Sanierungsbedürftige DHH = bezahlbares Eigenheim mit wenig EK durch KfW-Programme?

Diskutiere Sanierungsbedürftige DHH = bezahlbares Eigenheim mit wenig EK durch KfW-Programme? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Forum, wir, d.h. meine Frau, unsere 6 Monate junge Tochter und ich sind auf der Suche nach einer größeren Bleibe. Aktuell wohnen wir...

  1. Daedalus

    Daedalus

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    Hallo Forum,

    wir, d.h. meine Frau, unsere 6 Monate junge Tochter und ich sind auf der Suche nach einer größeren Bleibe. Aktuell wohnen wir ziemlich beengt in einer 70qm kleinen Mietwohnung. Es steht die Überlegung an, ein Eigenheim zu kaufen. Die Sparkasse hat uns vor ca. 8 Monaten bei einem Beratungsgespräch grünes Licht bis etwa ~240000 Euro Kreditsumme gegeben. Allerdings gibt's da bei den aktuellen Immobilienpreisen nicht viel Gegenwert in unserer Region (Bodensee). Nun haben wir ein Angebot bekommen zum Kauf einer Altbau-DHH von 1956. Dort sind viele Sanierungen nötig (Heizkessel, Bad+Sanitär, Elektrik, Fenster, Fußböden, Dach- und Fassadendämmung), also nach ganz grober Schätzung mal mindestens 90000 Euro. Haus und Grundstück in idealer Lage (nur 3km zur Arbeit, Kindergarten, Schulen, Supermarkt, alles da) kosten laut Expose 185000 Euro. Das Grundstück alleine hat einen Wert von ca. 105000 Euro.

    Wir haben momentan das Ehegattensplitting, also ich habe die "bessere" Steuerklasse. Habe aber mein Beispiel mal mit Steuerklasse 4 gerechnet, da meine Frau sicher auch wieder arbeiten gehen wird, wenn die Kleine aus dem Gröbsten raus ist. Grundsätzlich rechnen wir aber nur mit meinem Einkommen und machen mit ihrem lieber Sondertilgungen oder andere Anschaffungen.

    Finanzlage:
    - Einkommen: 2850 Euro netto (Skl 4) + 190 Euro Kindergeld
    - Eigenkapital: ca. 18000 Euro
    - Gründe für das geringe EK: BAFÖG-Rückzahlung, Heirat und Geburt (ca. 20000 Euro)
    - Rücklagen/Monat: momentan 1300-1600 Euro trotz Miete (640 Euro)
    - Schuldenfrei

    Finanzbedarf:
    - Haus und Grund: 185000 Euro (evtl. noch Spielraum)
    - Nebenerwerbskosten (ca 10%): 20000 Euro
    - Sanierungen: 100000 Euro
    - Gesamtsumme: 305000 Euro

    Ich befürchte nun, dass die Sparkasse die Stirn runzeln wird, angesichts dieser Kreditsumme. Mein Einkommen ist zwar gut und der Arbeitgeber ziemlich sicher, aber das EK ist noch etwas schmal. Nun ist es aber doch so, dass der Altbau die "ideale Grundlage" für sämtliche KfW-Sanierungsförderprograme darstellt. Zum einen gibt's ja die übliche Förderung fürs Wohneigentum (bis 50000 Euro) und dann noch weitere für die Grundsanierung (bis 75000 Euro). Seht ihr hier eine Möglichkeit, dass man es trotz geringem EK mit Hilfe der KfW Förder- und Sanierungsprogramme finanziert bekommt? Also sprich, dass im Idealfall die durch die Bank zu finanzierende Restsumme 305000 - 50000 - 75000 = 180000 Euro darstellt und nicht mehr 305000 Euro.

    Davon unabhängig:
    Ich habe keinerlei Eigenleistungen kalkuliert, obwohl diese sicher möglich sind (Fensterbauer und Heizungsmonteur in der Familie). Muss eine Sanierung, z.B. die Fenster, durch einen Fachbetrieb ausgeführt werden, oder fließen KfW-Zuschüsse auch beim Fenstereinbau in Eigenleistung und Abnahme durch einen Energieberater?
     
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  3. 2012bauen

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    Die Bank wird die KfW-Kredite aber mit berücksichtigen und euch nicht mehr geben, nur weil ihr einen Teil über die KfW finanziert.....
     
  4. #3 Vorgartenzwerg, 24. Oktober 2012
    Vorgartenzwerg

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    Spontan finde ich die 80.000 für ein im Kern sanierungsbedürftiges Haus zu viel!
     
  5. RHM2012

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    Ich nicht! Eigentlich stehen ja nur noch die Wände......
     
  6. grubash

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    Hi,
    habe das Sanierungsmodell selbst durch. Bei mir war es nur deutlich weniger Einsatz für die "Grundsubstanz aus BJ 1955". Wenn man bedenkt was bei mir an Kosten anfiel und das auch noch bei sehr sehr viel Eigenleistung halte ich die geschätzten 90.000 Eu für den gepleanten Sanierungsaufwand für sehr mutig kalkuliert.
    Evtl. reicht es ja dafür das Haus bewohnbar zu machen und dann nach und nach mit Fassade und Dachausbau weiter zu machen. Wobei ich mich da auch Vorgartenzwerg anschließen kann, dass man zu viel riskiert und evtl. ein Fass ohne Boden kauft. Ansonsten wirst du auch wegen der Förderkredite in Summe nicht wirklich viel mehr als die angebotenen 240.000 finanziert bekommen.

    Ciao Christian
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Das befürchte ich auch, zumal sie ja nur ein engagement bis etwa 240T€ avisiert hat. Ich glaube nicht, dass in dieser Schätzung noch 20% Luft sind. Aber wer weiß (siehe unten).

    Zudem stellt sich die Frage, ob das sanierte Gebäude dann überhaupt einen Wert von über 300T€ darstellt, es bleibt ja eine Altbau DHH Bj. 1956, nur halt saniert.

    Wenn ich Dich richtig verstanden habe, dann muss in dem Haus so ziemlich alles erneuert werden. Das deckt sich mit meinen Erfahrungswerten. Ich denke aber, Sanierungskosten von 100T€ könnten bei so einer Komplettsanierung vielleicht nicht ausreichen. Deswegen sollte der Sanierungsbedarf sehr sorgfältig schon im Vorfeld ermittelt werden.

    Zur Finanzierung selbst fällt es mir schwer etwas zu schreiben. Sicherlich wäre ein engagement darstellbar. Rechnen wir mal vereinfacht mit 6% Gesamtkosten und 300T€ Kredit, dann wären das 18.000,- € p.a. oder 1.500,- € pro Monat. Aufgrund des Einkommens verbleiben Euch noch etwa 1.500,- € monatlich für die Lebenshaltung, und das wäre für 3 Personen ausreichend, zumal die Frau in absehbarer Zeit auch wieder arbeitet.

    Die Sache mit den Steuerklassen ist hier weniger von Bedeutung, denn zusammengerechnet wird am Jahresende.

    Ich würde an Deiner Stelle mal versuchen die Sanierungskosten etwas genauer zu spezifizieren. Daraus ergibt sich dann ja der Kapitalbedarf. Parallel kannst Du auch einmal Eigenleistungen ermitteln (darauf achten, dass nur Arbeitszeit verrechnet wird, denn Material brauchst Du immer).
    Du solltest auch genauer festlegen, wann Deine Frau wieder mit dem Arbeiten beginnt.

    Hast Du das beisammen, dann einen Termin mit der Bank vereinbaren und Dein Konzept vorstellen. Wenn es sich um eine Sparkasse vor Ort handelt, dann kennt sie vermutlich auch den lokalen Immobilienmarkt und kann die 185T€ besser einschätzen als Du. Wer weiß, vielleicht ergibt sich dann eine Strategie die man umsetzen kann. Über die Einbindung von Fördermitteln sollte die Bank auch Bescheid wissen. Vielleicht gibt es auch noch Möglichkeiten über die L-Bank die Programme für junge Familien etc. anbieten kann.

    An sich solltest Du die monatliche Rate auf etwa 1/3 des Einkommens drücken, doch das wird in Deinem Fall nicht so einfach, und Du läufst Gefahr, dass man Dir die Tilgung bis in alle Ewigkeit streckt. Dann zahlst Du das Haus nicht nur doppelt sondern dreifach an die Bank.

    Vielleicht gibt es auch noch eine Möglichkeit das EK auf sagen wir mal 10% des Gesamtbedarfs zu bringen. Das sieht dann schon etwas besser aus und lässt auch der Bank etwas mehr Spielraum.

    Gruß
    Ralf
     
  8. Oliver82

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    Ihr lebt also momentan zu 3 von ~900€ im Monat? Also Kleidung, Lebensmittel, Anschaffungen, Benzin, Versicherungen, Verträge, Hobby, Freizeit etc?

    Respekt! Ich bin da froh wenn es bei uns mal unter 1500€ bleibt...

    Oder ist da noch das Gehalt deiner Frau mit in der Rechnung gewesen?

    Was man bei den KFW Krediten nicht vergessen sollte: Nur 10 Jahre Zinsbindung! Je nach Zinsentwicklung steht dir also eine deutliche Steigerung der monatlichen Rate nach 10 Jahren ins Haus!
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Diesen Punkt solltest Du auf jeden Fall noch mit Deiner Bank besprechen. Hier gibt es verschiedene Programme wie, Z15, Wohnen mit Kind, aber auch Ergänzungsdarlehen oder Darlehen für energetische Sanierung. Welches Programm (bzw. Programme) für Dich geeignet ist, kann man jetzt noch nicht sagen. Je nach Programm gibt es Einkommensgrenzen die einzuhalten sind, andere Programme wiederum erfordern einen Mindest-EK Einsatz von 25%, es gibt auch regionale Förderprogramme bzw. regionale Konditionen usw. usw.

    Gruß
    Ralf
     
  10. Neutal

    Neutal

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    Ich denke gerade bei einer Grundsanierung sollte man nicht zu knapp kalkulieren. Die Kosten explodieren meist schneller als man abheben kann. Mit jeder Wand die geöffnet wird, kommt neues ans tageslicht. Bitte nichts schönrechnen. Eine Sanierung kann schnell teurer als ein Neubau werden. Den realistischen Gebäudewert auch im Auge behalten. Eine Immobilie aus den 50er-60er Jahren ist sicherlich anders zu bewerten als ein Neubau.
     
  11. Oliver82

    Oliver82

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    Jo aber da dürfte er bereits darüberliegen mit seinem Einkommen...
    Selbst mit 2 Kindern liegt die Bruttoverdienstgrenze bei knapp über 60k wenn ich es noch richtig im Kopf habe... mit einem also nochmal eine ecke drunter
     
  12. #11 Vorgartenzwerg, 24. Oktober 2012
    Vorgartenzwerg

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    @RMH2012

    Ich meinte damit den Kaufpreis für das Haus, nicht für die Sanierung!

    Der Themenstarter hat ja für das Grundstück 105.000 € veranschlagt,
    bleiben beim aktuell geforderten Kaufpreis 80.000 € für das Haus.
    Und das wäre mir für diese "Ruine" zu viel! ;)
     
  13. R.B.

    R.B.

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    Kann gut sein, es gibt aber viele Programme. Bei "Wohnen mit Kind" liegt die Einkommensgrenze deutlich höher.

    Genau deswegen sollte man ja mit seiner Bank sprechen. Die müssen alle Details kennen und sollen auch was tun für ihr Geld, nämlich "beraten".

    Gruß
    Ralf
     
  14. #13 theoretiker, 24. Oktober 2012
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    Labo/Zinsverbilligungsprogramm wäre evtl. möglich, benötigen aber 15%EK von der Gesamtsumme (incl. Nebenkosten).

    Allerdings sollte man so ein Objekt evlt. mal länger im Auge behalten, wie lange es zum Verkauf steht.
    Wir haben ein MFH Bj55 gekauft, das hatte schon Kunststoffenster und eine 6 Jahre alte Pelletszentralheizung. Trotzdem haben wir (bis jetzt) ca. 16tsd EUR reingesteckt (Ohne Küche). Eigentlich nur ein paar Fussböden, ein paar Elektroleitungen.....

    M.M. nach solltet Ihr mehr EK aufbauen, klappt doch derzeit sehr gut. Evtl. wird das Haus günstiger oder Ihr findet ein anderes, dass zu Euch passt ??
     
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  16. Daedalus

    Daedalus

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  17. R.B.

    R.B.

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    Dann vergiss das mit den o.g. Sanierungskosten. Bei der Hütte brauchst Du einen ganz anderen Ansatz.

    Gruß
    Ralf
     
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Sanierungsbedürftige DHH = bezahlbares Eigenheim mit wenig EK durch KfW-Programme?

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