Tipps gesucht zu: Baufinanzierung in Hamburg mit WK + KfW + Bank

Diskutiere Tipps gesucht zu: Baufinanzierung in Hamburg mit WK + KfW + Bank im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Wir (Frau, 2 Kinder und ich) wollen in Hamburg bauen. Es soll ein ca. 130 m² großes Haus in KfW-55 oder besser Passivbauweise werden da beides in...

  1. #1 Schnabelkerf, 27. Mai 2009
    Schnabelkerf

    Schnabelkerf

    Dabei seit:
    26. Mai 2009
    Beiträge:
    662
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    EDV-Support
    Ort:
    Hamburg
    Wir (Frau, 2 Kinder und ich) wollen in Hamburg bauen. Es soll ein ca. 130 m² großes Haus in KfW-55 oder besser Passivbauweise werden da beides in Hamburg von der Wohnungsbaukreditanstalt bezuschußt wird, es langsfristig Heizkosten spart und obendrein ein gutes Gewissen verschafft..

    Da wir im teuren Hamburg bauen wollen, rechnen wir mit relativ hohen Grundstückskosten, wollen aber eine Bausumme von insgesamt 300.000 € möglichst nicht überschreiten. An Eigenkapital bekommen wir mit Mühe die von der WK verlangten 6% Bar zusammen. Nun habe ich mir die vergangen Wochen den Kopf über die Finanzierung zerbrochen und präsentiere diese hier mit der Hoffnung das ich aus Euren kritischen Kommentare lernen kann.

    Finanzierungsbausteine bei Neubau 130 m² Wohnfläche und Ausführungs als Passivhaus:

    1. WK-Hamburg "Hamburger Eigenheimförderung - Basisförderung"

    Summe in unserem Fall laut WK-Hamburg finaz@ss : 80.300 €

    WK-Baudarlehen
    Zinsen: 5 Jahre 0,6 %, danach Anhebung bis zum Kapitalmarktzins in Abhängigkeit vom Haushaltseinkommen
    Tilgung: in den ersten 20 Jahren 2 %, danach 5 % pro Jahr, jeweils zuzüglich ersparter Zinsen
    Einmaliger Kostenbeitrag: 1 % des Baudarlehens ( 803 € )
    Sondertilgung ?

    Rate im Jahr 1 - 5 : 174 €/Monat ( 527 €/Quartal ) Restschuld nach 5 Jahren 72.150 € (Zinsen bis dahin gezahlt 2289 € )

    Zinsen/Raten von Jahr 5 - X UNKLAR :irre

    2. KfW Darlehen „Energieeffizient Bauen“

    Summe in unserem Fall: 50.000 € (max. 50.000 pro Wohneinheit)
    Zinsen: 10 Jahre 2,25 %
    Tilgung: frei wählbar?
    Einmaliger Kostenbeitrag: kostenlos
    Sondertilgung: während der ersten Zinsbindungsfrist jederzeit ohne Kosten für den Endkreditnehmer möglich.

    Volltillgung in den ersten 10 Jahren per Rate oder Sondertilgung (Um das Risiko der Zinsanhebung nach 10 Jahren auszuschließen):

    Rate im Jahr 1 - 10 bei 2,25 % Zinsen / 8,93 % Tilgung: 465 €/Monat, Restschuld nach 10 Jahren 0 € (Zinsen bis dahin gezahlt 5.880 € )

    3. Bank Darlehen preiswertestes Angebot über 25 Jahre Laufzeit bei voller Tilgung in den 25 Jahren, laut Interhyp, möglichst lange Laufzeit um die derzeit niedrigen Zinsen lange festzuschreiben

    Vorraussetzung dabei ist wohl das wir eine Bank finden die den WK und KfW Kredit als "Eigenkapital" anrechnet und wir somit nur 45% der Bausumme als Kreditsumme angerechnet bekommen. Über Tipps welche Banken da in Frage kommen wäre ich dankbar!

    Summe in unserem Fall: 300.000 - 80.300 - 50.000 = 135.000 €
    Zinsen: 25 Jahre 4,64 %
    Tilgung: 2,126 % Laufzeit 25 Jahre - frei wählbar
    Einmaliger Kostenbeitrag: unklar
    Sondertilgung: meist 10% pro Jahr

    Rate im Jahr 1 - 25 : 760 €/Monat, Restschuld nach 25 Jahren 0 € (Zinsen bis dahin gezahlt 93.334€ )

    Gesamtsumme im Jahr 1-5 = 174 + 465 + 760 = 1399 € abzüglich energetischer Zuschuß WK 260 € und Aufwendungsdarlehen 144 € = 995 €

    Erste Unsicherheit nach 5 Jahren wenn die Zinsen des WK Kredites angehoben werden. Weiß da jemand mit was man rechnen muß? Ein Anfrage bei der WK blieb bisher unbeantwortet.

    Nach 10 Jahren fällt dann der energetische Zuschuß weg und auch das Aufwendungsdarlehen ist stark reduziert. Dafür fällt auch die Rate für den KfW Kredit weg. Der Plan ist das sich beide Effekte ungefähr auifheben so das die Rate über die 25 Jahre nicht zu sehr schwankt.

    Ich hoffe das mein Text nicht zu lang war und Ihr dazu was schreiben mögt.
     
  2. Anzeige

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 drulli, 27. Mai 2009
    Zuletzt bearbeitet: 27. Mai 2009
    drulli

    drulli

    Dabei seit:
    13. August 2006
    Beiträge:
    936
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Technischer Kommunikator
    Ort:
    Hamburg
    Benutzertitelzusatz:
    Bauherr
    Von mir zuerst eine grundsätzhliche Anmerkung.
    Wir hatten vor einigen Jahren das gleiche vor. Jetzt halte ich es in Hamburg für schwierig, ein EFH für 300.000,- inkl. Grundstück zu bauen. Um auf Deine 130 m2 zu kommen, brauchst Du schon ca. 500 m2 . Da bist Du schnell mit 150.000 + Grundsteuer + Notar dabei.
    Hier im Forum hört man häufiger, dass ein Standard-EFH bei 200.000 Baukosten erst los geht.
    Da würde ich dann inkl. aller weiteren Kosten (Küche, Garten, Inneneinrichtung,...) mit 400.000 gesamt kalkulieren.
    Daher sind wir bei unserer Doppelhaushälfte gelandet. Da bekommt man auch auf kleineren Grundstücken (bei uns ca. 350 m2) auf brauchbare Wohnflächen, ohne gleich in einem Reihenhaus zu wohnen.

    Ach ja. Wenn DU möchstest, könnte ich Dir per PN unseren Finanzberater empfehlen. Es ist weitestgehend unabhängig und kann Dir Deine Fragen sicher beantworten.
     
  4. #3 rainerS.punkt, 27. Mai 2009
    rainerS.punkt

    rainerS.punkt

    Dabei seit:
    31. August 2006
    Beiträge:
    644
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Redakteur
    Ort:
    Berlin
    Moin,

    Die Planung steht und fällt sicher mit dem Grundstückspreis. Freunde haben in HH gebaut. 120 m² Fertighaus auf 300 m² Grundstück zu 300 Euro/m². Aber Standard, nix KfW oder Passivhaus.

    Die Anforderugen der Hambuger Förderung sind wohl recht streng. Wenn dann evtl. noch Bebauungsauflagen dazu kommen kann es schnell eng werden mit der Kapitaldecke.

    Evtl. hier mal mitlesen: http://www.timmanns.de/index.php/blog


    Viele Grüße und viel Erfolg beim Projekt
    Rainer
     
  5. #4 Schnabelkerf, 27. Mai 2009
    Schnabelkerf

    Schnabelkerf

    Dabei seit:
    26. Mai 2009
    Beiträge:
    662
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    EDV-Support
    Ort:
    Hamburg
    Hi Rainer,

    das das Grundstück das Hauptproblem sein wird ist uns auch klarworden, besonders da wir weder in Harburg noch in Allermöhe bauen wollen ,-) Am liebsten wäre uns Alsterdorf da dort auch unsere Mietwohnung ist aber das ist wohl illusorisch. Aber die Alternative aufs Dorf zu ziehen würde langfristig noch viel mehr Geld, Zeit und Nerven fürs dauerpendeln kosten.

    Noch haben wir die Hoffnung nicht aufgegeben das wir ein kleines 400-500 m² Grundstück für unter 120.000 € finden. Ein KfW-55 Haus bietet doch inzwischen jeder zweite Anbieter als Standard. Zumindest behaupten sie das und werben auch mit der Förderung. Das sollte auch für 160.000 zu bekommen sein denke ich. Dann ein "bißchen" Nebenkosten und es klappt mit den 300.000 €. An 10% mehr wirds auch nicht scheitern...

    Aber klar wenn wir sehen das es mit dem Grundstück nichts wird dann werden wir wohl auch in Richtung Doppelhaus umorientieren. Auch wenn das vielleicht schwierig wird weil uns nicht unbedingt das Standard Krüppelwalmziegelhaus vorschwebt sondern wir eher von einer Holzfassade träumen. (ich weis "Arm" und auch noch Sonderwünsche :-))
     
  6. sk8goat

    sk8goat

    Dabei seit:
    21. September 2006
    Beiträge:
    1.208
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Kaufmann
    Ort:
    BW
    Also für 160.000 kriegst garantiert kein Passivhaus mit 130m².
    Bitte nicht auf die Lockpreise in den Annoucen und Prospekten von bestimmten Bauträgern und Fertighäuser-Anbietern reinfallen. Das sind keine Endpreise!

    Die Tilgung beim KFW Kredit ist nicht frei wählbar, sondern ergibt sich aus Zins und Laufzeit. Also z.B. bei 20 Jahen Laufzeit ist die Tilgung so, dass auch nach 20 Jahren abbezahlt wäre.
     
  7. #6 Hendrik42, 27. Mai 2009
    Hendrik42

    Hendrik42

    Dabei seit:
    24. September 2006
    Beiträge:
    730
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Hobby
    Ort:
    Norddeutschland
    Benutzertitelzusatz:
    Wärmepumpenbetreiber
    Man kann auch innnerhalb von HHs Stadtgrenzen noch Grundstücke zu unter 300€/qm bekommen, aber Glück muss man da schon haben. Wenn es dann ein freistehendes Haus sein soll, reden wir über so 500qm, siehe oben. Dann muss vielleicht noch was abgefahren werden und es muss in HH diese teure Baustellen-Gehwegüberfahrt hingemacht werden und schon bist Du bei über 130.000 für das Grundstück. Bleiben weniger als 170.000 für das Haus, dass dann auch noch KfW55 sein soll... (würde ich ja auch auf jeden Fall machen, wird aber nicht billiger...).

    Ist es nicht so, dass das KfW Darlehen nie als Eigenkapital gerechnet wird? Die Bank sichert den doch auch mit, die KfW sichert doch nicht selbst, die gibt nur gute Zinsen, dachte ich. Aber ich kenne mich damit nicht aus, bei uns waren zu der Zeit die KfW Zinsen nicht attraktiv.

    Gruß, Hendrik
     
  8. #7 rainerS.punkt, 27. Mai 2009
    rainerS.punkt

    rainerS.punkt

    Dabei seit:
    31. August 2006
    Beiträge:
    644
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Redakteur
    Ort:
    Berlin
    Stimmt: KfW ist kein Eigenkapital. Eigenleistungen und Kontoauszüge lassen sie gelten ;-)

    r.
     
  9. #8 Schnabelkerf, 27. Mai 2009
    Schnabelkerf

    Schnabelkerf

    Dabei seit:
    26. Mai 2009
    Beiträge:
    662
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    EDV-Support
    Ort:
    Hamburg
    Das KW und/oder kfW Kredit von bestimmten Banken als Eigenkapital anerkannt wird hab ich in diversen Presserartikeln gelesen.

    z. B. hier im Focus (unabhängig davon das das ein Schundblatt ist)

    Nun muß man nur noch diese Banken finden :)
     
  10. #9 Schnabelkerf, 27. Mai 2009
    Zuletzt bearbeitet: 27. Mai 2009
    Schnabelkerf

    Schnabelkerf

    Dabei seit:
    26. Mai 2009
    Beiträge:
    662
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    EDV-Support
    Ort:
    Hamburg
    Für 150.000 bekommt man ein KfW-55 Haus schlüsselfertig (der preiswertesten Kategorie klar). Ob diese Angebote geschummelt sind muß man anhand der Baubeschreibung dann prüfen lassen. Das würde ich einem Architekten überlassen. Als Mehrkosten für Passiv wurden mir von diversen Stellen mit ca. 10 % angegeben. Also wären wir bei 165.000...

    Ich lass mich auch alternativ von einem Architekten beraten ob er das ganze nicht für einen Konkurenzfähigen Preis erstellen kann.

    Passivhaus ist auch kein Muss. Die 6500 € Förderung von der WK die es für Passivhaus mehr gibt als für KfW-55 reichen natürluch nicht für die Mehrkosten.

    Bei meiner Überlegung bin ich ja von einer Laufzeit von 10 Jahren ausgegangen da man dann den besten Zinssatz bekommt. Und ich wollte den ja eh nach 10 Jahren voll tilgen. Also passt das ja.
     
  11. #10 hausbauer2008, 27. Mai 2009
    hausbauer2008

    hausbauer2008

    Dabei seit:
    23. Januar 2008
    Beiträge:
    288
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Ingenieur
    Ort:
    Hamburger Umland (SH)
    Ich denke, es wird vor allem an einem bezahlbaren Grundstück in Hamburg scheitern. Lade Dir mal aus dem Netz den Immobilienatlas Hamburg der LBS herunter. Dort wirst Du sehen, was in HH üblicherweise gezahlt wird, wobei die Zahlen dort eher noch zu tief gegriffen sind. In Alsterdorf kannst Du Deine 300TE nur für's Grundstück ausgeben. Auch Sasel, Wellingsbüttel, Bergstedt, Volksdorf ist alles in Richtung 300-400 Euro/qm, es sei denn Du willst direkt an einer Hauptverkehrsstr. oder in der Einflugschneise in Poppenbüttel wohnen. Selbst in Norderstedt, was ich persönlich nicht so toll finde, zahlst Du noch 250 Euro/qm.

    Ich würde das Umland mal nicht kategorisch ausschliessen, jedenfalls sind wir dazu gekommen, nachdem wir alle aktuellen Baugebiete in HH durchhatten. Was das Pendeln angeht, kommt es drauf an, wo Du in HH arbeitest und welches Verkehrsmittel Du bevorzugst. Z.B. von Ahrensburg braucht man mit der Bahn weniger als 20min zum Hbf.

    Dazu musst Du nur in HH den schon erwähnten Wegewart zahlen (5000.-) und Du zahlst 4,5% Grunderwerbssteuer. Auch die Grundsteuer ist deutlich höher als in SH, kann locker 50-80 Euro pro Monat *mehr* ausmachen.

    Das Eigenheimprogramm der Stadt Hamburg kennst Du? Dort evt. noch mal nach Grundstücken schauen.

    Gruss und viel Glück
     
  12. #11 GlenGarioch, 13. Juni 2010
    GlenGarioch

    GlenGarioch

    Dabei seit:
    3. Mai 2003
    Beiträge:
    9
    Zustimmungen:
    0
    Ort:
    Hamburg
    Verzinsung des WK Baudarlehen und Grundstücks- und Baupreise in Hamburg

    Unser Baudarlehen wird nach 5 Jahren pauschal* mit (nominal) 6% verzinst. Da zusätzlich noch ein jährlicher Kostenbeitrag von 256 EUR anfällt (0,5% der Darlehenssumme) ergibt sich ungefähr ein anfänglicher effekt jahreszins von ungefähr 6,6%. Dies ist nicht wirklich günstig und auch weit von dem vereinbarten "Kapitalmarktzins" entfernt (momentanes Zinsniveau bei ca. effekt. 2,8 %!!).
    Eine Teilablösung ist schwierig, da die WK nicht den ersten Rang im Grundbuch abgeben will.
    Eine komplette Ablösung aller bei der WK laufenden Kredite ist auch schwierig, da teilweise mit hohen Wiederanlageverlusten gerechnet wird und somit die Vorfälligkeitsentschädung drastisch ausfällt. Interessant ist hierbei, das die WK hier von einen anderen (niedrigeren) "Kapitalmarktzins" ausgeht als bei der Zinsberechnung für das Baudarlehen.
    Hier könnte man von Willkür sprechen.
    Eine der in Frage kommenden Optionen ist nun das zu versteuernde Einkommen soweit zu reduzieren, dass man im das Baudarlehen noch "zinslos" (nicht kostenlos!!) hält. Gerade auch mit der jüngsten Gebührenerhöung für die Kitas in Hamburg (bei uns +200 EUR pro Monat) könnte sich dies lohnen.
    Wir haben unser Baugrundstück über die Liegenschaftsverwaltung (Eigenheimprogramm) der FHH bekommen. In Langenhorn bei 415 qm war der Preis bei ca. 200 EUR pro qm. Das war zwar schon 2004, da aber der Bodenwert und nicht der Verkehrswert für den Preis bestimmend war und immer noch ist, wird sich daran nicht viel geändert haben.
    Unsere gesamten Baukosten (inkl. Wegewart!!) lagen letztendlich bei ca. 340.000 EUR für ein KFW 40 (Holz-)Haus.
    Auch wenn dieser Faden schon etwas Patina angesetzt hat, vielleicht hilft Euch ja diese Info noch.
    Gruß
    Michael
     
  13. #12 Schnabelkerf, 13. Juni 2010
    Schnabelkerf

    Schnabelkerf

    Dabei seit:
    26. Mai 2009
    Beiträge:
    662
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    EDV-Support
    Ort:
    Hamburg
    Hi zukünftiger Nachbar Michael! Den Thread hatte ich ja ganz vergessen!´Wir stehen inzwischen wenige Tage vor dem Baubeginn. :28:

    Wir haben über das Eigenheimprogramm der Stadt (vermittelt über die PMC) ein Grundstück in Langenhorn gefunden. Mit 125.000 € eigentlich über unserem Budget aber dafür 800 m² so groß das wir nun doch ein Einzelhaus realisieren können. Mit 156 €/m² trotz ein bißchen Fluglärm (seit 10 Jahren sind wir das in unser Mietwohnung gewöhnt und finden das nicht so schlimm) ein "Schnäppchen" wie wir finden, so das wir nach leichten Zweifeln dann doch zugegriffen haben. Dank PMC ist die Provision auch "nur" 3,57 % hoch.

    Wo ist denn Euer Holzhaus in Langenhorn? Vielleicht sind wir ja da schonmal vorbeigefahren und haben es gesehen bei einem unserer vielen Fahrten ins blaue um einen Eindruck vom Stadtteil zu bekommen. Helmut Schmidt soll da ja auch in einem Doppelhaus wohnen. Unser Grundstück befindet sich westlich der Langenhorner Chaussee.

    Als Haus kommt da jetzt ein 131 m² großes Holzständerhaus (KfW 70 EnEV 2009) mit schwedenroter Holzfassade hin. Inkl. KWL mit WRG, LWP, Fußbodenheizung, Lärmschutzfenster, Bodenplatte, Erdarbeiten etc.. für 163.000 € + ca. 15.000 € Eigenleistungen (Lohn+Material).

    Alles in allem wurden es dann doch 350.000 Bausumme bei 310.000 Kreditsumme. :yikes

    Die Darlehen von WK 80.300 und KfW 50.000 sind als nachrangig im Grundbuch eingetragen und können jederzeit vorzeitig getilgt werden ohne zusätzliche Kosten. Wir gehen nicht davon aus das wir in 5 Jahren so viel verdienen das wir auf den "Kapitalmarktzins" hochgestuft werden.

    Nun wird es demnächst spannend ob das ganze wirklich mit dem Bau alles klappt und dann werden die nächsten 25 Jahre auch spannend ob wir das mit der Rückzahlung packen. :p
     
  14. Anzeige

    Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  15. #13 GlenGarioch, 16. Juni 2010
    GlenGarioch

    GlenGarioch

    Dabei seit:
    3. Mai 2003
    Beiträge:
    9
    Zustimmungen:
    0
    Ort:
    Hamburg
    Hallo Schnabelkerf,
    das sind ja interessante Dinge, die sich in unserer Nachbarschaft abspielen:wow
    Dann kann man zur Wahl des Stadtteils ja schon mal gratulieren:28:
    Hinsichtlich Schule, Kita, Einkaufen und Verkehrsanbindung schon recht attraktiv.
    Wir wohnen auch westlich der Langenhorner Chaussee und dann nördlich vom Krohnstieg. Unser Haus ist das einzige gelbe Holzhaus in der Umgebung mit blau-weißer Fenstereinfassung. Wenn ihr daran mal vorbeigefahren solltet, so wäre es sicher aufgefallen.
    Von oben betrachtet ist unser Haus gut an den aufgeständerten Solarkollektoren und der PV-Anlage zu erkennen.
    Mit wem baut Ihr denn?
    Gruß
    Michael
     
  16. #14 Schnabelkerf, 16. Juni 2010
    Schnabelkerf

    Schnabelkerf

    Dabei seit:
    26. Mai 2009
    Beiträge:
    662
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    EDV-Support
    Ort:
    Hamburg
    Hallo Michael,

    allerdings ist Euer Haus uns aufgefallen!
    Meine Frau hat das bessere Gedächtnis und sagt: Wenn man aus dem S.....g in Eure Straße einbiegt, habt Ihr das 2. Haus auf der rechten Seite, stimmt's?
    Schönes Haus habt Ihr Euch da gebaut! :28:

    Wir bauen ganz in der Nähe (ca. 400 m entfernt) von Euch in der Straße T..........h (ist quasi die Verlängerung Eurer Straße in Richtung Süden/Westen), wo genau, wird bald gut an der Baustellenzufahrt zu erkennen sein (auf den Boden gezeichnet ist sie schon, Herstellung folgt nächste Woche).

    Wir bauen mit einer kleinen Firma aus Sittensen (wenn Du mehr wissen möchtest, Näheres gern per PN).


    Wie heißt es so schön? Die Welt ist klein! :winken
     
Thema:

Tipps gesucht zu: Baufinanzierung in Hamburg mit WK + KfW + Bank

Die Seite wird geladen...

Tipps gesucht zu: Baufinanzierung in Hamburg mit WK + KfW + Bank - Ähnliche Themen

  1. KfW 430 - Unklarheiten und ungewöhnliche Konstellationen

    KfW 430 - Unklarheiten und ungewöhnliche Konstellationen: Ich habe ein paar Fragen zur KfW-Förderung beim Einzelmaßnamen im Bestand (430). (1) Ich möchte zunächst von Heizkörpern auf Flächenheizung...
  2. Baubiologe/Expterte gesucht für Geruchsermittlung

    Baubiologe/Expterte gesucht für Geruchsermittlung: Hallo, bei meinem KAMPA Fertighaus Bj. 2005 habe ich seit einigen Jahren immer im Frühjahr das Problem, das es zu stinken beginnt. Der Geruch...
  3. Styroporplatten auf Betonwände (Innenseite Kellerwand) kleben. Erfahrungen gesucht

    Styroporplatten auf Betonwände (Innenseite Kellerwand) kleben. Erfahrungen gesucht: Hallo zusammen, hat jemand Erfahrungen vom Kleben von Styroporplatten auf Betonwände auf der Innenseite und möchte davon berichten? Die...
  4. Architekt für Naturstammhaus in Sachsen gesucht

    Architekt für Naturstammhaus in Sachsen gesucht: Hallo, wir, eine junge Familie aus dem Vogtland, suchen auf diesem Weg einen Architekt oder Ingenieur oder ein Büro mit : - Erfahrungen im Bau...
  5. Flachdach anleitung gesucht

    Flachdach anleitung gesucht: Hallo ich hab schon viele Häuser saniert aber noch nie ein Flachdach aus Holz ausgeführt. Was mir nicht klar ist wie die Holzträger auf der...