Terrasse wird nicht gebaut - geschuldet?

Diskutiere Terrasse wird nicht gebaut - geschuldet? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Es geht um ein "echtes" BT-Objekt mit Angabe der geschuldeten Wohnflächen im not. Kaufvertrag. Ausserdem ist eine 3%-Regelung im Kaufvertrag...

  1. archi3

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    Es geht um ein "echtes" BT-Objekt mit Angabe der geschuldeten Wohnflächen im not. Kaufvertrag. Ausserdem ist eine 3%-Regelung im Kaufvertrag enthalten, d.h. bis zu 3% weniger Wohnfläche wirkt sich nicht mindernd auf den Kaufpreis aus.

    Im Grundriss EG (u.a. Anlage zum Kaufvertrag) und in der Wohnflächenermittlung (keine Anlage zum Kaufvertrag, aber vorher separat übergeben) ist die Terrasse im EG mit 1/4 deren Grundfläche enthalten, die Terrasse will der BT aber nicht errichten, da sie nach dessen Meinung in die vom Erwerber selbst zu errichtenden Aussenanlagen fällt.

    M.E. schuldet der BT dennoch die Errichtung der Terrasse, da zeichnerisch dargestellt, auch wenn durch deren Wegfall die 3% Unterschreitung der Wohnfläche nicht erreichet wird - richtig?


    Nach Wohnflächenverordnung werden u.a. Terrassen "in der Regel zu 1/4, höchstens bis zur Hälfte deren Grundfläche" in die Wohnfläche eingerechnet.

    Wann kann von der Regel 1/4 abgewichen werden bzw. in welchem Fall kann die Grundfläche einer Terrasse zur Hälfte eingerechnet werden?
    Gibt es bestimmte Anhaltspunkte/Bedingungen, nach denen zu 1/4 oder zur Hälfte die Grundfläche einer Terrasse einbezogen wird?
    Hintergrund: die Dachterrasse an diesem Objekt wird zur Hälfte, die Terrasse im EG zu 1/4 einbezogen.
     
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  3. #2 Baufuchs, 7. Mai 2011
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Ob die Terrasse geschuldet ist oder nicht ergibt sich wohl eher aus der zum Vertrag gehörenden Baubeschreibung. Der BT wird argumentieren, dass in der Wohnflächenberechnung auch solche Teile der Außenanlagen zu berücksichtigen sind, die nicht vom BT erstellt werden.

    Allein die zeichnerische Darstellung wird nicht ausreichen. Auch die eingezeichnete Möblierung schuldet der BT ja nicht.

    Im übrigen könnte zu diesem Pkt. der Vertragstext noch was hergeben. Den kennen wir aber nicht.

    Hinsichtlich der Anrechnung ist es durchaus möglich, dass eine aufwendiger (als eine Terrasse) hergestellte Dachterrasse mit 50% angerechnet werden darf.
     
  4. H.PF

    H.PF

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    War das mit der Berechnung nicht eher von der Nutzungsmöglichkeit abhängig wie weit sie einberechnet wird?
     
  5. #4 Baufuchs, 8. Mai 2011
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Auszug aus der amtlichen Begründung zur Wohnflächenverordnung:

     
  6. H.PF

    H.PF

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    Also eine tolle, uneinsehbare Dachlandschaft ist dann mehr wert als die 4x4m-Holzterasse im 10x10m- Reihenhausgarten wo alle anderen draufgucken...

    Dachterassen sind klasse find ich :)
     
  7. archi3

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    @Baufuchs: Danke für die Begründung, so etwas hatte mir gefehlt!

    Da es sich um eine 08/15 Dachterrasse handelt, würde ich hier erstmal keine hälftige Anrechnung sehen.


    In der Baubeschreibung ist zu den Aussenanlagen leider gar nichts ausgesagt, d.h. weder sind sie aus- oder eingeschlossen, noch ist geregelt, dass der Erwerber sie in Eigenleistung zu erstellen hat.

    Somit käme m.E. die Vertragsauslegung in Betracht, und zwar in Verbindung mit einer Wohnflächenberechnung und den Zeichnungen.

    Demnach schuldet der BT auf jeden Fall die verkaufte und in der Grösse benannte Wohnfläche, die sich nur unter 1/4-Einrechnung der Terrasse im EG und der hälftigen Anrechnung der Dachterrasse ergibt, d.h. wenn die Terrasse im EG nicht errichtet wird, kommt er schon dadurch seiner Verpflichtung nicht vollumfänglich nach.

    Auch da die Terrasse zeichnerisch dargestellt ist, würde ich ihn in der Pflicht sehen.
    Die Gartenmöbel auf der Terrasse und die Pflanze(n) muss er nicht bringen, da es sich um Einrichtung handelt - logisch.
     
  8. #7 Linda2010, 8. Mai 2011
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    Wir haben ja einige Bauträger abgeklappert. Die Terrasse bzw. "Außenanlage" war immer Eigenleistung des BH. Außer man hat es ausdrücklich im Vertrag festgelegt (natürlich immer gegen Aufpreis). In jedem "Mustergrundriss" war eine Terrasse aufgezeichnet. Was aber noch lange nicht heißt, dass diese auch im Kaufpreis enthalten ist.
     
  9. #8 Baufuchs, 8. Mai 2011
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Na ja, auch eine an sich 08/15 Dachterrasse hat einen höhern Nutzwert als ein o8/15 Balkon. Da würde man sich schon streiten können.

    Und wenn du schon die Wohnflächenberechnung als Hilfsmittel zur Bestimmung der geschuldeten Leistung heranziehst, dann wird der BT damit argumentieren, dass dem Käufer die 1/2 Anrechnung ja bekannt war.

    Letzlich wird der BT, wenn du ihn nun zur Herstellung einer Terrasse zwingen willst, in Ermangelung einer Beschreibung der Terrasse eine absolut Billig-Ausführung hinlegen...

    Ob´s das dann ist?
     
  10. #9 fmjuchi, 8. Mai 2011
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    Wie groß ist denn die im Vertrag vereinbarte Fläche? Entspricht diese der Berechnung einschließlich Terrasse?
     
  11. #10 Baufuchs, 8. Mai 2011
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Hat er doch in #1 schon geschrieben.

    Auch bei Wegfall der Terrasse entspricht die Wohnfläche der vertragl. vereinbarten Größe.
     
  12. #11 wasweissich, 8. Mai 2011
    wasweissich

    wasweissich Gast

    wäre der erste bauträger , der eine terrasse verschenkt , nur weil sie aus appetitbeimkäuferweckengründen aufgemalt ist . da wird doch das planieren um die bude vierstellig nachgetragen .... :shades
     
  13. fmjuchi

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    Er hat geschrieben, dass der Wegfall der Terrasse innerhalb der 3 % Regelung liegt.

    Mich würde interessieren, ob im Kaufvertrag die Fläche mit oder ohne Terrasse angegeben ist. Es könnte ja durchaus sein, dass im Kaufvertrag diese Fläche gar nicht berücksichtigt ist.
     
  14. #13 Baufuchs, 8. Mai 2011
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    So habe ich das gelesen:

    Auch bei Null-Anrechnung der Terrasse entspricht die Wohnfläche (unter Berücksichtigung der im Vertrag enthaltenen 3% Minderflächenklausel) der im Vertrag zugesicherten Größe.

    Also wird der BT argumentieren "wurde nicht einbezogen".

    Offensichtlich gibt es aber zwischen der Angabe im Vertrag und der (vor Vertrag übergebenen aber nicht zum Vertragsbestandteil gemachten) Wohnflächenberechnung eine Differenz.

    Nun soll aus der Tatsache, dass die Terrasse in den Vertragszeichnungen eingezeichnet ist ein Anspruch auf Herstellung dieser Terrasse abgeleitet werden. Das obwohl in der Baubeschreibung zum Vertrag die Herstellung der Terrasse nicht aufgeführt ist und offenbar in der vertraglich zugesicherten Wohnfläche auch nicht berücksichtigt ist.
     
  15. fmjuchi

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    Die Frage ist, ob die Terrasse vertraglich vereinbart war oder nicht.

    Nehmen wir an, nach dem Vertrag wird eine Wohnfläche von 150 qm geschuldet. Die Pläne weisen 142 qm im Haus aus und eine Terrasse von 16 qm. Dann durften die Käufer annehmen, dass die Terrasse erstellt wird, auch wenn die Baubeschreibung hierüber keine Aussagen enthält.

    Weisen die Zeichnungen für das Haus ohne Terrasse (aber mit Dachterrasse) 150 qm aus, sehe ich es auch so, dass man nun versucht aufgrund der Zeichnungen "kostenlos" eine Terrasse zu bekommen.
     
  16. Julius

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    Vorsicht: Der Bauherr IST der BT. Du meinst wohl stattdessen den Käufer!

    Richtig erkannt. Das oft in der Garage eingezeichnete Auto wird ja leider auch nicht mitgeliefert...
     
  17. #16 Linda2010, 8. Mai 2011
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    Ja nu, dann eben der Käufer :o

    Wenns denn so wäre, dass die Einrichtung, Autos ect. mit im Kaufpreis integriert wären, hätten wir bei uns ein Schnäppchen gemacht :mega_lol:
     
  18. archi3

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    etwas Aufklärung

    Nachdem ich jetzt 2 Tage unterwegs war... etwas Aufklärung mit tatsächlichen Zahlen:

    - BT übergibt vor Vertragsschluss Wohnflächenberechnung (ermittelt nach Rohbaumassen!) mit Ergebnis 141 m2 einschliesslich 1/4 Terrasse EG = 3 m2

    - BT schuldet 141 m2 Wohnfläche lt. Vertrag, davon bis 3% Minderfläche (entspricht 4,23 m2) ist kaufpreisneutral (somit wären 136,77 m2 Wohnfläche noch vertragskonform)

    - BT will Terrasse EG nicht bauen

    Nun ergibt sich auf Grund von Fertigmassen 134,2 m2 tatsächliche Wohnfläche ohne die Terrasse im EG, d.h. die Unterschreitung liegt über 3%, somit müsste sich eine Kaufpreisminderung ergeben.

    Sollte die Terrasse im EG gebaut und davon 1/4 mit 3m2 angerechnet werden, würden sich 137,2 m2 Wohnfläche ergeben, d.h. die Unterschreitung liegt unter 3%, d.h. keine Kaufpreisminderung.

    Das ist m.E. jetzt unabhängig von der zeichnerischen Darstellung der Terrasse und schlichtweg nur nach Wohnfläche aus dem not. Kaufvertrag!

    Keiner will eine Terrasse geschenkt, aber keiner will für ca. 7 m2 Wohnfläche bezahlen, die er nicht bekommt.
     
  19. Hfrik

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    Nun, aber die Garage schon. Zum Grundstück (-> Bauträger) gehören ja auch immer alle fest damit verbundenen Dige, also Garagen, Terassen ja, Möbel, Autos nein.
    Ansonsten: mit der 3%-Regel wird auch manchmal der Putz berücksichtigt. Hat der BT also bei der Wohnflächenberechnung mit den Rohbaumassen gerechnet, könnte es im fertigen Bau mit der Wohnfläche ohne Terasse eng werden.
    Wenn also zur Terasse im Vertrag nichts gesagt wurde, könnte es sein, dass der Bauträger am Ende (Unbeabsichtigt) ein Grundstück mit Haus nach Baubeschreibung+ Plänen schuldet, und auf den Plänen wäre die Terasse drauf. Am besten einen Rechtsverdreher konsultieren, und hier das Ergebnis publizieren :)
     
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  21. archi3

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    Habe 2 RA-Meinungen sowie die eines Notars, alle gleich, BT schuldet die verkaufte Wohnfläche (abz. max. 3%), Wohnflächenminderung über 3% ist kaufpreismindernd ("... wenn und soweit die Wohnfläche um mehr als 3% unterschritten wird.")
     
  22. rudi1106

    rudi1106

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    Hm, da kann doch irgendwas nicht stimmen...;)

    Aber mal im Ernst: Wenn ich das richtig verstanden habe, hat der BT vor Vertragsschluss eine detaillierte Berechnung übergeben, bei der eine Endsumme von 141 m² rauskommt inkl. Terrasse. Und im Vertrag steht dann der BT schuldet 141 m². Ich denke, dass kann man sehr gut so verstehen, dass die Terrasse geschuldet ist. Wenn ansonsten nichts ausdrücklich geregelt ist, würde ich sogar sagen, man muss es so verstehen.
     
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