Umbau eines EFH

Diskutiere Umbau eines EFH im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich bin an einem EFH dran, das aber noch unseren Bedürfnissen angepasst werden muss. Da es wie immer schnell gehen muss mit der...

  1. Ribine

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    Hallo zusammen,

    ich bin an einem EFH dran, das aber noch unseren Bedürfnissen angepasst werden muss. Da es wie immer schnell gehen muss mit der Kaufentscheidung ist eine Kostenplanung vor Ort durch einen Architekten vorab nicht möglich. Daher bitte ich das Forum, mir mit einer Kostenschätzung auszuhelfen (Es geht nicht um den Euro, die grobe Richtung soll aber erkennbar sein). Es soll normaler Standard zur Ausführung kommen, kein Schnick und kein Schnack Also:

    Das EFH ist von 1964, massiv gebaut und hat jetzt 145 qm Wohnfläche (ca. 220 qm Grundfläche, wegen Hanglage ist der Keller z.T. ausgebaut). Terrasse und Balkon sind mit Wintergarten versehen und zählen dazu.

    Was wir machen müssen:

    Überall in den Wohnräumen Fußbodenheizung (bisher Radiatoren)

    Im Kellergeschoss einen Wohnraum (12 qm) in eine Küche verwandeln (Boden fliesen, Anschlüsse für (Ab)Wasser und Strom). Leitungen für Wasser und Abwasser sind dort nicht vorhanden, müssten über etwa 6m Entfernung dort hingelegt werden. Statt des Fensters eine Terrassentür einbauen.

    Im Erdgeschoss (also auf Straßenebene) die Küche in ein Bad umbauen (ca. 7 qm) mit Duche und Badewanne und zwei Waschtischen, aber ohne WC (ist separat).

    Eine Wand (3m) entfernen und versetzt wieder errichten (Mal angenommen, es sei eine tragende Wand? Kann man eine tragende Wand durch eine andere tragende Wand ersetzen?).

    Im Dachgeschoss eine Gaube einbauen über die gesamte Breite (ca. 8 m, 3m tief).

    Alle alten Fenster (von 1979) erneuern (5 Fenster a 1m x 1m; 1 Fenster 1,5 m x 1 m) und zwar gegen wärmeschutzgedämmte.

    So, das wär's für's erste. Was kostet der Spaß je Position ca. (einschließlich Entsorgung des alten Bodenbelags, z.T. Parkett, z.T. Laminat)? Wenn jemand Interesse hat, das zu machen (in Bremen), schon mal eine Mail schicken (ribine@gmx.de). Wenn der Hauskauf klappt, melde ich mich.

    Vielen Dank!

    Grüße

    Ralf
     
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  3. #2 Carden. Mark, 26. November 2006
    Carden. Mark

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    und öbuv SV für das Maurer- und Betonbauerhandwerk
    Wenn wir uns aber verschätzen - werden wir dann verklagt?:e_smiley_brille02:
     
  4. Quelle

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    schreib doch einfach "Laienmeinung" dazu.

    ;)
     
  5. #4 Carden. Mark, 26. November 2006
    Carden. Mark

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    und öbuv SV für das Maurer- und Betonbauerhandwerk
    Ich glaube

    ich lass es Lieber und widme mich den Kalkulationen, welche mir auch Aufträge einbringen können.

    Nicht für ungut.
     
  6. Olaf (†)

    Olaf (†)

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    Gehe ich...

    Recht in der Annahme, dass man in Ihrer Kanzlei eine relativ umfängliche Rechtsauskunft kostenfrei kriegt? Würde dann bei Gelegenheit gern darauf zurückkommen.
    Olaf
    (Das Fehlen eines kopfschüttelnden Smily is nich schön)
     
  7. Ribine

    Ribine

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    Das hat man nun davon,

    hätte ich als Beruf "Lehrer" angegeben, wären alle sofort dabei gewesen. Wozu dient denn das Forum "Baupreise" hier? Jedenfalls in meiner Kanzlei bekommt man kostenlos Voranschläge! Und für kostenlosen Rat ist noch keiner verurteilt worden ...

    Also Experten, wie isses?

    Grüße

    Ralf
     
  8. Olaf (†)

    Olaf (†)

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    Derf ich da ...

    vorab mal die 2 Meter laufenden Akten rüberschicken, damit Sie sich ein Bild machen können - wie solls denn sonst gehen zur Risikoabschätzung und Kostenträchtigkeit?:D
     
  9. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Der

    Architekt vor Ort ist aber die einzig richtige Methode um eine einigermaßen verlässliche Kostenschätzung zu bekommen. Solche Objekte müssen besichtigt werden um den Umfang der anfallenden Arbeiten bewerten zu können.

    Und Verträge unter Zeitdruck?
    Womöglich künstlich vom Verkäufer geschaffen?:irre
     
  10. Bruno

    Bruno

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    Wer ist Ihrer Meinung nach "das Forum", das helfen kann? In der Mehrzahl sind es Architekten. Die erbetene Leistung wurde ja als Architektenleistung erkannt.

    Der erste Satz ist mehrfach zu hinterfragen. Warum muss es bei der Kaufentscheidung des Lebens wie immer schnell gehen? Warum soll ein Architekt vor Ort weniger schnell antworten können als im Forum?

    Da ich heute nicht arbeiten, im Forum aber trotzdem Spass haben will, folgende Rückfragen:

    Handelt es sich bei Ihrer Frage um einen Antrag auf Abschluss eines Auskunftsvertrags gem. § 145 BGB?

    Hafte ich bei falscher Auskunft - auch kostenlos gegeben -, insbesondere da Sie doch für mich erkennbar von der Auskunft den teuersten Kauf Ihres Lebens abhängig machen?

    Muss ich für die Auskunft ein Honorar nach HOAI verlangen, da es sich doch um Leistungen aus dem dort beschriebenen Leistungsbild handelt?

    Löst die Beantwortung meiner Rückfragen Anwaltsgebühren aus (für diesen Fall wünsche ich zunächst ein Angebot)?
     
  11. Ribine

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    Ne, so geht es nicht,

    aber Sie können ja berichten, was passiert ist. Entweder reicht das, dann gibt es einen Kostenvoranschlag. Oder es reicht nicht, dann muss man weiter sehen und evtl. in die Akten gucken. Das kann unentgeltlich sein, muss aber nicht (kommt halt auf die Zeit an).

    Wenn es in meinem Fall nicht ohne zwei Meter Akten geht, ok, dann eben nicht. Kann ich mir aber nicht vorstellen, nachdem, was hier im Forum alles behandelt wird :respekt

    Sind denn Kostenvoranschläge in der Baubranche immer kostenpflichtig? Dann bitte ich um einen Vorschlag für diese Kosten (ribine@gmx.de).

    Grüße

    Ralf
     
  12. Ribine

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    Gute Frage,

    Muss ich mal drüber nachdenken.

    1. Kommt der Mandant zum Anwalt: "Sagen Sie mal. was kostet denn die Beantwortung von zwei Fragen bei Ihnen?" Sagt der Anwalt: "500 €. Was ist denn Ihre zweite Frage?"

    2. Kauf aus dem Bestand. Anzeige ist neu im Netz, Makler wird sofort angerufen und Termin vereinbart. Natürlich mit Architekten / Bausachverständigem, um den "kauf des Lebens" abzusichern (schlau). Leider hat kein Experte übermorgen spontan Zeit. Also wird der Makler gebeten zu warten, bis ein Termin abgestimmt ist. Dann steht der Termin, Haus ist aber leider schon verkauft.

    3. Also bitte, was ist blöd an der Idee, erst einmal den groben Rahmen der Kosten zu schätzen (wenn jeder für seine Auskünfte hier im Forum Geld bekäme, wäre das eine Super-Geschäftsidee. Wenn jeder für eine falsche Auskunft hier verklägt werden könnte, verdienten auch die Anwälte mit. Ist aber ja nicht so). Dann zu sagen, ok, passt, und dann einen Architekten / Bauing. etc. pp. einzuschalten. Restrisiko bleibt, aber so ist das Leben...

    Oder?
     
  13. Bruno

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    Kostenvoranschläge?

    Jetzt muss ich mich nochmal einklinken. "Kostenvoranschlag" unterstreicht die Ernsthaftigkeit des Anliegens, was potenziellen Antwortern, die nicht haften wollen, die Situation nicht gerade erleichert.

    Das Forum versteht sich nicht als Ausarbeiter von Kostenvoranschlägen. Vielmehr gibt der eine oder andere einen Tipp zu den Kosten, aus Erfahrung, und nur für Teilbereiche. Aus einer fruchtbaren Diskussion kann sich dann schon ein für den Fragesteller brauchbares Gesamtbild ergeben. Aber eher nicht bis Sonntagabend.

    Mein Senf zur einigen Punkten: "Gaube über die ganze Breite" hört sich nach kapitalem Eingriff in den Dachstuhl an. Je nach Statik kann es sein, dass da nichts mehr von übrig bleibt, von der Dachdeckung und der Innenbekleidung (Trockenbau) natürlich auch nicht. Darum kann allein diese Position zwischen 10.000 und 25.000 € schwanken. Da sind dann 6 auszutauschende Fenster für vielleicht 3.000 € ein Klacks dagegen. "Fußbodenheizung" bedingt, dass alle Böden mit zu erneuern sind. Türen passen dann auch nicht mehr. Dann wird komplett gestrichen werden müssen. Höchstwahrscheinlich passt auch der alte Wärmeerzeuger nicht zum neuen Konzept. Mit dem Wort "Fussbodenheizung" können also die kompletten Gewerke Heizung, Estrich, Bodenbelag und Innentüren gemeint sein, bei der Hausgröße also schon mal 30.000 €.
     
  14. #13 Ingo Nielson, 26. November 2006
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    @ribine:
    ferndiagnose bringt hier wirklich nichts. ich rate, einen kollegen vor ort zu kontaktieren, der sich das gebäude kurzfristig anschaut.
    er wird ihnen auch sagen können, wie es um die vorhandenen bausubstanz steht. wäre ja nicht das erste bremer haus, welches sich ob der maroden substanz im nachhinein als groschengrab herausstellt.. :)
     
  15. #14 Olaf (†), 26. November 2006
    Zuletzt bearbeitet: 26. November 2006
    Olaf (†)

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    Mal abgesehen...

    davon, dass ich mir an Hand des Streitwerts die Gebühren und Kosten selbst abschätzen könnte, wäre eine qualitativ gleichwertige Antwort zu Ihrem Kostenvoranschlag für den Rechtsstreit durch den Architekten: "Naja, so mit 80.000 müssten Sie schon rechnen, aber man weiß ja nicht was kommt, 200.000 sind dann auch nicht unmöglich."
    Ach Ihr Anwälte, - die Frage nach den Kostenvoranschlägen war ja wohl rhetorisch und ich traue Ihnen schon zu, dass Sie sich sehr wohl im Klaren sind, was Sie hier für lau haben wollen. Man kanns ja mal probieren.
    Nich umsonst lautet einer meiner Lehrsätze: Bau nie für einen Anwalt, es sei denn, Du holst Dir schon vor Vertragsschluss Deinen eigenen Bauanwalt an Bord.
    Olaf
     
  16. Ribine

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    Danke für den Senf! Das ist doch schon mal was. Gerade das mit dem Dachstuhl verstehe (sogar) ich. 10. bis 25.000 Euronen ist ein bisschen viel. Also streiche ich diese Position von der "must have"-Liste (der Nachbar hat so eine Gaube nach dem Objektfoto, da dachte ich, gute Idee, kann ich auch).

    Mit meiner Frage habe ich wohl einen Nerv getroffen, ohne es zu wollen. Ich bin nicht in der Baubranche tätig und weiß auch nicht, ob da jeder sofort verklagt wird, wenn er etwas sagt. Von mir jedenfalls nicht. Aber eine Illusion bin ich los, dass Anwälte in der Baubranche über eine große Anhängerschaft verfügen (dabei habe ich gar keine blauen Augen).

    Grüße

    Ralf
     
  17. Bruno

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    Da ich meinen Sachverstand schon angeschaltet habe, noch ein bißchen Restsenf: Die Bad-/Küchengeschichte hört sich so an, dass auch nahezu 100% der Gewerkkosten für Sanitär anfallen werden, dazu 100% Fliesenarbeiten. Auch die Elektroinstallation wird angepasst werden müssen. Dazu noch eine Wand versetzen ... wir können zum bisher Gesagten ruhig nochmal 25.000 € zugeben. Das sind die Sanierungen, die zunächst nach Pinsel und Farbe aussehen. Am Ende wurden dann alle Oberflächen erneuert, alle Schreinerabeiten, 80% der Haustechnik. Nur der erweiterte Rohbau ist geblieben, und nicht mal der, wenn eine Wand versetzt und ins Dach eingegriffen wird. Spätestens dann wirds genehmigungspflichtig und die Energieeinsparverordnung stellt Anforderungen. Um eine architektenmäßige Vollbetreuung und zusätzliche fachplanerische Unterstützung kommt man dann nicht herum, was mit mindestens 25% zusätzlich zu den nackten Baukosten zu Buche schlagen wird. 75.000 * 1,25. Mit einem Budget von 90.000 sollte man dann Einiges machen können, wenn nichts Unvorhergesehenes rauskommt.

    nachträgliche Ergänzung: hab ich doch glatt die Fenster vergessen, also eher 80.000 * 1,25 = 100.000 statt der Größenordnung 90.000.

    Wer jetzt sagt, 5.000 fürs Bad, 2.000 für Fenster, 15.000 maximal für die FB-Heizung mit Böden rein/raus, 5.000 für eine schöne Gaube, nen Tausender für die Wand versetzen, also knapp 30.000, der dürfte grausam daneben liegen.
     
  18. #17 susannede, 26. November 2006
    Zuletzt bearbeitet: 26. November 2006
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    Hallo Ribine,

    Geduld und Pokerface sind bei Kauf einer Gebrauchtimmobilie das Allerwichtigste.

    Zum Thema Kosten ist, denke ich, schon alles gesagt worden.

    Man könnte noch anfügen, dass es "ein relativ Leichtes" ist, zu den oben genannten Positionen eine grobe, über den Daumen gepeilte Angabe - wie Bruno das schon getan hat - zu machen...dies ist nur alles völlig sinnlos, weil ein sanierender Eingriff an einer Stelle, meist weitere Eingriffe an anderer Stelle erforderlich macht.

    Siehe Beispiel Gaube -> Dach!, Fußbodenheizung -> Türen & Heizung.

    Usw. usf. ...Bauen ist also gar nicht so einfach wie "man" sich das so denkt...das ist es nur in der Makler-Werbung: Können sofort einziehen, kleinere Reparaturen, neue Tapeten erforderlich. Hahahaha. Ich will ja nicht behaupten, dass sind alles Betrüger und Geldschneider...aber nur, weil ich noch nach einem treffenderen Wort suche...

    Bedenken Sie, das "Problem", dass Sie gerade "entdecken", trifft die anderen Kaufinteressenten genau so - also ist Hektik absolut unangesagt.

    Hier ist eine Prüfung vor Ort durch einen Architekten o.a. Bauverständigen angesagt, ob das "Groschengrab" überhaupt lohnt.

    Pi mal Daumen sind da immer locker 100.-200.000 EUR zu versenken...die Zeit in der dies passieren soll (und von der Finanzierung: kann) ist zu definieren.

    Wenn sich ein Dummer findet, der die Immobilie eben mal so ratzfatz Ihnen vor der Nase wegschnappt - man muß gönnen können....der wird noch seine "Freude" damit haben.

    Und niemals sparen Sie soviel ein, als wenn Sie den Kaufpreis aufgrund eines fundierten Berichtes, was alles mindestens "gemacht werden muss!" runter drücken können.

    Grüße!

    Susanne

    Nachtrag: Nachdem Bruno noch nachgelegt hat - meine Erfahrung mit Gebrauchtimmobilien ist eigentlich immer dieselbse...Kosten wie Neubau - minus Rohbau + Entsorgung alt.

    Nachtrag 2: Man wundert sich immer, welche Top-Immobilien auch Wochen später immer noch zum Verkauf stehen...
     
  19. Ribine

    Ribine

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    Vielen Dank!! Ist ja völlig richtig, würde ich anderen auch so sagen. Aber in eigener Sache liegen irgendwann die Nerven blank, wenn nach langer Suche nichts zu finden ist und dann doch ein Objekt auftaucht.

    Letztlich ist der Aspekt mit den bestehenden Mängeln der wichtigere, als der ganze Umbaukram. Hilft ja eigentlich nichts. Sachverständiger muss immer ran.

    Manchmal denk ich mir, es sollte so gehen: Wenn das Objekt nächste Woche noch da ist, kauf ich es nicht, weil es nicht gut sein kann, sonst hätte es schon jemand gekauft :irre (Achtung: war nur Spaß)

    Grüße

    Ralf
     
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  21. susannede

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    ...aber im Prinzip ein guter Ansatz...:D

    Grüße!

    Susanne
     
  22. Josef

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    "hmmm"

    wennste dir bei solchen Geschichten nicht selber helfen
    kannst dann kannste "nur" die laufenden Kosten bzw.
    Zusatzkosten abnicken (!) ... zum Beispiel Stichpunkt
    Elektroleitungen und Fenster ... die Leitungen und Fenster
    sind veraltet ... sprich neue rein ... die Folge ist meist
    das der Putz durch diese Aktion so dermassen mitgenommen
    wird das es oft wirtschaftlicher ist den im kompletten Haus
    zu ersetzen ... natürlich war das im Angebot nicht vorgesehn :p
    .
    beim Dachstuhl geht´s dann nach dem selben Muster weiter ...
    und die Dämmung des Hauses sieht momentan wie aus ?
    .
    wie des in der Praxis dann vor sich geht kann man
    vermutlich auf den beiden Bildern erkennen ?
    .
    Nachtrag:
    ---------
    Mein Tip ... schnapp Dir nen Architekten und da geh da
    mal mit dem durch das Haus ... sag ihm waste willst
    und der sagt was zusätzlich auf Dich alles zu kommt (!) ...
    die erwähnte Gaube musste ohnehin genehmigen lassen ...
    das hier iss nix anderes wie die Auskunft bei Rechtsfragen ...
    jeder meint was zu wissen und beim Rechtsanwalt wird man
    dann eines besseres belehrt (!) ... und in deinem Fall
    trägt der kompetente Partner den Titel "ARCHITEKT"
     
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Umbau eines EFH

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