Sanierung Eigentumswohnung Bj 1965

Diskutiere Sanierung Eigentumswohnung Bj 1965 im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Leute, mein Mann und ich planen den Kauf einer ETW zur Selbstnutzung. Kurz die Eckdaten: ca. 100 qm, 1. OG, 4 Zimmer, Küche, Bad,...

  1. toppie

    toppie

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    Hallo Leute,

    mein Mann und ich planen den Kauf einer ETW zur Selbstnutzung. Kurz die Eckdaten: ca. 100 qm, 1. OG, 4 Zimmer, Küche, Bad, Gäste-WC, Balkon, Keller, Fahrradkeller, Waschküche. Das Gebäude ist Baujahr 1965, 6 Wohneinheiten, die von den Eigentümern bewohnt sind (alles identische Wohnungen). Lage in einem gewachsenem Wohngebiet mit guter Nahversorgung und Verkehrsanbindung. Also für uns ist die Lage und der Grundriss der Wohnung top.

    Das Haus erscheint von außen gepflegt, allerdings ist noch vieles auf dem Stand der Erstausstattung (Elektro, Wasserversorgung, Heizung (wobei die Gastherme von 2005 ist, Dach). Fenster wurden vor einigen Jahren schon mal ausgetauscht, Wärmedämmung von außen lohnt wohl finanziell nicht. Im Keller gibt es ein kleineres Feuchtigkeitsproblem und eine Wand muss demnächst abgedichtet werden (es gibt ein Gutachten). Ansonsten ist der Keller trocken.

    In unserer Wohnung würden wir die Elektrik und Bäder neumachen wollen, dazu gleich auch die entsprechenden Rohre im Bad. Und eben renovieren.

    Ich habe allerdings ein wenig Bedenken aufgrund des Alter des Hauses - es ist ja nun auch schon 50 Jahre alt und so langsam kommen auch die größeren Sachen.
    Macht es überhaupt Sinn in eine Wohnung in einem solchen Haus zu investieren? Das ist jetzt vielleicht etwas unkonkret, aber vielleicht habt Ihr ja Erfahrung und Ideen, über die wir noch nachdenken sollten.

    Die Wohnung + o.g. Sanierung sind bezahlbar - für eine Neubauwohnung würde man hier das doppelte ausgeben (hätte aber nicht so einen guten Grundriss und Lage, dafür andere Features (Fahrstuhl, Tiefgarage)). Auf der anderen Seite kann es sein, dass wir die nächsten Jahre ständig mit einer Sonderumlage für Sanierungen dran sind und die Wohnung dann ebenfalls sehr teuer wird.

    Gibt es irgendwelche Gutachter, die mir auch Sanierungskosten für Dach, Wasserversorgung und Elektrik nennen können? Hilft mir das eigentlich weiter? Ich weiß ja gar nicht, ob das Dach morgen, in 10 oder 20 Jahren saniert werden muss.
    Gibt es irgendwelche Sanierungsrichtwerte pro qm?
    Oder sollte man einfach jeden Monat X Euro für die Sonderumlage zurücklegen und gut ist? Neubau können wir uns einfach nicht leisten.

    Vielen Dank für Eure Anregungen.
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Warum soll die Wohnung verkauft werden? Hast Du dazu ein paar Infos?
    Wenn ich lese "6 Wohnungen, davon 5 von den Eigentümern bewohnt" dann dürftest Du bei irgendwelchen Entscheidungen die die Sanierung betreffen, schlechte Karten haben. Dir bliebe nur übrig zuzustimmen, egal was die andere Familie entscheidet.

    Man könnte das komplette Haus begutachten lassen, aber dann hättest Du auch noch keine Garantie, dass die anderen 5 nicht irgendwelche Sanierungen beschließen. Als Familie dürften die sich wohl immer mehr oder weniger einig sein, und Dir bleibt dann nur, zähneknirschend zuzustimmen. Du siehst zwar Wasser, Elektrik, aber was ist mit Heizung? Dach? Fassade? Du kannst zwar die Leitungen in Deiner Wohnung erneuern, aber wenn der Heizkessel die Grätsche macht, oder die Zuleitungen zu Deiner Wohnung, dann siehst Du alt aus.

    Bedenke aber, dass billig auch sehr teuer werden kann. Ob Du Dir dann das leisten kannst? Nach 50 Jahren können schon einige Reparaturen kommen, und das ist sehr vorsichtig ausgedrückt.

    Also um ehrlich zu sein, mein erstes Baugefühl beim Lesen Deines Beitrags war, "die Eigentümer sammeln jetzt Geld für irgendwas und suchen noch jemanden der sich an den zukünftigen Kosten beteiligt". Mag sein, dass mein Bauchgefühl falsch ist, und dass ich völlig daneben liege, das war halt nur mein erster Gedanke.
     
  4. toppie

    toppie

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    Die Wohnungen werden alle von unterschiedlichen Eigentümern bewohnt. Es ist also kein Renditeobjekt zum Kohlescheffeln.
    Die Wohnung wird verkauft, weil die Familie in eine andere Stadt gezogen ist. Sie hat einen fairen Preis und dementsprechend groß ist die Nachfrage der Käufer. Wir haben sie reserviert und müssen uns auch sehr bald entscheiden.

    Ja, es ist klar, dass billig auch sehr teuer werden kann - daher meine Fragen/Zweifel. Allerdings wäre die Finanzierung der gebrauchten Immobilie kein Problem und ich könnte ruhig schlafen, bei einer neuen wäre es alles sehr knapp und selbst da kann ja Baufusch sein oder es kommt nach 10-15 Jahres was Größeres. Bei der gebrauchten würden wir einfach ein paar mehr Euronen monatlich zurücklegen und wenn dann mal ne größere Sache kommt hoffentlich gut gerüstet sein.

    Kann denn ein Gutachter die Heizungszuleitungen zu meiner Wohnung überhaupt beurteilen? Er kann ja schlecht die Wände aufmachen.

    Mir ist schon klar, dass wir immer auf die Kooperationsbereitschaft der Miteigentümer angewiesen sind, allerdings wohnen die ja im selben Haus und wollen da sicherlich auch noch eine Weile wohnen.

    Was kann denn so nach 50-60 Jahren kommen? Im worst case?
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Um ehrlich zu sein, NEIN. Er kann bestenfalls aus dem Alter und den sichtbaren Teilen der Verrohrung Vermutungen anstellen.

    Ein komplett neues Haus.

    Häuser werden schon lange nicht mehr für die Ewigkeit gebaut, dafür ändern sich unsere Ansprüche und die gesetzlichen Anforderungen viel zu schnell. Bei einer Wertermittlung rechnet man, abhängig vom Haustyp, mit 60-80 Jahren Lebensdauer (Nutzungsdauer). Diese kann durch Sanierungs und Modernisierungsmaßnahmen verlängert, jedoch durch unterlassene Sanierung auch verkürzt werden. Bei einem MFH mit Sanierungsstau könnte nach 60 Jahren das Ende der Fahnenstange bereits erreicht sein. Bei ständiger Pflege und Modernisierung wäre aber auch eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren denkbar.

    Wer hat diesen "fairen" Preis ermittelt?

    Die große Käufernachfrage ist bei der aktuellen Lage kein Wunder. Momentan kann man alles verkaufen was irgendwie nach Haus aussieht. Ich hatte für ein Haus schon freiwillige Angebote die 20% über der, in meinen Augen, schon großzügig gerechneten Verkehrswertermittlung lagen.

    Genau das ist ja der Punkt. Wenn die letzten Jahren nur das Notwendigste gemacht wurde, und die Leute noch eine Weile dort wohnen wollen, dann stehen Investitionen an. Dir bleibt dann nichts anderes übrig als mitzuziehen, egal ob Du Dir das leisten kannst oder nicht.

    Nur mal als Beispiel. Die Eigentümer entscheiden, dass die Fassade saniert werden muss. Bei einem MFH mit 6 Wohneinheiten schätze ich jetzt einfach mal Kosten von 50T€, das bedeutet für Dich so schnell mal 8.333,- €. Allein dafür müsstest du fast 7 Jahre jeden Monat 100,- € zurücklegen. Sollten die Eigentümer die Entscheidung morgen treffen, was dann?
    Dagegen wäre eine neue Heizungsanlage für vielleicht 10-20T€ schon ein echtes Schnäppchen.

    Wenn es eine Verkehrswertermittlung gibt, dann könnte man da einmal nachlesen. Vielleicht finden sich in der Verkehrswertermittlung schon Anhaltspunkte für eine Einschätzung der zukünftigen Kosten (Sanierungs-/Modernisierungsstau). Ansonsten müsste man einen SV beauftragen. Wenn der aber das ganze Haus einschätzen muss gibt´s das nicht für 3,50 €.

    Die Frage ist also, welches Risiko Du eingehen möchtest. Vielleicht ist ja alles gut, und die Wohnung ist tatsächlich ein Schnäppchen. Aus der Ferne kann das niemand seriös beurteilen.
     
  6. KyleFL

    KyleFL

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    Selbst bei einer Fasadensanierung ist ein Anteil von ~9000€ noch tragbar. Solche unvorhergesehenen "Kleinbeträge" :) - gibt es auch bei einem Neubau am laufenden Band.


    Cu KyleFL
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Bei einem Neubau ist das aber überschaubar. Eine Dämmung wird hier wohl kaum erforderlich, und ein neues Dach auch nicht, und eine neue Heizungsanlage erst Recht nicht. Bis da was kommt können problemlos 10 oder 20 Jahre in´s Land ziehen.
    Aber irgendwo muss sich der geringere Kaufpreis ja bemerkbar machen, man kauft halt eine "gebrauchte Immobilie". Ist beim Auto doch auch nicht anders. Bei einem Neuwagen muss ich in den ersten 2 Jahren auch nicht mit Reparaturen rechnen, und wenn doch, dann dürfte es sich oftmals um Gewährleistungs- oder Garantiefälle handeln. Hat das Auto schon 10 jahre auf dem Buckel, dann spielt der Zustand (regelmäßige Wartung) und die Nutzung eine Rolle. Dafür ist der Gebrauchtwagen halt auch billiger.
     
  8. #7 stockstadt, 20. April 2015
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    Hallo,

    eine ältere Wohnung kann durchaus ein "Schnäppchen" sein.

    Was kostet die Wohnung? ... m²-Preisvergleich zum Neubau?? Preisvergleich der Wohnkosten derzeit von sich selbst und in der Kommune
    Wie hoch sind die Rücklagen der WEG?
    Kann man mtl noch was zurücklegen? ... und wenn man es nicht braucht eine Weltreise davon machen :mega_lol:

    Lass dir die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen ... da sieht man oft, ob irgendwelche Sanierungen verzögert wurden.

    LG
     
  9. toppie

    toppie

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    Hallo,

    danke für Eure Anregungen.

    Die Wohnung kostet 180.000 Euro. Ist sicher kein Schnäppchen, sondern in meinen Augen zur Zeit ein fairer Preis. Vermutlich würde die Wohnung auch für 200.000 Euro verkauft. Was nützt mir jetzt ein Verkehrswert, wenn es andere Leute für den Preis kaufen und ich die Wohnung jetzt und nicht erst in 10 Jahre brauche? Da mache ich mir eher Gedanken bei den Neubauten in nicht so guter Lage. Kaltmiete kann man bei 800 Euro ansetzen, wenn man die Wohnung saniert sicher auch 900 oder 950 Euro. Vor 10 Jahren wurde die Wohnung für 140.000 Euro gekauft.
    Neubau kostet mind. 350.000, eher 400.000 Euro. Die Wohnungen haben vielleicht 10-20 qm mehr und Fahrstuhl und Marmor aber nicht so eine gute Aufteilung (sind eher Luxuswohnungen, nichts für Familien). Zum Vergleich - 1-Familienhäuser im ähnlichen Zustand wie die Wohnung/Haus, gleicher Lage kosten ca. 300.000 Euro, teilweise Erbpacht.

    Rücklage der WEG hält sich meines Erachtens in Grenzen - ca. 200 Euro/Wohnung/Jahr für Instandhaltung, insgesamt ca. 20.000 Euro.
    Sanierung gab es in den letzten Jahren nicht, eher Reparaturen. Proaktive Sanierungen (also mal Elektro neu machen, weil nicht mehr zeitgemäß) gab es nicht. Aber notwendige Reparaturen wurden schon durchgeführt.

    Zurücklegen könnten wir monatlich was, das wäre kein Problem. Ist auch klar, dass wir das müssen.
     
  10. Batman

    Batman

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    Nur als Anregung mein Beispiel:

    Wir haben eine Wohnung gekauft, in der man nichts hätte machen müssen...einzig der Heizkessel war damals schon 20 Jahre alt - und noch hält er.
    In den letzten 5 Jahren haben wir dann die Küche, das Bad, den Garten, die Zimmer...sagen wir mal...angepasst. Und die Fassade wurde erneuert.

    ca. 25% der Kaufkosten sind so noch einmal investiert worden.


    Meine Empfehlung:
    Prüfen, wie viel Puffer Ihr monatlich habt.
    eine durchschnittliche Lebensdauer einiger wichtiger Bauteile anschauen (ich weiß, schwierig) (Dach, Heizung, Fassade, etc.)

    Beispiel:
    Heizung von 2005 hält 20 Jahre, dann neu. Ihr müsst also theoretisch in 10 Jahre dafür genug Geld gespart haben.
    Dach von 1980 hält 40 Jahre (Beispiel). In 5 Jahren genug Geld?

    Die Rücklagen sind jetzt nicht so schlecht, aber hier stellt sich die Frage, ob das für einen Zweck gespart wird. Habt Ihr euch die WEG Protokolle angeschaut? Wie sind die Beschlüsse zu Reparaturen? Einstimmig? Viel Diskussion? Dauer der Sitzungen?
    Könnt Ihr mit einem Miteigentümer sprechen? Dürft Ihr euch abends mal ne habe Stunde in die Wohnung setzen? Geräusche!
     
  11. reezer

    reezer

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    auch ein mögliches Szenario:
    die 5 anderen Parteien sind ältere Leute, es wurde an dem Gebäude noch nie etwas verbessert außer dem absolut unbedingt notwendigen, die 5 Parteien sind sich einig daß auch weiterhin nichts gemacht werden soll (weil sie eh bald sterben), es gibt auch keine nennenswerte Rücklage für Reparaturen, weil man sich ja einig ist daß man eh nichts machen will
    wer mit einer Lebenserwartung von mehr als 10 Jahren sich dann in so ein Biotop einkauft, der braucht vielleicht gute Nerven
    hier könnten aber die bereits angesprochenen Protokolle der Eigentümerversammlungen aufschlussreich sein
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Sofern es diese bei so einem Familienclan überhaupt gibt. ;)
     
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  14. feelfree

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    Wieso Familienclan?
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Weil ich unterstellt habe, dass es sich um 5 langjährig zusammen wohnende Familien handelt, also quasi eine Art "Familienclan". Bei so einer eingeschworenen Gemeinschaft werden viele Dinge auf dem kurzen Dienstweg geregelt. Da hat man es als Neuer schon schwer und kann nicht die Verhältnisse erwarten wie in einem sehr großen MFH wo die Leute oftmals nicht einmal ihre direkten Nachbarn kennen.
     
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Sanierung Eigentumswohnung Bj 1965

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