Schadensgutachten liegt vor, erst Kontakt mit Baubetreuer oder Anwalt???

Diskutiere Schadensgutachten liegt vor, erst Kontakt mit Baubetreuer oder Anwalt??? im Sanierung konkret Forum im Bereich Altbau; Hallo, wir haben einen Schaden im Keller, feuchte Innen-Außenwände, lt. vorliegendem Gutachten eines Sachverständigen ist dies durch einen sog....

  1. tresnorte

    tresnorte Gast

    Hallo,
    wir haben einen Schaden im Keller, feuchte Innen-Außenwände, lt. vorliegendem Gutachten eines Sachverständigen ist dies durch einen sog. verdeckten Mangel (Bodenplatte ist nicht gegen drückendes Wasser abgedichtet worden). Hausbau war 2001, somit keine Gewährleistung mehr. Frage: Sollte man sich mit diesem Gutachten schriftlich/mündlich erstmal an den Baubetreuer und/oder Architekten oder erst an einen Anwalt wenden?
    Wir hatten das Haus per Einzelgewerkvergabe gebaut, der Architekt war nur bis zur Baugenehmigung dabei, Bauplanung/-überwachung durch einen Baubetreuer.
    Vielen Dank im voraus für alle Tipps!
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 27. September 2007
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Hauha...

    Also - mal ganz langsam.
    Hat der Gutachter WIRKLICH ins Gutachten "verdeckter Mangel" geschrieben???? Ich hoffe nicht, denn das müssen schon die Juristen beurteilen, ob Arglist vorliegt.
    Wenn Sie ein Gutachten haben, das Mängel an dem Bauwerk aufzeigt, sollten Sie mit diesem und den Verträgen mit Architekt, BU und Baubetreuer zu einem Fachanwalt für Baurecht gehen.
    Nur der kann Ihnen sagen, ob Sie gegen einen der drei noch Ansprüchen haben könnten - und wenn ja, gegen welchen.
    Der Architekt dürfte vermutlich raus sein, da die Planung der Abdichtung nicht unbedingt Bestandteil der Genehmigungsplanung ist, die Ausführungsplanung schon mal ganz sicher nicht.
    Frage wäre auch, ob alle beteiligten überhaupt um das Risiko wissen konnten? Gab es ein Bodengutachten? Oder aus welchem anderen Grund sollte einen der genannten eine Schuld treffen?
    MfG
     
  4. sepp

    sepp

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    die ihr euch ausserhalb der " regulären" gewährleistungsfrist befindet, rate ich euch zuerst mit einem fachanwalt zu sprechen.
    denn ein gespräch mit wem auch immer wird wohl nix bringen.
    und für einen anspruch auf mängelbeseitigung muss erstmal die haftungsdauer geklärt werden. ihr müsst beweisen, daß der AN vorsätzlich/wissentlich gehandelt hat.
    in welcher art und weise wird euch ein anwalt im fachgebiet erklären können.
     
  5. sepp

    sepp

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    hat sich wohl überschnitten.
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 27. September 2007
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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  7. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Aus

    Bau.de "das Haus ist wohl 30cm zu tief in die Erde gebaut worden, dadurch haben wir durch gestiegenes Grundwasser jetzt wohl das Problem. Der Baubetreuer hat wohl das Gutachten nicht beachtet".
    Nun wirds interessant:
    1.) Üblich ist, das in Bebauungsplänen max. Sockelhöhen vorgeschrieben sind. D.h. die Lage der Kellersohle ergibt sich aus dieser Festsetzung
    2.) Schon der Bauantragsplaner (Ihr Architekt) hätte das Gutachten beachten müssen.
    3.) Ist klar, dass drückendes Wasser ansteht, muss der Keller entsprechend ausgeführt werden, z.B. als sog. "weisse Wanne".
    Fragen:
    - was war das für ein Baubetreuer?
    - womit war der beauftragt? (Erstellung Ausführungsplanung/Bauleitung ....?"
     
  8. #7 VolkerKugel (†), 27. September 2007
    VolkerKugel (†)

    VolkerKugel (†)

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    Traurig ...

    ... aber wahr :konfusius .
     
  9. Robby

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    verdeckter Mangel = Arglist ...

    der Leistungserbringer muß von dem Mangel gewusst, haben und sich des MAngels und der Folgen im klaren gewesen sein und in Nachweislich überdeckt und/oder verschwiegen haben.
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 27. September 2007
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Ihr habts aber eilig..

    dem Architekten eins überzubraten. :mad:
    Sorry - aber ich lese das so, daß der Gala-Bauer (wer läßt den bloß die Abdichtung machen) nach dem Konzept des Planers abgedichet hat (sonst läge ja DA der Fehler), aber durch das zu-tief-setzen des Hauses irgendwas anders als geplant ist. Was = ?????.
    Ich sag nicht, der A. ist NICHT Schuld - aber so schnell möcht ich auch nicht hinhängen.
    Ich bin jetzt mal frech und sage, am Ende hängen da ne Menge Leute (Architekt, Statiker, Baubetreuer), die nicht oder zumindest nicht alleine Schuld sind.
    Der aber, der den größten Fehler gemacht hat, bestellt den Henker.
    Nämlich der Bauherr, der (so vermute ich ganz stark) die Ausführungsplanung und Bauleitung dem Architekten NICHT beaufttagt hat, weil der Baubetreuer ja so viel günstiger war als der unverschämt teure Architekt. Aus dem selben Grund dürfte auch der Gala-Bauer die Hausabdichtung gemacht haben und nicht ein Fachunternehmen.
    Sollte ich hiermit (wider Erwarten) falsch liegen, entschuldige ich mich schon jetzt in aller Form.
    MfG
     
  11. tresnorte

    tresnorte Gast

    Antworten auf alle Fragen...

    @Ralf Dühlmeyer
    Nein, ich habe nochmal nachgelesen, es steht NICHT verdeckter Mangel drin, sondern:
    - Äußere Abdichtung des Lichtschachtes an der Terrasse = Hier liegt ein Planungs-, Koordinierungs-, Ausführungs- und Überwachungsfehler vor.
    - Höhenlage des Gebäudes = ...Planungs-, Koord.-, Überwachungsfehler vor
    - Innenräume Kellergeschoss = Folgeschaden aufgrund Planungs-, Koord.-, Überwachungsfehler

    Ja, es gab ein Bodengutachten und dieses ist wohl eben nicht entsprechend berücksichtigt worden. Dieses sagt aus, empfohlene Gründungstiefe UK Bodenplatte mit 30 cm über Grundwasserniveau - dabei wurde allerdings nur geringfügig berücksichtigt, das auch Grundwasserstände schwanken können (uups). OK-Gelände bis OK-Bodenplatte = Höhenmaß von 3,07 m
    OK der Bodenplatte liegt somit bei -3,07m, die UK bei 3,33m bezogen auf OK-Gelände. Grundwasser stand im Bereich Mitte UK-Bodenplatte an.
    Lt. geotechn. Bericht soll der Höchstgrundwasserstand bei 3,31m liegen, aber bei der Schürfgrube wurde festgestellt, dass die Bodenplatte bereits im Grundwasser liegt, somit Abweichung Soll-Ist-Zustand erkennbar.
    Gemäß Planung sollte die OK des Eingangspodestes bei 1,21 über OK Gelände liegen, tatsächlich sind es nur 80cm. Lt. Gutachter ist die Reserve von 30 cm von OK-HGW und UK-Bodenplatte, wie im Bodengutachten gefordert, nicht vorhanden, somit Höchstgrundwasserstand oberhalb OK-Bodenplatte, somit hätte eine druckwasserdichte Abdichtung oder weiße Wanne ausgebíldet werden müssen.....

    @sepp: Ja, ich denke, um einen Anwalt kommen wir wahrscheinlich eh nicht umhin....

    @baufuchs: s. oben und...
    tja, der Baubetreuer ist ein (weit entfernter) Bekannter, wohnt allerdings im gleichen Ort. Beauftragt war er mit allem, außer die Leistungen des Architekten (Planung bis zur Erteilung Baugenehmigung).
    Das Bodengutachten haben lt. Schadensgutachter eben wohl beide (Arch./Baubetr.) nicht beachtet, deswegen meint er, sie seien in der Haftung (30J.).
    @Robby: na, dann habe ich mich mit dem Wort 'verdeckter Mangel' wohl falsch ausgedrückt, Arglist.... glaube nicht

    @Dühlmeyer: der Außenbauer hat nur das Bitum aufgebracht, Styropor bevor Terrasse angeschüttet wurde (sie ist über Eck auf ca. 1,50 m angehäufelt), lt. Schadensgutachter ist die Bitumschicht wohl sehr gut aufgebracht worden
     
  12. ilis

    ilis

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    Was sollen dann die verschiedenen Leistungsphasen? Warum dann nicht einfach nur "1 * Haus, komplett" in der HOAI ? Ein unbedarfter Bauherr könnte ja sonst denken, dass das alles verschiedene Leistungen sind, die man je nach Bedarf bestellt oder nicht, oder auch mal bei verschiedenen Leuten machen läßt.
    In diesem Fall wäre es ja theoretisch besser gewesen: 4 Augen sehen mehr als zwei. Denn seine EIGENEN (Planungs)fehler bemerkt man üblicherweise weniger gut, wie die Fehler von anderen Leuten (weil man's innerlich meist schon "abgenickt" hat).

    Hier hat das 4-Augen-Prinzip leider auch versagt und der einzige der (lt. Gutachten) seinen Job vernünftig gemacht hat, ist der Nicht-Fachmann (für Kellerabdichtungen): der GaLa-Bauer. Der schaut aber ja nicht ins Gutachten (hätte ein "Fachunternehmen" das gemacht?) und wenn das Grundwasser zu dem Zeitpunkt recht niedrig stand, fällt ihm wohl auch nichts auf.
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 27. September 2007
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Jaja, der ilis...

    der mag ja keine Architekten. :(
    Eine Teilung der Leistung nach LP 4 hat so ihre Tücken, das wurde hier schon weidlich disputiert. Aber darum gings mir gar nicht und das steht da auch sehr eindeutig.
    Denn nicht das (zweifelhafte) 4 Augen Prinzip oder mangelnde(r) Wille/Fähigkeit zur Übernahme der LP 5- durch den Architekten waren hier wohl ursächlich für den Wechsel, sondern (nach meiner Meinung) das abspielen eines unschönen Streichkonzerts.
    Es wurde Geld (=Honorar für LP 5-8) gespart und an einen zweiten ne Planung+Bauleitung light vergeben.
    Auch damit hätte ich kein Problem, wenn denn der, der solches tut, auch im Schadensfalle seinen (wesentlichen) Anteil am Dilemma und den Kosten mit übernehmen würde und den Bruder Leichtfuß-Bauüberwacher nur im Verhältniss des erhaltenen zum eigentlich notwendigen Honorar in Haftung nehmen würde.
    Ich unterstelle aber, genau das Gegenteil wird passieren. Der Baubegleiter wird die volle Wucht des Schadens übergebrummt bekommen.
    Dies mag juristisch i.O. sein, aber menschlich und moralisch .......

    ************

    MfG
     
  14. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Sehe

    ich auch so.
    Wenn Ok 1,21m über Gelände geplant war, aber nur 0,80m über Gelände ausgeführt wurde, muss doch irgendjemand diese Änderung veranlasst haben.
    Wer und warum?
     
  15. tresnorte

    tresnorte Gast

    @Baufuchs: tja, das hat keiner veranlasst, es ist eben einfach so geschehen.... wie sagte unser Schadensgutachter - wir (Bauherren) sind halt Laien, wir konnten das gar nicht erkennen...
    der Vermesser hat scheinbar (Endeinmessung) auch nur Irgendwas (bzw. nur auf dem Papier) gemessen...

    @Dühlmeyer:
    Bodenplatte bereits im Grundwasser liegt, somit Abweichung Soll-Ist-Zustand erkennbar.
    Wer hat das wann festgestellt? Wußte der Bauantragsplaner davon?
    das hat der Schadensgutachter in seinem Gutachten so geschrieben, somit konnte bis kann (noch nich) der Bauantragsplaner davon wissen

    S ist doch aber nicht Sache des Planers. Der hat doch die geforderten 30 cm in seiner Planung berücksichtigt. Wie kommt der Gutachter dann dazu, von einem PLANUNGSfehler zu sprechen
    mmh, weiß ich auch nicht, bin halt nur Laie
     
  16. tresnorte

    tresnorte Gast

    Denn nicht das (zweifelhafte) 4 Augen Prinzip oder mangelnde(r) Wille/Fähigkeit zur Übernahme der LP 5- durch den Architekten waren hier wohl ursächlich für den Wechsel, sondern (nach meiner Meinung) das abspielen eines unschönen Streichkonzerts.
    Es wurde Geld (=Honorar für LP 5-8) gespart und an einen zweiten ne Planung+Bauleitung light vergeben.
    Auch damit hätte ich kein Problem, wenn denn der, der solches tut, auch im Schadensfalle seinen (wesentlichen) Anteil am Dilemma und den Kosten mit übernehmen würde und den Bruder Leichtfuß-Bauüberwacher nur im Verhältniss des erhaltenen zum eigentlich notwendigen Honorar in Haftung nehmen würde.
    Ich unterstelle aber, genau das Gegenteil wird passieren. Der Baubegleiter wird die volle Wucht des Schadens übergebrummt bekommen.
    Dies mag juristisch i.O. sein, aber menschlich und moralisch .......

    also, das verstehe ich hier nicht wirklich, es ging uns nicht darum Geld zu sparen (wenn der Architekt ALLES gemacht hätte, wäre es sicherlich nicht teurer gewesen), sondern es war eine Vertrauensbasis. Der Baubetreuer war uns vorher bekannt (Vater einer Mitschülerin) und für uns damals die bessere Alternative als Hausbaufirmen. Im Prinzip ist damals auch 'fast' alles gut gelaufen, aber was hilfts uns heute, der Schaden wird sich schätzungsweise so um die 20 TEuro abspielen. Es geht uns nicht darum, irgendjemanden das überzubügeln, aber wenn es sich so darstellt, dass gravierende Fehler gemacht wurden, muss man m.E. dafür auch einstehen
     
  17. #16 Ralf Dühlmeyer, 27. September 2007
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Da ich mich ja eh schon unbeliebt gemacht habe...

    :o
    mach ich mal weiter.
    OK - nehmen wir mal, das mit dem Baubetreuer und Bezahlung stimmt so.
    Dann läuft hier aber irgendwas gewaltig schief.
    Es gibt einen Entwurf - zu dessen Ersteller besteht weniger Vertrauen als zu einer anderen Person.
    Warum nennt sich diese Person dann Baubetreuer??? Was ist das??
    Als Baubetreuer wird gemeinhin als jemand bezeichnet, der hin und wieder den bautenstand auf Mängel prüft - vorzugsweise bei BT und GÜ Bauten.
    Sie aber machen Einzelvergaben. Die Texte dafür, die Zeichnungen und so weiter muss doch einer erstellen. Die Ausführung muss regelmäßig überwacht werden. Der Bb???
    Na gut nehmen wir mal an, das war so. Dann hat irgendwer DEUTLICH zu tief gebuddelt und da drin gebaut. Daß 5 oder auch 10 cm nicht unbedingt augenfällig sind, glaube ich. Aber 41 cm :yikes. Das hätte der Bb doch merken müssen. Und der Bauherr ggf auch.
    Is aber nu auch so.
    Der Keller wird naß - es erscheint ein Gutachter.
    Der schreibt erstmal Planungsfehler ins Gutachten, obwohl augenscheinlich die Genehmigungsplanung stimmte. Planungsfehler von wem.
    Ich fürchte da geht das Chaos weiter. Denn woher soll ein Anwalt das beurteilen können. Der ließt Planungsfehler und zieht in die Schlacht. War die Genehmigungsplanung i.O., erleben Sie ein Waterloo.
    ***
    Mein rat wäre:
    Gehen Sie ohne das Gutachten zu einem Anwalt. SChildern Sie ihm, wer womit beauftragt war und was VERMUTLICH die bauliche Ursache für den Schaden ist.
    Der soll dann erstmal prüfen, gegen wen überhaupt noch Ansprüche bestehen könnten.
    Und dann muss der ausarbeiten, welche Prüfungen der Gutachter vorzunehmen hat. Und dann erst kann darüber entschieden werden, wer evtl. was auf die Mütze bekommt.
    MfG
     
  18. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Ob

    das Haus 1,20m oder nur 80 cm "aus dem Gelände rausschaut" erkennt auch eine Laie. Zollstock reicht.
    Der Vermesser hat sicher bei der Endeinmessung nicht auf dem papier gemessen, sondern die tatsächliche Höhe des EG Fußbodens als Angabe = xxm ü.NN eingetragen.

    Planungsfehler ist das Ganze wohl nicht.
    Sieht vielmehr nach Bauleitungs-/Überwachungsfehler aus.
     
  19. ilis

    ilis

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    Dazu muss der Laie aber
    - wissen, dass er seinen Überwacher überwachen muss
    - vorher den Plan studiert haben - und zwar Details und nicht Grundriss

    Außerdem mag man zwar theoretisch recht einfach 120 cm von 80 unterscheiden können, aber auch auf einen (unbekannten) Bezugspunkt bezogen? In Unkenntnis welche Höhe jetzt was ist (OK Gelände, OK Rohfußboden, OK FF, ... -> für einen Laien manchmal nicht so einfach zu sehen)? Das Grundstück evtl nicht topfeben ist? Die ganze Erde vom Aushub überall rumliegt?

    Für einen Laien (der nichts böses vermutet) ist das dann IMHO auch mal nicht SO einfach festzustellen. Deswegen wurde ja extra eine Vertrauensperson als Überwacher hinzugezogen.
     
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  21. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das Haus

    steht schon seit 2001. :lock
     
  22. tresnorte

    tresnorte Gast

    gut, dann versuche ich mal zu erklären: Die ersten Grundrissideen stammten von uns, u.a. zusammen mit dem (nennen wir ihn BB= Baubetreuer). Mit diesen Grundrissen ist BB zum Architekten, dieser hat dann entworfen, geplant, gemalt etc., nach einigen Änderungen unsererseits war das dann okay und dann ging es mit allem Drum und Dran damit zum Bauamt. Nach Erteilung der Baugenehmigung war der Architekt raus. Die Bezahlung für den A. lief über den BB.mach ich mal weiter.
    OK - nehmen wir mal, das mit dem Baubetreuer und Bezahlung stimmt so.
    Dann läuft hier aber irgendwas gewaltig schief.
    Es gibt einen Entwurf - zu dessen Ersteller besteht weniger Vertrauen als zu einer anderen Person.
    Warum nennt sich diese Person dann Baubetreuer??? Was ist das??Vor Erteilung der Baugenehmigung ging es dann mit dem BB an den Bauzeitenplan sowie (vorher schon Erstellung Bau-Leistungsbeschrbg.) die Ausschreibung für die ersten Einzelgewerke. Die Firmen haben WIR (nicht BB) direkt angeschrieben und um Angebote gebeten. Diese wurden dann wiederum zus. mit BB ausgewertet und zum Gespräch bzw. dann Vertragsabschluss gebeten. Später war BB auf der Baustelle, zwischendurch sowie selbstverständlich zur jeweiligen Abnahme.
    Als Baubetreuer wird gemeinhin als jemand bezeichnet, der hin und wieder den bautenstand auf Mängel prüft - vorzugsweise bei BT und GÜ Bauten.
    Sie aber machen Einzelvergaben. Die Texte dafür, die Zeichnungen und so weiter muss doch einer erstellen. Die Ausführung muss regelmäßig überwacht werden. Der Bb???
    Na gut nehmen wir mal an, das war so. Dann hat irgendwer DEUTLICH zu tief gebuddelt und da drin gebaut. Daß 5 oder auch 10 cm nicht unbedingt augenfällig sind, glaube ich. Aber 41 cm . Das hätte der Bb doch merken müssen. Und der Bauherr ggf auch. also, bei einer Riesenbaugrube mit entspr. Sandbergen, das Grundstück ist zudem nach hinten abfällig, ICH kann da keine 30 cm erkennen.... , woran hätte ich das messen sollen, wo wäre '0' gewesen???
    Is aber nu auch so.
    Der Keller wird naß - es erscheint ein Gutachter.
    Der schreibt erstmal Planungsfehler ins Gutachten, obwohl augenscheinlich die Genehmigungsplanung stimmte. Planungsfehler von wem.lt. Gutachter Planungsfehler vom A., da dieser nicht die Empfehlung vom Bodengutachter berücksichtigt hat....

    ------------

    @ilis: danke für die aufmunternden Worte, ich komme mir schon vor wie der allerletzte blödeste Volltrottel.... aber wozu hab ich einen Baubetreuer, ich verlange ja schließlich auch nicht von jemanden MEINEN Job auszuüben, wenn dieser 0 Ahnung davon hat!
     
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Schadensgutachten liegt vor, erst Kontakt mit Baubetreuer oder Anwalt???

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