Umfang der Dokumentation für Haus vom Bauträger

Diskutiere Umfang der Dokumentation für Haus vom Bauträger im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Kollegen, im Zuge eines Gutachtens hinsichtlich der Abdichtung eines Kellergeschosses hatte ich Einblick in die Unterlagen, die der...

  1. #1 Manfred Abt, 15. Dezember 2005
    Manfred Abt

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    Hallo Kollegen,

    im Zuge eines Gutachtens hinsichtlich der Abdichtung eines Kellergeschosses hatte ich Einblick in die Unterlagen, die der Käufer eines Hauses von seinem Bauträger erhalten hat. Faktisch liegen mit Ausnahme einiger vollgekrizelten DIN-A4-Kopien (Maßstab ca. 1: 103,4 !!) keinerlei Unterlagen vor. Da ich als Wasserbauingenieur nur gewisse Teilaspekte des Hochbaus bewerten kann, bitte ich um Unterstützung bei der Frage, welche Unterlagen ein Bauträger seinem Käufer überhaupt übergeben muss, wenn im Kaufvertrag nur geregelt ist, dass die Herstellung des Hauses nach den geltenden DIN-Normen erfolgt?

    Für meinen Bereich ist z.B. aus unserer Landesbauordnung klar, dass für alle im Erdreich oder unzugänglich verlegten Abwasserleitungen eine Dichtheitsprüfung durch Sachkundigen incl. Bescheinigung erfolgen muss. Gut, im Vertrag ist dazu dann nichts ausgesagt, ist das jetzt Sache des Bauträgers oder des Käufers?

    Gleiche Fragen ergeben sich für Tragwerksplanung, Schallschutz, Wärmeschutz, Spül- / Druckprobenprotokolle, etc.

    Fragen sind also
    1. welche Dokumente müssen aus Gesetzeslage und DIN-Normen heraus erstellt werden?
    2. gibt es Regelungen bzgl. der vom Bauträger an den Käufer zu übergebenden Unterlagen?

    Das ganze liegt als genehmigungsfreies Bauvorhaben in NRW.
     
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  3. Bruno

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    Ich glaube, wir haben schon in zwei Forenbeiträgen lange Listen erstellt.

    Grundsätzlich: was per Gesetz/Verordnung bei einem Neubau an Unterlagen produziert werden muss ist das Eine. Auf einem ganz anderen Blatt steht, was ein Bauträger an einen Käufer geben muss.

    Der BT ist für mich nichts anderes als ein Bauherr, der für sich gebaut hat und anschließend ein Haus verkauft. Verkaufe ich privat mein Haus, muss ich gar keine Unterlagen beigeben.

    Man könnte bei BT höchstens sagen, dass ein kombinierter Werk-/Kaufvertrag vorliegt. Für das Haus soll das Werkvertragsrecht gelten. Dann schuldet er aber nur das Werk, also das Haus, und keine nicht vereinbarten Unterlagen. Ein Schreiner schuldet auch nur die Fenster, aber keine Pläne der Fenster.
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 15. Dezember 2005
    Ralf Dühlmeyer

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    Was ist ...

    mit den Genehmigungsunterlagen?
    Muss die ein Verkäufer nicht an den Käufer übergeben?
    MfG
     
  5. sepp

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  6. #5 Baufuchs, 15. Dezember 2005
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 15. Dezember 2005
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Genehmigungsunterlagen

    müssen nicht übergeben werden.
    Selbst nach Makler-Bauträgerverordnung bei denen zu früheren Zeiten (gab noch keine Bauanzeige) als Voraussetzung für die Entgegennahme von Vermögenswerten vom BT der Nachweis über die erteilte Baugenehmigung zu führen war ist es heute so, dass der BT selbst erklären kann, dass entweder die BG vorliegt oder wegen Bauanzeige mit dem Bau begonnen werden darf.

    1 Monat nach Ausstellung dieser Bescheinigung darf der BT Vermögenwerte entgegen nehmen. In diesem Monat hat der Käufer Zeit zu prüfen ob die Angaben des BT zutreffen. Wie er das machen soll, darüber lässt sich die BT&Maklerverordnung nicht aus.

    Bei Privatkauf bestehender Objekt ist man also gut beraten, sich vom Verkäufer im Notarvertrag zusichern zu lassen, dass für das Gebäude im verkauften Zustand alle notwendigen Baugenehmigungen erteilt wurden.

    Nachtrag:
    sepp hat`s ja ausführlich angehängt, guckst Du § 4 Satz 3
     
  7. #6 Manfred Abt, 15. Dezember 2005
    Manfred Abt

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    noch mal mein Beispiel mit dem Anschlusskanal

    wie gesagt handelt es sich um ein genehmigungsfreies EFH innerhalb des Geltungsbereiches eines B-Plans.

    nun zu meinem Beispiel, das Gesetz sagt:
    1. Anschlusskanal ist nach Errichtung prüfen zu lassen, ich nehme mal an durch den BT, er verkauft ja ein funktionsfähiges Haus
    2. Über das Ergebnis der Prüfung ist eine Bescheinigung zu fertigen
    3. Bescheinigung ist vom Eigentümer aufzubewahren.

    Daraus erschließt sich m.E doch unmittelbar, dass die Bescheinigung vom 1. Eigentümer (BT oder privater) auf den 2. Eigentümer übergeben werden muss.

    Andererseits gibt es den Konflikt, dass bei den in der LBO NW definierten "am Bau Beteiligten" der Eigentümer gar nicht auftaucht, sondern nur der Bauherr.

    Dann findet sich in § 67 der LBO NW die Auflage, dass Bauvorlagen, Bescheinigungen und Nachweise vom Bauherr und den späteren Eigentümern aufzubewahren sind. Auch hieraus schließe ich doch indirekt nicht nur die Verpflichtung der Aufbewahrung sondern die Verpflichtung der Übergabe.
     
  8. Bruno

    Bruno

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    Da steht:

    "Die Bauherrin oder der Bauherr und die späteren Eigentümer haben die Bauvorlagen, Nachweise und Bescheinigungen aufzubewahren."

    Ich lese da keine Verpflichtung zur Übergabe heraus. Genauso gut könnte man das Gegenteil herauslesen: der Bauherr darf die Unterlagen niemandem herausgeben, denn er muss sie ja aufbewahren. Das ist sogar logisch. Wird ihm irgendwann vorgeworfen, gegen Bauvorschriften verstoßen zu haben, steht er ohne seine Unterlagen ganz schön blank da.

    Das Einzige was ich rauslese: wenn solche Unterlagen übergeben wurden, hat sie der neue Eigentümer aufzubewahren.
     
  9. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Wenn der

    BT sich weigert Unterlagen herauszugeben oder Einsicht zu gewähren, besteht grundsätzlich die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Bauakten bei der zuständigen Stadt-/Gemeindeverwaltung.

    Berechtigt zur Akteneinsichtnahme ist i.d.R. der Eigentümer (Nachweis per Grundbuchauszug) oder -wenn noch nicht umgeschrieben ist- der Käufer (Kopie Kaufvertrag).

    Gegen Gebührenerstattung sind auch Kopien möglich.
     
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  11. sepp

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    ich glaube der herr abt hat generell das problem mit der nachweisbarkeit der ausführungen, richtig?
    nun.. der bauträger hat ein mangelfreies bauwerk zu veräussern.
    aus den allgemeinen verkaufsplanungen wird sich eh nicht viel ergeben.
    und bei den vertraglich angehängten zeichnungen freuen sich die käufer über die schön grün gezeichneten pflanzen neben dem sofa.
    soweit kein baurecht gesteift wird, ist es doch mit verlaub wurscht ob die genehmigungsplanungen vorliegen oder nicht.
    die richtigkeit der ausführung ist maßgebend. dies zu prüfen ist demnach wohl ihre aufgabe. bei zweifel an der richtigkeit muss der käufer den nachweis erbringen, soweit kein schaden entstanden ist. vorsicht wenn sie vom bauherr beauftragt sind, denn wenn sie raten die bodenplatte aufgraben lassen (um einen eventuellen schaden zu sichten) und es liegt kein mangel vor, haften sie.
     
  12. Manfred Abt

    Manfred Abt

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    Sepp liegt schon ganz richtig,

    es geht um die Nachweisbarkeit einer regelgerechten Ausführung.
    Das von mir zu bearbeitende Thema ist aber nicht mehr betroffen, somit kein Risiko für mich. Mein Part bezog sich auf den Nachweis, dass ein Kellergeschoss mit nicht druckdichten Kellerfensteröffnungen bei Lastfall temporär drückendes Wasser nicht wasserdicht ist. Technisch war dieser Nachweis eher einer der Leichteren, es ging da mehr um eine in sich logische und gerichtsfeste Herleitung, weil z.B. auch kein Bodengutachten vorliegt.

    Im Zuge der Einsicht in die Unterlagen war mir dann aber aufgefallen, dass es zu diesem Neubau aber auch nicht die geringsten Unterlagen gab. Und da es zu dem Bauherrn auch noch private Kontakte gibt, versuche ich ihm noch ein bisschen zu helfen.

    Interessant, aber natürlich ein neues Thema, ist, dass das Bauvorhaben von einem Verein begleitet wurde, der sonst Plaketten auf Nummernschilder klebt. Interessant deshalb, weil ich aus den verschiedenen Berichten der Baubegleitung durchaus den Eindruck hatte, dass der Baubegleitung die relevanten Dinge aufgefallen sind. So gab es z.B. vor Baubeginn einen Bericht "Prüfung der Baubeschreibung", in der nach Statik, Baugrundgutachten, Schallschutznachweis, Konzept für Kellerabdichtung etc. gefragt wurde.

    Bei dieser Frage ist es dann aber bis nach der Abnahme geblieben. Bauherr hat nicht gefragt, Bauträger war es wurscht, Bauunternehmer erst recht, und Baubegleitung wohl auch. Wenn man mit einigermaßen Sachverstand dann erst gerufen wird, wenn alles zu spät ist, fragt man sich schon, wofür die Herren vom Verein ihr Honorar verlangen. Und welche Haftung sie denn überhaupt haben, wenn Sie nicht mal eingreifen, wenn normale Kellerfenster mit auf der Perimeterdämmung montierten MEA-Lichtschächten eine WW ad absurdum führen.
     
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