Sanierung Mehrfamilienhaus, bitte nur Experten

Diskutiere Sanierung Mehrfamilienhaus, bitte nur Experten im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Bauexperten, Ich bin momentan schon länger auf dem Immobilienmarkt unterwegs. Habe schon mehrere Sanierungen von Mehrfamilienhäuser...

  1. #1 Sebastian222, 2. September 2012
    Sebastian222

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    Hallo Bauexperten,

    Ich bin momentan schon länger auf dem Immobilienmarkt unterwegs. Habe schon mehrere Sanierungen von Mehrfamilienhäuser verfolgt und mit jeweiligen Sanierungsunternehmen Rücksprache gehalten.

    Es wäre wirklich schön, wenn ihr mir kurz eure Kompetenz zur Verfügung stellen könnt und mir eure ehrliche Meinung sagt.

    Mir ist wichtig: Wo habe ich zu wenig / zu viel kalkuliert ?

    Mehrfamilienhaus : 7 Wohnungen (71 QM) = 500QM Wohnfläche

    Sanierungsaufstellung Teil 1: (einfache Ausstattung/einfach Lage)
    Dach (300QM) neu mit Dachpfannen + Unterspannplane eindecken -> (pro QM / 100€) -> 30000€
    7 Wohnungen : Laminat verlegen, verputzen, tapezieren, streichen -> ( Wohnung / 7000€ ) -> 50000€
    7 Bäder : neue Fliesen, neue Armaturen (Bad / 6000€) -> 42000€
    40 Fenster (Fenster / 600€ ) -> 24000€
    Fassade streichen -> 20000€
    Treppenhaus streichen -> 15000€
    Gerüst : -> 5000€
    Zentralheizung Leitungen (70€ / QM) -> 35000€
    Brenner -> 10000€
    Kupferrohre neu verlegen -> 30000€
    Abflussrohre neu verlegen -> 20000€
    Elektrik komplett (70€/QM) -> 35000€
    Sonstiges (Klingelanlage, Eingangstür...) -> 10000€
    Kellersanierung : -> 40000€

    Gesamt : 366000€ -> ca 730 € pro QM


    Wenn man folglich eine Komplettsanierung in Betracht zieht würde die Sanierung unter diesen Berechnungen in einer einfachen Lage keine Wirtschaflichkeit mehr nach sich ziehen.

    Interessant wird es meiner Meinung nach wenn folgende Instanzen in Takt sind :
    -Dach
    -Keller
    -Abschlussrohre
    -Wasserleitungen
    -Fenster
    -Bäder

    Folgerichtig würde eine Sanierung eines Mehrfamilienhauses (500QM) von folgenden Instanzen wirtschaftlich sein.
    -Fassade streichen + Gerüst -> 25000€
    -Treppenhaus streichen -> 15000€
    - 7 Wohnungen (70QM) (ohne Bäder -> 50000€
    -Heizung (70/QM) -> 35000€
    - Elektrik komplett (70/QM) -> 35000€

    Teilsanierung : 160000€ für 500 QM Wohnfläche -> 320€ / QM.

    Diese Teilsanierung würde unter den entsprechenden Kaufbedingungen Wirtschaflichkeit nach sich ziehen.
     
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  3. R.B.

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    Bei solchen Summen würde ich mich nicht auf Pauschalen verlassen, dafür steht zuviel Geld auf dem Spiel.

    Weiterhin sollte eine energetische Sanierung in Betracht gezogen werden, evtl. auch unter Einbindung von Fördermitteln. Wenn beispielsweise die Fassade für 25T€ gestrichen werden soll, warum dann nicht gleich eine Fassadendämmung vornehmen? Unter diesen Bedingungen ist der Aufpreis vielleicht überschaubar, und die Maßnahme rechnet sich deutlich besser als bei einer späteren Sanierung die "nur" aus Energiespargründen erfolgt.

    Bei der Elektrik müsste man genauer wissen was an Arbeiten anfällt. Die 30T€ können üppig sein, unter Umständen aber auch zu wenig. Die 4.300,- €/Wohnung reichen bei einfachster Ausstattung für ein komplettes EFH. Für eine 70m2 Wohnung erscheint mir das auf den ersten Blick etwas üppig.

    Bei der Heizung hast DU jetzt nicht geschrieben, ob darin auch die komplette Sanitärverrohrung enthalten ist. Du hast nur die Abwasserrohre aufgeführt, wobei hier 20T€ großzügig geplant sind. Dann wieder Zentralheizungsrohre, und danach noch einmal Kupferrohre (sind das dann die TW-Leitungen?)
    Meinst DU mit "Brenner" den kompletten Kessel? Öl? Gas? was ist mit Schornstein?

    Meine Meinung, selbst ein "Experte" kann anhand Deiner Zahlen keine Aussage treffen. Man kann nur Vermutungen anstellen. Für eine einigermaßen seriöse Einschätzung muss man die Umstände vor Ort begutachten, und selbst dann bleibt noch eine erhebliche Unsicherheit.

    Ob diese Maßnahmen wirtschaftlich sind, das steht auf einem anderen Blatt. Je nach Alter des Gebäudes und Lage, kann es sinnvoller sein einen Abriss vorzunehmen und dann ein neues Gebäude zu planen und zu bauen.

    Ist das Haus ausschließlich als Renditeobjekt geplant, dann muss man sowieso anders rechnen als bei einem EFH das ja nur eigengenutzt wird.

    Gruß
    Ralf
     
  4. Julius

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    Deinen gewünschten Experten findet Du in den Gelben Seiten unter "Architekt".
    Aber mit diesen kargen Angaben wird der auch nichts anfangen können.

    Es sind vermutlich schon systematische Fehler drin (z.B. darf das Dach überhaupt neu gedeckt werden, ohne es gleich mit zu dämmen?).
    Wo bleibt die Fassadenendämmung?
    Warum sollen die Heizungsrrohre erneuert werden?
    Ist Kupfer sinnvoll für die Trinkwasserleitungen?


    Insofern hat es keinen Sinn, sich mit dem Rest theoretisch näher zu befassen.
    Auch wenn mir auf den ersten Blick bestimmte Posten zu niedrig und andere zu hoch erscheinen. Aber ohne Kenntnis eines konkreten Objekts kann man das nicht sinnvoll beurteilen.
     
  5. #4 Sebastian222, 3. September 2012
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    Danke für die schnellen Antworten.

    Es ist ein Renditeobjekt. Dennoch stellen die Sanierungsaufstellungen nur ein theoretisches Konzept dar. Es soll berechnet werden, was die Erneurung von bestimmten Instanzen kosten, welche in den nächsten 20 Jahren anfallen können.

    Nun zu euren Fragen.

    Dach muss bei Neudeckung gedämmt werden.

    Fassadendämmung erachte ich als nicht wirtschaflich bei einem Renditeobjekt.

    Nun zu den Leitungen: hier werde ich sicherheitshalber noch einmal bei einem Unternehmen anfragen.

    Bei der Heizung, die ich mit 70€ pro QM kalkuliere, meine ich die Heizungsleitungen aus Kupfer. Brenner ist seperat Gas. Hier korrigiere ich meine Kalkulation auf 15000€.

    Abfluss und Trinkwasserrohre sind bei meiner Kalkulation seperat mitgerechnet. Hatte auch schon Unternehmen, die meinten, dass sie Abflussrohre und Sanitärverrohrung/Trinkwasserrohre für max. 30000€ bei 500QM komplett neu verlegen.

    Im Grunde genommen verfolge ich folgende Überlegung :

    Vergleichen tue ich hier ein Erwerb von einem vollvermietetem sanierten Mehrfamilienhaus für 700€/QM und einem Erwerb von einem teilsanierungsbedürftigem Mehrfamilienhaus für 250€/QM (Dach, Fenster, Keller, Leitungen in Takt) welchen dann mit 300€/QM teilsaniert wird.

    Werde das noch einmal mit Architeken besprechen, dennoch schätze ich die ehrliche Meinung von objektiven kompetenten Menschen.
     
  6. susannede

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    ...und welche hobbies hast du noch ?

    wirtschaftlichkeit definiert sich etwas anders, wieviel mieteinnahmen können mit welchem mieterklientel realistisch erzielt werden, wie lange werden maßnahmen abgeschrieben, will ich negative einkünfte in vv zur einkommensversteuerung erzielen...und was ist ein "rendite"objekt - außer ein lockwort von immo-dealern ???

    sicher kann man mit m2 bzw. m3 angaben sanierungskosten schätzen, aber warum sollte man sich die arbeit machen ? alles andere wäre glaskugel-modus.:konfusius
     
  7. #6 ReihenhausMax, 3. September 2012
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    Rechne doch mal andersrum: Was ist denn für Häuser mit dem jeweils anvisierten Sanierungsstand an Miete zu erzielen? Den Unterschied kann man dann ja mal hochrechnen. Chancen auf eine Wertsteigerung durch Gentrifizierung a la Berlin braucht man sich hier in Bremen ja wohl kaum machen.
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 3. September 2012
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    Na dann warte mal die Zeit ab.

    Energiekosten sind ein ganz wesentlicher Teil der Nebenkosten und gerade die werden von den Mietern sehr argwöhnisch betrachtet.
    Momentan ist sicher in HB wie in anderen grossen, vor allem auch Universitätsstätten, eine gewisse Knappheit an Wohnungen festzustellen. Aber selbst in dieser Marktlage kommen klar die Fragen nach Dämmung. Wer sich also auf Grund SEINER Situation eine gewisse Auswahl erlauben kann, wird das ganz sicher weit vorne in der Prioritätenliste stehen haben.
    Da bleiben Dir dann nur die, die keine andere Wahl haben. Ob das die Klientel ist, die Du für ein Renditeobjekt willst?
    Wenn Du später in Dämmung investieren willst, dann passt die jetzt für ungedämmt berechnete Heizung nicht mehr, läuft im ungünstigen Bereich und die Dämmaktion erzielt nur Bruchteile der gedachten Energieeinsparung!
     
  9. R.B.

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    Denkfehler! Es mag vielleicht heute nicht wirtschaftlich sein, aber was ist morgen? Welche Mieten kannst Du erzielen? (heute und in Zukunft, wenn sich die Leute die Heizkosten nicht mehr leisten können).
    Wenn schon die Fassade für 25T€ renoviert werden muss, so günstig kommst Du nie wieder an eine Fassadendämmung.

    Deswegen diesen Punkt unbedingt mal durchrechnen.

    Wieso korrigierst Du den Brenner jetzt auf 15T€? Oder meinst Du die Heizungsrohre?

    Für den Austausch einer Gastherme mit LAS sind die 10T€ schon OK. Gasanschluss ist ja schon vorhanden, Rohre sind in andere Positionen enthalten.

    Anstatt Kupfer könnte man auch Metallverbundrohre nehmen, wird bei der Menge sehr wahrscheinlich günstiger.

    Für 30T€ kann man sehr viele Rohre verlegen.

    Nun zu Deiner Rentabilitätsberechnung.

    Warum sollte das teilsanierungsbedürftige Gebäude + Sanierungskosten deutlich günstiger sein als das bereits sanierte MFH? Gibt´s die teilsanierungsbedürftige Bude zu billig? Oder ist das bereits sanierte MFH im Preis zu teuer? Oder gibt es vielleicht noch andere Gründe, die Du nur noch nicht gesehen hast? Vielleicht wird die Sanierung doch teurer als von Dir erhofft. ;)

    Ein Sanierungskonzept für ein Gebäude zu erstellen ist nicht einfach. Ich beneide niemanden der das machen muss, denn man kann mit seinen Zahlen nur daneben liegen. Eine Punktlandung wäre wie ein 6er im Lotto. Sicher ist in solchen Fällen nur, dass man garantiert irgendwas übersehen hat, oder gar nicht sehen konnte, und dass es dann teurer wird. :smoke

    Hast Du den möglichen Mietertrag schon einmal gerechnet? Hoffentlich möglichst realistisch und nicht schöngerechnet. Ich habe nämlich irgendwie den Eindruck, dass Du die Kiste in eine bestimmte Preisregion bringen möchtest, und dann ist die Gefahr groß, dass man irgendwo nicht genau genug hinschaut (weil´s halt nicht in den "Plan" passt).

    Gruß
    Ralf
     
  10. #9 Sebastian222, 3. September 2012
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    Danke für die schnellen hilfreichen Antworten.
    Vor allem das mit der Fassadendämmung finde ich ist hilfreich und sollte wegen der Nebenkosten mitberechnet werden.

    Ich kalkuliere mit gutem Gewissen eine Miete mit 5€ pro QM.

    Mieteinnahmen : 500 QM x 5€ = 2500 x 12 = 30000€ jährliche Mieteinnahmen.

    Somit sollte das Objekte maximal 400000€ kosten.

    Ich kaufe für 250€ / QM und investiere nach obriger Kalkulationsliste mit 320€ / QM. -> 570€ / QM

    Vorraussichtliche Investition : 285000€ . Jährliche Mieteinnahmen : 30000 € . Macht Faktor 10.

    Rohertrag kalkuliere ich folgendermaßen :

    Zins 3% :9000€
    Verwaltung : 24 € / Wohneinheit : 2000€
    Instanzhaltungskosten 7€ / QM : 3500€
    Mietausfallwagnis 3 % von der Bruttomiete (45000) : 1350 €
    Steuer : 20 % vom übrigen Betrag (16000 € ) : 3200 € .

    Rohertrag :12888 € pro Jahr .
     
  11. R.B.

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    Nur so nebenbei erwähnt, das was Du hier kalkulierst ist nicht der Rohertrag.

    Und noch so nebenbei erwähnt, fehlt die Abschreibung.

    Und noch zum Schluss, die angesetzte Bruttorendite ist zu hoch, sprich nicht plausibel. Das liegt daran, dass Deine Investitionskosten zu niedrig angesetzt sind. 500m2 MFH zu einem EK von 125.000,- €, das ist selbst in schlechter Lage gerade mal der Grundstückspreis, d.h. die Immobilie selbst ist mit Null oder gar negativ angesetzt. Dann aber sind Deine zusätzlichen Investitionen für die Sanierung zu niedrig berechnet.

    Gruß
    Ralf
     
  12. Baldbauherr

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    Hallo.

    Steht das Renditeobjekt eigentlich leer, bevor es saniert wird? ;)
    Ansonsten kannst du da noch einen "geringen" Betrag an Mietausfällen, Abfindungen, Beteiligung an Umzugskosten etc. einplanen.

    Gruß
    B.
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 4. September 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    2000/24 = 83,3(Periode) Wohneinheiten :wow
    500 m² / 83,3(Periode) = 6 m² je Wohneinheit. :yikes

    Ich habe das Gefühl, hier trollt jemand mächtig gewaltig!
     
  14. Gast036816

    Gast036816 Gast

    die kostenansätze sind so unprofessionell aus dem ärmel geschüttelt, dass man gar nicht reinlesen möchte. am besten gar nichts dazu schreiben.

    @ Sebastian - du benötigst einen profi, der eine durchgehende bestandsplanung macht und den instandsetzungs- und modernisierungsbedarf anhand der örtlichkeiten exakt aufnimmt und dir einen gegliederten vorschlag mit einer kostenschätzung nach din in allen kostengruppen erarbeitet. damit kannst du dann etwas anfangen. deine aufstellung ist nicht brauchbar. das risiko, hier etwas zu übersehen oder verkehrt anzusetzen ist viel zu hoch.
     
  15. #14 Sebastian222, 5. September 2012
    Sebastian222

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    Es wäre ganz nett, wenn ihr mir sagen könnt wie ich stattdessen vorgehen kann bzw. was ich schlecht gemacht habe und wie ich es besser machen kann.
    Es geht mir in meiner theoretischen Kalkulation nur um Richtwerte und Kostenverhältnisse.

    Ich habe schon mit Architekten gesprochen.
    Jeder Architek sagt etwas anderes und kalkuliert auch nach seinen eigenen Ermessen.

    Hilfreich wäre vll auch eine Auflistung von schon sanierten Objekten oder Neubauten.

    Aus solchen Listen kann man ja schon die Kostenverhältnisse von Trockenbau und den jeweiligen Innenausbaukomponenten einsehen.

    Was meint ihr wo ich sonst noch Infos herbekommen kann ? ( Bücher, Internetseiten )
     
  16. Gast036816

    Gast036816 Gast

    ich habe es dir unter #13 genau beschrieben. dazu musst du einen auftrag auslösen um verlässliche und belastbare zahlen zu erhalten. da musst du ein stück honorar auf den tisch legen. von alleine flattern die zahlen nicht rein.
     
  17. Julius

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    Nö, Du rechnest nur wieder mal falsch.

    Die Werte mögen grob abgeschätzt sein, aber derart unplausibel sind sie nicht.
    Es liegt - wie so oft von mir beklagt - "nur" an unvollständig angegebenen Einheiten:
    Wenn man die 2000€/a durch 24€/WE UND durch 12 (Monate/a) teilt, kommt man auf 7WE.
    Und die haben dann im Mittel je 71m².
    Paßt!
     
  18. #17 Ralf Dühlmeyer, 6. September 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Julius - und der Beitrag ausgerechnet von Dir, der Du immer so viel Wert auf Wortgenauigkeit legst???
    Meinst Du nicht, dass ich auf die Idee auch gekommen bin?

    Aber da steht, was da steht - und damit rechne ich. Auch üm die Absurdität all der Berechnungen des TE ein wenig zu verdeutlichen.

    Merkwürdig ist halt, dass der TE es nicht auflöst. :shades.
     
  19. Sebastian222

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    Bis jetzt habe ich nur leider Architekten ausfindig machen können, die die Haustechnik (Elektrik und Heizung) nicht wirklich beurteilen konnten.

    Gibt es überhaupt einen allround Architekten, die einen guten Blick für das Gesamtpaket haben ?
     
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  21. #19 ReihenhausMax, 14. September 2012
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    Ein Bauing. Büro, das sich mit Altbausanierung beschäftigt, sollte da auch nicht verkehrt sein oder mal
    auf
    www.bremer-modernisieren.de
    nach Architekten suchen, die sowas ähnliches betreut haben. Oder im Januar mal auf die Altbautage bei der Hansebau
    schaun und mit den Leuten schnacken.
     
  22. Gast036816

    Gast036816 Gast

    fuer haustechnische anlagen musst du schon ein oder zwei fachingenieure der entsprechende sparten bemuehen. architekten werden die finger davon lassen.
     
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