Unser Einkommen versus Hauskauf-Finanzierung

Diskutiere Unser Einkommen versus Hauskauf-Finanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wir überlegen, ein Haus zu kaufen und würden uns über Meinungen zur Finanzierbarkeit freuen. Ausgabenseite: 350.000...

  1. #1 DragoMuseveni, 13. Mai 2013
    DragoMuseveni

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    Hallo zusammen,
    wir überlegen, ein Haus zu kaufen und würden uns über Meinungen zur Finanzierbarkeit freuen.

    Ausgabenseite:
    • 350.000 Hauspreis
    • 12.500 Makler 3,57%
    • 17.500 Grunderwerbssteuer NRW 5%
    • 5.000 Notar und Grundbuch 1,5%
    Summe 385.000

    Einnahmeseite:
    • 3.850 EUR Netto Einkommen Er
    • 184 EUR Kindergeld Kind 1
    Summe 4.000 EUR

    Eigenkapital: 50.000 EUR

    Zu finanzieren somit: 385 minus 50 = 335.000 EUR

    Randbedingungen:
    • Kind 2 in Vorbereitung: Kindergeld +184 EUR, Elterngeld +300 EUR für 1 Jahr
    • Nach Kind 2 ist die Familienplanung abgeschlossen: Frau wird ab 2015 berufstätig sein, Netto-Einkommen der Frau wird 1.200 EUR sein

    Konkrete Fragen:
    1. Aus den gegenwärtigen 4.000 EUR Haushaltsnetto: Wieviel akzeptieren die Banken als Darlehensrate? 40%? 50%?
    2. Die Beleihungsquote ist mit o.g. Zahlen 335/350 = 95%. Bei angenommenen 4% Zinssatz und 2% Tilgung komme ich auf eine Rate von 1675 EUR. Falls der Zinssatz nur 3% wäre, läge man bei 1.400 EUR. Was ist realistisch für eine 90-100%-Finanzierung?
    3. Gibt es andere Punkte, die Banken voraussetzen? Ich bin z.B. seit 5 Jahren ununterbrochen berufstätig, allerdings hat sich mein Gehalt seit ca. 4 Monaten stark gesteigert. Es ist jedoch ein neuer, unbefristeter Arbeitsvertrag mit Fixgehalt. Das Unternehmen ist eine börsennotierte AG. Ist das OK? Oder wird auf die Historie geschaut?


    Liebe Grüße,
    Michael
     
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  3. #2 Bankkaufmann, 14. Mai 2013
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    Die Banken rechnen bei Euch immer den Istzustand. Am Hauptgehalt fällt ja nichts weg.
    Es ist aber richtig dass die Darlehensrate in etwa 40% nicht übersteigen sollte des Nettoeinkommens.
    EUR 335.000,00 kann man derzeit wie folgt finanzieren:
    EUR 285.000,00 - 10 Jahre Sollzinsbindung - 2,73% gebundener Sollzins - 2,76% effektiver Jahreszins - 2% Direkttilgung
    EUR 50.000,00 - 10 Jahre Sollzinsbindung - KfW Wohneigentum 124 Standard
    Monatliche Gesamtrate EUR 1.307,00.

    So wie Sie es schildern ist die Darlehensgenehmigung sehr realistisch.
     
  4. #3 wairwolf, 14. Mai 2013
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    Eine Zinsbindung von 10 Jahren ist im Moment blanker Unsinn, außer man tilgt voll.

    Von den genannten Zahlen kann man sagen, dass eine Finanzierung realistisch ist. Ruf doch einfach mal bei deiner Hausbank an, mach einen Termin und besprich dort dein Vorhaben. Dann hast du erst mal einen grobe Richtwerte und kannst weiter planen.
     
  5. Orkati

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    Warum? Sind nicht solche Pauschalaussagen eher blanker Unsinn?
     
  6. #5 wairwolf, 14. Mai 2013
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    Die Gründe dafür wurden ja schon sehr oft erörtert, ich nenne für dich nochmal ein paar:

    - Der Zinsunterschied zu längerfristigen Zinsbindungen ist gering.
    - wenn man mit den niedrigen Zinsen einer zehnjärigen Bindung rechnen muß, um die maximale monatliche Rückzahlung nicht zu überschreiten, ist die Finanzierung zu knapp.
    - Die Restschuld bei zehnjäriger Bindung mit 1-2 Prozent Tilgung (Kombination aus KfW und Bankdarlehen) ist sehr hoch.
    - resultierend aus dieser hohen Restschuld in 10 Jahren kann es bei geringfügiger Zinserhöhung zum Anschlussdarlehen zum Knall kommen.

    Der allgemeine Tenor ist deshalb, sich die niedrigen Zinsen längerfristig zu geringeren Mehrkosten zu sichern und dafür ein deutliches Plus an (Planungs)Sicherheit zu erhalten.
    Ausnahme ist ein Volltilger, wer die Summe in 10 Jahren zurückzahlen kann soll dies tun, ist aber bei durchschnittlichen Einkommen eher selten.

    Mein Pauschalaussage ist daher ziemlich zutreffend. Welche Argumente hast du?
     
  7. #6 ReihenhausMax, 14. Mai 2013
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    Vielleicht ist das etwas hart formuliert (wie halt hier auch von Moderatorenseite her teilweise üblich ...), aber wenn man nicht eine ausgesprochen hohe Tilgungsrate hat, ist bei der aktuellen Zinssituation eine nur 10 jährige Zinsbindung schon ziemlich sinnfrei ... Eine nur 10 jährige Zinsbindung bei 2% Tilgung setzt schon einen sehr hohen Optimismus voraus, was die Zinsen in 10 Jahren bzw. die Nutzung von Sondertilgungen bzw. Anpassungen der Tilgung nach oben angeht. Zum anderen hat man dann in etwas zehn Jahren nur ein recht knappes Zeitfenster (sagen wir 2 Jahre mit Forwarddarlehen), während es bei 15 jähriger Bindung 7 Jahre wären, in denen man kündigen und eine Anschlußfinanzierung machen kann.
     
  8. #7 Zellstoff, 14. Mai 2013
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    hat mal was vernünftiges gelernt
    doch, genau das sind sie.
    Muss doch immer zum persönlichen Lebensentwurf passen.
    z.B. könnte ich heute wissen, dass ich in 10 Jahren ein Summe x Geld erhalte und damit den Restkredit des 10jährigen Darlehns ablösen kann. Also warum sollte ich dann ein 20 jähriges abschließen?
     
  9. #8 wairwolf, 14. Mai 2013
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    Du weißt schon, dass man unabhängig von der Laufzeit nach 10 Jahren kündigen kann??? Und darauf zu hoffen, dass einem eine Summe von 250.000€ zugeflogen kommt und deshalb über die gesamte Laufzeit 1000€ Zinsen zu sparen ist schon sehr naiv.

    Bei der Finanzierung zock man nicht und hofft nicht auf eine blumige Zukunft, sondern rechnet mit dem WORSTCASE. Wenn dieser nicht eintritt freut man sich und kann mit dem "überschüssigen" Geld angenehm leben und Sondertilgen.
     
  10. #9 Zellstoff, 14. Mai 2013
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    hat mal was vernünftiges gelernt
    jetzt is aber gut.
    Natürlich kann man nach 10 Jahren kündigen, trotzdem habe ich einen Sollzinsunterschied 10j (2,1) vs. 20j (3,0) von aktuell rund 0,9% (bei 80% Beleihung, 100.000, 2% Tilgung).
    Beispielrechung:
    Kredit 100.000, Rate bei beiden 500€/Monat: 10j mit 2,1%, 20j mit 3,0% ergibt nach 10j einen Zinsunterschied von knapp 9000€

    Das hat nichts mit zocken zu tun, wenn ich heute weiß, dass ich in 10 Jahren eine Summe X Geld woher auch immer bekomme. Dafür kann es vielfältige Gründe geben.
    Ausserdem sage ich nicht, dass man 250.000€ auf 10j machen soll, sondern die Summe die man weiß zu bekommen.
    Also bitte: runter mit den Pauschalaussagen und immer den pers. Bedarf/Lebensumstand betrachten.
     
  11. Oliver82

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    Wairwolf hat doch recht Zellstoff...

    er hat ja geschrieben dass es unsinn ist, außer man tilgt voll (oder eben nahezu voll)...
    Dein Argument mit dem großen Geld nach 10 Jahren trifft das ja dann genau... du tilgst zwar nicht über die monatliche Annuität aber trotzdem hast du nach diesen 10 Jahren den Kredit ganz oder zum Großteil zurückgezahlt.


    wenn ich plane einen Kredit über eine lange Zeit abzuzahlen (2% tilgung und keine/kaum Sondertilgungen) dann ist es derzeit nunmal sehr zu empfehlen eine Zinsbindung von >>10 Jahren zu suchen.


    @TE
    Ich hoffe neben den 50k die du in die Finanzierung einbringen willst hast du noch weitere Rücklagen. Ganz ohne Puffer geht selten gut. Bedenke auch kosten für neue Möbel, Küche etc welche nicht in der Finanzierung auftauchen.
     
  12. #11 Zellstoff, 14. Mai 2013
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    hat mal was vernünftiges gelernt
    es ist ein großer Unterschied, ob ich volltilge während der Laufzeit über die monatliche Rate, oder ob ich den Kredit nach Ende der Laufzeit durch Eigenkapital, das ich erst dann erhalte, ablösen kann.
    Volltilgung bei 100.000€ innerhalb von 10j bedeutet eine Rate von 924€/Monat bei 2,1% vs. 500€ bei Restschuld von 56.000€ !

    Also nochmal: wenn ich heute weiß, dass ich in 3,5,10 oder was ich immer Jahren eine Summe x Geld sicher bekomme und für die Finanzierung verwenden kann, dann ist es mehr als sinnvoll einen Teil des Kredites auf diese Summe zuzuschneiden. Je nach Umfang und Dauer, macht das einen erheblichen Zinsunterschied.

    => persönliche Umstände betrachten ist das A und O einer guten Finanzierung und nicht das pauschale "so lang wie möglich festschreiben lassen"
     
  13. Einmal

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    ... im Leben
    Das ist sieht alles sehr solide aus, Dein Zinssatz bei einem normalen Annuitätendarlehen wird unter 3% liegen würde ich schätzen. Großer Arbeitgeber (wie ich schätze) und unbefristeter Arbeitsvertrag ist das "Einfachste" für eine Bank. Das gibt Luft richtig Tilgungsrate.

    Was die %-Zahl vom Einkommen angeht: Überlegt realistisch, wieviel Ihr konstant und monatlich für Zins und Tilgung aufbringen könnt und wollt. Wieviel habt Ihr denn die lezten Jahre durchschnittlich gespart?

    Zur Frage der Zinsbindung: Das ist auch eine Frage der persönlichen Risikobereitschaft - wenn also Aussicht auf weitere Gehaltsteigerungen besteht (2. Einkommen in ein paar Jahren) und Ihr eine hohe Tilgung habt, kann man das machen.

    Ich persönlich hatte auch vor mit 10J-Zinsbindung zu unterschreiben - habe dann allerdings ein attraktives Angebot für einen 20J-Volltilger bekommen. Da die Kinder irgendwann teurer werden (Studium, Auto), habe ich mich dann doch für diese Variante unterschrieben. Hätte aber auch kein Problem mit einem guten/günstigen 10J-Darlehen.
     
  14. Oliver82

    Oliver82

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    Es macht einen Unterschied bei den gezahlten Zinsen aber nicht bei der Überlegung ob ich 10 oder 20 oder 30 Jahre Zinsfestschreibung wähle...

    Und genau in diesem Punkt hat dir Wairwolf doch garnicht widersprochen!

    Wenn man die Restschuld nach 10 Jahren durch hohe Tilgung oder zu erwartende Sonderzahlungen in 10 Jahren auf oder nahe Null hat geht man ja kein Risiko ein...
     
  15. wairwolf

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    Du konstruierst doch einen exotischen Einzefall. Wer bekommt denn RECHTSVERBINDLICH ein bestimmte hohe Summe x zu einem gewissen Zeitpunkt und erst dann?

    Eine Erbschaft kannst du nicht einplanen, eine Auszahlung einer Lebensversicherung düften die meisten nicht in der Zeit erwarten, in der sie bauen
     
  16. #15 Zellstoff, 14. Mai 2013
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    hat mal was vernünftiges gelernt
    Wie sicher der Geldeingang in x Jahren ist, ist immer eine Risikoabwägung des einzelnen. Es gibt aber auch genug rechtsverbindliche Szenarien. Notariell beglaubigte Schenkung zum Zeitpunkt x, Auszahlung eines 15j Sparvertags (der in 5 Jahren ausläuft und eine aktuelle Auszahlung hohe Zinsverluste nach sich ziehen würde), festgeschriebene Ablösung von vermietetem Wohneigentum durch Kauf (ja das soll es geben), usw.

    Letzen Endes hilft Dir aber auch die "Rechtsverbindlichkeit" Deiner ganzen Finanzierung nichts, wenn in Zukunft eine massive Geldentwertung, eine neue Währung etc. kommt. In diesem Fall kann die Bank auch die Restschuld zu quasi sofort einfordern und Deine Finanzierung platzt ohne Dein Verschulden. Das wissen übrigens auch die wenigsten, das es dieses Szenario gibt und aktuell im Rahmen der Finanz- und Bankenkrise, ist das gar nicht mehr so unwahrscheinlich. Schau mal in Deinen Vertrag.
    Frag mal in Zypern oder Griechenland nach, wie dieses Risiko da bewertet wird.
     
  17. #16 Bankkaufmann, 14. Mai 2013
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    Leute Ihr führ hier eine andere Diskussion als oben gefragt ist.
     
  18. Einmal

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    Wo bitte soll das stehen - in meinem Vertrag sicher nicht. Ich höre das zum ersten Mal, jede Finanzierung platzt, wenn der in der Regel hohe Betrag auf einen Schlag zurückgefordert wird. Wenn also so eine Aussage getätigt wird, bitte Quelle.
     
  19. #18 Bankkaufmann, 14. Mai 2013
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    @Zellstoff, es gibt keine AGB der Banken worin steht, dass man bei einem Währungstausch aus Bankensicht das Darlehen sofort zurückfordern kann.
    Vielmehr wird umgestellt, so auch DM in EUR.
     
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  21. #19 Zellstoff, 14. Mai 2013
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    Dann lies mal Deinen Vertrag genau. Dort ist mit Sicherheit ein Hinweis auf die allg. Geschäftsbedingungen Deiner Bank. Darin wiederum findet sich ein Punkt, der sich "Kündigungsrechte der Bank" nennt. Darunter, und ich zitiere jetzt einfach mal als Beispiel die Deutsche Bank Geschäftsbedingungen:

    Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung
    einer Kündigungsfrist

    Eine fristlose Kündigung der gesamten Geschäftsverbindung
    oder einzelner Geschäftsbeziehungen ist zulässig, wenn ein
    wichtiger Grund vorliegt, der der Bank, deren Fortsetzung auch
    unter Berücksichtigung der berechtigten Belange des Kunden
    unzumutbar werden lässt. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere
    vor,....
    – wenn eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse
    des Kunden oder der Werthaltigkeit einer Sicherheit
    eintritt oder einzutreten droht
    und dadurch die Rückzahlung
    des Darlehens oder die Erfüllung einer sonstigen Verbindlichkeit
    gegenüber der Bank – auch unter Verwertung einer hierfür
    bestehenden Sicherheit – gefährdet ist.


    Das ist u.a. der Grund, warum eine Bank z.B. bei einer Hyperinflation Deine Baufinanzierung kündigen kann, da Ihre Sicherheit = Haus & Grund in Ihrer Werthaltigkeit nicht mehr gesichert ist...

    Zudem ist so etwas in den allg. Geschäftsbedingungen:
    Störung des Betriebs
    Die Bank haftet nicht für Schäden, die durch höhere Gewalt,
    Aufruhr, Kriegs- und Naturereignisse oder durch sonstige von ihr nicht zu vertretende Vorkommnisse (zum Beispiel Streik, Aussperrung, Verkehrsstörung, Verfügungen von hoher Hand
    im In- oder Ausland)
    eintreten.

    Das sind (zugegeben unwahrscheinliche) politische Szenarien, aber wer weiß was passiert.
    (Nur als Beispiel das Lastenausgleichsgesetz von 1952. Hier wurden einfache alle "erheblichen" Vermögen (inkl. Immobilien) mit einer 50%igen Abgabe belegt, die über 30Jahre abbezahlt werden mussten.)

    Wenn wir heute z.B. aus dem Euro gehen oder die Südländer rausdrängen, birgt das unverhersehbare Risiken für das komplette Finanzsystem, kann gutgehen oder auch nicht. Worst Case ist eine Währungsreform oder Hyperinflation. Wer jetzt denkt, dass er dadurch seine Schulden bei der Bank auf einmal los ist und trotzdem seine Immobilie noch besitzt, der hat sich geschnitten. So doof sind unsere Banken (leider) nicht.
     
  22. #20 Bankkaufmann, 14. Mai 2013
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    @Zellstoff, dass das so in den AGB steht ist bekannt. Hat aber überhaupt nichts mit einem Währungswechsel zu tun. Durch einen Währungswechsel wird überhaupt nicht die Sicherheit der Bank beeinträchtigt.
    Bei einem Währungswechsel ist die Immobilie immer noch vorhanden, auch bei einer steigenden Inflation.
    Die Bank kann wegen einer Inflation das Darlehen nicht kündigen.
    Durch eine Inflation ist die Werthaltigkeit der Sicherheit nicht beeinträchtigt.
     
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