Teilungserklärung für Doppelhaus

Diskutiere Teilungserklärung für Doppelhaus im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Liebe Experten, meine Frau und ich möchte sehr gerne eine Doppelhaushälfte auf dem Land erwerben. Eine REALE Teilungserklärung gibt es zum...

  1. #1 Doktor Reich, 05.07.2012
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    Liebe Experten,

    meine Frau und ich möchte sehr gerne eine Doppelhaushälfte auf dem Land erwerben.
    Eine REALE Teilungserklärung gibt es zum jetztigen Zeitpunkt noch nicht, der Eigentümer behauptet eine
    REALE Teilungserklärung wäre nicht möglich, ist so etwas möglich?
    Der Eigentümer versucht uns eine WEG-Teilung schmackhaft zu machen, das kommt für uns aber gar nicht
    in Frage, ich sehe da zu viele nachteile.
    Die beiden Doppelhaushälften wurden nebeneinander gebaut, haben separate Hauseingänge und verfügen bereits über 2
    unterschiedliche Hausnummern. Angeblich soll es für jede Haushäfte bereits ein eigenes Grundbuch geben?

    Welche Voraussetzunge muss ich für eine Teilungserklärung erfüllen?
    Wo und wie kann ich verbindliche Informationen über diese DHH erhalten was die REAL Teilung angeht?
    Müssen bei einer REAL Teilung auch alle Anschlüsse wie z. B. Strom, Wasser, Abwasserkanal, Heizung, Telefon geteilt sein?

    Vielen Dank!

    MfG
    Andy
     
  2. #2 Doktor Reich, 05.07.2012
    Doktor Reich

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    Nach erneuter Rücksprache mit dem Eigentümer möchte dieser nach möglichkeit nur eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
    erwirken und die Teilung des Grundstücks im Kaufvertrag verankern.
    Ist diese Konstellation überhaupt möglich und welche nachteile hätten wir dadurch bzw. welche Unterschiede gibt es zur
    REAL Teilungserklärung?
    Gesamteigentum, Sondereigentum etc. pp würde es bei dieser Konstellation nicht geben meinte der Eigentümer.

    Wer kann mir da helfen?

    MfG
    Andy
     
  3. #3 Ralf Dühlmeyer, 05.07.2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Solche mit Verlaub kranken Konstrukte werden in der Regel aus zwei Gründen gemacht:
    a) eine Realteilung ist aus Baurechtsgründen nicht möglich:
    Keine DH erlaubt, Abstandsflächen/Grenzabstände nicht einhaltbar, Grundstücksausnutzung für eine Hälfte überschritten (GFZ/GRZ) o.ä.
    b) Kostenreduzierung
    WEG hat andere = geringere Anforderungen in einigen Bereichen wie Schall- und ggf auch Brandschutz als real geteilte Grundstücke.

    Ausserdem kann ein "Satz" Zu-und Ableitungen gespart werden. Bei einer Realteilung (so überhaupt möglich), müssen diese umständlich über notarielle Regelungen über Leitungsrechte, Zugangsrechte, Kostenteilungen, Haftungen usw. so gesichert werden, dass der eine nicht dem anderen alles absperren kann oder umgekehrt nicht auf alle Kosten sitzen bleibt.

    Ich würde das ganze von Bau- und Rechtsfachleuten mit Lupe und Pinzette durchflöhen lassen, bevor Sie da weitere Schritte unternehmen.
    Vor der Unterschrift verspricht der Käufer viel, was nach der Unterschrift nicht mehr erinnerlich ist - ist das dann nicht fixiert, ist der Käufer der gelackmeierte.
     
  4. #4 Doktor Reich, 05.07.2012
    Doktor Reich

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    Vielen Dank für die Antwort.

    Welche Voraussetzung muss das Objekt erfüllen damit eine REALteilung/Teilungserklärung möglich ist?

    MfG
    Andy
     
  5. #5 agrokate, 05.07.2012
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    Hallo Du,

    ich bin zwar kein Experte, aber wir haben unser Grundstück vor kurzen auch real vom Vermessungsamt teilen lassen.
    Wie groß ist denn das Gesamtgrundstück?
    Im Bebauungsplan steht die Mindestgröße, die das neu getrennte Grundstück haben muß!

    Viele Grüsse,agrokate?
     
  6. #6 Doktor Reich, 05.07.2012
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    Hallo Agrokate,

    das Gesamtgrundstück hat eine Größe von ca. 1000qm, auf diesem Grundstück steht ein Doppelhaus (Nebeneinander).
    Die DHH die wir gerne erwerben möchten hat eine Grundstückstgröße von ca. 400qm.

    Gruß
    Andy
     
  7. #7 Allesunklar, 05.07.2012
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    Allesunklar Gast

    Genau das ist bei uns der Fall. Meine Frage wäre, ob nachträglich, d.h nach der Fertigstellungs der DH eine Realteilung möglich ist?

    Allesunklar.
     
  8. #8 Ralf Dühlmeyer, 06.07.2012
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    ALLE, die bei der Errichtung auf einem vor Bauantragsstellung real geteilten Grundstück zu erfüllen wären.

    Diese hängen im Baurecht vom B-Plan bzw der umgebenden Bebauung ab.

    Daher mein Rat - Objekt prüfen lassen durch einen Fachmenschen.

    @ allesunklar:
    Warum sollte hinterher möglich sein, was vor Baubeginn unmöglich war? Wenn sich am Baurecht nichts ändert, ist es vor- wie hinterher unmöglich!
     
  9. #9 Doktor Reich, 06.07.2012
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    Hallo Herr Dühlmeyer,
    sollten wir uns rein theoretisch für die kranke Konstruktion (Teilung über Notarvertrag mit Abgeschlossenheitsbescheinigung, Grenzfestlegung etc. pp) entscheiden weil evt. die Voraussetzungen für eine REAL Teilungserklärung nicht gegeben sind wie
    würde die Teilung des Grundstücks beim Katasteramt aussehen und wie wäre die Rechnungstellung von Grundsteuer usw.?
    Wäre so eine Teilung einer REAL Teilung durch Teilungserklärung gleichzustellen?

    Vielen Dank!

    MfG
    Andy
     
  10. Julius

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    Was soll das sein?

    Entweder ist REAL geteilt (="beim Katasteramt", im Grundbuch).
    Oder es ist nach WEG geteilt.
    Dann gehört beiden alles, jeder haftet z.B. für die Grundsteuern des anderen etc.
    Grenzen gibts da auch nur im Sinne der Festlegung von zur Sondernutzung zugeteilter Bereiche.

    Bei 2 Parteien hat man da ggf. auch stets ein Patt, das ist noch viel schlimmer als ne Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus.

    Fazit:
    Wer sowas kauft, sucht Ärger.
    Ich laß mir doch vom Nachbarn nicht vorschreiben, in welcher Farbe ich meine Fassade streiche, zahle hälftig mit, wenn sein Dach undicht ist etc.
    "Kranke Konstruktion" trifft es daher genau!

    Und der Wiederverkaufswert ist auch DEUTLICH gemindert (denn wer will so einen Unfug haben?), der Preis hingegen meist nicht viel niedriger als bei vernünftiger Konstruktion mit Realteilung.

    Fazit:
    Finger weg!!!
     
  11. #11 Doktor Reich, 10.09.2012
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    Hallo,
    ich habe mich heute bei der Stadt/Bauamt über die REALE-TEILUNGSERKLÄRUNG informiert.
    Sie sagten mir dass sie mit dieser Art von Teilungen schon lange nichts mehr zu tun haben und haben mir empfohlen
    einem Vermesser zu beauftragen um das Grundstück welches geteilt werden soll vermessen zu lassen unter Einhaltung
    des öffentlichen Baurechts.
    Nach positiven Abschluss kann ich dann die Reale-Teilungserklärung beim Notar beantragen.

    Kann mir vielleicht jemand sagen was der Vermesser alles machen muss und welche kosten ca. entstehen?
    Ich benötige einen Vermesser für ein Grundstück in Langenhagen/OT kann mir vielleicht jemand einen empfehlen?

    Danke

    Gruß
    Andy
     
  12. #12 Der Bauberater, 10.09.2012
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    Andy,
    lies dir bitte noch mal #10 vom Julius durch und beherzige den Tipp in #8 vom Ralf.
    Eine reale Teilungserklärung gibt es nicht!!
    Entweder das Grundstück wird real geteilt, dann bekommt jeder seine eigene Flurstücknummer, hat seine eigene Grundsteuer zu bezahlen und MUSS eine eigene Versorgung haben.
    bei der Teilung nach WEG bleibt es ein Grundstück, das zu Teilen einzelnnen Eigentümern zugeordnet wird.

    Du kannst jetzt einen Vermesser beauftragen, der setzt Grenzpunkte und lässt das dann so ins Grundbuch eintragen, was beides Geld kostet.
    Wenn diese Teilung dann aber gegen öffentliches Baurecht verstößt, lässt das Bauordnungsamt alles wieder rückabwickeln! Das kostet dann noch mal.

    Also #8 Jemanden fragen, der sich damit auskennt!!
     
  13. #13 Ralf Dühlmeyer, 10.09.2012
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    Nein, das Bauamt erteilt keine Teilungserklärung. Das macht der Notar auf Basis der einer entsprechenden Bauzeichnung.
    Ggf. wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt. Diese WIRD vom Bauamt auf entsprechenden Antrag hin erteilt.
    Vermesser = Gelbe Seiten. Die sind alle bestellt und vereidigt, haben eine Gebührenordnung und kosten somit auch alle das gleiche!

    Der böse Teilsatz dabei ist der mit der Einhaltung des öffentlichen Baurechts. Ich weiß nicht, ob ein Vermesser Fachmensch genug ist, dieses zu beurteilen, zumal gerade die gesamte NBauO kippt.
     
  14. #14 Der Bauberater, 10.09.2012
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    Wo kippt die hin? In die Tonne? :hammer: :mega_lol:
     
  15. #15 Doktor Reich, 10.09.2012
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    Hallo Peter was heißt das?
    Vielen Dank für die Infos!!

    Gruß
    Andy
     
  16. #16 Ralf Dühlmeyer, 10.09.2012
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    Die alte ja - Stück für Stück. Wir werden halt in kleinen Dosen an das neue Baurecht herangeführt. ;)
     
  17. #17 Der Bauberater, 10.09.2012
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    Das hat Ralf in #3 schon geschrieben.
    Baugesetzbuch:
    § 19 Teilung von Grundstücken
    (1) Die Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar
    gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges
    Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer
    Grundstücke eingetragen werden soll.
    (2) Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen,
    die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen.

    Wenn das Abwasser beim Nachbar liegt, bist du auf den angewiesen oder umgekehrt er auf dich. So was tut dann nur mit einer Baulast oder der, der keinen Kanalanschluß etc. hat lässt dies neu legen!
     
  18. Julius

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    Dieses Herumgeeiere führt doch zu nichts!
    Einzig zielführend ist, Du nimmst Dir einen Architekten, der klärt (anhand aller Unterlagen etc.), OB eine Realteilung möglich ist und ggf. unter welchen Bedingungen.Er kann auch die Kosten dieser Aktion abschätzen.
    DANN kann man sich entscheiden.

    ME ist die Entscheidung sogar ganz einfach:
    - Ist Realteilung möglich, kann man (sofern die Kosten einem dann noch zusagen) zugreifen.
    - Wenn nicht, sollte man die Finger davon lassen. Außer, man ist Masochist...
     
  19. #19 Doktor Reich, 10.09.2012
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    Hallo Julius,

    na das ist ja endlich mal ein konstruktiver Vorschlag.
    Hast Du ne Ahnung was so eine Prüfung in etwas kosten würde und ist es von Vorteil wenn der Architkt aus Umgegung kommt?

    Gruß
    Andy
     
  20. #20 Doktor Reich, 10.09.2012
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    Hallo,
    gibt es evt. hier im Forum einen Architekten aus meiner näheren Umgebung der diese Arbeit übernehmen würde?

    Gruß Andy aus Hannover
     
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