"Schützenhilfe" Bauplanung mit Generalunternehmer

Diskutiere "Schützenhilfe" Bauplanung mit Generalunternehmer im Bauüberwachung, Bauleitung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Forumskollegen, nachdem ich hier im Forum wertvolle Tipps zum Thema energieeffiziente & wirtschaftliche Heizungskonzepte erhalten...

  1. klausi0815

    klausi0815

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    Hallo liebe Forumskollegen,

    nachdem ich hier im Forum wertvolle Tipps zum Thema energieeffiziente & wirtschaftliche Heizungskonzepte erhalten habe, folgt nun der nächste Schritt in Richtung Neubau EFH.

    Nach langem Überlegen möchten wir massiv bauen, nach Möglichkeit mit einem Bauträger, um den Zeitaufwand während der Bauphase zu reduzieren. Mit einem solchen Bauträger sind nun Termine zur Detailplanung angesetzt (also alles, was neben dem Grundriss von Relevanz ist).

    Hier würde ich mir gerne im Vorfeld Tipps von den erfahrenen Bauherren holen, wo häufig Fehlerquellen und versteckte Tricks der Bauträger existieren, die die Gesamtkosten günstig erscheinen lassen und später evtl. Probleme verursachen.

    Gerade beim Massivbau gibt es hier ja deutlich mehr kritische Punkte als beim Fertigteilhaus.

    Kosten, die m.M.n. in der Baubeschreibung mit auftauchen müssen und wohl häufig unzureichend sind:

    -Bodenarbeiten (Kosten für Bodenplatte)
    -Baugrundgutachten
    -Hausanschlüsse
    -Drainage
    -Perimeterdämmung
    -Details Fasadendämmung
    -Dacheindeckung


    Fragen:

    1. Was sind weitere bekannte Punkte, die abseits von Marketingsprüchen wie "3fach Veglasung und Rollläden inkl." vergessen werden. Wo sind versteckte Kostenfallen zu suchen.
    2. Was mache ich mit der fertigen Baubeschreibung und der Kostenaufschlüsselung des Bauträgers? - ist der Bauherrenschutzbund eine gute Anlaufstelle zur Prüfung der Baubeschreibung und der Kosten? Welche Alternativen gibt es?
    3. Kann ich mit dem Angebot des Bauträger einfach zu einem anderen Bauträger zwecks Vergleichsangebot gehen?
    4. Gibt es weitere Dinge, die vor Vertragsunterzeichnung zu beachten sind?
    5. Wieviel Kosten sind für eine bauträgerunabhängige Bauüberwachung einzuplanen?
    6. Als wie sinnvoll ist der Verkaufsspruch einzuschätzen: "Vor Schlüsselübergabe erfolgt eine unabhängige Prüfung/Abnahme durch einen TÜV Sachverständigen"? ... m.M.n. ist es doch hier schon meist zu spät für eine Beseitigung grober Fehler.


    Ich würde mich über Eure Hilfe sehr freuen.

    Danke und VG,

    klausi
     
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  3. Thomas B

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    dann gucken wir doch mal....

    mit Keller/ ohne Keller?

    Aushub, Tragfähigkeit des Bodens, evtl. Abdichtungskonzept sind häufig nicht oder nur für den "Idealfall" ausgelegt. Kann aber auch häufig nicht anders sein, denn um das korrekt anbieten zu können, müßte der Anbietende natürlich um dessen Beschaffenheit wissen!

    daher macht man ja auch ein
    Leitungen auf dem Grundstück (Abwasser, revisionsschächte,..) kann der GU sicher anbieten, die

    eher nicht, denn die kommen von den jeweiligen Versorgungsträgern!

    geht das auf dem Grundstück? Kann man anfallendes Drainagewasser versickern (--> Baugrundgutachten).

    ..sollte mit drin sein. Ansonsten regnet es ja von oben rein.....Dämmung...wieviel, wie stark, wie gut? Das hängt davon ab, was man erreichen will, wie gut man es gedämmt haben will (EnEV, KfW70,...PH)

    Bitte auch mal schlau machen, ob mit Bauträger oder Generalunternehmer gebaut werden soll (BT: Grundstück + Haus werden erworben. Auf beides fällt die Grunderwerbsteuer an!, GU: baut schlüsselfertig auf dem Grundstück des Bauherren).
     
  4. Jan81

    Jan81

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    Die meisten GU kalkulieren mit 30 cm Bodenarbeiten und das reicht selten. Man sollte vor dem Vertragsabschlus selber ein Bodengutachten machen und gleich die Bodenarbeiten mit aufnehmen.

    Hausanschlüssen kannst du dich vorher bei der Gemeine erkundigen und bekommst ungefähre Preise. Meisten sind alles Pauschalpreis mit z.B. max 15 Meter Leitung enthält.

    Drainage ist ohne Keller selten notwenig. Bei mir habe ich das mit dem Bodengutachter abgeklärt.

    z.B. Perimeterdämmung, Fasadendämmung, Dacheindeckung kannst der Baubeschreibung entnehmen. Vor dem Vertragsabschluss über die Aufpreise informieren. z.B. durch Baublobs, direkt Verkäufer fragen, oder schon Musterzenter fahren.

    Bevor du Bauherrenschutzbund und co gehst ... versucht dich wenigsten einwenig schlau zu machen und ein Gefühl für die Baubeschreibung zu bekommen. Dann sollte schon ein paar Firme man anfagen und ein Gefühl für die Preise zu bekommen. Dann wenn einen gefunden hast dem du vertraust und vielleicht wenig negativ im Netz gefunden hast, dann kannst du zu so einem Verein oder Architekten gehen. Dann sagen Sie dir dass die Baubeschreibung absolut lückehaft ist und man nicht nur auf den Preis gucken kann usw. und halten dir einen langen Vortrag.

    zu 3: dann bekommst du kein Vergleich.
    zu 4: verdammt viel. Kannst mehrere Abende mit lesen verbrigen.
    zu 5: man sagt ca. 1 % von Bausumme
    zu 6: Nicht viel, außer dass 700 Euro kostet und im Gesamtpreis mit drin ist. Kann man sich sparen. Ist rein Werbung. Sag denen bitte nehmen sie raus. Ich nehme meinen eigenen.
     
  5. Jan81

    Jan81

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    ah habe noch was vergessen. Problem bei fast alles GU ist, dass die Planung vom Haus kein Architekt macht sonder irgendein Bau Ingenieur. Warum? Keine Ahnung. Und du hast vielleicht 3-5 Stunden zeit mit dem über den Grundriss usw. zu reden. Und was passiert? Du planst den Grundriss mit einem Verkäufer, der absolut keine Ahnung davon hat. Am Ende entstehen dadurch Grundrisse, die dann hier landen und überhaupt nicht zu gebrauchen sind.

    Also wenn du ein Grundstück im Auge hast, dann überlegt dir verdammt gut wie du das haus hin stellen willst und wie der Grundriss aussehen soll. Such dir ein 0815 Grundriss aus dem Netz oder irgendein vernüftigen bei dem GU.

    Am besten du gehst zu Architekten und lässt von im den Grundriss planen. Nur bei dem meisten GU ist das im Preis mit drin.
    Sehr viele machen deswegen z.B. so gehen zu einen Architekten beauftragen LP 1-4 und dann ein Bauunternehmen, dass dir vielleicht sogar der Architekt empfiehlt. Dann kannst du den Architekten gleich für die Überwachung beauftragen.
    oder du lässt den Architekten gleich alles machen.
     
  6. Julius

    Julius

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    Häschen würde fragen: Hattu Grundstück?
     
  7. savoy84

    savoy84

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    Wenn dir nicht alles egal ist und du am Ende nicht einfach nur ein Haus dastehen haben willst, dann wirst du mit einem Bauträger/GU mindestens genauso viel Zeitaufwand haben, wie mit Architekten, wenn nicht sogar mehr. Ist zumindest mein Gefühl.
     
  8. Stoni

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    Was auch immer Du bauen willst:
    Lass Dir als Planungsgrundlage vor dem ersten Pinselstrich ein qualifiziertes Baugrundgutachten für genau den Flecken Erde, auf dem später Dein Haus stehen soll, machen.

    Gruß Stoni
     
  9. #8 wasweissich, 5. Dezember 2013
    wasweissich

    wasweissich Gast

    vor allem sollte die überschrift geändert werden , denn so wie es sich liest ist es kein bauträger , sondern ein GÜ .
     
  10. rolf a i b

    rolf a i b

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    das ist ja wohl der hammer!
     
  11. klausi0815

    klausi0815

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    Hallo zusammen,

    danke für die schnellen Antworten. Ich möchte noch einige wichtige Rahmeninfos nachreichen:

    -EFH nach Kfw 70, ohne Keller
    -Grundstück ist bereits in meinem Besitz
    -Baugrundgutachten inkl. Höhenvermessung wird in den kommenden 2 Wochen erstellt
    -Grundstück ohne Gefälle, Südausrichtung, lehmiger Boden mit Sperrschicht in ca. 50cm Tiefe
    -Es liegen keine Leitungen im Grundstück, die den Bau behindern könnten.

    "wasweissich" hat Recht - die Überschrift müsste Generalunternehmer lauten - es soll nur das Haus "gesetzt" werden - sorry. Kann man das noch nachträglich ändern? ist geändert
    Bzgl. der mangelnden Kompentenz in Richtung Architektenberatung bei einem Bauträger / GU kann ich den Forenmitgliedern recht geben. Wir haben trotz mehrfacher Nachfrage bisher noch keinen Planungstermin zusammen mit einem Architekten erhalten - immer nur mit dem Verkäufer. Das macht mich auch nervös, denn genau bei der Planung erwarten wir uns neue, alternative Lösungen / Vorschläge für bestimmte Gegebenheiten. Wir wurden immer nur vertrlöstet mit der Aussage, dass ja der Kunde seine Wünsche vorgeben muss und "kein Architekt ins Freie hinein Vorschläge macht". Uns ging es bisher aber vielmehr um offene Punke im Grundriss bzw. in der Aussenansicht des zukünftigen Hauses, bei denen ein kompetenter Architekt sicherlich mehr Hilfestellungen geben kann als ein Verkäufer, der 10-20 Häuser verkauft hat.

    @ rolf a i b: Warum ist das der "Hammer"? Bei der Kreditierung hole ich doch auch Vergleichsangebote ein und versuche so zu optimieren. Genauso hätte ich gedacht, dass ich mit einer Beschreibung meines Wunschobjektes mehrere Abgebote einholen kann.

    Noch eine Frage: ich habe jetzt ein erstes Angebot erhalten, was den derzeitigen Planungsstand darstellt. Das Vertragswerk für das gesamte Projekt ist gerade einmal 5 Seiten (einseitig bedruckt) stark. Hinzu kommen noch die verschiedenen Zeichnungen für die Außenansichten - mehr nicht. Ist diese Baubeschreibung nicht etwas mager? Der Verkäufer meinte, dass zusätzliche Infos in der Baubeschreibungsmappe der Firma zu finden sind - diese müssen nicht noch einmal in den Vertragsunterlagen aufgeführt werden.

    Ich hoffe, ich konnte genauere Rahmeninfos nennen, um weitere Tipps zu erhalten.

    Ich danke Euch schon jetzt für die zahlreichen und schnellen Antworten - tolles Forum!!

    VG,

    klausi
     
  12. Zellstoff

    Zellstoff

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    was ist daran der Hammer? Wir reden von GU und da ist es zumindest hier nicht unüblich, dass die seriösen GU/GÜ sogar selbst vorschlagen (sogar damit werben), dass man Ihre Planung / Ihr Angebot nehmen kann und darauf basierend Vergleichsangebote einholen darf/soll.

    z.B. : Macht man Planung über GU A und baut dann doch mit GU B, dann zahlt man eine vorher vereinbarte Summe für die Planungsleistung. Baut man auch mit A, dann ist diese Planungsleistung im Gesamtpreis mit drin. Wo ist das Problem?

    @ TE: neben den genannten großen Punkten die zu Mehrkosten führen können, sind es im Baualltag viele "kleine" die in Summe auch zu großen Mehrsummen führen können/werden.
    Überlegt Euch so gut wie irgend möglich im Detail vor Unterschrift, was Ihr auch beim Innenausbau genau wollt und lasst Euch das in den Vertrag mit Preisen aufnehmen.
     
  13. Thomas B

    Thomas B

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    Der Hammer ist Folgender.

    Natürlich darf (muß?) man sich Vergleichsangebote einholen. Das ist natürlich legitim.

    Aber: Der erste GU macht hier eine aufwendige planung, ein Architekt hirnt, entwirft, verwirft, kalkuliert, Bauherr ändert,....ein manchmal recht langwieriger und deshalb natürlich auch kostenintensiver Planungsprozess (auch wenn dieser bisher noch nicht stattgefunden hat).

    Mit der Essenz dieser Arbeiten geht man dann hausieren. Die anderen Anbieter sparen diesen Prozess. Ein anderer bekommt nachher den Auftrag. Der, der die meiste Arbeit hatte, der überhaupt erst die Grundlagen für die Alternativangebote geschaffen hat, geht leer aus.

    Doch....das ist der Hammer!
     
  14. Thomas B

    Thomas B

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    Das wäre in Ordnung.

    Steht aber so nicht da.
     
  15. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Die Realität sieht anders aus.

    Wie auch hier. TE beklagt sich, dass er noch keinen Architekten zu Gesicht bekommen hat, nur mit Verkäufern spricht, wo er doch gern seine Wünsche mit einem Architekten besprechen möchte, von dem er Vorschläge etc. erwartet.

    Glaubst Du ernsthaft, der TE will dafür zahlen?
    Ich nicht.

    Was glaubst Du, wie blöd manche Interessenten gucken, wenn sie zwar Angebot/Baubeschreibung für ummesünst mitnehmen dürfen, Zeichnungen aber nur gegen ggf. später anzurechnendes Honorar.

    Manche sind sich dann nicht mal für so einen Spruch zu dumm: "Wie soll ich denn jetzt Vergleichsangebote einholen, wenn ich keine Pläne habe?"
     
  16. #15 wasweissich, 6. Dezember 2013
    wasweissich

    wasweissich Gast

    vergleichsangebote einholen ist beine sache (da ist eine detailplanung noch nicht gelaufen , da wird (zurecht ) standart angeboten .

    eine tieferliegende detailierte planung erwarten (die haufen kosten verursacht ) um damit vergleichsangebote einzuholen ist dann schon wesentlich mehr verlangt .

    und klar , dass dann die vergleichsangebote günstiger ausfallen , die brauchen die planungskosten ja nicht mehr abdecken , und der , der geplant hat in die röhre guckt .

    also doch hammer .
    sowas wird gerne falsch verstanden , und der hinweis darauf als frechheit gewertet ....

    wenn ich nur die hälfte der kosten (bei unserem durchaus überschaubaren betrieb), die sinnlose/zum zwecke der suche nach dem billigsten/als planungshilfe für schwarzarbeit/als planungshilfe für eigenleistung erstellten angebote verursachen , bekäme , bräuchte ich eine hälfte des jahres nicht zu arbeiten ...
     
  17. Zellstoff

    Zellstoff

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    hat mal was vernünftiges gelernt
    sorry Thomas, aber welcher GU macht denn ohne vorherige Vereinbarung (wenn er denn schon keine Vertragunterschrift für das Gesamtprojekt bekommt) eine solch aufwendige Planungsleistung bis LP4 ohne sich zumindest für diese Teilleistung abzusicheren? Und wenn doch, dann Verzeihung, ist er selber schuld und man kann nicht dem BH vorwerfen, dass er sich auf dieser Basis Vergleichsangebote einholt und ggf. mit einem anderen baut.
    Aber wie gesagt: welcher GU macht das bitteschön...ich kenne keinen. Wenn dann gibt es eine "kostenlose" Voranalyse über die Bebaubarkeit des Grundstücks aber eine kostenlose Eingabeplanung gibt es nicht.
     
  18. klausi0815

    klausi0815

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    Hallo,

    Danke für die Hinweise - mir geht es, um ehrlich zu sein, weniger darum, GUs gegeneinander auszuspielen oder den letzten Cent zu sparen. Gern bleibe ich auch bei unserem aktuellem GU.

    Vielmehr möchte ich Risiken ausschließen und entsprechend die Angebote prüfen lassen. Ich bin gern bereit, den ein oder anderen Schein mehr zu bezahlen, um dann aber stressfrei und komplett durchgeplant zu bauen. Ich möchte die bösen Überraschungen vermeiden, die dann immer heißen... "Naja, 2 Steckdosen mehr kosten aber extra" oder "diese Maßnahme war in der Baubeschreibung aber nicht vorgesehen".

    Das Probleme im Bau auftreten _werden_ ist klar, aber ich möchte diese natürlich vorab minimieren. Außerdem ist eben stark zwischen "Problemen während des Baus" und den durchaus schlimmeren "Versäumnissen bei der Planung" zu unterscheiden - für Zweiteres möchte man sich dann sicherlich häufig selbst schlagen :)

    Ich würde mich freuen, wenn noch etwas Input zu meinen Fragen des 1. Posts kommen könnte. Hier können die Bauherren doch sicherlich gut aus dem Nähkästchen plaudern.

    Danke Euch allen,

    klausi
     
  19. rolf a i b

    rolf a i b

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    ganz einfach - es ist unfair. der erste steckt einen haufen zeit und arbeit rein, du nimmst das für umme mit und gehst damit hausieren. der zweite muss schon mal weniger arbeit reinstecken und hat den preisvorteil in der aquisition.

    siehe auch #12 bis #15.
     
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  21. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Davon, dass eine Plannung bis LP 4 gemacht wird/werden soll, kann doch keine Rede sein. So was macht tatsächlich miemand ohne Honorarvereinbarung.

    Allerdings sind i.d.R. bereits für die Erstellung eines Angebots Planungsleistungen erforderlich, wenn der Interessent nicht mit einer fertigen Planung kommt.

    Um solche Planungsleistungen geht es.
     
  22. klausi0815

    klausi0815

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    Hallo,

    @ rolf a i b: Danke für die Hinweise - bereits gelesen und zur Kenntnis genommen...ich hatte im letzten Post ja auch geschrieben, dass es nicht mein Ziel ist, den letzten Cent zu verhandeln, sondern alle Rahmenbedingungen zu optimieren.

    Übrigens hält sich der Zeitaufwand meines GU aktuell in Grenzen - die meiste Zeit für die Bedarfsplanung und einen sinnvollen Grundriss habe ich als Kunde und "Amateur" reingesteckt. Dieser Entwurf wurde dann als "Zitat: nahezu perfekt" übernommen und minimal angepasst. Soviel zu Thema "steckt einen haufen zeit und arbeit rein" :/ Wie gesagt, würden wir bereits mehrfach mit einem Architekten der Firma zusammengesessen haben, würde ich die Bedenken durchaus verstehen. Akutell haben aber alle Planungstermine trotz Nachfrage nur mit dem Verkäufer stattgefunden (der seine neue Visualisierungssoftware kaum bedienen konnte!). Wenn ich 30 Jahre älter wäre und keinerlei techn. Fähigkeiten hätte, könnte ich wahrscheinlich nur aus dem Katalog auswählen und evtl. ein Fenster versetzen - von der "professionellen, individuellen Planung" mit FACHleuten konnte ich bisher nichts sehen.

    Dies aber nur als Randbemerkung - mir ging es in diesem Beitrag ja um andere Fragen / Aspekte.

    VG,

    klausi
     
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"Schützenhilfe" Bauplanung mit Generalunternehmer

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