Übersicherung der Baufinanzierung

Diskutiere Übersicherung der Baufinanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Experten, ich will nicht lange drumherum reden... Unsere Hausbank hat (wegen den hauseigenen überzogenen Pauschalen die...

  1. AndreMS

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    Hallo liebe Experten,

    ich will nicht lange drumherum reden...

    Unsere Hausbank hat (wegen den hauseigenen überzogenen Pauschalen die nachweislich nicht in Sachen Ausgaben benötigt werden) ein wenig Bauchschmerzen wegen der Finanzierung.
    Das Haus würde auf dem Grundstück der Schwiegereltern gebaut werden die es auf Grund der großen Familie als Erbpachtgrundstück zur Verfügung stellen.

    Finanzierung: 210.000 €
    Grundschulden: 210.000 € (die sind ja Standard und völlig nachvollziehbar)

    Jetzt sagt die Bank: Wir genehmigen die Finanzierung nur, wenn von den Schwiegereltern zusätzlich eine selbstschuldnerische Bürgschaft ebenfalls in Höhe von 210.000 € gestellt wird.

    Das ist uns natürlich zu heiß... Aber würde schon gerne wissen ob man denen noch ein paar Gesetzestexte vor den Latz knallen könnte!?

    Habe ich ein Brett vorm Kopf das dieses Verfahren normal ist oder liegt hier ein Fall von sittenwidrigen Rechtsgeschäften durch Übersicherung vor???
     
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  3. AndreMS

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    zusätzlich sollte gesagt werden das das Grundstück, auch wenn es ein Erbpachgrundstück ist ja über den Erbpachtgeber mithaftet!?
     
  4. #3 berlinerbauer, 15. November 2013
    berlinerbauer

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    Mhmm, dir selber sind 210.000€ als Bürgschaft zu heiß, aber die Bank soll das Risiko des Kreditausfalls auf ihre eigene Kappe nehmen?

    Die Bank schaut ja zunächst, was dein Haus im Fall der Fälle wert wäre (schau mal nach Beleihungswert auf Wikipedia). Das wäre dann der eigentliche Wert der Sicherheit. Dieser muss zur Kreditsumme passen - wenns zu wenig ist, werden weitere Sicherheiten benötigt, z.B. Bürgschaften.

    Die Höhe der Grundschuld ist für die Bank nicht ausschlaggebend. Das ist ja nur das Recht bis zu dieser Höhe Forderung z.B. durch Hausverkauf/Zwangsversteigerung geltend zu machen. Wenn ein Hausverkauf z.B. im Rahmen einer Zwangsversteigerung nicht so viel Geld macht, hilft der Bank eine hohe Grundschuld nicht weiter. Erbpacht ist da übrigens wertmindernd, weil jeder der das Haus später kaufen will, muss ja die Erbpacht weiter zahlen.

    Beispiel: Dein Haus hat Herstellungskosten von 210.000€, es kann aber in 10 Jahren bestimmt nur für weniger Geld verkauft werden. Der Preis wird wegen der Erbpacht auch noch gedrückt. Dann bekommst du ohne weitere Sicherheiten keinen Kredit i.H.v. 210.000€. Spannend zu wissen wäre in jedem Fall, was die Herstellkosten deines Hauses sind und wie viel Eigenkapital du selber noch reinpackst.

    Auch eine selbstschuldnerische Bürgschaft ist für die Bank nicht so viel wert, wie es auf dem Papier steht (wenn sie nicht abgesichert ist). Dafür muss ja zum einen nachgewiesen werden, dass aktuell so viel Geld überhaupt bei deinen Schwiegereltern da ist. Und die Bank muss dran glauben, dass deine Schwiegereltern auch in 10 Jahren noch genauso viel Geld besitzen/auftreiben können, sonst ist ja auch die Bürgschaft in der Bankkalkulation nichts bzw. weniger wert.

    Warum machst du nicht mal den Test über eine zweite Bank? Dann stellst du sehr schnell fest, ob auch die andere Bank dir nur zögernd Geld geben möchte und mehr Sicherheiten z.B. in Form einer Bürgschaft haben wollen.
    Das wäre dann ein eindeutiges Signal.
     
  5. AndreMS

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    Danke für die Antwort! Andere Banken sind da ganz anders gestrickt. Da würds ohne Bürgschaft laufen. Würde die Finanzierung halt lieber bei meiner Hausbank machen aber so halt nicht...
    Die Bank soll ja nicht das Risiko auf die eigene Kappe nehmen. Das Erbbaurecht steht jedoch im Nachrang im Grundbuch.

    Wenn eine Grundschuld in Höhe des Hauswertes (=210.000€) eingetragen wird bin ich mir natürlich bewusst das der Beleihungswert eine wichtige Rolle spielt. Natürlich ist es ohne Erbpacht besser und es kann auch nicht genau der Wert von 210.000€ nach 10 oder 20 Jahren erreicht werden. Nur ich denke mir da würde es ausreichen eine Höchstbetragsbürgschaft über meinetwegen nochmal 80.000€ zu stellen. Aber direkt 210.000€???

    Wenn ich nicht mehr zahlen sollte wird die Hütte verkauft und es werden dann z.B. 180.000€ bezahlt. Wieso muss dann eine zusätzliche Bürgschaft in Höhe von 210.000€ dahinter stehen???
     
  6. R.B.

    R.B.

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    hast Du dazu ein verbindliches Angebot? Oder ist das nur ergoogelt? So lange es nur um Werbung geht, versprechen viele Banken fast alles, aber das bedeutet noch lange nicht, dass das später auch im Vertrag steht (sofern man überhaupt einen bekommt). Also Vorsicht bevor Du Dir bei Deiner Hausbank eine Tür zuschlägst.

    Auch zu den Pauschalen bei den Lebenshaltungskosten könnte man jetzt etwas schreiben, denn die werden von Vielen unterschätzt. Man denkt sich halt, bisher haben xxx,- € ausgereicht, und man vergisst dabei mal einen Kassensturz über ein komplettes Jahr zu machen. Erfahrungsgemäß sind die Pauschalen eher zu niedrig angesetzt.

    Also sortieren wir die ganze Sache mal.

    Den Schwiegereltern gehört ein Grundstück. Ist dieses schon bebaut und soll noch ein Haus hinzu gebaut werden? oder ist es unbebaut?
    Du willst darauf ein Haus bauen, Kosten 210.000-, €. Gibt es sonst kein Eigenkapital?
    Anzahl der Personen? Nettoeinkommen?

    Ich vermute das Problem der Bank liegt ganz woanders.

    Gruß
    Ralf
     
  7. AndreMS

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    Nein verbindliche Angebote liegen mir vor.
    Natürlich werden die Pauschalen oft unterschätzt, aber 1.300 € für 2 Personen finde ich schon recht viel ;) Und da sind nur Lebensmittel, Telefon/Internet und kleine Anteile für Verkehr, Hobby und Kleidung.

    Das Grundstück, welches wir bekommen ist unbebaut und diente meinen Schwiegereltern als großen Garten.
    Hauspreis: 210.000€
    Gesamtkosten: 260.000€
    somit EK: 50.000€

    2 Personen, beide berufstätig und derzeit keine Kinder geplant.
    Nettoeinkommen bei 3.000 €

    Finanzierungsangebot der (zickigen ;)) Bank: 834 € / Monat (aufgeteilt in ein Mitarbeiterdarlehen, 2 Bankdarlehen und KfW-Mittel und ja ich tilge mindestens 2 %, teilweise mehr...)
    -> wenn ich meine VL mit in die Tilgung fließen lasse sind wir bei 794€/Monat und die Darlehen würden mit ner Zinsbindungsfrist von 15 J laufen.
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Da stimmt irgendwas nicht.
    Selbst wenn die Bank die 1.300 ,- € ansetzen würde, verbleiben noch 1.700,- € für das Darlehen. Bei maximal 1.000,- € Rate/Monat ist da noch dicke Luft. Die Pauschale kann also nicht der Grund sein.

    Wie teilen sich die Einkommen auf? Beide angestellt? Mitarbeiterdarlehen auf Mann oder Frau bzw. Mitarbeiterdarlehen der Bank?

    Irgendwo sieht die Bank ein Risiko und befürchtet, wegen der Erbbaugeschichte gegen die Wand zu laufen. Deswegen versucht sie die Erbpachtgeber in die Verantwortung zu nehmen.
     
  9. AndreMS

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    Danke für die schnellen Antworten. Ja das denken wir uns auch :D
    Die 1.700€ werden noch um die pauschal angesetzten Nebenkosten von 3€/m² Wfl. (420 €), Pauschale für's Auto 150€, die Erbpacht von 50€/Monat und ein Darlehen von 145€ reduziert.
    Somit ist der Haushaltsplan aber dennoch erfüllt.

    Beide sind angestellt und dies mit sicheren Jobs (große Bank und Familienunternehmen) -> daher MA-Darlehen (Mann) der Bank.

    Ich kanns mir einfach nicht erklären...
    Haushaltsplan wird erfüllt, Sicherheiten sind genug da + zur Not das Erbpachtgrundstück über die Schwiegereltern was mithaftet und eine Familie, die uns jederzeit unterstützen würde und dies auch schriftlich fixiert hat mit Summe x einmalig bzw. Summe x monatlich... (als Trumpf, wurde aber angesprochen)
    Wieso dann nochmal eine selbstschuldnerische Bürgschaft in gleicher Höhe? Da hätte doch eine Höchstbetragsbürgschaft gereicht!?
    Wollen die sich vor einer Absage drücken und machen's uns so schwer das wir von uns aus ablehnen?
     
  10. #9 toxicmolotow, 15. November 2013
    toxicmolotow

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    Da stimmt in der Tat irgendetwas nicht.

    Hausbank = Arbeitgeber des Mannes?

    Bei eigenen Mitarbeitern läuft das immer mal wieder etwas "anders".

    Die Bank soll im Grundbuch im ersten Rang stehen und das Erbbaurecht steht im Nachrang? Dann sehe ich das Peoblem der Bank nicht, vielleicht hat aber auch irgendwer gepennt oder das System nicht verstanden. Was ich allerdings gerade nicht weiß, ist, ob die Grundschuld vor dem Erbbaurecht stehen kann. Da muss ich aktuell passen.

    Was Gesetze betrifft, so kannst du da niemandem irgendetwas vor den Latz knallen, insbesondere dann nicht, wenn es gleichzeitig der Arbeitgeber deiner Frau ist. Zumindest würdeich mir das zwei mal überlegen.


    Ihr habt ein Einkommen von 3000 Netto und seid beide 40/Std angestellt? Wie lange ist der Mann schon angestellt? Wie ist das Einkommen aufgeteilt?
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Wie teilen sich die Einkommen auf? Ich hatte mir überlegt, ob die Bank vielleicht einen worst case rechnet, sprich Wegfall des einen Einkommens (Ehefrau) wegen Nachwuchs oder zumindest Reduzierung des Einkommens, und dann die Zahlen vielleicht nicht mehr passen. Aber auch das wäre nur vorstellbar, wenn die Frau das deutlich höhere Einkommen hätte.

    Was die Bank an Nebenkosten zusätzlich ansetzt erschließt sich mir nicht. Die Erbpacht, OK, das Kleindarlehen macht sich auch nicht gut, aber 420,- € für das Haus und noch einmal 150,- € für das Auto, und das obwohl schon 1.300,- € für 2 Personen angesetzt sind, das finde ich schon etwas deftig. So teuer ist Münster nun auch wieder nicht.
    Was rechnen die erst wenn noch 2 Kinder da wären?
     
  12. AndreMS

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    Ich 1700€ netto (ohne Zusatzgehälter)
    Frau 1300€ neto (ohne Zusatzgehälter)

    Sollte es Kinder geben hat meine Frau schnell die Möglichkeit samstags schonmal wieder zu arbeiten und es war auch ein Home-Office zur Betreuung der Shops, normale Büroarbeiten, Rechnungsprüfungen etc. in der Überlegung.
    Ja das mit den Pauschalen habe ich die Beraterin auch gefragt... Ich will ja kein Haus aus den 60ern mit Ölheizung und einfach verglasten Fenstern... Die Pauschalen werden nicht wirklich als Pauschalen betrachtet sondern werden fix eingeplant (obwohl diverse Nachweise vorliegen das wir mit denen kaum lebensfähig wären ^^).

    Bei gleichem Gehalt und 2 Kindern sind's so um die 1.700€ nur als Lebenshaltungspauschale (Nebenkosten, Auto etc. kommen natürlich wieder dazu) ;)

    Naja aber es gibt ja genügend Banken die das alles zum Glück ein wenig realistischer sehen ohne das wir uns Etwas schönrechnen müssen...

    Aber BTT: Ist das denn nu so korrekt das die sich das fast doppelt besichern lassen???
     
  13. R.B.

    R.B.

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    Sicherlich kann man das machen. Korrekt hin oder her, letztendlich zählt aber nur worauf Ihr Euch einigt. Ich würde dem nicht zustimmen, weil man damit das Prinzip der Erbpacht aushebelt. So eine Strategie würde bei einem fremden Erbpachtgeber ja auch nicht funktionieren. Ich kann mir zwar vorstellen wogegen sich die Bank absichern möchte, aber wenn sie nicht bereit ist dieses vergleichsweise geringe Risiko einzugehen, dann sollte sie überlegen ob sie überhaupt Kredite vergibt, oder ob sie sich nicht besser als Versicherungsverkäufer betätigt.
     
  14. #13 toxicmolotow, 15. November 2013
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    Bei Baufinanzierungen ist natürlich die Tragbarkeit die eine Sache, die Sicherheit die andere und die haben ja erstmal nichts miteinander zu tun.

    Wenn die Tragbarkeit nicht gegeben wäre, dann macht die Auflage "mehr Sicherheit" keinen Sinn, es sei denn es soll eine Abwehrkondition sein, aber auch dann würde man eher an der Kondition drehen. Zugegeben, bei eigenen Mitarbeitern wäre das sehr auffällig wenn man die tatsächlichen Konditionen herleiten kann.

    Aber was bringt es der Bank eine größere Sicherheit zu haben, wenn die Verwertung wegen fehlender Tragbarkeit nicht (oder irgendwann nicht) abwendbar wäre. Das macht alles keinen Sinn.
     
  15. #14 toxicmolotow, 15. November 2013
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    Mich wundert dein Einkommen bei einer deutschen Großbank. Bist du Webdesigner bei der Großbank oder wie? Wie alt bist du? Und wie lange bist du dort schon beschäftigt? Welche Steuerklassen habt ihr? Irgendwie liegt da der Hund begraben.
     
  16. AndreMS

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    Naja.... kann man wohl Nichts mehr machen...
    Is mir dann auch langsam zu blöd da noch hinterherzurennen...

    Vielen lieben Dank für Eure Antworten!
    Ich werde mich dann mit dem vorhandenen Angebot genauer auseinandersetzen!

    Schönes WE!
     
  17. #16 toxicmolotow, 15. November 2013
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    Leider hast du die Fragen nicht mehr beantwortet.

    Ich fände es peinlich für eine Bank, wenn sie den eigenen Mitarbeitern keine vernünftigen Darlehen zu vernünftigen Konditionen bei vernünftiger Besicherung bieten können. Ich würde mich da schämen, bzw. eine eine nachvollziehbare und begründete Ablehnung erwarten.

    Allerdings: So ein Erbbaurecht führt bei manchen Mitarbeitern zu Angstzuständen, aber auch das sollte eine Bank vernünftig lösen können.
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Ich sagte ja, irgendwas stimmt da hinten und vorne nicht.
     
  19. #18 Kastanienbaum, 15. November 2013
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    je nach Bank ist der Job des TE vllt gar nicht so sicher und man möchte sich nicht eine Zwangsversteigerung aufbürgen und dadurchdie Anfrage lieber abwehren.

    1700 netto = MA noch nicht lange da, keine Kinder -> Beider nächsten Kündigungswelle dabei
     
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  21. AndreMS

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    Es soll ganz wirklich nicht überheblich klingen aber in meinem bereich gibt es nur noch einen anderen kollegen und die aufgaben die wir betreuen können nicht allein erledigt werden. Als normaler berater könnte ich deine argumentation nachvollziehen aber mein job ist sicher ;)
     
  22. #20 toxicmolotow, 15. November 2013
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    Aber meine Fragen sind leider immer noch nicht beantwortet.

    Für einen so besonderen Job ist der Verdienst aber irgendwie mager.
     
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