den Interessenten auch eine Menge Chaoten sein werden. Du solltest Dich also auf eine Menge Besichtigungstouren und Diskussionen einstellen. Manchmal dauert es ein wenig, bis man bemerkt, wie der Interessent "tickt", bei manchen spürt man schon beim ersten Gespräch, dass das nichts wird.

    Wichtig ist ein aussagekräftiges Exposé, das Du jederzeit auch selbst erstellen kannst. Eine unabhängige Wertermittlung als Basis für das Exposé wäre hilfreich. Damit verschafft man sich etwas Sicherheit bei den Preisverhandlungen, denn es bleibt nicht aus, dass sowohl Verkäufer als auch Kaufinteressenten völlig unterschiedliche Vorstellungen haben was den Wert der Immobilie betrifft.

    Die Frage wäre, ob man überhaupt ein attraktives Grundstück findet, denn ohne Grundstück hat sich der Neubau schnell erledigt. In manchen Gegenden sind Grundstücke echte Mangelware, da stehen die Chancen auf ein "gebrauchtes" Haus deutlich besser. Andererseits gilt auch hier, dass alles verkauft wird was nach Haus aussieht. Man sollte sich also von dem Gedanken verabschieden, dass man damit ein Schnäppchen machen könnte. Nicht vergessen, Du rechnest anscheinend für Dein Haus mit einer Wertsteigerung, und die anderen Verkäufer werden das genau so machen.
     
  4. #3 Linda2010, 4. Mai 2015
    Linda2010

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    Ja, ich rechne insgeheim mit einer Wertsteigerung. Wäre aber mit meiner Mindestsumme auch zufrieden. Die Mindestsumme entspricht gerade dem, wo andere RHM, BJ 78/80, nicht saniert, jedoch 100 qm mehr Grund erfolgreich verkauft wurden.

    Unser Haus steht im wunderbaren Kurort Waldbronn. Ich weiß von 10 Interessenten, die hier im Neubaugebiet auf Häuser warten. Ich gebe zu, ich erhoffe mir, dass unser Haus nicht sehr lange auf dem Markt sein wird. Natürlich habe ich keine Garantie, dass hat kein Verkäufer.

    So genannte Haustouristen sind mometan sehr Aktuell. Reinkommen, meckern, diskutieren und nie wieder melden. So kann man seine Zeit auch vergeuden. Vermutlich kann ein guter Makler hier, rein aus Erfahrung, schonmal die Spreu vom Weizen trennen.
    Wo lasse ich denn so ein Wertgutachten erstellen und was kostet soetwas im Durchschnitt?

    Auf ein Schnäppchen rechne ich nicht. Aber ein wahrliches Vermögen kann ich natürlich auch nicht berappen. Wenn es das Haus mit seinem BJ und qm/Zustand es Wert ist und es im meinem Budget liegt, dann werde ich das auch bezahlen...natürlich versucht jeder etwas zu handeln ;-) Aber dreist werde ich nicht sein.

    Bei unserem Haus sind noch ein paar Dinge zu tun. Ist mit großen Abschlägen zu rechnen, wenn man diese nicht mehr erledigt und das Haus so anbietet? Oder sollte man das vorher noch erledigen?
    - Stockwerke Stirnseite vom Treppenhaus noch nicht verputz
    - Bad Decke nicht gestrichen
    - Heizkörper im Keller unter der Treppe fehlt noch
    - 1 Heizkörper im Hobbyraum Keller fehlt noch.

    Das Haus müsste innen neu gestrichen werden. Die Decken sind im OG nicht tapeziert, nur gespachtelt und gestrichen, im EG sind sämtliche Wände/Decken in Q3 und gestrichen. Treppenhaus ebenfalls. Wir hatten es damals eilig mit dem Einzug. Das Haus ist BJ 2011. Ende August sind wir eingezogen. Aber der neue Besitzer wird sich ja sowieso anders austoben wollen, bevor er einziehen will.
     
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    Eine schöne Ecke. Verwandtschaft hat da oben nach langjähriger Suche etwas gekauft, müsste nun ca. 2 Jahre her sein.

    Das ist gar nicht so einfach, denn die meisten Gutachter haben an EFH kein Interesse. Ich habe im letzten Jahr dort in der Gegend jemanden gesucht und habe mir ein Dutzend Absagen eingehandelt. Schließlich habe ich in Walz.... eine Architektin gefunden, die als öbuv SV auch Wertermittlungen macht. Ich könnte mir vorstellen, dass die auch die 20km zu Euch fährt (zu mir waren es auch ca. 20km).
    Du musst ca. 4-6 Wochen "Wartezeit" einplanen, und nach der Besichtigung dauert es noch einmal ca. 4-6 Wochen bis das Gutachten fertig ist. Kosten waren irgendwas um die 1.500,- €, müsste ich jetzt nachschauen.

    Abschläge sind schwer zu ermitteln. Hier geht es ja nicht um Mängel die beseitigt werden müssen, sondern um noch nicht ausgeführte Arbeiten. Wenn irgendwelche Wände gestrichen werden müssen, dann ist das eher eine Kleinigkeit. Solche Arbeiten fallen ja sowieso regelmäßig an. Wichtig ist halt der Gesamtzustand, und dann spielt auch die "Psychologie" eine Rolle. Menschen reagieren da sehr unterschiedlich. Ein Fachmann sieht hier eher die nüchternen Zahlen, beispielsweise 2 Heizkörper, macht zusammen 500,- €, fertig. Ein Kaufinteressent wird solche Punkte natürlich heranziehen um zu handeln.
     
  6. #5 Linda2010, 4. Mai 2015
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    Puh, also das Wertgutachten ist dann doch so teuer. Ok, die Architektin muss ja auch von was leben. Hm, bespreche ich mal mit Männe. Aber ist natürlich schon gut, wenn man sowas vorlegen kann.

    In Waldbronn-Reichenbach bin ich aufgewachsen. Wird schon schwer für mich loszulassen. Aber in diesem Ort was zu finden, das unseren Vorstellungen entspricht...dass dann auch bezahlbar ist...für uns nicht machbar.
    Nur als Beispiel. EFH, 140 qm WF, BJ 1978, nicht saniert, außer das Bad, Fertighaus! 400 qm Grundstück, Endverbrauch 280 kwh, 390.000,- Euro. Ob da 130.000,- Euro zum Sanieren reichen? Fassade, Dach, Fenster....und Einrichtung sehr rustikal ;-) Wobei bei dem Wort Fertighaus ich das Ganze schon abgehackt habe...

    Die HK lass ich dann doch lieber noch einbauen. Und das Bad geweisselt ist ja auch gleich. Ich denke, das Auge ist halt doch mit ;-)
    Ansonsten ist ja alles fertig. Vorgarten, Terasse, Garten muss man nichts mehr tun....außer vielleicht Blümchen umdekorieren.
     
  7. #6 stockstadt, 4. Mai 2015
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    Hallo,

    wenn ich das richtig zusammen zähle, ist euer RMH noch mit Kredit belastet.
    Habt ihr die Ablösung schon geklärt ... Vorfälligkeit, etc ???

    Da können manchmal Überraschungen lauern


    LG
     
  8. R.B.

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    Ich hatte auch einige andere Varianten auf dem Schirm, aber was hilft mir ein Stück Papier, das ich für 4,99 € im Internet ausdrucken kann, wenn die Zahlen genau so gut gewürfelt sein könnten? Ich lag beispielsweise mit meinen "Berechnungen" schlappe 15% daneben, und im Nachhinein kann ich nur sagen, dass das keine Berechnung war sondern bestenfalls eine bessere Schätzung. Ich kannte die Situation vor Ort einfach zu wenig, und habe mich dann verleiten lassen die Verhältnisse in unserer Region auf das dortige Objekt zu übertragen.
    Deswegen habe ich dann darauf geachtet, dass die SV aus der Region kommt und mit den Verhältnissen vor Ort vertraut ist.

    So ein Gutachten ist noch lange keine Garantie dafür, dass man den berechneten "Wert" auch bekommt, aber man hat eine verlässliche Verhandlungsgrundlage. Letztendlich kannst Du immer noch frei entscheiden, ob Du mehr möchtest als das Gutachten ausweist, oder ob Du bereit bist einen Abschlag in Kauf zu nehmen. Bei einer hohen Nachfrage können auch Preise jenseits der Wertermittlung erzielt werden, aber beim Pokern sollte man halt seine Karten schon genau kennen.

    Der Gesamteindruck ist sehr wichtig. Die Kaufinteressenten werden sich auch fragen, warum ein "fast" neues Haus zum Verkauf steht, und dahinter vermuten, dass es irgendwo Schwachstellen (Mängel) gibt. Auf entsprechende Nachfragen sollte man sich einstellen. Auch hier kann ein Gutachten hilfreich sein, denn selbst wenn der Gutachter nicht damit beauftragt war Mängel detailliert zu untersuchen, so muss er doch grobe Mängel in seiner Wertermittlung berücksichtigen.
     
  9. #8 Wieland, 4. Mai 2015
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    Meiner Meinung nach sollte erst geprüft werden ob aus jetziger und vertraglicher Hinsicht, gegebenen Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung für die
    finanzierende Hausbank entstehen kann, dann wäre eine Wertsteigerung beim Verkauf ziemlich schnell verlustig.Sofern es egal ist ob man in Karlsruhe
    oder in Landau sein Einkommen erzielt bzw.erzielen kann, sind 360.000,-€ bei einer Tilgungsrate von 1000,-€ monatlich ja schon in 360 Monaten
    zurückgezahlt.

    safety first !
     
  10. R.B.

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    das sind ja nur schlappe 30 Jahre. :mega_lol:

    Abgesehen davon werden Immobilien meist über Annuitätendarlehen finanziert, da sieht die Rechnung sowieso anders aus.
     
  11. #10 Linda2010, 4. Mai 2015
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    Es werden 17.000 Euro an die Bank (L-Bank, Z-15 und Konsorten) fällig. Aber das tut unserem Vorhaben kein Abbruch. Übrig bleiben nach Kreditablöse bei meinem Mindestpreis (und da geht es sicher weg) 100.000 Euro.

    Warum wir so schnell wieder verkaufen? Ja, da werden wir sagen, dass wir uns vergrößern wollen und das Haus für unseren weiteren Ziele zu klein geworden ist. Mein Mann macht sich auch nebenher selbständig und braucht weitere Räume. Entspricht ja auch der Wahrheit. Auch ein Grund: Unsere zwei Jungs müssen dringend getrennt werden. Beide auf einer Etage ist nicht zu ertragen ;-) Die halten sich stundenlang wach abends...wuaahhh!
    Wir hätten vor 6 Jahren eben noch warten sollen mit dem Bauen und unsere Fam. Entwicklung abwarten sollen.
    Und ja, RH sind nix für uns ;-)
     
  12. #11 driver55, 4. Mai 2015
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    Das darfst aber auch keinem erzählen.: "Wir bauen u.a. noch einmal, weil wir die Jungs auf verschiedenen Etagen unterbringen müssen".:mega_lol:

    360k€ könnten reichen......für's Grundstück - oder wohin soll's nochmals gehen?
    Für eine große, neue Hütte auf großem Grundstück um KA reicht das doch nie und nimmer...


    Am Rande: 250k€ zu 1,5%, Tilgung 3% [937€ mtl.] ergeben ca. 27 Jahre
     
  13. #12 Linda2010, 4. Mai 2015
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    Ähem, das werde ich denen natürlich nicht sagen! Das schreibe ich euch ;-)
    Unser Autokennzeichen wird nicht mehr mit KA anfangen ;-) Grundstückspreis, in die Richtung, wo es hingeht liegt bei 200,- Euro/qm. Aber es wird was gebrauchtes, so wies aussieht. Morgen ist Besichtigung ;-) Ein Höhendorf mit Schneegarantie im Winter...hat auch was schönes...und unverbaubare Feldrandlage mit Blick ins Albtal. Ich schwärme jetzt schon.

    Wie hast du den Kredit berechnet? Meine Hausbank spuckt da, unter Berücksichtigung "öffentlicher Dienst" viel angenhmere Zahlen raus.
     
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  15. #13 driver55, 5. Mai 2015
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    Dir sind die 1,5% zu hoch?
    Ok, könnten auch 1,0..1,2% sein. War nur eine Annahme...
     
  16. R.B.

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    Könnten sogar nur 1% oder weniger sein, wie soll man das beurteilen? Dafür müsste man alle Rahmenbedingungen kennen. Ich denke aber, der Zinssatz spielt im Moment keine Rolle.
     
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