Sanierung einer DHH aus den 50ern - Eure Meinung zu unseren Eindrücken?

Diskutiere Sanierung einer DHH aus den 50ern - Eure Meinung zu unseren Eindrücken? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, heute haben wir uns eine sanierungsbedürftige DHH angeschaut. Ich habe viele Fotos gemacht und wäre erfreut, wenn ich ein paar...

  1. Daedalus

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    Hallo zusammen,

    heute haben wir uns eine sanierungsbedürftige DHH angeschaut. Ich habe viele Fotos gemacht und wäre erfreut, wenn ich ein paar Kommentare von euch bekommen könnte. Falls es zum Kauf kommen sollte, wird natürlich vorher ein Gutachten erstellt. Das gute Stück soll 185000 Euro kosten. Das Sanierungsbudget könnte rund 100000 Euro betragen. Kommt das hin, was meint ihr?

    Hier ein paar Eckdaten:
    - Doppelhaushälfte, BJ 51-56 (nicht ganz klar)
    - ca. 90qm Wohnfläche (Küche, Wohnzimmer, Gäste-WC, Bad, 3 Schlafzimmer)
    - In den 70ern wurde eine Terrasse sowie ein Windfang angebaut und unterkellert.
    - 390qm Grundstück (ca. 105000 Euro) in bevorzugter Wohnlage (Stadtrand, 30er-Zone, Supermarkt, Kindergarten, Schulen, alles in direkter Nähe)
    - Verlängerte Einzelgarage mit Miniwerkstatt
    - Der Keller hat ca. 2m Deckenhöhe, einen separaten Eingang und zu 50% im Boden
    - Kaufpreis ist 185000 Euro VHB
    - Schöner U-Förmiger Garten nach Süd-Westen ausgerichtet
    - Anfang der 80er Jahre wurde eine Gas-Zentralheizung installiert

    Das Haus wurde bis vor 2 Jahren von einer alten Dame bewohnt. Es war geplant das Haus an einen Freund der Familie zu verkaufen. Dieser hat bereits in Eigenleistung ca. 12 Monate nebenher renoviert und alle Möbel, Tapeten, Teppiche und Böden entsorgt. Bei ihm klappte es aber nicht mit der Finanzierung.

    Heute haben wir uns nun das Haus von Innen angeschaut. Hier mal unsere Beobachtungen:

    Raumaufteilung:
    - Keller: ca. 60qm, 5 Räume, ca. 2m Deckenhöhe, Terrasse ist teilweise unterkellert, separater Kellereingang
    - EG: Essküche, Wohnzimmer, Gäste-WC mit Dusche, großer geschlossener Windfang
    - OG: Kleines Bad, 3 Schlafzimmer. Durch Gaupen wenig Dachschräge
    - Dachboden: ca. 1,60m hoch, über Klapptreppe erreichbar

    Zustand Keller:
    - Die Gastherme ist funktionsfähig, muss aber dringend getauscht werden
    - Der Keller ist trocken und hat keine Feuchteschäden. Bei ca. 22 Grad habe ich eine Luftfeuchte von 61% gemessen
    - Es war mal eine Ölheizung verbaut, die Fläche für die Tanks entspricht der Höhe unter der Terasse (ca. 80cm)
    - Kellerfenster aus Holz, Zustand alt aber "ganz OK"
    - Abwasserrohre sind sichtbar und sehr alt, sollten alle getauscht werden
    - Kellertüre ist beschädigt und muss getauscht werden

    Zustand EG:
    - Decken müssen teilweise neu verkleidet werden (Flur+Windfang)
    - Sanitäreinrichtung der Küche muss neu gemacht werden
    - Fenster im gesamten EG müssen gemacht werden
    - Eingangtüre ist beschädigt und muss getauscht werden
    - Küche und Wohnzimmer müssen an einigen Stellen neu verputzt werden
    - Heizkörper sind alt
    - Elektrik im Putz verlegt, muss neu gemacht werden
    - Keine Böden mehr vorhanden

    Zustand OG:
    - Sanitäreinrichtung des Bads muss neu gemacht werden
    - Fenster im gesamten OG müssen gemacht werden
    - Elektrik im Putz verlegt, muss neu gemacht werden
    - Keine Böden mehr vorhanden
    - Putz muss teilweise gemacht werden
    - Heizkörper sind alt

    Zustand DG:
    - Dachpfannen sehen noch ganz OK aus, halten bestimmt noch einige Jahre
    - Das Dach ist dicht
    - Null Isolation vorhanden

    Zusammenfassung der Arbeiten:

    Was dringend gemacht werden muss:
    - Elektrik im gesamten Haus
    - Neuer Heizkessel mit neuen Heizkörpern
    - gesamte Sanitäreinrichtung für Küche, Gäste-WC und Badezimmer
    - Abwasserrohe müssen gemacht werden
    - Neues Badezimmer
    - Altes Gäste-WC raus, neues rein
    - Windfang benötigt ein neues Dach
    - Entsorgung der Eternitplatten auf dem Windfang
    - Alle Fenster müssen getauscht werden
    - Verputzen von Schadstellen
    - Haustüre und Kellertüre muss getauscht werden

    Was gemacht werden sollte:
    - Fassadenisolation aufgrund neuer Fenster zur Schimmelvermeidung
    - Isolation des Dachstuhls
    - Eventuell neue Dachpfannen (könnte aber noch geschoben werden)
    - Entfernen der Eternitplatten an Gaupen
    - Treppenabgang zum Keller renovieren
    - Grundlegende Gartenarbeiten

    Zu uns selbst:
    Wir sind KEINE Handwerker... wir können gut mit Anpacken, eine Küche einbauen, tapezieren, streichen, bohren, hämmern und Kleinkram erledigen, aber die großen Pakete müssen wir definitiv machen lassen. Evtl. können wir bei den Fenstern und der Elektrik von Freunden (Handwerker) Unterstützung bekommen, aber nur eventuell!

    Was sind eure Gedanken dazu? Ich bin gespannt...
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  3. Daedalus

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  6. Daedalus

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  7. #6 Baldbauherr, 24. Oktober 2012
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    Hallo.

    Für mich sieht das aus wie ein Fass ohne Boden. Wir standen vor ähnlichen Entscheidungen und ich bin froh, dass ich ein aktuelleres Haus gekauft habe.
    Grundstück ist zwar relativ groß, aber was macht man mit so einem Vorgarten (Außer Rasenmähen?)
    Kinder sind wohl kein Thema, wenn es um 90m² Wohnfläche geht?

    Hier in Karlsruhe bekommt man ähnliches, allerdings wird da meistens abgerissen und neu gebaut.
    Wenn man auf Nachkriegsbauten, niedrige Deckenhöhen, spartanische Grundrisse steht kann ich es verstehen, aber auch nur dann, wenn man da selbst viel machen kann. Also ob die 100.000 für eine Komplettsanierung ausreichen kann ich nicht beurteilen.
    Außer dem Mauerwerk ist doch alles zu erneuern, oder?

    Dachstuhl sieht auch nicht unbedingt so aus, als ob man da zeitgemäß dämmen könnte.

    Vielleicht bin ich auch zu pessimistisch ;) sorry.
     
  8. Josef

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    sowas wird in der Regel wie folgt gekauft:

    - Grundstückswert minus Abrisskosten = Kaufpreis (!)

    die Bude ist nass, der Dachstuhl reparierungsbedürftig ... Dämmung fehlt,
    Putz vermutlich im A. .... Heizung /Sanitär/Elektro erledigt ... Fenster/Türen/ Estrich müssen eh raus
    uswusf. ... 100.000 für die Sanierung und das noch inkl. Mwst = No Way (!)
     
  9. aolbernd

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    Auf den Kellerfotos sind unschöne Flecken unterhalb des Erdniveaus zu erkennen. Ich gehe also davon aus, dass die Außenwände im Erdbereich abgedichtet werden müssen. Der Rest des Hauses sihet für mich nach Komplettsanierung aus (flicken würde auch gehen - entspricht aber nicht meinem Anspruch). Daher wird es mit 100T€ recht knapp aber nicht unmöglich.

    Ich kenne die genaue Wohnlage und die Marktpreise vor Ort nicht, aber bei Deiner Rechnung (105T€ das Grundstück) würden 80T€ aufs Haus entfallen. Angesichts der Substanz würde ich sowohl Haus als auch Grundstück nicht grad als Schnäppchen bezeichnen.
    Bevorzugte Lage kling gut :D
    Von wem denn bevorzugt? Vom Makler oder vom Verkaufer?
    Schön, wenn alle wichtigen Einrichtungen in der Nähe sind, aber als bevorzugte Lage würde ich den Stadtrand nicht grade bezeichnen (kommt natürlich auf die Stadt an). Ich kenne es so, dass die Bereiche in Zentrumsnähe oder zentraler Lage gefragt sind und nur aus Kostengründen in die Randlagen ausgewichen wird.
     
  10. #9 theoretiker, 24. Oktober 2012
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    Habt Ihr Euch in das Haus schon verliebt ?
    Das wäre nämlich schlecht, mit der rosaroten Brille das Ganze zu betrachten......
    Aber das geht wohl den meisten so.
     
  11. never69

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    Ich kann mich den Vorrednern nur anschließen: das sieht nach einem sehr großen Fass ohne Boden aus.

    Neben den meiner Meinung nach nicht kalkulierbaren Kosten würde eine Kernsanierung auch eine Menge Stress gedeuten sowie monatelange Arbeiten - und wenn da auch noch ein Teil in Eigenarbeit gemacht werden soll (also die kleinen Arbeiten wie von dir beschrieben), na dann prost Mahlzeit. Dazu kommt auch, dass ihr hier monatelang eine finanzielle Doppelbelastung fahren müsst, denn kaufen, umziehen, renovieren fällt bei so einer Kernsanierung flach. Bedeutet: kaufen, bezahlen, abbezahlen, Miete weiterhin für die aktuelle Wohnung bezahlen und dann in 5-6 Monaten umziehen.

    Überlegt es euch gut, ob ihr euch neben dem finanziellen Risiko, der monatelangen Doppelbelastung auch den nervlichen Stress antun wollt - mein persönliches Ding wäre es nicht, da würde ich lieber weiter suchen, weiter sparen und solange in aller Ruhe zur Miete wohnen.
     
  12. Daedalus

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    Guten Morgen,

    vielen Dank für die offenen und ehrlichen Aussagen. Ich habe jetzt mal eine Nacht darüber geschlafen und denke auch, dass das Angebot nichts für uns ist, das Risiko ist mir zu groß, dass da etwas schief geht.
     
  13. R.B.

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    Alles nur eine Frage des Preises.

    Falls die Lage wirklich so gut ist wie von Dir beschrieben, dann könnte man über eine Sanierung nachdenken. Das bedeutet aber, dass der Verkäufer nur noch den Grundstückspreis erhält. Dann baust Du im Prinzip ein komplett neues Haus.

    Ich bezweifle ehrlich gesagt, dass das Haus in saniertem Zustand die geschätzten 305T€ an Wert hat. Nach Deiner Schätzung liegt der Grundstückspreis dort bei 270,- €/m2. Das kann sein, würde ich aber verifizieren (lassen). Du solltest darauf achten, dass es bei den Grundstückspreisen nicht nur regionale Unterschiede gibt, sondern auch innerhalb einer Stadt/Gemeinde schon Preisunterschiede auftreten können.

    Wie kommt der Verkäufer auf einen Preis von 185T€? Gibt es eine Wertermittlung?

    Ich befürchte, für die Sanierungskosten kannst Du Dir ein neues Haus bauen. Die Bude ist ja nicht gerade groß, da hat so manche Mietwohnung mehr Fläche zu bieten.

    Du solltest auch mal Deine Ansprüche an ein Haus definieren. Diese Bude hat ehrlich gesagt nicht viel zu bieten, selbst wenn sie saniert wäre. Die paar m2 Wohnfläche, ein Grundstück das zumindest für unsere Verhältnisse hier eher klein ist, usw. Die Lage mag ein Grund sein, wobei ich aus den Bildern keine bevorzugte Lage ableiten kann.

    Deine Überlegung, dass das Risiko evtl. zu groß ist, kann ich nachvollziehen.

    Gruß
    Ralf
     
  14. kappradl

    kappradl Gast

    Die Neugier eines Altbaubesitzers: Woran erkennt man das?

    Ansonsten glaube ich auch nicht, dass die anstehende Sanierung mit 100000 Euro durchgeführt werden kann.
     
  15. Baukralle

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    Ha, da stimme ich Josef 100 % zu ! Anhand der Fotos kann man das immer schlecht beurteilen, aber gemacht werden muss ja schließlich alles irgendwie.....oder ? Gefallen Ihnen denn die Räume so wie sie alle sind, dann kann man sich das ja alles überlegen......Sie könnne jetzt einen Betrag X reinstecken, ihr Traumhaus werden Sie deswegen wahrscheinlich nicht kriegen......
    ....aus eigener Erfahrung wird man mit Umbauten irgendwie nie fertig, es ist nie alles optimal und man muss immer irgendwelche Kompromisse eingehen (Kellerhöhen, Bodenplatte dämmen , Abdichtung des Mauerwerks und Keller, wie soll denn das nachträglich gehen ?).....ich tendiere auch generell eher zu: Abriß + Neubau....dann kann man wenigsten wirklich machen, was man will/kann.....!
     
  16. Daedalus

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    Hallo,

    ich habe jetzt vom Verkäufer ein Gutachten vom Oktober 2011 erhalten. Darin steht, das Haus hätte einen Sachwert von 165000 Euro, wobei 102000 Euro auf das Grundstück und 3000 Euro auf die Garage entfallen. Durch den "Ortsfaktor" am Bodensee von 1,1 ergibt sich ein Wert von 175000 Euro. Für die Bausubstanz wurde eine Restnutzungsdauer von rund 25 Jahren festgestellt. Es wurde nur eine Sichtprüfung durchgeführt, keine Probebohrungen oder Ähnliches.

    Ich darf das Gutachten nicht veröffentlichen, aber wenn ihr Fragen habt, kann ich nachschauen.

    @Josef:
    Was mich noch interessiert: Woran erkennt man auf den Fotos, dass die Bude nass sein soll?
     
  17. Jessi75

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    Wir haben vor ziemlich genau 3 Jahren einen Altbau von 1965 gekauft. Und sanieren immer noch! Ein Ende ist in Sicht aber es war alles teurer als geplant. Obwohl wir schon vorher fast alles wussten was wir machen wollten. Was zusätzlich kam war der Dachstuhl und diverse Umplanungen des Anbaus wofür immer wieder Architekt, Statiker und Amt bezahlt werden mussten. Wir haben sehr viel in Eigenleistung erledigt, wenn das alles von Firmen gemacht werden sollte, hätten wir uns diesen Umbau sicher nicht leisten können. Daher finde ich die veranschlagten 100t Euro sehr knapp. Allein die Heizung hat bei uns knapp 25 T gekostet. So kommt halt einiges zusammen. Bei unserem Haus war der Grundstückswert auch knapp über 100 T Euro. Bezahlt haben wir für das Haus im Endeffekt 85 T da es eben "nichts wert" war und sich niemand diese Arbeit antun wollte.

    Wie lange ist das Haus denn schon zu verkaufen? Was kosten neuere Häuser in der Umgebung?
     
  18. Daedalus

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    Also, wir haben uns - zu diesem Verkauspreis - gegen dieses Haus entschieden, da müsste der Preis noch massiv heruntergehen. Die Wohnlage ist - zumindest für uns - wirklich ideal, weil alles in direkter Nähe ist, auch der Arbeitsplatz von beiden. Stadtrandlage ist in diesem Fall gut, denn dort ist die Luft besser und wesentlich mehr Ruhe als mitten in der Stadt. Die Nähe zum Bodensee (in diesem Fall nur 2,5km) lässt die Preise steigen.

    Unsere Erfahrungen bzgl. Preise in der Region (bis 10km vom See):
    - Grundstücke ab 250 Euro /qm
    - 100qm 4-Zimmer Neubauwohnung im nächsten Dorf kostet ca. 280000 Euro
    - 130qm Neubau-Reihenhaus ab 360000 Euro
    - 150qm Neubau-Einfamilienhaus ab 450000 Euro

    Es bleiben bei unserem Kapital also nicht viele Möglichkeiten, wenn man mal den langfristigen Finanzierungshorizont bei 300000 Euro sieht.

    Das Gutachten empfinde ich als relativ "verkäuferfreundlich", ein Schelm wer Böses dabei denkt...
     
  19. #18 Wachtlerhof, 25. Oktober 2012
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    Wir wollten bei unserem Sanierungsvorhaben letztens eigentlich nur ein paar Fenster ZUmauern. Hört sich erstmal nix besonders an.

    Als wir das alte Fenster mit Rahmen draußen hatten, konnten wir erkennen, daß der Fenstersturz aus 2 rostigen Eisenwinkeln bestand, in die die Mauersteine rein gelegt waren. Gut, diese haben wir natürlich rausgenommen und wollten es vernünftig zumauern. Doch als wir diese erste Lage Steine mit dem bröseligen, sandigen Mörtel weg hatten, fanden wir, im Mauerwerk versteckt, einen dicken Holzbalken, der schon gelb staubte, und sich dann auf der gesamten Länge des Hauses (16,4m) als moderiger Ringankerbalken entpuppte.

    Somit haben wir hält nicht nur "blos ein paar Fenster ZUgemauert", sondern auch noch den gesamten Modderbalken entfernt und das Mauerwerk wieder ordentlich hochgemauert.

    In diesem Objekt kann man sagen, eine Aktion machen wollen und sofort 10 Aktionen unvermittelt neu dazu bekommen. Das rächt sich natürlich auch auf der Kostenseite enorm.

    LG - Gisela
     
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  21. #19 theoretiker, 25. Oktober 2012
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    Ihr habt ja Zeit, beobachtet doch den Markt und das Objekt, wenn es keiner kauft, dann wird es auch günstiger.
    Nur wie schon geschrieben wurde, unterschätzt nicht den Zeit- und Geldaufwand, obwohl das wahrscheinlich jeder tut.

    Ja, das kommt mir bekannt vor. Jede Wand hat ihre Überraschungen !!
     
  22. Flip74

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    Hallo !!!

    Ich bin zur Zeit Kernsanierer. Also eine Kernsanierung muss gut überlegt sein. Das wichtigste ersteinmal das die Grunssubstanz stimmt und du die Räume so aufgeteilt bekommst wie du es gerne hättest. Fakt ist aber, eine Kernsanierung ist aufwendiger und zeitintensiver als ein Neubau und Kompromisse musst du eingehen. Gehe mal von einem Zeitansatz von mindestens 12 Monaten aus. Wir haben im Februar 2012 angefangen und planen unseren Einzug so gegen Mai 2013.

    Was uns dazu bewogen hat ein Kernsanierungsobjekt zu kaufen? Wir wollten bei uns im Dorf bleiben. Baugrunsstücke sind keine vorhanden. Und durch Zufall sind wir an unser jetziges Haus dran gekommen.

    - Es liegt in wunderschöner Dorflage in der Nähe zu Düsseldorf
    - Es hat ein wunderschönes Grundstück (unverbaubarer Blick ins Grüne)
    - Die Grundsubstanz ist sehr gut

    Aber ohne eine Menge Eigenleistung kannst sowas knicken. Eine Kernsanierung ist mal eben mehr als Tapete ankratzen.

    Hier mal ein Paar Eckdaten:

    Entsorgung von 60 to Bauschutt und 30 to Erdaushub. Wir haben 3 to Holz ausm Haus rausgeholz und knapp 3 to Metall zum Schrotthändler gebracht.

    Was Du für eine Kernsanierung brauchst:

    Gaaaaaaanz viel Zeit (und noch ein bischen mehr)
    Einen ganz flexiblen Arbeitgeber
    Gaaaanz viele Überstunden damit du auch mal kurzfristig vonder Arbeit wegkannst
    Einen PKW (bzw. bei mir einen Geländewagen) der 3 to ziehen darf und einen großen Tandemanhäner für Schutt und Material
    Eine Familie und Freunde die Dir helfen
    Eine intakte Partnerschaft (sonst biste nach Kernsanierung Single)

    Gruß Thomas

    PS: Wen de Fragen hast raus damit .... ;-)
     
Thema:

Sanierung einer DHH aus den 50ern - Eure Meinung zu unseren Eindrücken?

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