Umsatzsteuererstattung für vermietete Einliegerwohnung bzw. Büro

Diskutiere Umsatzsteuererstattung für vermietete Einliegerwohnung bzw. Büro im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Wir sind gerade "fertig" mit dem Hausbau (Wohnhaus mit vermieteter Einliegerwohnung bzw. Büro) und sortieren nun die Rechnungen für den...

  1. #1 Bauherr0910, 23. Mai 2011
    Bauherr0910

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    Wir sind gerade "fertig" mit dem Hausbau (Wohnhaus mit vermieteter Einliegerwohnung bzw. Büro) und sortieren nun die Rechnungen für den Steuerberater. Da dieser gerade im Urlaub bzw. krankheitshalber ausfällt, folgende Frage vorab:
    Es geht darum, die "Baukosten", "Herstellkosten" (oder wie die beim Finanzamt auch immer heißen mögen) in den privaten Wohnungsteil und den Teil für das vermietete Büro bzw. die vermietete Eigentumswohnung aufzuteilen.
    Bei den normalen Gewerken wie Erdbau, Rohbau, Zimmermann, Fenster, Flaschner, Sanitär/Heizung, Gipser, Maler, Tapeten, Parkett, Fliesen, Türen ist es nachvollziehbar.

    Wie werden ff. Kosten aufgeteilt bzw. fürs Finanzamt bewertet?
    1.) Was ist mit den
    - Grundstückskosten,
    - Notarkosten,
    - Vermessungskosten,
    - Architekten- und Statikerhonorare,
    - Hausanschlusskosten,
    - Bauleistungsversicherung u.ä.,
    - Abgeschlossenheitserklärung,
    - Baugenehmigungsgebühr,
    - Grunderwerbsteuer?

    2.) Weiterhin mit der
    - Einbauküche,
    - mit dem Haus festverbundene (Decken- u. Wand-)Lampen,
    - fest eingebaute Badmöbel,
    - Vorhänge,
    - Aussenanlagen inkl. Bepflanzung,
    - Ausleihen von Maschinen, wie Hilti u.ä.?

    3.) Kann jemand weiterhelfen, welche Flächen beim Finanzamt herangezogen werden: Wohnflächen (mit Putzabzug?), Grundflächen...? Oder bei der Wohnung Wohnflächen und beim Büroanteil + Garage die Grundflächen???

    4.) Wie sieht es mit der Garage(-ngrundfläche) aus? Die wird komplett vermietet an das Büro.

    Vielen Dank an alle für die Antworten und die sich in der Steuergesetzgebung auskennen (gibts so jemanden?:-)
     
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  3. PeMu

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    Aber hoffentlich keine Vermietung an sich selbst. Da mal informieren wie es mit dem Betriebsvermögen usw. ausgeht.

    Die sauberste Lösung ist, auch wenn zuerst aufwändig, Aufteilung.
    Garage komplett an Büro vermietet?
    auch son Punkt. Das gibt einige Diskussionen Ablehnungen. Oder tarnen, täuschen...

    Bei der Liste ... unbedingt Steuerberater machen lassen und obige Anmerkungen beachten.
    Ansonsten in ein paar Jahren nicht beschweren.
     
  4. Marion

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    Es geht ja nicht nur um die Umsatzsteuer sondern auch um die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung.

    Beides ermittelt der Steuerberater und prüft dabei jeden Beleg. Wie die Aufteilung erfolgt wird er mit Dir besprechen und dabei individuelle Besonderheiten berücksichtigen.

    Wichtig ist der Input, den er von Dir zu den aufzuteilenden Kosten oder direkt zuzuordnenden Kosten bekommt.

    Marion :)
     
  5. #4 ecobauer, 23. Mai 2011
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    Da geht es wohl um den für die Abschreibung zu ermittelnden Baukostenbetrag??

    Hier wird wohl keiner genau sagen können, was da zu welcher Wirtschaftseinheit zu rechnen ist. Da gibt es zuviele "Eigenheiten" im Steuerrecht.
    Daher: Mit dem Steuerberater einen Termin ausmachen, zu dem der viiiiiel Zeit hat.
     
  6. #5 Bauherr0910, 24. Mai 2011
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    Danke für die Antworten auf das "schwierige Thema".
    Ja es geht um den Baukostenbetrag (wie immer dieser definiert ist). Gehören da die Nebenkosten wie Gebühren, Honorare und der Grundstückskaufpreis, Grunderwerbsteuer usw. auch dazu???

    Angenommen die vermietete Fläche (Grundfläche, Wohnfläche oder welche definierte Fläche auch immer ins Verhältnis gesetzt werden muß) machen 25,7% von der gesamten Fläche aus. Dann denke ich, dass z.B. die Rechnung für die Küche im privaten Bereich nicht auf die 25,7% umgelegt werden kann (weil die Küche ja explizit zum Privatereich gehört). Wie siehts mit Aussenanlagen aus?
    Wie wird die Abschreibung gerechnet für den Grundstückskaufpreis usw.???

    Wir wollten uns nur für das lange Gespräch beim Steuerberater etwas vorbereiten (vielleicht wird das Gespräch dann etwas kürzer oder wir stehen nicht da wie der Ochs vor dem Berg und haben lauter Fragezeichen auf den Augen :-)
     
  7. Marion

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    Was ist dann die Aufgabe des Steuerberaters?

    Ich hatte oben schon geschrieben:

    Marion :)
     
  8. #7 passivbauer, 24. Mai 2011
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    Es gibt auch wieder verschiedene Auslegungen, da es nirgendwo eindeutig definiert ist. Je nach Steuerberater, je nach Finanzamt, je nach Auslastung des Sachbearbeiters bekommst Du schlieslich und endlich irgendwann eine etwas andere Summe angerechnet. Es ist zwar alles geregelt aber es gibt halt überall Ermessungsspielräume. Und das was der eine Steuerberater sagt bedeutet nicht das der nächste es ganauso sieht...und erst recht nicht das FA.

    Ich habe bei einer ähnlichen Konstellation inzwischen 3 Steuerberater konsultiert - dass Ergebnis war immer anders...
     
  9. PeMu

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    Bei Teilungserklärung wird der Spielraum kleiner.
     
  10. #9 Bauherr0910, 24. Mai 2011
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    aber dann habt ihr doch sicherlich das für euch günstigste Ergebnis genommen in der Hoffnung, dass das Finanzamt dem Meisten davon zustimmt, oder?

    zu Marion: Ja, natürlich ist der Steuerberater von meinem Input gewissenmassen abgängig. Mir gings nur drum, ob z.B. die Grundstückskosten oder die Grunderwerbsteuer mit der Aufteilung überhaupt nix zu tun haben, sondern nur die reinen Handwerkerrechnungen...
    Damit man manche Kosten vielleicht gleich aussorteiren kann, da die eh nich in Frage kommen....
    Aber danke für die Antworten an Alle:-)
     
  11. Marion

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    Es wird unterschieden zwischen Grund und Boden (Grund und Boden ist nicht abnutzbar)
    einerseits und Gebäude andererseits.
    Beim Gebäude werden auch noch die verschiedenen Nutzungen unterschieden.


    Danach wird zugeordnet.

    Marion :)
     
  12. #11 passivbauer, 24. Mai 2011
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    Teilungserklärung macht auf jedenfall Sinn. Und da können die Flächen und weiteres festgezurrt werden. Ansonsten überall wo U-st. drin war kann man es anteilig ziehen. Im Prinzip von der Notarkostenrechnung an. Wenn es nicht zu spät ist.
     
  13. Marion

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    Es ist kein Glücksspiel. Es geht um Plausibilität. Wenn eine Aufteilung und Zuordnung plausibel ist und entsprechend nachvollziehbar dargestellt wird, wird das Finanzamt zustimmen. Natürlich sollte sie den Tatsachen entsprechen.
     
  14. ecobauer

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    In aller Regel ist es bei den Finanzern so, dass Kosten, die direkt zugeordnet werden können, also z.B. alle Baukosten, die ausschließlich die bewirtschafteten Räume betreffen, genau aufzulisten sind. Alle anderen anrechenbaren Kosten werden anteilmäßig berücksichtigt.
    Dennoch: Der Steuerberater sollte es wissen oder sich schlau machen, damit alles dort angerechnet wird, wo es hingehört.
     
  15. mic67

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    Werden die Mieteinnahmen versteuert ( Umsatzsteuer ) ?

    Wenn ja, ist es legitim die anteilige Vorsteuer aus den Herstellungskosten geltend zu machen.

    Eine Aufteilung nach qm ist plausibel.

    Alles was eindeutig privat ist, wird nicht anerkannt.

    Werden die Außenanlagen auch von den Mietern benutzt ?

    Gruß
    Mic
     
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  17. ecobauer

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    Das sieht das Finanzamt bisweilen aber ein wenig anders.
    Es könnte z.B. sein, dass die gewerblichen Räume minderwertiger auf- und ausgebaut sind, als die Wohnräume.

    Er wird um die Aufteilung der tatsächlichen Baukosten wohl nicht rumkommen!
     
  18. #16 Bauherr0910, 24. Mai 2011
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    Werden die Außenanlagen auch von den Mietern benutzt ?

    Ja, die bekommen auch einen Fußweg von der Straße und eine Terrasse vor der Eingangstüre.
    Naja, aber wenn die Garage mitvermietet ist, müßten die Aussenanlagen-/Pflasterarbeiten im Hof ja auch mit dazu zählen, wa?

    Da bin ich ja mal gespannt, was der Steuerberater erzählt......
     
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