Steuerliche Kaufpreisaufteilung einer ETW in Grund/Boden sowie Gebäude

Diskutiere Steuerliche Kaufpreisaufteilung einer ETW in Grund/Boden sowie Gebäude im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; Hallo, zum Zwecke der erstmaligen Ermittlung der abschreibungsfähigen Anschaffungskosten einer Eigentumswohnung im Jahr 2006 hat das Finanzamt...

  1. Tommi

    Tommi

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    Hallo,

    zum Zwecke der erstmaligen Ermittlung der abschreibungsfähigen Anschaffungskosten einer Eigentumswohnung im Jahr 2006 hat das Finanzamt bei mir das Formular S2-61 angewandt.

    Link: http://www.fa-rastatt.de/servlet/PB/show/1160197/Formular_Einkommensteuer_S2-61.pdf

    Über den dort aufgeführten Rechenweg kommt das Finanzamt zu einem Anteil von Grund/Boden von 25,44 % am Gesamt-Kaufpreis.

    Dieser Wert ist beinahe doppelt so hoch wie ich diesen aufgrund der Angaben des Finanzamtes im Kaufjahr 1994 erwartet hätte.

    Demzufolge fällt natürlich die Afa entsprechend geringer aus.

    Hat jemand Erfahrungen, welche Ansätze im Formular man genauer hinterfragen sollte?

    Selbstverständlich nur allgemein gesprochen ohne steuerliche Beratung und ohne Gewähr !!

    Gruß

    Tommi
     
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  3. #2 buddelchen333, 24. Oktober 2007
    buddelchen333

    buddelchen333

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    is doch klar, die rechnen mit einem Durchschnittswert, der wahrscheinlich die zusätzlichen Kosten nich berücksichtigt, die bei der Herstellung einer besonders hochwertigen Eigentumswohnanlage entstehen....
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Hallo,

    die Frage wäre doch, entspricht die Ermittlung des FA der Realität?

    Ich habe in einem ähnlichen Fall einfach den Nachweis der aktuellen Grundstückskosten eingereicht (erhältlich bei der Gemeindeverwaltung, Bauamt) und die Sache wurde anstandslos korrigiert.

    Zum Schluß mußten wir uns nur noch um die Abschreibungsdauer für das Gebäude prügeln, wo meine Meinung nicht ganz kompatibel zur Meinung des Finanzbeamten war..:D

    Gruß
    Ralf
     
  5. Tommi

    Tommi

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    @R.B.:

    Den von Dir vorgeschlagenen Weg werde ich gehen: Ich habe bereits beim Bauamt Quadratmeterpreise für Grundstücke angefragt.

    Frage: Du schreibst "aktuelle Grundstückskosten".

    Müsste man korrekterweise nicht die Grundstückskosten zum Erwerbszeitpunkt (hier also 1994) ansetzen?

    Es werden ja auch die Gebäudekosten aus dem Jahr 1994 per Beleg (Kaufpreis, Rechnungen) nachgewiesen!

    @Buddelchen:
    Folge mal dem Link in meinem ersten Beitrag. Dort Seite 2 im PDF.
    Aus dieser Tabelle wurde ein aktueller Wert des Gebäudes (ohne Grund/Boden) abgelesen, also natürlich ein Durchschnittswert.

    Ich glaube, die Denke des Finanzamts ist so:
    Wir ermitteln mal, was "aktuell" (also hier Baupreisindex Stand 2003 laut Tabelle) die Herstellungskosten einer vergleichbaren, durchschnittlichen Eigentumswohnung sind. Dazu addieren wir die Grundstückskosten aus Vergleichswerten der Siedlung. Dann erhalten wir z.B. den Anteil 25,44% Grund/Boden vom Gesamtwert.
    Und diesen Anteil wenden wir dann auf die damaligen Gesamt-Anschaffungskosten (inkl. Grund/Boden) an. Denn die historischen Anschaffungskosten enthalten ja bei ETWs immer einen Anteil für Grund/Boden, der z.B. beim Kauf vom Bauträger nicht direkt ausgewiesen wird.

    Wenn es mir gelingt den damaligen Anteil der Grundstückskosten nachzuweisen, könnte sich ein anderer Anteil abschreibungsfähiger Anschaffungskosten ergeben.


    Gruß

    Tommi
     
  6. Julius

    Julius

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    Die damaligen üblichen Grundstückspreise sollten sich sogar leichter ermitteln lassen als die heutigen!
    Der gemeindliche Gutschterausschuß hinkt immer mehr oder weniger hinterher...
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Wie das Finanzamt "denkt" (was für ein Widerspruch) kann man sich nicht vorstellen.

    Aber im Ernst, sie werden versuchen den Grundstücksanteil möglichst hoch anzusetzen. Danach wird man dann die Abschreibung auf 50 Jahre (oder noch mehr?) festlegen.
    Das Ziel besteht darin, Deine Abschreibung kleinzurechnen, denn wer weiß schon was in 10,20 oder 50 Jahren sein wird. Immobilien und Abschreibungen waren bei den Finanzämtern schon immer ein heißes Thema (kommt gleich nach den Fahrtkosten).

    Deine Gemeinde-/Stadtverwaltung hat die Grundstückspreise für die letzten Jahrzehnte archiviert (ist ja eine Behörde) und kann Dir auch sagen, wo der Preis im Jahr 1994 lag. Meist gibt es eine Preisspanne, so daß Du die Untergrenze annehmen solltest. Nach oben werden die schon von alleine korrigieren..:yikes

    Gruß
    Ralf
     
  8. Stefan61

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    Soweit dies anhand der spärlichen Angaben beurteilt werden kann, rechnet das Finanzamt richtig: Wenn die ETW in 2006 angeschafft wurde, sind der Bodenrichtwert aus 2006 und der Zeitwert des Gebäudes in 2006 maßgebend. Im Normalfall verschiebt sich der Wertanteil einer Bestandsimmobilie im Zeitablauf zugunsten des Bodenwertes - im Extrem, bis der Bodenwert 100 Prozent beträgt, weil das Gebäude nicht mehr wirtschaftlich nutzbar ist. Das ist kein Trick des Finanzamts, sondern entspricht der wirtschaftlichen Realität.
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Das würde ich auch unterschreiben, aber was hat es dann mit dem Kaufdatum 1994 auf sich? Oder wurde das Gebäude in 1994 gekauft und erst in 2006 aus einem Teil eine ETW gemacht? Dann wären natürlich die Werte aus 2006 anzusetzen...das versteh´sogar ich..:think:think

    Gruß
    Ralf
     
  10. Eric

    Eric

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    Übrigens bei uns gibts den Bodenrichtwert online unter www.boris.nrw.de

    Sollte es doch auch in BW geben; die Schwaben sind doch sonst viel schneller als die NRW-ler.
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Die Schwaben sind zu geizig. Die geben noch nicht einmal ihre Bodenrichtwerte her...:biggthumpup:

    Gruß
    Ralf
     
  12. Tommi

    Tommi

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    @Stefan61:

    Der Sachverhalt ist im Detail wie folgt:

    1. Die ETW wurde 1994 neu erbaut und ebenfalls 1994 vom derzeitigen Eigentümer im Neuzustand vom BT erworben.
    2. Bis Mitte 2006 hat der derzeitige Eigentümer die ETW eigengenutzt
    3. Ab Mitte 2006 hat der derzeitige Eigentümer die ETW vermietet und möchte dafür die Afa ansetzen.

    Ich meine daher, daß zur Berechnung der Afa die Anschaffungskosten sowie Grundstückskosten von 1994 anzusetzen sind.

    Der derzeitige Eigentümer darf doch nicht schlechter gestellt werden als ein Eigentümer, der schon im Jahr 1994 erwarb und ab damals vermietet hatte?


    Gruß

    Tommi
     
  13. Stefan61

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    Tommi, Null Chance. Schau in meinen obigen Beitrag: Es sind immer die Wertverhältnisse im Jahr der Anschaffung zugrundezulegen. Tut mir leid, daß die Antwort ungünstig für Dich ist, aber siehe es so: Über diesen Punkt brauchst Du Dir weder weitere Gedanken zu machen, noch ein sinnloses Kräftemessen mit dem Finanzamt zu beginnen.
     
  14. Stefan61

    Stefan61

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    Ergänzung, weil meine Antwort vielleicht ungewollt dogmatisch wirkt (man wird in solchen Sachen schnell betriebsblind): Wenn A im Jahre 01 ein Auto für 50 TEUR kauft, beträgt die AfA-Basis 50 TEUR. Verkauft der A das Auto im Jahre 02 an den B für 30 TEUR, beträgt B's AfA-Basis 30 TEUR (und nicht 50 TEUR). Es sind also immer die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der neuen persönlichen Zurechnung des Wirtschaftsgutes maßgeblich. Genau so ist es auch im obigen Fall.
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Sonst könnte man ja in einem 50 Jahre alten Haus einen Teil zu einer vermieteten Wohnung "umwandeln" und dann die Werte aus 1957 ansetzen.

    Da könnte man eine richtig schön komplizierte Konstruktion basteln. Müßte man vielleicht unserem Finanzminister vorschlagen.

    Gruß
    Ralf
     
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  17. Tommi

    Tommi

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    @Stefan61:

    Ich denke der Kernsatz Deiner Aussage ist der hier:
    Dh. trotz meines Kaufes in 1994 zu den damaligen Preisen ist der Zeitpunkt 2006 (= Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung) der Stichtag für die Ermittlung der abschreibungsfähigen Anschaffungs-/Herstellungskosten.

    Tja, und für 2006 gibt es natürlich keinen "echten" Kaufpreis/Herstellungskosten, daher wohl die pauschale Berechnung des Wertes der Wohnung über das Formular S2-61.

    Wenn ich das so akzeptiere, brauche ich tatsächlich nicht mit dem Finanzamt "streiten".


    Ergänzungsfrage: Kosten, die 1994 nachträgliche Herstellungskosten waren (z.B. hochwertige Fliesen, die nicht im Kaufpreis enthalten waren) müssen doch aber auch 2006 noch mit Ihrem vollen Wert in die Afa einbezogen werden?

    Eine Kürzung um den 25 % Grund/Boden-Anteil muß ich nicht akzeptieren?

    PS: Dass diese Fliesen natürlich nur noch 50 Jahre - 13 Jahre = 37 Jahre abgeschrieben werden können, ist mir in diesem Zusammenhang schon klar!

    Gruß

    Tommi
     
  18. R.B.

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    Ich denke der folgende Satz sagt alles.

    Meine Meinung. Da der aktuelle Wert aufgrund des Formulars ermittelt wurde, sind Deine Fliesen mit eingerechnet. Zudem werden die Fliesen vermutlich dem Gebäude zugerechnet und dann mit dem Gebäude abgeschrieben. Sonst wäre diese Arbeit zum Zeitpunkt der Ausführung komplett als Ausgabe anzugeben (bei Reparatur beispielsweise), und damals war das noch eine Privatangelegenheit. Spielt also für die heutigen Verhältnisse keine Rolle mehr.

    Grund/Boden kann nicht abgeschrieben werden und wird daher getrennt erfasst. Wie hoch dieser Anteil ist, darüber kann man dann streiten, das FA setzt diesen Wert gerne zu hoch an...:biggthumpup:
    Deswegen ja mein Kommentar mit den Bodenrichtwerten, Gemeindeverwaltung usw.

    Gruß
    Ralf
     
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