Überbauung nach Fertigstellung WDVS unterstellt

Diskutiere Überbauung nach Fertigstellung WDVS unterstellt im Außenwände / Fassaden Forum im Bereich Neubau; Hallo, wir haben im letzten Jahr ein an der Grenze stehendes Haus energetisch saniert. Das Haus steht seit 1873 in Hessen in einer Kleinstadt,...

  1. #1 samosir, 29.08.2011
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    Hallo,

    wir haben im letzten Jahr ein an der Grenze stehendes Haus energetisch saniert. Das Haus steht seit 1873 in Hessen in einer Kleinstadt, in der im alten Stadtteil jedes Haus auf einer Seite an der Grundstücksgrenze und an der Straßenfront errichtet ist.
    Das Haus ist etwas schräg zur Grenze und hat ohne WDVS an der Ecke zur Straße die Grenze berührt und im interne teil 7cm davon zurück gestanden.

    Die Sanierung erfolgte auf KfW 75 mit dem Programm 151 der KfW. Unter anderem hat das Haus auch ein WDVS erhalten. An drei Seiten 20cm und an der Seite der Grenze 4cm.

    Um im vorderen Bereich der Wand an der Grenze das WDVS 4cm anbringen zu können haben wir mit dem Nachbar einen nach längerem hin und her einen Vergleich geschlossen, dass wir max. 4cm über die Grenze gehen dürfen.

    Der alte Putz an dieser Wand wurde komplett entfernt (-2cm) und dann die Resol Platten mit 4cm Stärke direkt auf das Mauerwerk geklebt. Inclusive der Armierung wurden damit maximal 4cm gegenüber dem Urzustand aufgebracht. Also alles gem. Vergleich ausgeführt.

    Nach der Fertigstellung aller Fassadenarbeiten beauftragt der Nachbar einen Vermesser mit einer Grenzfeststellung. Dieser stellt fest, dass an der Ecke zur Straße eine Überbauung von 8cm vorliege, zur hinteren Ecke macht er keine Aussage. Daraufhin fordert der Nachbar den Rückbau des WDVS und fordert eine Zwangsvollstreckung des Rückbaus.

    Auf alten Vermessungsplänen (wir hatten vor der Sanierung auch das Haus einlesen lassen) ist die Ecke des Hauses auch der Grenzpunkt, gekennzeichnet durch einen Punkt im Plan. Eine Abmarkung gibt es nicht.

    Wir sind immer noch der Meinung, alles richtig gemacht zu haben.

    Und nun meine Fragen an die Experten:
    - Mit welcher Genauigkeit kann den eine Grenze nachträglich eingemessen werden? Wie gesagt, das Haus steht da seit 1873 und soll nach dem Vermessungsergebnis auf einmal bereits vor dem Anbringen des WDVS 4cm über die Grenze gestanden haben. Wir haben wirklich nur 4cm gegenüber dem Urzustand aufbringen lassen, was auch durch eine kleine Bauteilöffnung nachprüfbar wäre.

    - Wir haben an der Grenzfeststellung nicht teilgenommen und auch keinen Kommentar dazu abgegeben, da für uns die ganze Aktion absolut unsinnig erscheint. Soll nun einfach die vom letzten Vermesser festgestellte Grenze die gültige Grenze sein?

    - Und die wichtigste Frage, hat bei solch einem Unsinn schon mal irgend wo ein Rückbau stattgefunden?

    Ich habe hier mal bewusst das Thema Verhältnismäßigkeit, Ökologische Vernunft usw. weg gelassen. Es geht hier unserem Nachbarn um nichts anderes, als uns etwas reinzuwürgen. Und ja, es gibt sogar im hessichen Nachbarschaftsrecht den §10, der eine Duldung einer angemessenen Überbauung nach EnEV vorsieht. Dazu möchte sich nur leider kein Richter festlegen.

    Ich würde mich über eine rege Diskussion freuen, auch wenn es vielleicht nur hilft, den Wahnsinn zu ertragen.

    Samosir
     
  2. Julius

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    Der Richter wird sich schon festlegen. Aber im Rahmen eines Urteils, nicht einer Vorabauskunft...
     
  3. kike

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    Bei allem Verständnis - du weißt schon, dass du offensichtlich fremden (nämlich Nachbars) Grund in Anspruch nimmst?

    Und der Vergleich lautete 4cm über die Grenze und nicht 4cm (2cm) über den Ursprungszustand. Dann wäre es doch naheliegend gewesen, wenn es so um Zentimeter geht vorher nachmessen zu lassen... ?

    Du magst der Meinung sein, dein Nachbar wollte dir nur "eine reinwürgen", aber deine Meinung "Wir sind immer noch der Meinung, alles richtig gemacht zu haben" dürfte eine Problemlösung nicht gerade leichter machen und vielleicht sogar Teil des Problems sein ...

    Grüße kike
     
  4. #4 samosir, 29.08.2011
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    ja, dass tun wir und wir haben den Nachbarn dafür entschädigt. Wie ich geschrieben hatte:
    "Auf alten Vermessungsplänen (wir hatten vor der Sanierung auch das Haus einlesen lassen) ist die Ecke des Hauses auch der Grenzpunkt, gekennzeichnet durch einen Punkt im Plan. Eine Abmarkung gibt es nicht."

    Wir hatten das Haus einmessen lassen und uns auf die Einmessung Verlassen. Und wir haben einen Vergleich auf dieser Grundlage geschlossen und für die 4cm den Nachbarn entschädigt. Es gab keinen Grund anzunehmen, dass das Haus bereits vor der Sanierung eventuell über die Grenze stand.
    Nun haben wir zwei Vermessungen mit unterschiedlichen Angaben, warum sollte ich davon ausgehen, dass nun die zweite die "richtigere" ist.
    Deshalb meine Frage nach der Messgenauigkeit.

    Samosir
     
  5. R.B.

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    Das ist verständlich. Die Frage ist aber, "habt Ihr alles richtig gemacht"?

    Augenscheinlich ja, aber der Teufel steckt im Detail. Deswegen kann Dir hier nur ein Fachanwalt weiterhelfen. Der muss den Sachverhalt, Dokumente/Vereinbarungen usw. prüfen. Fährt der Nachbar bereits schwere Geschütze auf, dann muss man eben auch schwere Geschütze in Stellung bringen. Dazu musst man aber erst einmal seine eigene Position einschätzen können.

    Gruß
    Ralf
     
  6. kike

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    Im ersten Posting hast du geschrieben, dass das Haus "eingelesen" wurde.

    Wenn das Haus aber -wie es nach deinem zweiten Posting zu verstehen wäre- "eingemessen" wurde (das geht ja nur von einem amtlichen Vermesser o.ä.), dann würde ich doch mal den Vermesser fragen, was er dazu meint?

    Grüße kike
     
  7. #7 samosir, 29.08.2011
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    Ich wollte eingemessen schreiben, Tippfehlerteufel.

    Sowohl der erste als auch der zweite Vermesser waren amtliche Vermesser. Ist für mich nun so wie zwei Gutachter, die zu einer unterschiedlichen Auffassung kommen.
    Wie genau wird "eingemessen"? Ich gehe mal davon aus, dass wenn wir einen weiteren Vermesser bestellen, ein drittes Ergebnis heraus kommt. Und dann?

    Samosir
     
  8. #8 Siedler, 29.08.2011
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    Ich stehe im Prinzip vor dem allergleichen Problem.
    Mein Haus steht auch schräg zur Grenze und mein Nachbar war der Meinung, daß mein Hauseck genau der Grenzpunkt ist. Laut Lageplan sind jedoch 9,4 cm Platz.
    Nach vielen Telefonaten mit dem Bauamt wurde mir erklärt, daß eine exakt genaue Vermessung im Prinzip nicht möglich ist (bis zu 4 cm ungenau).

    Als erstes würde ich an Deiner Stelle nochmal eine Vermessung durchführen lassen. Mal sehen, was diese dann ans Tagelicht bringt.

    Abgesehen davon war die Vereinbarung mit dem Nachbarn mit Sicherheit dahingehend zu verstehen, daß vom damaligen Istzustand eine Überbauung von 4 cm geduldet wird.
    Wenn dem nicht so gewesen wäre, hätte er ja vor Anbringung des WDVS auf eine Vermessung bestehen müssen.

    Sollte das WDVS tatsächlich wieder entfernt werden müssen, würde ich mir auf jeden Fall mal eine ganz tolle Farbe für diese Hausseite ausdenken.

    Gruß

    Sollte
     
  9. bernix

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    ...man kann euch zumindest kein planloses Handeln vorwerfen.

    Die Reihenfolge war mE richtig. Vermessung des Grundstückes und Verhandlung mit dem Nachbar.
    Zu prüfen wäre jetzt welcher Vermesser Recht hat, ob dein Vermesser, falls er falsch liegt, ggf haftbar gemacht werden kann...
    Daneben wäre zu prüfen ob ein 1873 gebautes Haus so einfach aus dem Grundstück hüpfen kann. Immerhin bezeichnet man ein Haus als Immobilie....:biggthumpup:
    Der Punkt hierbei: hat sich die Grenzlinie irgendwie verschoben?

    Der Nachbar fordert eine Zwangsvollstreckung des Rückbaus? Die Maßnahme muss von ihm ausgehen...was hat er bisher unternommen?
     
  10. bernix

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    ...dafür seh ich jetzt wirklich keinen Grund....sollte der Nachbar Klage einreichen, gibts vielleicht eine weitere Vermessung auf Anordnung des Richters.
     
  11. kike

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    Zu allererst würde ich den 1. Vermesser (deiner) mal mit dem Ergebnis des 2. Vermessers konfrontieren. Der hat doch sicher ein Eigeninteresse daran festzustellen, ob er sich ggf. "vermessen" hat, oder ob der 2. Vermesser falsch liegt...

    Grüße kike
     
  12. #12 Schallschuetzer, 29.08.2011
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    Hallo!

    Danke für den Beitrag, ich hab schon gedacht, wir sind die einzigen, die mit Wärmedämmung "übers Nachbar Grund" Probleme haben.

    In München kann man sich die Bebauungspläne in einem csx-Format (oder so ähnlich) elektronisch kommen lassen (gegen Gebühr, versteht sich). Dort habe ich unsere Grundstücksgrenze (versetztes Reihenhaus, 2 m Versatz) wiedergefunden und festgestellt, dass wir sogar noch 2 cm Platz hätten...
    Da es aber ein weiteres Vermessungsamt mit den ursprünglichen Bauplänen gibt, bin ich dorthin und habe auch dort nachgesehen (Fotokopien nicht erlaubt).

    Hier kam heraus, dass man keine genaue Aussage mache könne. Auch dass die Giebel der Dächer jeweils ein paar Zentimeter über das andere Haus ragen, dass die Mauern nicht gerade nach hinten gehen sondern Stufen haben - all das ist gar nicht in den Plänen eingezeichnet.

    Unser Wunsch nach Anbringung eines WDVS auf der Nord-West-Seite im Vorgartenbereich unter gleichzeitiger Gewährung des Rechts zur Anbringung nachbarseits auf unserer Terassenseite (Süd-Ost) wurde vom Eigentümer schriftlich abgelehnt.

    Es kam heraus, dass er Angst hätte, unser Haus würde dadurch breiter und größer aussehen - als seins.

    Daraufhin habe ich eine Architektin angesprochen, deren Sanierungsmaßnahmen in einer Baufibel mit Bild erläutert wurden. Sie gab mir Tipps und: den Hinweis auf ein BHG-Urteil, wo es genau um diese Überstandsfragen geht.

    Hier die Urteilsnummer: V ZR 158/7

    Die Sprachwahl ist sehr gewöhnungsbedürftig und für den Nicht-Juristen schwer zu lesen. Dennoch dies als Tipp.

    Und noch einige Fragen: 1. Habt ihr das Recht zum Überbauen ins Grundbuch eintragen lassen? Nur dann hat das Recht nämlich über den Tod der Eigentümers oder den Verkauf des Nachbargrundstücks bestand.

    Mit unserem Vor-Eigentümernachbar hatten wir nämlich schon eine Vereinbarung, doch dann ist dieser gestorben, ohne dass wir etwas grundbuchartiges beim Notar aufgesetzt hatten. Dumm gelaufen.

    2. Wie viel habt ihr als Entschädigung bezahlt?
     
  13. #13 samosir, 29.08.2011
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    Hallo,
    erst einmal Danke für eure Kommentare und Anregungen. Ich hatte mir auch gedacht, dass wir nicht die einzigen sein können, die ein derartiges Problem haben. Da brauche ich nur unsere Stadt zu nehmen und mir die vielen Murkslösungen an den Wänden zu den Nachbarn ansehen.

    @bernix
    "Der Punkt hierbei: hat sich die Grenzlinie irgendwie verschoben?"
    Nein, die Grundstücksgrenze wurde seit 1873 nicht verändert.

    "Der Nachbar fordert eine Zwangsvollstreckung des Rückbaus? Die Maßnahme muss von ihm ausgehen...was hat er bisher unternommen?"
    Wir haben einen Vergleich vor Gericht geschlossen. Davor gab es (alles zusammen mit unserem Anwalt):
    - ein Angebot von uns, eine Duldung gegen Bezahlung zu erhalten
    - einen Termin vor dem lokalen Schiedsmann
    - eine Klage auf Duldung
    und dann Gerichtstermin, bei dem der Vergleich geschlossen wurde.
    Danach wurde das WDVS angebracht. In dem Vergleich war auch festgelegt, dass wir das Hofeinfahrtstor, welches mit Mauerankern in unserer Wand befestigt war, auf unsere Kosten fachgerecht mit einem eigen Pfosten umbauen lassen. Wurde vom Schlosser gemacht.

    Wochen später wurden wir von einem Vermessungsbüro darüber informiert, dass eine Grenzfeststellung durchgeführt wird.
    Das Ergebnis wurde uns mitgeteilt, wie bereits beschrieben.
    Wir haben den Nachbarn gebeten, uns die Bankverbindung für die Überweisung der vereinbarten Ausgleichszahlung zu nennen.
    Stattdessen kam der Gerichtsvollzieher, der nun den doppelten Betrag des im Vergleich festgelegten Betrages eintreiben wollte. Begründung waren die Kosten für den Rückbau. Nach Klarstellung durch unseren Anwalt hat der Gerichtsvollzieher an das Gericht zurück gegeben. Nun läuft ein Verfahren, in das die Gegenseite immer wieder neue Vermutungen, aber keine neuen Fakten einbringt.

    @Siedler
    "Abgesehen davon war die Vereinbarung mit dem Nachbarn mit Sicherheit dahingehend zu verstehen, daß vom damaligen Istzustand eine Überbauung von 4 cm geduldet wird.
    Wenn dem nicht so gewesen wäre, hätte er ja vor Anbringung des WDVS auf eine Vermessung bestehen müssen."

    Wie wahr, warum sollten wir auch einen Vergleich abschließen und eine Entschädigung zahlen, wenn wir dadurch noch nicht einmal die Möglichkeit bekommen hätten mehr als eine Lage Farbe aufzutragen?

    @Schallschützer
    Danke für den Hinweis auf das BGH Urteil. Ist eine etwas andere Sachlage, aber die Begründung ist in einigen Punkten sehr interessant.
    "Wie viel habt ihr als Entschädigung bezahlt?"
    Es geht um 4cm auf eine Länge von 8m auf 0cm auslaufend. Das sind 0,32m2 und wir haben 1000€ plus Torumbau (1400€) bezahlt. Die qm Preise sind hier zwar hoch, aber so hoch dann auch wieder nicht. :-)

    Eine weitere Vermessung halten wir nicht für Zielführend. Uns ist auch so schon klar, dass eine Vermessung nicht auf den Zentimeter möglich ist.

    Wir sehen uns so langsam auch auf dem Weg durch die Instanzen und sind auch bereit den zu gehen. Deshalb freuen wir uns auch über jede Anregung, die wir hier erhalten.

    Und um es noch einmal klar zu stellen, wir respektieren das Eigentum unserer Nachbarn, möchten aber auch unser Eigentum respektiert sehen. Und ein Rückbau bei dieser Faktenlage würde unser Eigentum in sehr hohem Maße verletzen.

    Samosir
     
  14. kehd

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    Ich sehe da überhaupt kein Problem.
    Siedler schrieb das Messungen nur auf 4cm genau sind.
    Das bedeutet für mich, daß man zwischen 4cm über die Grenze und 8cm über die Grenze gar nicht unterscheiden kann.
    Beide Werte sind im Rahmen der Meßgenauigkeit gleich.
     
  15. kike

    kike

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    .. und warum wurde der 1. Vermesser nicht mit dem Ergebnis der Grenzfeststellung konfrontiert?
     
  16. #16 samosir, 29.08.2011
    samosir

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    Weil weder unser Anwalt noch wir auf diese Idee gekommen sind. Danke für den Hinweis!

    Samosir
     
  17. #17 samosir, 29.08.2011
    samosir

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    Das sagt uns der gesunde Menschenverstand, aber gibt es vielleicht auch ein Dokument, in dem das steht und irgend wie verbindlich ist?

    Samosir
     
  18. Bruno

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    Hauswände sind selten exakt senkrecht. Kann die Diskrepanz der Messergebnisse daher kommen, dass der erste unten gemessen hat, der zweite ganzheitlich und dass der Überstand oben zunimmt?
     
  19. #19 Schallschuetzer, 30.08.2011
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    1. Die Frage dürfte ja sein, ob VOR der ganzen Maßnahme euer Haus schon Überstand hatte. Zum Beweis, dass ihr nicht mehr als vereinbart draufgemacht habt, gibt es da noch Teile vom alten Tor oder so, wo man Abmessungen rekonstruieren kann?

    2. Danke für die Preisauskunft. Bei uns sind es 2 m im Vorgarten des Nachbarn, wären bei 0,15 cm Dämmung dann auch 0,3 m². Hinzu kämen dann noch die Teile von unserer Wand, die sich über dem Dach des Nachbarn befinden (versetztes Reihenhaus). Was vielleicht noch einmal 4 m über Grund sind. Falls es zu Verhandlungen kommen sollte habe ich jetzt wenigstens nen Anhaltswert. Wobei ich natürlich dasselbe oder noch mehr verlnagen werde, wenn der Nachbar dann auf unserer Terasse dämmen will (höherer Wohnwert.

    Ach, warum nicken die Nachbarn die Sache nicht einfach ab und gut ist? In Sachen Grilldampf, Hecken, Blumen, Party etc. wird auch nicht lange gefragt - aber wenn man mit nem wirklichen Anliegen kommt, stellen wohl manche auf stur.
     
  20. #20 Geodesy, 31.08.2011
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    Hallo Samosir,

    Deine Geschichte ist sehr komplex und vielleicht mit Fehlern Deinerseits die Du aber nicht wissen kannst.

    Eine Frage vorab, bevor ich Dir noch ausführlich was dazu schreibe. War es eine Grenzfeststellung, Grenzherstellung oder Grenzanzeige?
     
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