reine Grundstücksfinanzierung

Diskutiere reine Grundstücksfinanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Forumuser, weil sich die WFA-Förderbedingungen verschlechtert haben, fällt für uns erstmal der Traum vom neuen Haus flach. :cry...

  1. FamilieK

    FamilieK

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    Hallo liebe Forumuser,

    weil sich die WFA-Förderbedingungen verschlechtert haben, fällt für uns erstmal der Traum vom neuen Haus flach. :cry

    Wir wollen jedoch nicht, dass unser Traumgrundstück an andere Käufer geht und sind deshalb am überlegen, ob wir uns dieses sichern.

    Kurz zu den Daten:

    Das Grundstück ist insgesamt 1300m² groß. Es soll in zwei gleichgroße Teile mit jeweils 650m² geteilt werden. Der m²-Preis beträgt 70,00 EUR.

    Sind für uns also 45.500 EUR zzgl. Teilungs- und Vermessungskosten, Notar, Grundbucheintragung und Grunderwerbssteuer. Wir haben allerdings auch irgendwo gelesen, dass die Grunderwerbssteuer nur dann anfällt, wenn gleichzeitig auch ein Haus auf dem Grundstück errichtet wird. Stimmt das?

    Es gibt bereits Interessenten für die andere Hälfte des Grundstücks. Mit denen könnten wir uns die Teilungskosten teilen. Sollten wir das Grundstück nicht nehmen, werden diese voraussichtlich unsere Seite nehmen. Damit wäre unser Traumgrundstück weg.

    Aktuell haben wir ein Kapital von nur 17.000 EUR. :o



    Nun seid ihr gefragt:

    Sollen wir das Grundstück finanzieren?
    Unterstützen die Banken reine Grundstückskäufe?

    Wie sieht es mit dem Eigenkapital beim Hauskauf aus?
    In wie weit wird das Grundstück als Eigenkapital angesehen wenn dies noch finanziert wird?

    Wie sieht später die Eintragung im Grundbuch aus?

    Wenn wir das Grundstück dann besitzen, fallen monatliche / jährliche Nebenkosten an?

    Oder doch lieber das Geld anlegen und zusätzlich monatlich Geld zurücklegen?



    Ich hoffe ihr könnt uns weiterhelfen.

    Vielen Dank! :28:
     
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  3. papeFT

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    Hallo Familie K, damit ihr gleich was zu lesen habt und überlegen könnt:
    Ob eine Bank das fehlende Kapital zum Grundstückskauf bereitstellt, das hängt m.E. weitgehend von der Bonität ab; also was kann z.B. monatlich darauf gezahlt werden?
    Grunderwerbsteuer fällt an, würde mich wundern wenn es anders wäre, da dieses selbst vor zwei Jahren durchgezogen. Also mit kalkulieren.
    Für das Grundstück sollte man eine Privathaftpflichtversicherung haben, ist wichtig!
    Kosten unter 100,- € im Jahr. Grundsteuer fällt auch an, bei Gemeinde erfragen, was bei einem solchen Wert anfallen könnte, wird sich aber auch um 100,- € im Jahr bewegen.
    Beim Hausbau und seiner Finanzierung wird ein Grundstück mit dem Betrag als Eigenkapital angerechnet, mit dem es real bezahlt ist, also Gesamtkosten abzüglich noch offenem Kredit. Wesentlich ist aber bei allem, dass der heutige Kaufpreis nicht überhöht ist und auch nachhaltig erzielbar.
    Wenn Fragen zu dem Fach-Chinesisch sind, dann nur stellen.
    Zur Überlegung aber auch noch: bleibt Familie K wirklich auf Ewigkeit an diesem Ort? Arbeitsplatz usw. Wäre schade, wenn ein Umzug erforderlich wird und man dann das Grundstück veräußern muss.
    Viel Glück!
     
  4. cc24

    cc24

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    Hallo FamilieK,
    Grunderwerbsteuer fällt auch bei unbebauten Grundstücken an. Ebenso, wie Notarkosten.
    Lediglich bei Rückabwicklung des Kaufvertrages bekommt Ihr die GeSt wieder zurück.
    Und ohne Unbedenklichkeitsbestätigung (dass Ihr die Steuer bezahlt habt), kommt auch keine Eigentumsumschreibung zustande.

    Banken finanzieren natürlich auch unbebaute Grundstücke.

    Wenn das Grundstück mit Fremdmitteln finanziert, dann ist der Finanzierungsanteil natürlich kein Eigenkapital. Lediglich der nicht finanzierte Anteil wird als EK angerechnet.

    Laufende Nebenkosten fallen an u.a. in Höhe von Grundsteuer (vierteljährlicher Betrag) und eventuell Versicherung (Haftpflicht).

    Wenn ihr schon finanziert, dann variabel, denn 1. seid ihr später dann Bankenunabhängig und 2. benötigt die Bewilligungsbehörde bei Antragseinreichung eine Zinsbindung von mind. 10 Jahren.

    Wie sieht das mit der Eintragung im Grundbuch aus ?
    (Die Frage hab ich nicht verstanden).

    Schönen Gruß
    Stefan
     
  5. ecobauer

    ecobauer

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    :bau_1:

    Ach ja: Grunderwerbssteuer fällt beim Kauf des Grundstückes überall in Deutschland an! Beträgt zwischen 3,5 und 4% des Kaufpreises.
     
  6. musiker

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    Bzgl. Grunderwerbssteuer:
    Wenn Du das Grundstück jetzt kaufst und später ein Haus darauf errichten lässt, dann hast Du den Vorteil, dass die Grunderwerbssteuer nur auf das Grundstück anfällt. Das sieht, wenn man ein fertiges Haus kauft (und Grunstück mit noch zu erstellendem Haus vom Bauträger aus einer Hand kauft) anders aus.

    Bzgl. Haftpflichtversicherung habe ich noch eine Frage:
    Für welche potentiellen Schadensfälle springt die ein? Die hier genannten 100 Euro pro Jahr sind teurer als meine Privathaftpflicht jetzt ist. Da ein Grundstück "niemanden was tut" frag ich micht, mit welchen Schadensfällen die Versicherung rechnet (wenn man anfängt, zu bauen, kann ich nachvollziehen, dass man eine solche Versicherung braucht, aber so lange das Grundstück brach liegt?)
     
  7. papeFT

    papeFT

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    Haftpflicht für unbebautes Grundstück hat deswegen einen Sinn, weil jemand auf diesem Grundstück zu Schaden kommen kann. Ja, eigentlich darf niemand auf ein fremdes Grundstück gehen! Trotzdem - verrückte Zufälle kann man einfach nicht ausschließen. Die Kosten lassen sich spätestens Montag mit Anrufen bei Versicherungen genau klären.
     
  8. musiker

    musiker

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    Danke für die Info, aber ich verstehe es trotzdem noch nicht ganz. Eine Haftpflicht springt ein, wenn der Versicherungsnehmer schadensersatzpflichtig wäre. Wenn jemand, der auf einem Grundstück nichts verloren hat, dort zu Schaden kommt, ist der Eigentümer (zumindest nach meinem Rechtsverständnis) nicht schadensersatzpflichtig. Was ich verstehen könnte, ist die Verletzung der normale Räum- und Streupflicht, die bei einem Grundstück, auf dem noch kein Haus steht sicher noch lästiger ist als beim selbstbewohnten Grundstück.
    Dennoch erscheint mir der hier genannte PReis nur dafür zu hoch.
     
  9. H.PF

    H.PF

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    Du hast einen klassischen Denkfehler...

    Zwischen dem aktuellen Recht und deiner Rechtsauffassung gibt es Unterschiede...

    Wenn einer auf deinem Grundstück ist und dort z.B. etwas passiert kann es gut sein das du dafür löhnen musst...
     
  10. cc24

    cc24

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    .... so kommt man von Grundstücksfinanzierung zur Versicherung.

    Als Besitzer eines Grundstücks (unbebaut oder bebaut) haftet man für Schäden, die anderen passieren. Er unterliegt u.a. der Verkehrssicherungspflicht.(§ 836 BGB). Kommt jemand zuschaden, weil Du nicht gestreut hast, kommt 100%ig dessen Krankenkasse auf Dich zu. Da Dir ein Verschulden nachgewiesen werden muss, muss der Geschädigte beweisen, dass Du Schuld hast. Du behauptest das Gegenteil, der Geschädigte geht zum Anwalt und Du musst nun auch einen Anwalt hinzuziehen, der natürlich Geld sehen will. Und hier macht die Haus-und Grundbesitzerhaftpflicht auch Sinn, denn die wehrt auch unberechtigte Schadenersatzansprüche ab und übernimmt DEINE Anwaltskosten, bzw. stellt Dir einen Anwalt. Teilweise ist das Risiko "unbebautes Grundstück bis zu einer Grundstücksfläche von xxxx qm beitragsfrei in der Privathaftpflichtversicherung enthalten. Ansonsten gibt es Tarife für unter 50 EUR jährlich. Das wäre es mir wert.

    Schönen Gruß
    Stefan
     
  11. Behauserin

    Behauserin

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    Wenn man vorhat, innerhalb der nächsten zwei Jahre nach Grundstückerwerb zu bauen, macht es Sinn, gleich eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Die Haftpflicht für das unbebaute Grundstück ist hier gleich inbegriffen. Unsere Bauherrenhaftpflichtversicherung kostet einmalig knapp 140 Euro, läuft aber auch 24 Monate.

    Willst Du erst später bauen, dann ist die Grundbesitzerhaftpflicht unbedingt empfehlenswert. Diese kostet aber keine 100 Euro im Jahr. Bei meiner Versicherung gibt´s die bei 5 jähriger Laufzeit (für unseren Bauort und bei unserer Grundstückgröße) für 34 Euro/Jahr (6 Mio. Euro Versicherungssumme und ohne SB) bzw. für 29 Euro/Jahr bei 3 Mio. Euro Versicherungssumme ohne SB.
     
  12. Debekaner

    Debekaner

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    Finanzierung, Kosten, Grundbucheintragung

    Da eure Absicht ja schon sehr konkret ist und ihr vielleicht schon eine Übersicht über die Kosten für das Haus habt, könnte man auch schon eine höhere Grundschuld eintragen lassen für die finanzierende Bank. Übrigens kann ich nur empfehlen sich für eine Bank zu entscheiden, da die Konditionen für eine Nachrangfinanzierung bei einer anderen schlechter ausfallen könnten (wegen der Rangstelle). Viele Banken wollen auch nicht nur das Grundstück finanzieren, sondern wollen die Gesamtfinanzierung.

    Habt ihr euch schon mal gedanken über KfW Kredite gemacht (wegen Wegfall WFA)?

    Das Grundstück könnt ihr (Bonität vorausgesetzt) auf jeden Fall finanzieren (Beleihungsprüfung i.O.), die Kosten ca. 150 Euro monatlich für Zins und Tilgung bei 32.000 Euro Darlehenssumme.
     
  13. cc24

    cc24

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    Öffentliche Mittel und Baufinanzierungen
    ... und nicht,dass da etwas in den falschen Hals kommt:
    KfW finanziert Grundstücksankäufe nicht.

    Wenn der Bauvorhaben innerhalb von 6 Monaten nach Grundstückskauf beginnt, dann kann der Kaufpreis mit in die Berechnung einbezogen werden ( KfW Pro 124)

    Da aber die Belastungsrechnung recht knapp ist, wie ich das verstehe, wird das auch keine Lösung sein, da Belastung mit Zins und Tilgung gegenüber 1% Anfangstilgung WfA oder Bank höher ist.

    Schönen Gruß
    Stefan
     
  14. FamilieK

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    Hallo,

    erstmal vielen Dank für eure Antworten.

    Wir werden uns mit verschiedenen Banken zusammensetzen und uns die nötigen Informationen einholen.

    Auch, ob eine Baupflicht besteht. Das Grundstück befindet sich nicht in einem Neubaugebiet. Nicht dass wir hinterher verpflichtet sind zu bauen wenn es wieder mal nicht klappen sollte.

    Eine Frage habe ich noch zur Wohnraumförderung:

    Hier steht unter 1.6.2 Eigenleistungen:

    "Bei der Förderung selbst genutzten Wohneigentums muss die Hälfte dieses Mindesteigenleistungsanteils
    durch eigene Geldmittel oder durch den Wert des nicht mit Fremdmitteln finanzierten Grundstücks
    erbracht werden."

    Wenn das Grundstück mit Eigenkapital zusätzlich noch finanziert wird, fällt dann das gesamte Grundstück als Eigenkapital raus oder wird auch hier das anteilige Eigenkapital angerechnet?

    Ich weiß zwar dass die Bedigungen jedes Jahr verändert werden... aber ich will mal von heute ausgehen und nicht mein Kapital in ein Grundstück stecken und später erst bemerken, dass ich kein Eigenkapital zur WFA-Beantragung habe.

    Schöne Grüße,

    Familie K.
     
  15. cc24

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    Liebe FamilieK,
    wenn sich schon jemand die Zeit nimmt, Fragen zu beantworten, dann wäre es schön, wenn der Fragesteller sich die Zeit nimmt, die Antworten zu lesen.
    ( Siehe Antworten bei #2, #3,#4 ).

    Schönen Gruß
    Stefan
     
  16. #15 Ropi, 7. Februar 2011
    Zuletzt bearbeitet: 7. Februar 2011
    Ropi

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    Wenn Ihr 17TEuro in das Grundstueck investiert bleibt nichts mehr zum Bauen, ist das richtig? Das heisst, wenn das Haus gebaut wird, muesst Ihr fuer jede Rechnung die Bank bemuehen? Das ist ok, wenn Ihr mit GU/GÜ baut, aber wenn Ihr Eigenleistungen plant, muesst Ihr erst mal das Material einkaufen und spaeter mit der Bank abrechnen. Und die wird sich bedanken, wenn da immer Rechnungen ueber einige hundert Euro angeflattert kommen.
    Mein Tip waere gewesen fuer den Bau _mindestens_ 20TEuro zurueck zu halten. Das kommt aber bei Euch nicht hin.

    Also entweder habt Ihr ein richtig ordentliches Nettoeinkommen im Monat (dann ist aber die Frage, wieso erst 17TEuro auf dem Konto stehen) oder es ist so knapp dass man nichts zurueck legen kann. Dann wuerde ich aber erst recht die Finger davon lassen. Wenn schon der Wegfall einer Foerderung zum Abbruch des Hausbaus fuehrt, dann kann eine Zinserhoehung waehrend der Abzahlphase das Hauses das gleiche Bewirken.

    Mein Fazit: Wenn nur 17TEuro da sind, Finger weg und weiter zur Miete wohnen. Die Finanzberater reden natuerlich auch eine 100% Finanzierung schoen, aber das solltet Ihre Euch _sehr_ gut ueberlegen.

    Gruss,
    Ropi
     
  17. FamilieK

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    Hallo CC24,

    die Antworten habe ich natürlich gelesen. Allerdings war ich mir bei der WFA-Förderung etwas unsicher. Die eine Bank sieht es so, die andere wieder anders. Wenn es aber auch auf die WFA-Förderung zutrifft ist das schonmal gut.

    @ Ropi

    Deinen kritischen Beitrag kann ich verstehen. Genau so sieht es leider aus.

    Zu Anfang haben wir überhaupt nicht daran gedacht bauen zu können. Bis wir dann zu einer seriösen Hausbaufirma gegangen sind und diese uns nach den WFA-Bestimmungen von 2010 gesagt hat, dass ein Kapital von mindestens 5% vorhanden sein muss. Das hatten wir dann auch zu dieser Zeit. Und anstatt weiter teuer Miete zu zahlen und zuzusehen wie die Zinsen steigen, hatten wir uns entschlossen das Bauen zu planen... bis die neuen Bestimmungen für 2011 kamen, dort 7,5% Eigenkapital erforderlich ist und uns gesagt worden ist, dass der Kredit für unser neues Auto unser Todesurteil (was die Finanzierung betrifft) ist.

    Die Materialkosten wären auf den Hauspreis aufgeschlagen worden. Es wären nur die reinen Lohnkosten abgezogen worden.

    Wenn wir also das Grundstück kaufen, wollten wir dort das Kapital investieren, monatlich soviel tilgen wie nur möglich um anschließend nach ca. 5 Jahren ein Grundstück zu besitzenm indem alles drin steckt.

    Würde also heißen, dass wir in 5 Jahren ein Grundstück bis zur Summe X bezahlt haben und mit evtl. 0,00 EUR Geldmitteln den Hausbau starten würden.

    Unser Finanzierungsberater guckt jetzt nach einem CAP-Kredit. So eine Art von Kredit ist uns ziemlich neu. Wir schauen mal jetzt was wir angeboten kriegen.
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Bis in 5 Jahren sollte das Grundstück wohl bezahlt sein, denn wenn das nicht klappt, dann solltet Ihr Euch fragen, ob Ihr die Rate für ein Haus schultern könnt.
    Nehmen wir mal an, es wären 30T€ für das Grundstück zu finanzieren, dann ergibt das eine monatliche Belastung von 500,- € und in 5 Jahren ist die Sache gegessen.
    Bei einem Haus wird die monatliche Rate höher liegen, also sollte es möglich sein, das Grundstück in 5 Jahren schuldenfrei zu fahren. (Höchstens Ihr zahlt im Moment ein verdammt hohe Miete).

    Also, hinsetzen und Zahlen prüfen.

    Gruß
    Ralf
     
  19. jannis09

    jannis09

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    Also bei den qm Preisen kommen mir echt die Tränen !!!!

    Was mich an der ganzen Sache mal interessieren würde:
    Gibt es nach dem Grundstückskauf keine Verpflichtung innerhalb einer gewissen Zeit mit dem Bau zu beginnen ? Also in unserer Gegend hört und liest man immer mehr, daß man z.B. innerhalb von 1-2 Jahren begonnen haben muß.........
    Bei meinem Vorgesetzten ist das auch so.
     
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  21. FamilieK

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    Hallo,

    der m²-Preis beträgt 70,00 EUR. Eigentlich 75,00 EUR... konnten allerdings ein bisschen runterhandeln.

    Die Beleihung würde 33.000 EUR hoch sein. Wenn wir jeden Monat 500,00 EUR zahlen würden, wäre das jedoch ohne Zinsen. Da wir allerdings nur mit Zinsen etwas bekommen können, wird es nicht für uns machbar sein das Grundstück in 5 Jahren abzuzahlen.

    Wir möchten ungefähr 300,00 EUR im Monat an Raten zahlen (für das Grundstück). Und wenn das Haus kommt, die Tilgung runtersetzen damit es finanzierbar ist.

    Wir werden dann also weiter zahlen und das Haus noch zusätzich dazu nehmen.
    Das Haus kostet rund 200.000 EUR (Stand heute).

    Unsere aktuelle Miete beträgt 630 EUR zzgl. Gas und Strom.

    @ Jannis09

    Weil wir auch hier erst in der Planung sind, werden wir noch erfragen wann gebaut werden muss.

    In der Regel nur in Neubaugebieten. Das Grundstück ist in privatbesitz und ist schon bestimmt über 15 Jahre unbebaut. Wir werden uns bei der Gemeinde noch erkundigen.
     
  22. jannis09

    jannis09

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    Ich meinte natürlich, daß mir die Tränen kommen, weil es nur !!!! 70€ sind.

    Ich würde Euch dazu raten, euch mal genau beraten zu lassen, ob sich das
    Projekt "Haus" nicht doch schon jetzt realisieren lässt...........
    d.h. eine genaue Finanzanalyse durchführen und schauen, was monatlich
    tatsächlich zur Verfügung steht.
    Das müsst ihr sowieso tun, wenn das Grundstück gekauft werden soll.
    Denn irgendwann in den nächsten Jahren soll ja auch noch ein Haus drauf.
     
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