Unbedarfter braucht Rat

Diskutiere Unbedarfter braucht Rat im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Baubeschreibung und Vertrag Hallo, wir haben vor ein Haus zu bauen. Wir haben uns an eine bei uns ansässige Baufirma gewandt, die Teil eines...

  1. hotWolf

    hotWolf

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    Baubeschreibung und Vertrag
    Hallo,
    wir haben vor ein Haus zu bauen. Wir haben uns an eine bei uns ansässige Baufirma gewandt, die Teil eines größerenm bundesweit auftretenden Baufirmenzusammenschlusses sind. Diese Baufirma ist in der Umgebung hier in größerem Umfang aktiv und man hört nichts negatives. Die potentiellen Nachbarn von uns bauen auch mit dieser Firma, und fühlen sich dirt auch gut aufgehoben. Bei Problemen, die beim Bau wohl immer irgendwie auftauchen, ist der Kontakt zur Baufirma scheints relativ problemlos und konstruktiv, so daß man eine brauchbare Lösung erzielt.
    Jezt haben wir von unserem anvisiertem Haus eine Baubeschreibung und einen Vertrag vorgelegt bekommen. Wir haben bisher kein Haus gebaut und somit keine Erfahrung, was normal und was eher bedenklich ist. In den Dokumenten sind aber etliche Passagen drin, die mir befremdlich vorkommen. Ich liste diese Punkte einfach mal auf:
    Punkt 1: Entwässerung: Drainage um das unterkellerte Gebäude ... Ist keine drainage möglich, muß der Keller wasserdicht ausgeführt werden.
    Frage: Kann man das nicht im voraus klären. Wasserdichter Keller = weiße Wanne = 7000€ unkalkulierbare Mehrkosten. Wenn das nicht im voraus abzuklären ist, muß das Geld ja bereitgehalten werden.
    Punkt 2: Feuchtigkeitsschutz/Bauwerksabdichtung: ... Abdichtung gegen aufstauendes Sickerwasser und drückendes Wasser ist im Festpreis nicht enthalten. Diese Arbeiten werden auf Wunsch nach besonderer Vereinbarung ausgeführt.
    Frage: Ähnlich Punkt 1. Und woher soll ich wissen, ob sowas in unserem Fall angebracht und notwendig ist?
    Punkt 3: Gipserarbeiten/Estricharbeiten: Im gesammten UG, EG und DG wird ein schwimmender Estrich mit Wärmedämmung eingebaut.
    Frage: Ist im UG der Estrich üblich? Ein Estrich kostet ja auch.
    Punkt 4: Hausrecht: Bis zur Bezugfertigstellung übt der Auftragnehmer das Hausrecht auf der Baustelle aus.
    Frage: Das scheint zwar nicht unüblich zu sein, aber mir würde besser gefallen, wenn ich das Hausrecht hätte und die Baufirma befugen würde, dort den Bau auszuführen. Denn sonst kann es ja sein, daß mich die Baufirma der Baustelle verweist.
    Punkt 5: Werbung: Der Bauherr gestattet ausdrücklich, die Baustelle während der Bauzeit zu werblichen Zwecken zu benutzen, insbesordere Bauschilder anzubringen und Besichtigungen durchzuführen.
    Frage: Ist wohl auch nicht unüblich. Aber bekommt man dafür nicht einen Nachlaß? So ist es ja eingeforderte, kostenlose Werbung.
    Punkt 6: Maßliche Differenzen gegenüber den Baugesuchsplänen, die sich aus architektionischer oder bautechnischen Gründen ergeben, jedoch ohne Einfluß auf die Funktion und Qualität des Gebäudes sind, bleiben vorbehalten.
    Frage: Das hört sich ziemlich gummimäßig und nach Freischein aus. Kann man mir damit ein ganz anderes Haus bauen als geplant mit der Begründung, man könne ja darin Wohnen und habe die gleiche Qualität?
    Punkt 7: Unvermeidbare Schwund- und Setzrisserisse gelten nicht als Gewährleistungsmangel. Durch das zulässige Setzungsverhalten der unter dem schwimmenden Estrich verlegten Dämmstoffe, kann für die elastische Verfugung im Bodenbereich keine Gewährleistung gewährt werden.
    Frage: Dann bleibt das Problem an mir hängen? Ich kann auch nichts für das Setzverhalten und dessen Folgen.
    Punkt 8: Die gesammte Bauausführung erfolgt auf der Grundlage der VOB und nach den anerkannten Regeln der Baukunst.
    Nur zur Info
    Punkt 9: Zahlungsplan: Der Festpreis ist nach folgendem Zahlungsplan zu entrichten:
    1. Abschlagszahlung: 8% nach Übergabe der Baugesuchsunterlagen
    2. Abschlagszahlung: 10% nach Fertigstellung der Bodenplatte
    3. Az: 15% nach Fetigstellung Decke über UG
    4. Az: 12% nach Fertigstellung Decke über UG
    5. Az: 10% nach Fertigstellung Dachkonstruktion
    6.Az: 10% nach Einbau der Fenster
    7.Az: 10% nach Fertigstellung der Elektro und Sanität-Rohrinstallation
    8.Az: 10% nach Fertigstellung des Innenputzes
    9.Az: 10% nach Fertigstellung der Fließarbeiten
    10. Az.: 5% bei Abnahme
    Frage 1: Damit weden 33% für die Kellerfertigstellung in Rechnung gestellt. Das scheint mir eher etwas zuviel zu sein
    Frage 2: Die Fließarbeiten werden von uns in Eigenleistung erbracht. Dennoch sind sie hier als Meilenstein enthalten. Das macht doch keinen Sinn
    Frage 3: Der Estrich fehlt zum Beispiel. Ist das ok?
    Punkt 10: Sicherheitsleistung Bauherr: Es ist dafür zu sorgen, daß bis zum vorhergesehenen Arbeitsbeginn eine bankgarantierte Finanzierungsbestätigung über den Gesamtpreis vorliegt. Die Sicherstellung der Finanzierung kann auch in der Weise erfolgen, daß sich der Bauherr verpflichtet sein Finanzierungsinstitut unwiederruflich anzuweisen, Zahlungen aus dem Finanzierungsvertrag nach Vorlagegeprüfter Rechnungen unmittelbar an die Firma XY zu leisten.
    Frage: Wir benötigen keine Finanzierung. Als Schwaben haben wir uns das Geld für das gesamte Bauvorhaben angespart und es inklusive einer Reserve auf der Bank. Aus diesem Umstand heraus sehe ich es nicht ein, mich in eine willkürliche Zahlungsbereitschaft zwängen zu lassen. Mein Grundsatz ist: Ich schaue einen Bauabschnitt an und wenn dieser erledigt ist, dann bezahle ich. Ich sehe natürlich auch das Sicherheitsbedürfnis der Baufirma, aber das geht mit in meinem Fall eifach zu weit. Was meint Ihr dazu?
    Punkt 11: Sicherheitsleistung Auftragnehmer: Der Bauherr ist berechtigt, von der 1. Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des vertragsgegenständlichen Hauses ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5% des vereinbarten Festpreises einzubehalten.
    Frage: Ich darf also 5% des Hauspreises einbehalten und erlaube der Baufirma aber nach Rechnungsvorlage das Geld von der Bank zu erhalten. Das scheint mir unausgeglichen.
    Punkt 12: Fertigstellung: Witterungsbedingt kann sich das Bauvorhaben verzögern. Schlechtwettertage verlängern die Bauzeit. Daraus können keine Schadensersatzansprüchje abgeleitet werden.
    Frage: Also ist das mein Problem. Ist das ok?
    Punkt 13: Schadensersatz wegen Verzögerung des Bezugsfertigstellungstermines können nur in Höhe der tatsächlich entstandenen Kosten des Auftraggebers gegenüber Dritten geltnd gemacht werden.
    Frage: Das Bauvorhaben liegt in meiner alten Heimatstadt. Wir sind dorthin umgezogen und wohnen bis zum Bauende zusammengequetscht in meinem alten Elternhaus. Wir bezahlen also keine Miete und der obige Passuns ist wertlos. Uns würde es mehr bringen, wenn wir pro Monat verzögerung eine bestimmte Summe (500-1000€?) als Entschädigung erhalten würden. Ist sowas durchsetzbar im Vertrag?
    Punkt 14: Bauabnahme: Können Leistungen witterungsbedingt nicht hergestellt werden (zum Beispiel Außenputz, Außenanlagen) kann der Bauherr die Abnahme nicht verweigern. Der Bauherr ist berechtigt , den auf die Leistungen entfallenden Festpreisanteil zurückzuhalten. Über diese Summe wird im Abnahmeprotokoll eine Vereinbarung getroffen.
    Frage: Hört sich etwas komisch an. Ich soll was abnehmen, was nicht hergestellt wurde und muß mich dann über die Summe des Ausfalles einigen. Sehr merkwürdig, oder?
    Punkt 15: Bauabnahme: Das Bauunternehmen kann die Abnahme binnen 6 Werktagen nach Fertigstellung der beauftragten Leistung verlangen.
    Frage: Was ist, wenn ich im Urlaub bin, oder im Krankenhaus liege?
    Punkt 16: Bauabnahme: Auf Wunsch eines Vertragspartners wird zur Abnahme ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger zugezogen. In diesem Fall hat die Baufirma drei bei der IHK zugelassene Sachverständige vorzuschlagen, von denen der Bauherr einen auswählt.
    Frage: Dieser Sachverständige scheint mir aber nicht ganz unparteiisch sein zu können, da er ja vom Bauunternehmen ausgesucht ist. Das hat ein "Gschmäckle".
    Punkt 17: Bauabnahme: Ist das Werk mangelhaft, so kann der Bauherr Nacherfüllung verlangen. Das Bauunternehmen ist berechtigt, die Beseitigung zu verweigern, wenn sie einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordert.
    Frage: Das hört sich auch etwas nach Freischein an, oder? Allerdings kann ich dann eine Minderung verlangen (das steht auch im Vertrrag)
    Punkt 18: Der Rücktritt vom Vertrag wegen Mängeln am Bauwerk gemäß §634 BGB Nr.3 wird ausgeschlossen.
    Frage: Verzichte ich da nicht unnötig auf ein Recht?
    Punkt 19: Eigenleistungen sind vom Bauherr ei der Berufsgenossenschaft anzumelden.
    Frage: Gilt das auch, wenn ich nur mit meiner Gattin etwas am Bau mache? Wir sind die Bauherren. Die BGBau kommt mir etwas wie die GEZ vor. Muß man da Kontakt aufnehmen?
    Punkt 20: Der Bauherr bevollmächtigt die Baufirma ... das Hausrecht auf der Baustelle auszuüben.
    Frage: Ist wohl das von Punkt 4.
    Punkt 21: Kündigung durch den Bauherren: Der Bauherr ist berechtigt, den Vertrag jederzeit zu kündigen. Die Baufirma ist dann berechtigt, die Vergütung für die noch nicht erbrachte Leistungen auf 10% des - gegebenenfalls anteiligen - Festpreises zu pauschalieren, sofern der Bauherr nicht einen geringeren entgangenen Gewinn nachweist.
    Frage: Ist das kein Widersprich zu Punkt 18? Ich kann nicht wegen Baumängeln vom Vertrag zurücktreten, aber kündigen kann ich ihn??? Ok, bei der Kündigung hat das Bauunternehmen noch Anspruch auf den entgengenen Gewinn.
    Punkt 22: Zusatzvereinbarung: Der Bauherr verpflichtet sich, eine Bauherrenhaftpflichtversicherung und Rohbau-Feuerversicherung abzuschließen. Vom auftragnehmer wird eine Bauleistungsversicherung abgeschlossen.
    Frage: Ist das so üblich und ok?
    Punkt 23: Das ist jetzt etwas außerhalb des Vertrages: Der Hausbau kostet 211T€ (ohne Baunebenkosten) Wieviel Nachlaß sind bei Vertragabschluß realistischerweise aushandelbar?

    Danke für Eure Mühe und Meinung.
     
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  3. H.PF

    H.PF

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    Du glaubst jetzt nicht im Ernst das hier einer deinen Bauvertrag durchguckt?

    Du gibst hier mal eben 211.000 Euro aus und sparst dir im Ernst eine Rechtsberatung?

    Ich pack es nicht....


    Schnapp dir die Unterlagen, geh zu einem Architekten und einen Baurechtsanwalt und lass die Dinge durchkontrollieren! Kostet ein paar Euros aber was interessiert das denn? Lass es mal 4 - 5 tausend euro kosten, die Beratung und die Baukontrolle aber das sind gerade mal 2 % der Bausumme!!! Da werden ganz andere Summen auf dich zu kommen wenn du sie sparst, DIE Kohle rentiert sich absolut gesehen auf jeden Fall!


    Sorry, aber DAS ist Geiz und Sparen an der absolut falschen Stelle...


    Ich sitz immer noch Kopfschüttelnd hier...

    Wie kann man nur so leichtsinnig sein...
     
  4. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    So wie der Vertrag jetzt ausgestaltet ist, würde ich den an deiner Stelle nicht unterschreiben.

    Also den Tipp von H.PF beherzigen und von Architekt u. Fachanwalt prüfen/ändern lassen.
     
  5. #4 Gast036816, 27. August 2011
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    ich schließe mich dem vor genannten an.

    du zahlst nach dem zahlungsplan bereits 8 % für die erstellung des baugesuchs - das ist überzogen.

    du zahlst 55 % zur fertigstellung des rohbaus incl. dachstuhl ohne dachdeckung, das ist auch überzogen.

    auf zum anwalt oder gleich einen seriösen unternehmer aufsuchen.

    da braucht einer frühzeitig möglichst viel geld.
     
  6. hotWolf

    hotWolf

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    Hallo,

    ich hoffe h.pf , daß Sie sich wieder beruhigen konnten. Wir haben diese Baubeschreibung seit 3 Tagen in den Händen. Und das erste ist, daß ich mir das mal selbst in Ruhe durcharbeite, bei Dingen, die mir fragwürdig vorkommen google und diese Fragen hier zum Beispiel einstelle. Wir waren vorher auch eine Stunde bei unseren potentiellen Nachbarn, die mit dem gleichen Bauunternehmer bauen und haben die obigen Punkte durchgesprochen. Die haben fast das gleiche Vertragswerk, das Haus hat bereits ein gedecktes Dach und haben uns geschildert, daß sie keine größeren Probleme mit dem Bau bisher hatten und daß alle Probleme konstruktiv mit der Baufirma lösbar waren. Das hat ja auch ein Gewicht.
    Auf eine Art gewichte isch sowas sogar eher höher, weil das ein praktischer Erfahrungswert ist. Ein optimiertes Vertragswerk ist sicher wichtig, schützt aber auch nicht vor Pleite und Chaos bei einer Baufirma. Ich werde die Punkte noch mit der Baufirma durchgehen. Dann sehe ich weiter.

    Zu dem Zahlungsplan: Was wäre für Rohbau ohne Dach dann angebacht? Ich hätte eher die 33% für den fertigen Keller als zu hoch angesehen.

    Gruß, Wolf
     
  7. H.PF

    H.PF

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    Du hast keine Ahnung und versuchst hier eine Online-Rechtsberatung abzugreifen.

    Deine Liste oben gehört in die Hände eines Fachanwaltes und eines Architektens.

    Dein Nachbar mag Glück gehabt haben

    Aber vielleicht hat er einfach nur nicht gemerkt wie er über den Tisch gezogen wurde?

    Du bist doch völlig überfordert mit deiner Situation wie man an den Fragen oben merkt...

    Stürzt dich in eine finanzielles Abenteuer ohne passenden Beistand

    Schön wenn man mal eben eine viertel Millionen investiert ohne großartig Ahnung zu haben...

    Wenn du eine Firma kaufen würdest für das Geld hättest du garantiert einen Fachanwalt und Wirtschaftsberater dabei. Wieso hier nicht? Nenne mir mal einen sinnvollen Grund dafür...

    Und erkläre mir mal wie du mit Baufehlern umgehen wirst? Alles hier nachfragen?
     
  8. H.PF

    H.PF

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    Du willst hier doch nur dein Vorgehen abnicken lassen und das gibt es bei mir nicht.

    Deine Vorgehensweise ist leichtsinnig und in meinen Augen dumm und geizig.

    Du denkst zu kurz, die Kosten für diese Beratungen rentieren sich auf lange Frist sehr
     
  9. hotWolf

    hotWolf

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    Um Gottes Willen. Sehen Sie schon die Beratungskosten Ihren Standes entfleuchen? Ich empfehle ich Ihnen mal in elektrotechnische Foren sich umzusehen. Dort können Sie komplexe Themen durchdiskutieren ohne daß sie sich anhören müssen, ob sie sich eine Fachberatung abgreifen wollen. Das erinnert mich an gewisse Finanzforen, wo man auch von bestimmten Forenteilnehmer sofort immer eingepleut bekommt, daß man furchtbare Unkenntnis hat und sofort einen Steuerberater aufsuchen soll. Da kann ich dann den Beruf eines solchen Ratgebers beinahe erraten.

    Insofern: Wer hier einfach eine Frage von oben beantworten will - dann freuts mich. Wer meint, ich greife hier was ab - der soll halt nicht antworten.

    Gruß, Wolf
     
  10. H.PF

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    Beratungskosten meines Standes? Nö, da gehts überhaupt nicht drum...

    Es geht darum das sich hier jemand mit 250.000 Euro aus dem Fenster lehnt ohne annähernd fachlich gewappnet zu sein...

    Gehts nicht in den Kopp rein das es hier überhaupt nicht um mich geht sondern um einen Bauherren der sich auf irgendwelche Internetinformationen stützt und keinen hat der sich um die Qualitätskontrolle seines Baues kümmert? Da wird gespart auf Teufel komm raus, aber leider an der falschen Stelle. Und das ist nicht zu entschuldigen. Die Kosten kommen doch sowieso wieso dann nicht lieber am Anfang direkt sinnvoll investieren?

    Wer zahlt das Baugrundgutachten? Wird das vor Vertragsunterschrift gemacht?
     
  11. hotWolf

    hotWolf

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    Ich habe ja nicht gesagt, daß ich keine Beratung in Anspruch nehmen werde. Denn alles, was hier im Forum gesagt wird ist ja auch keine Rechtsberatung, sonder eine Meinung. Aber die interessiert mich. Leider aber diskutieren wir hier nur, ob mein Vorgehen sinnvoll ist. Es scheint, ich bin hier an der falschen Adresse...

    Gruß, Wolf
     
  12. fmw6502

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    nö, Du hast dargestellt, was Dir als Baulaie aufgefallen ist. Es ist aber nur die Spitze des Eisbergs, d.h. wenn Bauprofis alles im Zusammenhang durchlesen gibt es mehr Unakzeptables. Daher der sinnvolle Rat, gleich von Dir bezahlten Bauprofis es umfassend prüfen zu lassen.

    Falls Du vergleichbare threads hier liest wirst Du es sicherlich besser verstehen.

    Gruß
    Frank Martin
     
  13. #12 wasweissich, 27. August 2011
    wasweissich

    wasweissich Gast

    nein , die adresse wäre schon richtig , aber man müsste auch das lesen wollen , was steht .

    und nicht auf gesundbeten einer völlig schwachsinnigen vorgehensweise hoffen .

    btw , an deinen antworten hätte ich deinen beruf auch direkt erkannt , nicht erraten :D
     
  14. Gast036816

    Gast036816 Gast

    @ hotWolf - es kann sein, das in elektroforen komplexe themen behandelt werden. das gibt es hier auch. dein fall bedarf einer rechtsberatung und die darf hier niemand geben. ich bin sicher, dass dies in elektroforen genauso gehandhabt wird.

    ich kann H.Pf. durchaus verstehen, dass er etwas emotional reagiert. ich habe auch verständnis für deine situation, in dem du versuchst im vorfeld einen rat einzuholen, um deine position zu sondieren.

    bei einer online-rechtsberatung kannst du in schwierigkeiten geraten, aber derjenige der dir einen rat erteilt hat, umso mehr.

    versuch in der kommenden woche einen termin bei einem anwalt oder einem fachmann oder fachfrau zu vereinbaren. die zuständige architekten- oder ingenieurkammer werden auch weiter helfen und die zuständigen fachleute im näheren oder weiteren umkreis benennen.

    mehr kann nicht raten.
     
  15. bernix

    bernix

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    ...doch H.PF.....die Neugier, die Neugier....:D:D:D

    ....nein, 5% von 8%......also fast gar nichts....(für einen Rheinhessen, ein Schwabe mag da anderer Ansicht sein)
    Allerdings frag ich mich: In welcher Form liegt das Geld auf der Bank?! (Lehman Papiere?)::biggthumpup:

    Zurück zum Thema: Einige der Punkte sind mE unbedeutend, andere bedürfen der Klärung und Korrektur...

    Daher wie Baufuchs: mehr Klarheit und Sicherheit kriegst du mit zusätzlicher bezahlter Hilfe.

    Und: Mag sein, dass in anderen Foren komplexe Themen diskutiert werden. Wie komplex Bauen ist, wirst du nie erfahren, da du nur die Fliesen in Eigenleistung machst...
     
  16. hotWolf

    hotWolf

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    Reicht da nicht ein "normaler" Architekt aus?
     
  17. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Architekt für die Baubeschreibung, Anwalt für den Vertrag.

    Nur mal ein Pkt. aus deiner Beschreibung: Hausrecht für den Unternehmer ist absolutes NoGo. Der wirft dich wenns hart kommt von deinem eigenen Grundstück.

    Farg dich mal, warum ein BU eine solche Klausel will...
     
  18. Gast036816

    Gast036816 Gast

    @ hotWolf - es sollte ein architekt sein, der sich mit vertragsrecht auskennt und beschäftigt. besser ist die kombination mit einem anwalt.

    @ Baufuchs - den absatz mit dem hausrecht würde ich nicht streichen. wenn so etwas im vertrag verankert ist, dann sollte dem bauherrn auch der zutritt der baustelle per vertrag geregelt werden. das hausrecht sollte jedoch auf eine zuständige person beschränkt werden, den zuständigen bauleiter im sinne der lbo.

    der unternehmer muss jedoch das recht haben, den bauherrn von der baustelle zu weisen, wenn es kritische situationen gibt oder der bauherr sich nicht an sicherheitsregeln hält, z. b. ohne helm und ohne sicherheitsschuhe die baustelle betritt.
     
  19. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Wenn es um die Durchsetzung von Sicherheitsbestimmungen geht, braucht der BU dazu kein Hausrecht.
     
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  21. Gast036816

    Gast036816 Gast

    ich habe es schon anwenden müssen. der bauherr kam mit einer abordnung an besuchern auf die baustelle, alle schön mit sicherheitssandalen, ohne helm um zu schauen wie stahlbetonbalken gespannt werden. ich musste die gesamte abordnung mit hausrecht hinter den bauzaun schicken. hat ein wenig wirbel gegeben, weil man sich das als bauherr nicht bieten lassen wollte.

    war allerdings eine großbaustelle. dort hat das thema hausrecht für den bauleiter ein anderes gewicht.
     
  22. bayerth

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    Ähnliche Erfahrung

    in der Angebotsphase erhielt ich einen Bauvertrag eines bundesweit tätigen Unternehmens, der eine gewisse Ähnlichkeit mit dem hier vorliegenden Vertrag hat. Ein Sachverständiger (habe mich einen Verein von privaten Bauherren angeschlossen) hat mir nach Vertragsprüfung eindringlich geraten, nicht zu unterschreiben (Kosten < 400 Euro). Ich baue nun mit einem lokalen Anbieter und bin heute noch froh, den auf den ersten Blick günstigen Vertrag nicht unterschrieben zu haben (verfolge mehrere Bautagebücher von BH die mit dem Unternehmen bauen).

    Wenn Sie einen Sachverständigen erst nach Auftreten von Problemen ins Boot holen, ist es ersten zu spät und zweitens viel viel teurerer.
     
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