Sachverständiger während der Vertragphase

Diskutiere Sachverständiger während der Vertragphase im Schlüsselfertig Bauen ? Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich habe vor mit einem Bauträger schlüsselfertig REH ENEV2014 zu bauen. Aktuell gibt es in dem Raum, wo ich eine Immobilie...

  1. #1 etheral, 4. Mai 2016
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    Hallo zusammen,

    ich habe vor mit einem Bauträger schlüsselfertig REH ENEV2014 zu bauen. Aktuell gibt es in dem Raum, wo ich eine Immobilie suche, nur Angebote mit schlüsselfertiges Konzept.

    Ich habe hier verschiedene Topics über schlüsselfertige Häuser und über verschiedene Erfahrungen mit den Bauträgern gelesen und mache mir wie jeder etwas Sorgen.

    Ich befinde mich aktuell in der Reservierungsphase. Vertrag ist noch nicht abgeschlossen. Ich möchte während der Bauphase auf jeden Fall einen Sachverständigen beauftragen.

    Jetzt ist aber meine Frage, ob es sich lohnt, einen Experten während der Vertragsphase einzuschalten? So wie ich verstanden habe, möchte der Bauträger keine Änderungen in seinem Vertrag haben bzw. ich weiss gar nicht wie ich den BT zu Änderungen zwingen kann. Als Weiteres hat der Bauträger eine standard Baubeschreibung. Wenn ich die Sätze aus der Baubeschreibung im Google eingebe, finde ich sogar sehr viele gleiche Baubeschreibungen von unterschliedlichen anderen Anbietern.


    Besonders Sorgen mache ich mir aktuell nur beim Keller. Beim Keller gibt es zum Beispiel nur Abdichtung gegen nicht drückendes Wasser, obwohl kein Bodengutachten (siehe ganz unten, wenn ich richtig verstanden haben soll) durchgeführt worden ist. Bevor ich Vertrag abschliesse, möchte ich auf jeden Fall die genaue Aufbau von Keller klären. Nach meiner Frage kam die Antwort von Bauträger, dass es z.B. eine Perimeterdämmung geben wird, welche in der Baubeschreibung (s.u.) nicht ersichtlich ist.


    Was für Einwirkung kann ein Sachverständiger während der Vertragsphase haben? Da es ja um 5 Reihenhäuser handelt und alle nach gleiches Konzept aufgebaut werden und gravierende Änderungen nicht möglich sind, vermute ich dass der SV in der Vertragsphase nicht sinnvoll ist?




     
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  3. #2 berlinerbauer, 5. Mai 2016
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    Es wäre verantwortungslos in dieser Phase KEINEN Sachverständigen zu haben.

    Die Baubeschreibungen sind in der Regel (auch wenn sie 20 Seiten haben), löchrig wie ein Schweizer Käse. Du kannst als Laie gar nicht beurteilen, an welchen Enden etwas fehlt, was später zu Mehrkosten führt.
    Manchmal sind es kleine Details (werden die Deckenfugen ordentlich gespachtelt oder nicht, wird er Dachkasten eigentlich gestrichen, wer macht die Fugen der Sockelleisten), manchmal große Details (wie wird der Keller gebaut, bleibt die Erde auf dem Grundstück oder nicht).

    Natürlich sind Baubeschreibungen und Verträge verhandelbar.
    Dafür wird natürlich nicht im Originaltext rumeditiert, sondern ein tabellarischer Anhang erstellt.
    Einerseits um alle deine aufpreispflichtigen Sonderposten festzuhalten, anderseits aber auch, um jegliche weitere Änderung aufzunehmen.
    Bei einem Anbieter den wir später dann doch nicht genommen haben, wurde die Liste recht lang:
    "Ergänzung §2 Zahlweise",
    "Änderung §7 Hausrecht",
    "Ergänzung §11 Abnahme", ...

    Wir haben vom Sachverständigen am Schluss drei Verträge prüfen lassen. In jedem waren auf jeder Seite mind. 3 Anmerkungen. Nicht alle führten dazu, dass wir sie besprechen mussten, aber man weiß halt, auf was man sich wirklich einlässt.

    Die Anbieter waren immer sehr gesprächsbereit (und verhandlungsbereit) über die Punkte zu sprechen. Wenn sie das nicht wären, ist es der falsche Anbieter. Wenn schon vor dem Bau zu deinen Ungunsten losgeht, wie soll es erst später werden.

    Letztendlich: mit Sachverständigen vor Vertragsunterschrift ist der einzige Weg halbwegs sinnvoll rauszufinden, ob du einen ordentlichen Vertragspartner hast.
     
  4. #3 etheral, 5. Mai 2016
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    Danke!

    Hättest Du vielleicht Tipps mit welchem Konzept (pauschal oder stundenbasiert) ich einen SV in der Vertragsphase einbinden sollte?

    Und was braucht ein SV für die Bewertung? Ich habe viele andere Threads gelesen aber bisher keine Liste gesehen, was man in der Neubauphase von GU einfordern musste bzw. welche Unterlagen bis zum Vertragabschluss ein GU zur Verfügung stellen musste.

    Welche Unterlagen muss ich für SV zur Verfügung stellen?
     
  5. #4 berlinerbauer, 6. Mai 2016
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    Wenn du einen guten SV hast, ist es egal, ob du pauschal oder nach Stunden abrechnen lässt ;-). Du bekommst dann ein gutes Ergebnis zu fairem Preis.

    Wenn du einen schlechten hast, bekommst du ein schlechtes Ergebnis zu billigem oder teuren Preis. Weißt du dummerweise vorher nicht.

    Nutze das i.d.R. kostenlose Kennenlerngespräch also sinnvoll.

    Was der SV zur Erstprüfung braucht, wird er dir sagen. Alle Vertragsunterlagen mit Sicherheit (Baubeschreibung, Vertrag, Zeichnungen, Bodengutachten).

    Was er während der Bauphase am liebsten alles hätte, sollte er dir auch sagen. Sollte auch im Vertrag festgehalten werden, damit du es auch ausgehändigt bekommst. Ohne vertragliche Regelungen hast du nur sehr wenige Ansprüche an Unterlagen (z. B. das Betriebshandbuch der Heizung)

    Ausführungsplanung 1:50, Kopie Bauantrag, Statikberechnungen, EneV Nachweis, Heizlastberechnung, (aktualisierter) Bauzeitenplan wären vermutlich ein guter Anfang (und waren selten in den von uns gerichteten Verträgen automatisch dabei).
     
  6. #5 etheral, 6. Mai 2016
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    Als ich einen SV darauf angesprochen habe, war er richtig sauer und meinte, dass er sowas nicht anbietet, seit 20 Jahren als SV arbeitet und ich einfach auf sein Homepage nach seinen Referenzen schauen muss :)

    Ich habe mit verschiedenen Leuten geredet, die aktuell mit dem BT bauen, mit denen ich auch bauen möchte. Und keiner hat bisher die genannten Unterlagen erhalten :) Ist das normal?

    Sie haben maximal Grundrisse, Ansichten der Häuser und eine Baubeschreibung erhalten-
     
  7. #6 berlinerbauer, 6. Mai 2016
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    Wenn es vertraglich nicht vereinbart ist, ist es normal, dass du die Unterlagen nicht bekommst.
     
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