Schlüsselübergabe erst nach Abnahme und vollständiger Zahlung ?

Diskutiere Schlüsselübergabe erst nach Abnahme und vollständiger Zahlung ? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir haben eine Neubau-Wohnung gekauft und nun steht die Abnahme bevor. Der Bauträger schreibt nun, dass VOR Abnahme die komplette...

  1. Nirtak

    Nirtak

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    Hallo,

    wir haben eine Neubau-Wohnung gekauft und nun steht die Abnahme bevor.

    Der Bauträger schreibt nun, dass VOR Abnahme die komplette Schlussrate überwiesen und eingegangen sein muss, sonst gibt es keine Schlüsselübergabe (noch offen sind Rate l)8,4 % "nach bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe" und Rate n) 3,5 %nach vollständiger Fertigstellung.

    Für die Rate n) bekommen wir eine Bankbürgschaft laut Kaufvertrag über 3,5 % des Kaufpreises:

    "Die letzte Kaufpreisrate ist schon bei Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe zahlungsfällig, wenn dem Erwerber eine Bürgschaftsurkunde ausgehändigt ist, die vom Veräußerer erst nach vollständiger Fertigstellung und Beseitigung der im Übergabeprotokoll festgestellten Mängel zurückgefordert werden kann. Die Bürgschaftsurkunde muss jeweils von einem Kreditinstitut entsprechend den Vorschriften der MaBV ausgestellt sein."

    Allerdings haben wir das Problem, dass es eine relativ lange Mängelliste gibt und es gibt auch noch einige nicht erbrachte Leistungen wie z.B.

    1 Balkon /bisher nur Bitumenbahnen
    2 fehlender Außenwasserhahn im Bereich Terrasse (steht in Baubeschreibung, hatte der BT vergessen und muss nun klären, wie noch möglich)
    3 Außenbereich im Terrassenbereich nicht aufgeschüttet
    4 fehlende Brücke zur Terrasse
    5 Behebung der Mängel laut Mängelliste

    Außerdem ist das Treppenhaus und die TG noch unverputzt, der Zugang zum Haus ist noch nicht fertig, der Außenbereich nicht angelegt, das Müllhäuschen zu klein etc.


    Haben wir die Möglichkeit zusätzlich zur Bankbürgschaft für Rate n) (die uns meiner Meinung nach nicht wirklich was nutzt) einen Teil des Geldes einzubehalten, z.B. von Rate l) 8,4 %, um ein Druckmittel in der Hand zu haben - oder kann uns dann der BT die Schlüsselübergabe verweigern?


    Vielen Dank für hilfreiche Antworten!

    Grüße
    Katrin S.
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 8. März 2011
    Ralf Dühlmeyer

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    Wohnung = WEG. Wenn ja, dann bitte erst mal mit den juristischen Folgen der Abnahme befassen.
    Sie nehmen ja nicht nur Ihr Sondereigentum ab, sondern auch Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie dies ohne die anderen Mitglieder der WEG machen und Mängel übersehen, kann das ganz spannend werden.

    Von daher ganz dringend zu einem Baujuristen mit Fachwissen im Bereich WEG-Recht Neubau gehen.
    Der kann dann en passant auch noch die Frage beantworten, ob solche Einschränkungen des Zurückbehaltungsrechts zulässig und durchsetzbar sind.
     
  4. Nirtak

    Nirtak

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    Das Gemeinschaftseigentum wird in einer gesonderten Abnahme gemacht.

    Jetzt geht es erstmal um unsere Wohnung und ob wir den Schlüssel auch bekommen OHNE vollständige Zahlung bzw. wieviel wir dann einbehalten dürfen?

    Für die allgemeine Abnahme werden wir uns voraussichtlich zusammentun und einen Gutahcter z.B. von der DEKRA hinzuziehen ...
     
  5. Nirtak

    Nirtak

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    Wie kommt man an einem guten Baujuristen und was kommen für Kosten auf einen zu ?
     
  6. Nirtak

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    Hier der Passus aus dem Kaufvertrag zur Abnahme:

    VI.

    Abnahme, Besitzübergang

    1. Die Vertragsteile verpflichten sich gegenseitig zur Abnahme nach
    bezugsfertiger Herstellung des Vertragsobjekts. Dies gilt für
    Gemeinschaftseigentum nur, soweit es ausschließlich im Bereich des
    Sondereigentums des Erwerbers liegt oder dem Erwerber zur Sondernutzung
    zugewiesen ist. Sonstiges Gemeinschaftseigentum ist nach vollständiger
    Fertigstellung abzunehmen. Außenanlagen und sonstige Arbeiten, die erst
    nach bezugsfertiger Herstellung zu erbringen sind, werden nach Fertigstellung
    abgenommen.
    Bei der Abnahme findet eine gemeinsame Besichtigung des Vertragsobjektes
    statt. Hierüber ist ein Abnahmeprotokoll anzufertigen, in das noch fehlende
    Leistungen und Mängel aufzunehmen sind, auch soweit hierüber Streit besteht.

    2. Besitz und Nutzungen gehen von dem Zeitpunkt an auf den Erwerber über, ab dem dieser das Vertragsobjekt aufgrund Übergabe nutzen darf. Ab Übergabe sowie im Fall einer vorzeitigen Nutzung ab Nutzungsbeginn gehen alle Lasten, insbesondere auch die laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben, die Gefahr eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung, sowie die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über. Der Veräußerer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt ist und der Erwerber alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet, insbesondere die Bezugsfertigkeitsrate.
     
  7. rudi1106

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    Bitte auf gar keinen Fall alles vor der Übergabe zahlen. Die vorletzte Rate wird nach MaBV nicht vor Übergabe, sondern Zug um Zug, also gleichzeitig mit der Übergabe fällig. Der Bauträger darf nach der MaBV die Rate vor der Übergabe noch nicht einmal annehmen. Ansonsten begeht er eine Ordnungswidrigkeit.

    Im Vertrag ist dies ja auch im Prinzip korrekt geregelt:

    Wenn bei der Abnahme Mängel festgestellt werden oder Leistungen noch nicht erbracht sind, besteht natürlich ein Zurückbehaltungsrecht und diese Zahlung ist nicht fällig im Sinne der zitierten Klausel. Der BT ist dann natürlich auch zur Übergabe verpflichtet. Alles andere wäre unzulässig.

    Bei bestehenden Mängeln braucht man sich auch auf keinen Fall mit einer Bürgschaft abspeisen zu lassen.

    Ich kann mich aber im Prinzip auch nur dem Rat anschließen, mit der Sache zumindest für eine Erstberatung zu einem Rechtsanwalt zu gehen.
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 8. März 2011
    Ralf Dühlmeyer

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    Sorry - aber das geht nicht. Mag sein, dass es für Teile geht, z.B. TG, aber andere Teile z.B. die Fenster sind mit grosser Sicherheit Gemeinschaftseigentum.
    Wie wollen Sie Ihre Wohnung abnehmen, ohne Fenster, Decken, Mauerwerk hinterm Putz, Elektroanlage ....... zu beurteilen.
    Nur Parkett und Farbe reicht nicht als Abnahme.
    Sie glauben ja gar nicht alles NICHT Ihnen, sondern der WEG gehört!
    Dazu müssen Sie konkret aufrechnen.
    Also
    Mangel XYZ -> Mangelbehebungskosten ????? € -> Sicherheitszuschlag
    ....
    ....
    ....
    Summe = ???.???,00 €

    Dazu brauchen Sie VOR der Abnahme einen Gutachter. Und den bitte nicht von einem Schreibtischtäterverein mit stark eingeschränkter Haftung, sondern einen, der sich auf dem Bau auskennt.
     
  9. Nirtak

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    Aber der BT besteht auf einer vorherigen und vollständigen Bezahlung, ansonsten keine Schlüsselübergabe - als Sicherheit hätten wir ja die Bürgschaft ...

    Passus aus Vertrag:

    "Die letzte Kaufpreisrate ist schon bei Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe zahlungsfällig, wenn dem Erwerber eine Bürgschaftsurkunde ausgehändigt ist, die vom Veräußerer erst nach vollständiger Fertigstellung und Beseitigung der im Übergabeprotokoll festgestellten Mängel zurückgefordert werden kann. Die Bürgschaftsurkunde muss jeweils von einem Kreditinstitut entsprechend den Vorschriften der MaBV ausgestellt sein."


    Aber eben aus Ihren genannten Gründen wollen wir zusätzlich Geld einbehalten ...
     
  10. Nirtak

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    Hierzu haben wir einen befreundeten Architekten, der mit uns mehrfach in der Wohnung war und uns auf viele Dinge hingewiesen hat, die wir auch in die Mängelliste aufgenommen haben.

    Auch er rät dazu, Geld einzubehalten, mit Druckklausel auch das Doppelte des Wertes ....

    Aber wegen dieses Passus mit Bürgschaft etc. -ist er sich eben auch unsicher, wie sich der BT hier rausreden und querstellen kann ...
     
  11. Eric

    Eric

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    Die Frage ist, ob die Klausel hinsichtlich der Zahlung der letzten Rate gegen Bürgschaft zur Erlangung des Besitzes nach § 307 BGB wirksam ist und was gilt, wenn sie denn unwirksam ist.

    Siehe hierzu Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle.

    Gibts einen Bezugsfertigkeitstermin und ist oder droht der abzulaufen, dürfte der BT bei Beharren auf der vollständigen Zahlung gegen Bürgschaft trotz Restarbeiten und Mängel bei Unwirksamkeit der Klausel ernsthafte Probleme bekommen. Aber das muß man als Bauherr auch wollen und durchstehen.

    Freiwillig geben BT in der Regel nicht nach und wieder rausrücken nach Geldeingang tun sie in der Regel auch nichts mehr: Druckmittel ist entgegen der Leitbildfunktion des Gesetzes weg. Das öffentlich-rechtliche Geldentgegennahmeverbot des § 3 MaBV wird m.E. auf diesem Weg vereitelt.
     
  12. rudi1106

    rudi1106

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    In jedem Fall gilt die Regelung mit der Bürgschaft ja nur für die Schlussrate. Die vorletzte Rate wird auch nach dem Vertrag nicht vor Übergabe fällig (jedenfalls nach den zitierten Passagen).

    Wie ist denn die Sicherheit nach § 632a BGB gestellt? Durch Einbehalt oder Bürgschaft?
     
  13. Nirtak

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    Der Termin ist der 31.03.2011 und da müssen wir auch aus der alten Wohnung raus ....
     
  14. Nirtak

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    Auf den Paragrapg 632a BGB wird im Vertrag nicht hingewiesen und Abschlagszahlungen auch nicht erwähnt.


    Die BT haben ein Schreiben geschickt, dass die Schlüsselübergabe erst nach vollständiger Überweisung und Geldeingang erfolgt.

    Und wir versuchen jetzt eben zu klären, ob das rechtens ist, oder ob wir zum Beispiel die Rate l) nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug
    gegen Besitzübergabe 8,4 % ---> ganz oder teilweise einbehalten können ....
     
  15. Nirtak

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    Auszug aus Vertrag:

    V
    Kaufpreisfälligkeit

    Der Kaufpreis ist in Raten zu zahlen. Grundvoraussetzung hierfür ist die Absendung
    einer Bestätigung des Notars, nach der
    - alle etwa zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug dieses Vertrages
    erforderlichen Genehmigungen vorliegen, keine Gründe ersichtlich sind,
    die gegen die Wirksamkeit des Vertrages sprechen; hierzu bestätigt der
    beurkundende Notar bereits jetzt, dass der Vertrag mit der Beurkundung
    des heutigen Vertrages rechtswirksam ist;
    - die Auflassungsvormerkung am Vertragsobjekt für den Erwerber im Rang
    nach den in Abschnitt I. genannten Belastungen eingetragen ist, wobei
    unter Mitwirkung des Erwerbers bestellte Grundstücksbelastungen im
    Rang vorgehen dürfen,
    - die Lastenfreistellung durch Vorliegen des Freigabeversprechens des
    Gläubigers gesichert ist, wonach nicht zu übernehmende
    Grundpfandrechte gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben
    vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten
    Vertragssumme, andernfalls unverzüglich nach Zahlung des dem
    erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten
    Vertragssumme durch den Erwerber; für den Fall, dass das Bauvorhaben
    nicht vollendet wird, kann sich der Gläubiger vorbehalten, anstelle der
    Freistellung alle vom Erwerber vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis
    zum anteiligen Wert des Vertragsobjektes zurückzuzahlen. Diese
    Erklärung muss dem Erwerber ausgehändigt sein.
    Der Notar wird beauftragt, die Bestätigung dem Erwerber mit einfachem Brief
    an die hier genannte Anschrift zu erteilen; der Veräußerer erhält eine
    Abschrift.
    Der Notar hat über den Inhalt und die Bedeutung dieser allgemeinen
    Fälligkeitsvoraussetzungen ausführlich belehrt.


    2. Der Kaufpreis ist entsprechend dem Bauablauf in 7 Raten zu zahlen; deren Höhe
    legt der Veräußerer nach seinem Ermessen aus folgenden Vom-Hundert-Sätzen
    fest:

    a) 30 % nach Abschluss des Kaufvertrages,
    frühestens nach Beginn der Erdarbeiten .
    vermindert um 5 % Fertigstellungseinbehalt, somit 25 %
    Der Fertigstellungseinbehalt entfällt, wenn der Veräußerer
    dem Erwerber eine Bankbürgschaft
    gem. nachstehend Abs. 5 übergibt
    b) nach Rohbaufertigstellung, einschließlich
    Zimmererarbeiten 28 %
    c) für die Herstellung der Dachflächen
    und Dachrinnen , 5,6 %
    d) für die Rohinstallation der Heizungsanlage
    2,1 %
    e) für die Rohinstallation der Sanitäranlage
    2,1 %
    f) für die Rohinstallation der
    Elektroanlage 2,1 %
    g) für den Fenstereinbau, einschließlich
    Verglasung 7 %
    h) für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
    4,2 %
    i) für den Estrich 2,1 %
    k) für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
    2,8 %
    l) nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug
    gegen Besitzübergabe 8,4 %
    m) für die Fassadenarbeiten 2,1 %
    n) nach vollständiger Fertigstellung 3,5 %

    Der Fertigstellungseinbehalt von 5 % der Vertragssumme ist zur Zahlung fällig,
    wenn das Vertragsobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertig gestellt
    ist. Ist dies nicht der Fall, bestimmt sich die Fälligkeit nach den gesetzlichen
    Bestimmungen.
    Der Fertigstellungseinbehalt von 5 % der Vertragssumme kann vom Veräußerer
    jederzeit fällig gestellt werden durch Übergabe einer den gesetzlichen
    Bestimmungen entsprechenden Bankbürgschaft als Sicherheit für die
    rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel. Die betreffende
    Erklärung muss dem Erwerber zugegangen sein. Weitere Voraussetzung ist
    das Vorliegen der Grundvoraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises gem.
    vorstehend § 1 Ziff. 1 und Beginn der Erdarbeiten. Ob eine Bürgschaft gestellt
    wird oder nicht entscheidet der Veräußerer. Für den Fall, dass Sicherheit durch
    Bankbürgschaft geleistet wird, ist diese vom Erwerber zurückzugeben, wenn
    das Werk ohne wesentliche Mängel rechtzeitig hergestellt worden ist.
    3. Nach Eintritt der in Ziff. 1 genannten Grundvoraussetzungen sind die
    Baufortschrittsraten zu zahlen innerhalb von 10 Tagen, nachdem der Veräußerer
    den Erwerber zur Zahlung unter Vorlage einer Bestätigung des Bauleiters bzw.
    des bauleitenden Architekten über den Baufortschritt aufgefordert hat.
    Der Veräußerer ist berechtigt, abweichend von den vorstehenden Vereinbarungen
    nach § 7 MaBV zu verfahren. In diesem Falle sind die Raten nach
    Baufortschritt zur Zahlung fällig, wenn der Veräußerer dem Erwerber eine
    Bankbürgschaft aushändigt, in der alle etwaigen Zahlungsansprüche des
    Erwerbers aus diesem Vertrag in voller Höhe abgesichert sein müssen. Ein
    Austausch der beiden Sicherungssysteme nach § 3 MaBV und nach § 7 MaBV ist
    zulässig. Der Veräußerer kann also die Rückgabe der Bürgschaft verlangen,
    sobald zwischenzeitlich die Fälligkeitsvoraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV
    eingetreten sind.
    Die letzte Kaufpreisrate ist schon bei Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe
    zahlungsfällig, wenn dem Erwerber eine Bürgschaftsurkunde ausgehändigt ist, die
    vom Veräußerer erst nach vollständiger Fertigstellung und Beseitigung der im
    Übergabeprotokoll festgestellten Mängel zurückgefordert werden kann. Die
    Bürgschaftsurkunde muss jeweils von einem Kreditinstitut entsprechend den
    Vorschriften der MaBV ausgestellt sein.
     
  16. Eric

    Eric

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    Die Frage muß man jetzt aber nicht verstehen? Nitrak hat doch gesagt, daß sie die Wohnung nur gegen Zahlung der vorletzen und der letzten Rate mit Bürgschaft erhält. Nitrak darf also nichts einbehalten.

    Der BT hat die vorletzte und die letzte Rate in der Weise miteinander verküpft, daß er erst übergibt, wenn das Geld vollständig bezahlt ist.

    Dadurch entsteht gegebenenfalls ein Konflikt mit der üblicherweise vereinbarten Bezugsfertigkeitsfrist.

    Der Konflikt wurde von dem Hausnotar des BT nur hinsichtlich der letzten Rate gelöst. Ob wirksam ?

    Für die vorletzte Rate bleibt es dabei, daß auch die erst fällig wird, wenn der Bautenstand " Bezugsfertigkeit " eingetreten ist. Außerdem hat der Erwerber selbst bei eingetretener Bezugsfertigkeit ein Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln und Restarbeiten, die den Eintritt der Bezugsfertigkeit nicht hindern.

    Die Abnahme ist nach der MaBV nicht Voraussetzung für die Fälligkeit der vorletzten Rate. Üblicherweise wird bei Bezugsfertigkeit auch nur das Sondereigentum abgenommen.

    Der BT bekommt also ein Problem mit seinem eigenen Klauselwerk, wenn er bei Eintritt des Fertigstellungstermins nicht " liefern " kann, weil Mängel/offene Restarbeiten vorhanden sind, er aber gleichwohl nur übergeben will gegen vollständige Zahlung. Bei der vorletzten Rate, weil er das Zurückbehaltungsrecht ignoriert und bei der letzten Rate, weil er dort die fehlende Fälligkeit (!) durch eine Bürgschaft ersetzt. Insofern nix mit § 632a BGB als gesetzliches Leitbild. Das sind m.E. Trix der unter erheblichem Druck stehenden Hausnotare der BT: Geld erst mal in die Tasche und dann regelt sich das " Genörgele " der Erwerber irgendwann schon von selbst.

    Aber es geht in der Regel durch: Fehlende Konflikbereitschaft der Erwerber und awg-Pillen.
     
  17. Nirtak

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    @Eric - und was heißt das nun für uns?

    Müssen wir komplett zahlen oder dürfen wir von der vorletzten Rate 8,4% etwas einbehalten?
     
  18. Eric

    Eric

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    Dann wirds Zeit, einen Anwalt zu beauftragen, wenn zweifelhaft ist, ob sich die Probleme noch bis zum 31.03.2011 erledigen. Ohne Anwalt bekommst Du den BT nicht vom Roß. Der weiß doch, daß Du in die Wohnung mußt. Obwohl: Hat der BT Unrecht, ginge ich ins Hotel.

    Mit der Beauftragung eines Anwalts hollst Du punktuell eh nur das nach, was Du bereits vor dem Kauf der Wohnung hättest erledigen sollen.
     
  19. Eric

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    Und wenn ich die Frage jetzt beantworte. Willst Du dem BT dann sagen, der Eric hats im bauexpertenforum so gesagt?

    Der BT beharrt auf dem geschriebenen Vertragstext und die Frage, ob das auch rechtens ist, interessiert ihn erst einmal wenig.
    Das muß ihm dann erst ein Anwalt in einem fundierten Anspruchsschreiben beibringen. Ist es ein ganz hartnäckiger BT,
    kommt es auf Deine Konfliktbereitschaft an. Ist natürlich schwierig, wenn man gedacht hat, der BT sei ein ganz Lieber
    und man könne bereits vor dem 31.03.2011 einziehen, damit die Mietwohnung am 31.03.2011 zurückgegeben werden kann.

    Es geht auch um die letzte Rate. Die will er ja auch noch.
     
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  21. #19 Ralf Dühlmeyer, 8. März 2011
    Ralf Dühlmeyer

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    Katrin, mal ein Beispiel aus meiner gutachterlichen Praxis:
    Käufer kauft Reihenhaus als WEG-Anteil (das warum ist jetzt mal egal). Ich hatte bereits deutlich vor der Abnahme einige heftige Mängel festgestellt.
    Der BT machte Druck auf die Käufer, versucht mich zu diskreditieren, wollte mir gar Hausverbot erteilen.
    Die Käufer sind dann mit einem fitten Anwalt zur Abnahme erschienen. Plötzlich war der BT den Käufern gegenüber ganz handzahm und hat mir "nur noch" seine Handwerker an die Kehle hetzen wollen. Deren Sprünge reichten aber nicht mal bis zur Wade :D.

    Wer so anfängt, weiß genau was er tut und warum. Dagegen kommst Du nicht an. Dein SV auch nur auf baufachlicher Ebene. Also lieber mit Kanonen auf Spatzen schiessen als blind durchs Minenfeld tappen.
     
  22. Nirtak

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    Mitte März war ausgemacht und die Käuferin unserer jetzigen Wohnung hat auf Anfang April beharrt ... und heutzutage ist man froh, wenn man eine Eigentumswohnung verkauft bekommt ...
     
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