Sind Nebenkosten Eigenkapital in einer Finanzierung?

Diskutiere Sind Nebenkosten Eigenkapital in einer Finanzierung? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Zusammen, bin nach einigem Lesen und Recherche etwas verwirrt. Wir planen einen Hausbau und für das Grundstück fallen die üblichen...

  1. Tiram82

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    Hallo Zusammen,

    bin nach einigem Lesen und Recherche etwas verwirrt. Wir planen einen Hausbau und für das Grundstück fallen die üblichen Nebenkosten wie Makler, Notar usw. in Höhe von ca. 8.000 € an. Diese können wir ohne Probleme aus eigenen Mittel bezahlen. Aber zählen die auch als Eigenkapital bei der Finanzierung?
     
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  3. ultra79

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    Das sollte dir deine Bank beantworten - denn nur deren Sichtweise zählt hier.
     
  4. Baufuchs

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    Wenn diese Nebenkosten in der Gesamtkostenaufstellung, welche Grundlage der Finanzierung wird, gelistet sind und Du die aus Eigenmitteln bezahlst, wird das i.d.R. wie Eigenkapital gewertet.
     
  5. Torian

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    Ja deine Barmittel für die Nebenkosten zählen i.d.R. als EK, aber damit keine Missverständnisse entstehen beim Beleihungsauslauf:

    Finanzierung Grundstück + Hausbau + Nebenkosten ganz ohne EK = ca. 110%-Finanzierung
    Finanzierung Grundstück + Hausbau, nur Nebenkosten aus EK = 100%-Finanzierung

    Erst das EK über die Nebenkosten hinaus verbessert den Beleihungsauslauf zu unter 100%

    Bei einer reinen Grundstücksfinanzierung kann dies alles noch etwas pessimistischer bewertet werden weil sich je nach Lage Grundstücke schlechter "verwerten" lassen!



    Achtung falls Finanzierung Grundstück und Hausbau getrennt abgeschlossen werden: Wird die Grundstücksfinanzierung mit einer langen Zinsbindungsfrist abgeschlossen so **muss** die spätere Hausfinanzierung über die gleiche Bank abgeschlossen werden weil diese bereits im 1. Rang im Grundbuch steht! Ob diese Bank für die Hausfinanzierung dann das "beste" Angebot abgibt darf bezweifelt werden, ihr **müsst** ja mit der Bank abschließen.
    Bitte beachten und z.B. die Grundstücksfinanzierung Variabel oder mit kurzer Zinsbindung z.B. nur 1 Jahr abschließen je nachdem wann das Haus gebaut wird!
     
  6. R.B.

    R.B.

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    ??? Ein unbebautes Grundstück lässt sich doch normalerweise immer einfacher verwerten als ein bebautes Grundstück, zumindest so lange das Grundstück nicht auf einer ehemligen Mülldeponie liegt oder andere Altlasten einen Verkauf erschweren.
     
  7. Tiram82

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    Danke für die Antworten. Finanzierung wird für beides gleichzeitig gemacht wir wollen noch dieses Jahr bauen.
    Torian hab ich dich richtig verstanden?

    Fiktiv: Haus 100 T€
    Grund 80 T€
    NK 20 T€

    Wenn EK jetzt 40T€ sind, sind das in diesem Fall nicht 20%, sondern nur 10% an EK. Also eine 90% Finanzierung? Und es zählt sozusagen nicht als EK um unter die 100% zu kommen.
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Vereinfacht ausgedrückt JA.

    Die Bank ermittelt einen Beleihungswert der nicht unbedingt mit den "echten" Kosten (inkl. Baunebenkosten etc.) übereinstimmen muss. Wie die Bank das genau berechnet, welche Nebenkosten mit einfließen und welche nicht, das kann man pauschal nicht beantworten (da hat jede Bank ihre eigenen Berechnungsmethoden).
    Das bedeutet nicht, dass eine Bank diese Kosten nicht finanzieren würde, aber man landet dann ohne EK halt nicht bei 100% sondern bei 110% oder bei irgendwas dazwischen.
     
  9. #8 toxicmolotow, 9. Januar 2015
    toxicmolotow

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    Man muss vielleicht die Nebenkosten etwas präzisieren. Welche Nebenkosten sind denn mit diesen 20k gemeint?

    Makler, Gericht, Notar, etc. oder Baunebenkosten wie Hausanschlüsse etc...

    Wenn die erstgenannten Nebenkosten in der Gesamtkostenausfstellung auftauchen, wird auch das dafür notwendige Eigenkapital mitgerechnet.

    Torians Antwort ist dabei die interessanteste, worauf du vermutlich raus möchtest.

    Aber ich hoffe, dass die genannten Baukosten wirklich nur ein Beispiel waren, was deren Höhe betrifft.
     
  10. Tiram82

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    Ich meine mit Nebenkosten Makler, Notar, Grunderwerbssteuer, Gerichtsgebühren.

    Erschließungsgebühren und Hausanschlüsse und Baugrund herrichten zähle ich als Hausbau(neben)kosten.

    Toxicmolotow die Nebenkosten würden wir in der Gesamtaufstellung auch unter Kostengruppe 100 laufen lassen und Hausanschschlüsse und co. in der 200. Dann hätten wir also gute Chancen, dass dann unseren 40T€ doch uns auf 80% drücken? (Und das sind wirklich fiktive Werte zum einfacheren Milchmädchen rechnen :-) und ja ich bezog mich auf Torians Antwort)
     
  11. #10 toxicmolotow, 9. Januar 2015
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    Samtliche NK (Positionen wie Makler, Notar, Gericht, Wertschätzung etc) steigern weder den Wert der Sicherheit noch erhöhen sie Euer EK zur Berechnung des prozentualen Anteils des Beleihungswertes.

    Somit zerschlägt sich Eure Hoffnung des Prozentsatzdrückens leider sehr schnell.
     
  12. #11 toxicmolotow, 9. Januar 2015
    toxicmolotow

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    Im Beispiel oben wäre ohne EK eine 111% Finanzierung fällig. Mit EK liegt eine 89% Finanzierung vor.

    Immer vorausgesetzt, Dass Haus + Grund auch dem Beleihungswert entspricht.

    Auch hier machen viele Banken einem nochmal einen Strich durch die Rechnung, da der BW fast immer nochmal etwas unter dem oben fikiv angenommenen BW liegt.
     
  13. Tiram82

    Tiram82

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    Ok danke, dann enspricht das auch der Rechnung die ich bisher gemacht hatte. Wäre nur schön gewesen wenn es doch anders gewesen wäre.
     
  14. Torian

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    @Tiram82 du hast mich richtig verstanden. Manchen Banken fallen noch Gründe für Sicherheitsabschläge zu deinen ungunsten ein, deswegen die vielen Vorsichtigen Antworten der anderen.

    Wenn ihr jetzt direkt das Grundstück kauft und den Kredit abschließt, aber der Hausbau erst Mitte des Jahres losgeht und grob ein Jahr oder auch länger dauert dann achte unbedingt darauf bis wann der Kredit spätestens abgerufen werden muss! Hausbank und KFW waren bei mir kein Problem, die Bausparkasse hat aber auf Auszahlung frühestens nach Rohbau und spätestens 1 Jahr nach Vertragsabschluss bestanden (Überweisung durch Bausparkasse direkt an Rechnungsempfänger)! War bei uns nur ein kleiner Restbetrag der dann ausnahmsweise direkt an uns ausbezahlt wurde. Aber bei größeren Beträgen geht das sicherlich nicht.
     
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  16. Torian

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    *hüstel* Hatte so ein Finanz-Makler in einem anderen Forum geschrieben :sleeping Aber es kommt eben enorm auf die Lage an, ich wollte nicht in einer "Rentner-Siedlung" bauen^^
     
  17. #15 toxicmolotow, 9. Januar 2015
    toxicmolotow

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    Die Rentnersiedlung von heute ist die Kindersiedlung von morgen! ;-)
     
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