Sanierung Reihenendhaus BJ 68

Diskutiere Sanierung Reihenendhaus BJ 68 im Sanierung konkret Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, wir stehen kurz vor dem Kauf eines Reihenendhauses aus dem Jahre 1968. Es hat zwei Volletagen. Zusätzlich gibt es einen Keller...

  1. tobiasg

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    Hallo zusammen,

    wir stehen kurz vor dem Kauf eines Reihenendhauses aus dem Jahre 1968.
    Es hat zwei Volletagen. Zusätzlich gibt es einen Keller (Raumhöhe 2 Meter sowie ein großer Raum sogar mit 2,40). Die Geschossfläche liegt bei ca. 55 qm - Wohnfläche knapp 100 qm.

    Das Haus befindet sich augenscheinlich in einem guten Zustand. Folgende Dinge sind mir aufgefallen:

    - Keine Dämmung - weder Fassade noch Dach oder Keller
    - Betonträger auf dem Dach (Siehe Foto)
    - Dachziegel sind sehr alt
    - Räume oben ziemlich klein incl. Bad
    - Die Leitungsverläufe (Zuwasser, Abwasser, Heizungsrohre) sind Unterputz - wirken aber teilweise so, als ob sie kreuz und quer verlegt wurden
    - Bodenbelege sind alt
    - Keller ist trocken
    - Geschossdecken jeweils Beton
    - Es ist an eine Heizanlage für die Wohnsiedlung angeschlossen, die jedoch abgeschaltet werden soll --> Das haus muss mit einer Heizanlage nachgerüset werden - Ein Schornstein existiert aber schon (Der Wurde für den Kamin genutzt)
    - Auf dem Grundstück gibt es diverse Lasten wegen einer Be- und Entwässerungsringleitung
    - Es ist real geteilt

    Wir glauben, dass das Haus eine recht gute Substanz besitzt. Uns gefällt die Wohngegend, es ist schön zentral und wir würden es gerne kaufen.

    Allerdings würden wir schon gerne einige Dinge vor dem Einzug erledigen

    - Heizungsanlage installieren
    - Terasse mit Schiebetür zum Wohnzimmer einrichten incl. Mauerdurchbruch
    - Sämtliche Bodenbeläge neu (Fliesen und Laminat)
    - Bäder neu
    - Raumaufteilung teilweise verändern um die Bäder größer zu bekommen
    - Küche neu
    - Dachausbau / Dach an das Treppenhaus anschließen / Gaube einbauen zum Platzgewinn (Ist das potentiell überhaupt machbar wegen des Betonträgers auf dem Dach - siehe Foto) -- optional
    - Dach neu decken -- optional
    - Isolierung von Keller / Fassaden / Dach
    - Tapete neu

    Glaubt Ihr, dass so viele Änderungen an dem Haus dieses Baujahrs grundsätzlich sinnvoll sind? Sollte man dann eher zu einer Kernsanierung greifen (Alle Leitungen raus und strukturiert neu verlegen?) oder eher neu bauen.

    Für die Sanierungsmaßnahmen hätten wir noch 80TEUR zur Verfügung (Mit dem Dachausbau wird das vermutlich knapp). Rechnet man dazu den Kaufpreis des Hauses hinzu, kommt man auf eine stattiche Summe mit der man ein kleines neues freistehendes EFH bauen könnte (allerdings nicht in der Gegend - hier gibt es keine Grundstücke).

    Vielen Dank und viele Grüße
     

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  3. #2 Alfons Fischer, 17. November 2015
    Alfons Fischer

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    das wird wohl knapp (seeehr zurückhaltend ausgedrückt) ;-)
    Hast Du selbst mal grob geschätzt, was die einzelnen Gewerke kosten könnten?

    der größte Brocken wird wohl der Dachausbau werden, der fachgerecht sicherlich nicht ohne Neueindeckung des Dachs vonstatten gehen kann... Und dabei auch noch das Treppenhaus geändert wird, kommt vermutlich noch mal ein ordentlicher 5-stelliger Betrag 'on top' dazu.
    Heizung, selbst in der Grundvariante (Öl/Gas) vermutlich auch gut 5-stellig.
    Bäder ebenso, pro Stück
    Küche, Elektro, jeweils auch diese Größenordnung.
    die heute scheinbar obligatorische (warum eigentlich?) und aus meiner Sicht unverhältnismäßig teure Schiebetür auch (Mauerdurchbruch, statische Eingriffe).
    Fassade sicher auch 5-stellig; was da für eine Zahl vorne dran steht, hängt von der Fläche/Geometrie und örtlichen Situation ab.
    Sanitärleitungen sind fast 50 Jahre alt, ich würde empfehlen: 1x neu.

    gut, es gibt auch Fördermittel. Was aber nicht darüber hinwegtäuschen darf, dass man es überwiegend trotzdem selbst zahlen muss...
     
  4. tobiasg

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    Guten Mogren,

    danke für die Gedanken dazu. Wir sind auch noch nicht schlüssig, ob wir das Dach ausbauen sollen. Eigentlich reichen uns die 100qm - jetzt - aber später steigen vielleicht die Ansprüche und dann wollen wir im Haus eigentlich keine Großbaustelle, während wir drinnen wohnen.

    Ich glaube aber auch, dass der Raum unter dem Spitzdach ggf. doch etwas wenig ist - wegen der geringen Dachneigung. Evtl. lohnt sich ja der Ausbau nicht. Isoliert werden muss es aber auf alle Fälle. Wenn es nicht ausgebaut wird, dann würde ich eine preiswertere begehbare Isolierung auf dem Fußboden des Dachgeschosses bevorzugen. Aber die ganzen Betonträger wirken sicher wie eine Wärmebrücke.

    Ich bin auch grade dabei die einzelnen Kostenpositionen einmal aufzulisten und grob zu schätzen. Habe auch einiges an Literatur hier (Bspw. das Hausreparaturbuch) - allerdings ist es für mich recht schwierig Kosten für Statiker wg Wandduchbruch für die Terasse oder ggf. Entfernung der Betonpfosten auf dem Dach oder Veränderung der Grundrisse zu schätzen. Für die anderen Sachen gibt es ja ganz gute Preisspannen. Bspw. Die Heizungsanlage würde ich mit 10.000 Euro schätzen. Gasanschluss legen lassen kostet bei uns 3.000 Euro. Isolierung am Haus ca 50 bis 70 Euro pro qm. Wobei ich mir die Frage stelle, ob eine Isolierung der Fassade wirtschaftlich ist, oder ob eine Isolierung des Dachs nicht vorerst ausreicht.

    Viele Grüße

    Hast Du evtl. noch einen Tipp, wo ich eine möglichst vollständige Kostenpositionenliste für solche Sanierungsvorhaben herbekomme. Die würde ich von oben nach unten durchgehen und die Positionen schäten, die für mich in Frage kommen.
     
  5. Thomas B

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    Das ist natürlich immer "fallabhängig"!

    Grundsätzlich könntest Du Dir eine Liste der 15 Schlüsselgewerke (Rohbau, Zimmerer, Dachdecker, Klempner, Fenster+Türen, Fliesen,...) zusammenstellen. Ich weiß aber nicht wie Du diese dann mit sinnvollen Zahlenwerten füllen könntest. Ich jedenfalls könnte es ohne genaue Kenntnisse über die konkreten Maßnahmen nicht. Und beim Umbau kann es sein (und wird es sein), dass Überraschungen völlig unerwartet zu tage gefördert werden.

    In jedem Falle würde ich 80k als extrem optimistisch bezeichnen.

    Je nach Umfang der baulichen Maßnahmen, kann man da sicher auch gut und gerne das Doppelte investieren.
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Glauben kann man in der Kirche, aber nicht wenn es um so eine Investition geht, da würde ich mich eher auf Sachverstand und Zahlen verlassen.

    Mit Deiner Liste kann man nicht viel anfangen, da kein Mensch sagen kann, was davon wirklich notwendig ist und was nicht. Dazu gehören auch einige richtig teure Brocken, die Deine 80T€ schneller dahinschmelzen lassen als Du zuschauen kannst. Dagegen sind so Kleinigkeiten, wie eine neue Heizungsanlage mit LAS, Gasanschluss etc. mit sagen wir mal 15T€ schon echte Schnäppchen. Was ist mit der Elektrik? Die hat auch schon fast 50 Jahre auf dem Buckel, evtl. funktioniert sie auch noch weitere 50 Jahre, unter Umständen muss aber einiges austauscht werden. Was ist mit Rohren? Heizung und vor allen Dingen Trinkwasser?
    Schon sind 30% eines budgets weg, ohne dass man viel sieht.

    Dach mit Gaube? Auch wenn die Dachfläche wohl eher klein ist, komplett neue Eindeckung, Gaube, Dämmung, usw. und schon stehen wieder 20T€ auf der Rechnung und mehr als 50% Deines budgets sind hinüber. An einen Ausbau des DG ist dabei noch gar nicht zu denken, wer weiß, ob das überhaupt zulässig ist.

    Ich sehe keinen Möglichkeit wie Du auf diesem Weg weiterkommen könntest. Da gibt es einfach zu viele Fragezeichen. Mag sein, dass man mit einem gestrafften Sanierungsplan die 80T€ Grenze einhalten kann, aber dafür braucht man Fakten und man sollte böse Überraschungen aussschließen so gut es geht ( zu 100% klappt das nie, aber man kann das Risiko minimieren).

    Also bleibt eine Begehung und Überprüfung auf Mängel, die auf jeden Fall saniert werden müssen. Dann schauen was vom budget noch übrig ist, und welche "Wünsche" man sich dann noch erfüllen kann.
     
  7. Anda2012

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    Schaut Ecu das Häuschen gut an und Eure Ansprüche: Das passt m.E. mit den 80.000 nicht zusammen. Es ist und bleibt BJ 1968.
    Hebe Schiebetür , Ausbau DG (ob überhaupt so möglich und erlaubt?) zuviel Änderung am Grundriss

    Schaut Euch das Teil nochmals an und überlegt: Würdet ihr es so nehmen wollen? Dass die Bäder neu gemacht werden und dafür schon ein stattliches Sümmchen draufgeht, ist bei dem Baujahr normal: Vermutlich ist die Toilette extra, in einem langen schmalen Schlauch oder hinter der Garderobe? Wäre ziemlich typisch.

    Was auf jeden Fall hier Prio hat, ist die Dämmung des Daches. Solche Betondecken sind "Wärmeabsauger" vom feinsten. Dachneueindeckung sollte wohl auch relativ schnell erfolgen.

    Fenster: Schaut die Euch mal an. Ich mach mittlerweile hauptsächlich Energieausweise von Bestandsgebäuden, ein Gutteil daran ist in diesem Baujahrzeitraum angesiedelt. Ich hab da alles: von bröselnden Kastenfenstern, ollen verzogenen Plastikteilen, die irgendwann mal eingesetztz wurden bis hin zu Holzfenstern, die wirklich noch so toll im Schuss sind, dass ein Scheibentausch reichen würde (erst letzten Freitag wieder)

    Fassadendämmung: Ob das wirklich so schnell not tut? Eine Seite fällt ja schonmal weg.

    Es gibt zu jedem Baujahr Häuser mit ner wirklich guten Grundsubstanz, wo sich m.E. auch das Investieren lohnt und Häuser, die auch schon damals einfach zusammengepappt wurden.
    Ich würde an Eurer Stelle überlegen: Wenn ihr das haben wollt, dann sicher nicht für das Geld, das Du noch hast, wenn Du alles verwirklichen willst, was Du aufgeschrieben hast. Jetzt ist dann halt die Überlegung, ob es Euch das wert ist, auf einige Goodies zu verzichten für die Lage oder nicht.

    Sodele, jetzt einfach schnell aus dem Bauch raus und aus dem, was ich so tagtäglich sehe. Ein firmer Energieberater/Architekt kann da bei der Erstellung eines Konzepts sicher gut weiterhelfen. Der kann die Substanz auch besser beurteilen als wir so aus der Ferne.
     
  8. Anda2012

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    Nachtrag: Konsens der Beiträge: Nimm ne Fachperson, schau Dir mit der alles nochmal an, wenns geht und entscheide dann. Auf jeden Fall ist Euer Budget bzgl Eurer Wünsche knapp.

    @R.B.: Stimmt, mit genug Vorausschau kann man bei ner Sanierung die bösen Überaschungen minimieren, ausschließen niemals. Ich hab KEINE Sanierung gehabt, wo wir nicht doch irgendwann an dem Punkt standen: Überraschung! Ihr habt Eure Proben genau an den Sonderstellen genommen, der Rest ist anders! Mal negativ, aber auch manchmal positiv.
     
  9. #8 Alfons Fischer, 17. November 2015
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    würdet Ihr das Dach ausbauen, wenn Ihr Euch damit (obwohl Ihr es eigentlich nicht braucht) über die Maßen verschulden müsst?
    da passt ganz gut die Signatur von Ralf Wortmann dazu, suche hier im Forum mal danach ;)

    Zwischen Ausbau und Nichtausbau des Dachgeschoß liegen selbst bei fachgerechter Dämmung des Bodens vermutlich 30000 - 40000 Euro. Ist es immer noch interessant?
    das mit den Betonträgern bekommt man doch leicht in den Griff: einfach mit einpacken - also Dämmung an der Seite und oben drüber mit hoch führen...

    Gehe mal gedanklich durch das Haus (oder Deine Wohnung) und schau Dir alles genau an. Alles, was Du siehst, muss bearbeitet werden: der Boden mit Aufbau, die Wände, die Elektroinstallation, die Fenster, Fensterbänke, die Decken, die Beleuchtung, die Türen, die Treppe, die Heizkörper, die Fliesen, das Bad... etc. etc.
    Außen geht es weiter: Hof pflastern, Garage, Außenbeleuchtung, Wege, Terrasse, Rasen anlegen, Zaun, Briefkasten, Geländer etc. etc.

    Ich persönlich "zwinge" diejenigen, die ich berate, mal selbst eine Kostenaufstellung zu machen. Also mal grob die Flächen ermitteln und Preise einsetzen. Es spielt dabei erst mal gar keine Rolle, ob Ihr Euch bei den Einzelpreisen verschätzt. Ist doch eigentlich fast egal, ob der Statiker 500 oder 2000 kostet. Viel wichtiger ist es, dass Ihr keine Posten vergesst. Erfahrungsgemäß sind nämlich vor allem die vergessenen Posten diejenigen, die zu Kostenüberschreitungen führen.
    Klar, bei manchen Posten muss man unterstützen. Ist aber nicht so schlimm...

    Meine Erfahrung ist damit: die Bauherren bekommen - selbst, wenn diese absolute Laien sind - ein ganz gutes Gefühl dafür, wieviel Arbeit in so einem Haus steckt und welche Arbeiten erledigt werden müssen...

    die übrigen Beiträge sind natürlich auch wichtig und richtig...
     
  10. Anda2012

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    @ Alfons: das mit den Positionen selbst aufstellen find ich ne gute Idee!
     
  11. Skeptiker

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    Kein Wunder, diese Kostenschätzung würde ja durch Planer oder Planerin auch erstellt werden, das kann man wirklich mal sehr gut selbst anfangen, viel besser als Grundrisse pinseln!


    mit skeptischen Grüßen!
     
  12. #11 Thomas Traut, 17. November 2015
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    Unabhängig von allem Vorstehenden halte ich es nicht für sinnvoll, Räume zu ändern. Das bedeutet Unterzüge, Abfangungen/Abstützungen während der Bauzeit und sonstige Rohbauarbeiten, die bei einem Neubau nicht anfallen. Die Entsorgung des alten Baumaterials ist auch nicht kostenlos. So ist man ganz schnell beim Preis für einen Neubau, ohne dass man hinterher den gleichen Wohnwert hat. Ich bringe mal wieder meinen Lieblingsspruch zu diesem Thema:
    Es mag ja Gründe geben, warum ein Häuschen unbedingt an dieser Stelle haben möchte, aber dann muss man sich dessen bewusst sein, dass es auch entsprechend kostet.

    Eine Komplettsanierung incl. Dachausbau für 80 T€ halte ich für ausgeschlossen. Für eine erste Abschätzung würde ich ca. 900 - 1300 €/(m² Nutzfläche) incl. Keller und Dachgeschoss zzgl. Außenanlagen ansetzen. Es kann aber auch mehr werden.

    Solche Häuser sind eigentlich Handwerkerobjekte für jemanden, der selbst vom Bau kommt, Erfahrung und ein paar fähige Helfer hat, die das Ding mittelfristig in Schuss bringen. Da mag am Ende sogar die Kostenrechnung anders aussehen, allerdings hat man einige Jahre auf der Baustelle gelebt.
     
  13. Anda2012

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    @ Skeptiker: Es geht hier doch nicht darum DIY zu unterstützen oder sowas wie ne Kostenschätzung als lapidar hinzustellen.
    Vielmehr geht es darum, dem Bauherrn ein Gefühl für die Menge der Arbeiten zu vermitteln. Und wenn das so kommuniziert wird, dann find ich das wirklich ne gute Idee um die rosa Bauherrenbrille zu entfernen.

    Umgang mit Bauherren wird ja leider nicht gelehrt, zumindest vor 20 Jahren nicht. Und daran fehlts uns oft mal! Wir haben im Studium Entwürfe immer vor Architekten verteidigt. Es gab auch mal Ausnahmen bei einigen wenigen konkreten Entwürfen, aber auch da war im Gremium immer mindestens ein Archi dabei. D. h. man hat sich immer unter gleichrangigen mit gleicher "Sprache" bewegt.

    Und nun steht man vor der Aufgabe Bauherr und ist wenig gerüstet. Kein Wunder, wenn geschulte Verkäufer Kunden oftmals leichter gewinnen.
     
  14. Skeptiker

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    Ich habe an dieser Stelle überhaupt nichts gegen eine Annäherung durch DIY. Ganz im Gegenteil: Den Lerneffekt sehend halte ich das uneingeschränkt für eine sehr gute Vorgehensweise!

    Eine deutlich Differenz zwischen Wunschliste und finanziellen Möglichkeiten sehe ich auch. Im vergangenen Jahr habe ich ein etwas größeres Objekt 'mal nach dem abgeschlossenen Erwerb für den Bauherrn in der Vorentwurfsphase durchgerechnet. Bei doppelter Fläche und halbem Budget ging das überhaupt nicht zusammen. Die Differenz ist hier geringer, aber da steht noch zu viel auf der Liste - oder die Kasse ist noch nicht voll genug.

    Beim Preis wäre natürlich die Lage innerhalb der Stadt zu berücksichtigen, dann könnte der schon wieder etwas besser passen.
     
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  16. Anda2012

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    @ Skeptiker: Dann habe ich das falsch verstanden, sorry. Ich dachte, Du meinst das ironisch. Hirn ist doch zu müde im Moment.
     
  17. #15 Alfons Fischer, 18. November 2015
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    vielen Dank für die Blumen, auch an Anda :)

    Dazu möchte ich ein bisschen aus dem Nähkästchen plaudern:
    Ich hatte mal einen Bauherrn, da hatte ich größte Bedenken, ob der das schultert. Ich sollte eigentlich nur eine KfW-Beratung machen und Formulare ausfüllen ;)
    Zumindest die eine Haushälfte aus den 1920ern war fällig für eine Generalsanierung, sogar Fußboden und das, was man heute "Bodenplatte" nennen würde, mussten abgebrochen werden, Grundleitungen, einfach alles.
    Mann und Frau hatten keine Ahnung von der Materie, kannten nur Leute, die "auch mal ein Haus umgebaut haben". Ich hab mich gefragt, wie ich denen die Augen öffnen kann...

    Also bat ich (zurückhaltend ausgedrückt) die Bauherrn, ebendiese Kostenaufstellung selbst zu erstellen. Lange Abende lang sind diese dran gesessen, haben versucht, ihr Haus kennenzulernen, die Bauherrin hat alles schön in Excel getippt. Ich hab grob gesagt, was alles rein muss (Bauteilaufbauten) und hab Hilfestellung bei den Kosten gegeben. Diese Kosten wurden dann durch den Bauherrn selbst mit Angeboten abgeglichen.
    Und plötzlich hatten die Bauherrn eine ganz andere Sichtweise für die Sache, sie hatten nicht mehr den Eindruck, dass ihnen die Maßnahme über den Kopf wächst. Sie konnten viel besser kalkulieren, organisieren, reagieren.

    Nach der Maßnahme habe ich mal den finanzierenden Banker getroffen und wir sind ein bisschen ins Gespräch gekommen. Ohne Zahlen zu nennen hat er erwähnt, dass er extrem überrascht war, wie gut die das geschafft haben und vor allem, wie kostensensibel diese waren. Zwei, drei Jahren nach der Baumaßnahme war dann sogar noch das Geld da, den Herzenswunsch des Bauherrn zu erfüllen: die Doppelgarage... ;)
     
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