Unsere Baufinanzierung: Mischung aus Bank, KfW und Versicherung

Diskutiere Unsere Baufinanzierung: Mischung aus Bank, KfW und Versicherung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Zusammen, wir sind kurz davor "zuzuschlagen". Unsere Finanzierungsgespräche sind auch auf der Zielgeraden. Meine Hausbank hat mir jetzt...

  1. dasgenie

    dasgenie

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    Hallo Zusammen,
    wir sind kurz davor "zuzuschlagen". Unsere Finanzierungsgespräche sind auch auf der Zielgeraden. Meine Hausbank hat mir jetzt folgendes Angebot vorgelegt:

    Objektpreis 158.000
    Zusätzlich 32.000 für Modernisierung (Bad, Heizung)
    Sowie 10.000 für energetische Sanierung (KfW 152 für Haustüren, Garagentor, Rollladenkästen usw.)
    Nebenkosten und Renovierungsarbeiten tragen wir aus eigener Tasche, also ohne Kredit.
    Eigenkapital für die Finanzieurung: 20.000

    Also eine 90% Beleihung:

    Da meine Hausbank nur eine 10 Jahre Zinsbindung anbietet, ich aber ausdrücklich eine längere gewünscht habe, ist nun ein "Mischangebot" herausgekommen:

    1. KfW-Kredit 152 in Höhe von 10.000 Euro zu 1,00 % (Zinsbindung bis 2023)
    2. Annuitätendarlehen bei meiner Hausbank in Höhe von 34.000 Euro zu 2,73 % (Zinsbindung bis 2022)
    3. KfW-Kredit 124 in Höhe von 50.000 Euro zu 2,79 (Zinsbindung bis 2023)
    4. Annutätendarlehen bei der Versicherung der Hausbank in Höhe von 86.000 Euro zu 2,95 % (Zinsbindung bis 2028)

    Weitere Infos:
    -das Darlehen 4. können wir 3 mal kostenfrei in der Tilungshöhe ändern (zwischen 1 - 5% Tilgung)
    -das Dalehen 4. können wir für 0,15 % mehr auf 20 Jahre festschreiben
    -Sondertilgungen sond bei 2.+4. mit 5% möglich

    Nun interessiert mich natürlich Eure grundsätzliche Meinung - ich halte das Angebot für gut.
    Vielen Dank für Eure Gedanken
     
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  3. Torian

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    Was mich stört ist, dass von dem 10-jährigen anteil "nur" 1700€ Sondertilgung möglich sind.
    Frage: Wieso KFW 124?? Was ist mit der Alternative Hausbank 10-jahre 84.000€ anstatt 2.+3.??
    Falls Sondertilgungen geplant + möglich sind so wären dann höhere Sondertilgungen für den 10-jährigen Anteil möglich um die Restschuld nach 10 Jahren zu senken. Der 15-jährige ist ja länger sicher, den wollte ich nicht frühzeitig sondertilgen.
     
  4. bobby81

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    Hallo

    Grundsätzlich bei dem Beleihungsauslauf schon mal nicht schlecht!
    Wieviel % Tilgungsrate?

    1. KFW 152 ist sehr gut!
    2. Annutätendarlehen Tilgung?
    3. Würde ich nicht machen! Zins beim Bankdarlehen besser! (Gibt aber die Möglichkeit mit einer höheren Tilgung auf 2,68%)?
    4. Ich würde dann auf 20 Jahre gehen mit 0,15% Aufschlag!
     
  5. #4 WiesbadenEr, 18. Februar 2013
    WiesbadenEr

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    warum nur 10000 aus KFW152 ? Hier sind bis zu 50000 möglich.
    => z.B. Heizung
     
  6. dasgenie

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    hier die Antwort der Bank: "Der nicht mehr vorhandene Unterschied kommt daher, dass ich Ihnen für "unser" Darlehen eine 9jährige Zinsbindung angeboten haben und das KfW-Darlehen eine 10jährige Zinsbindung hat. Ob das eine Jahr allerdings so stark ins Gewicht fällt, wenn man dafür an anderer Stelle die Möglichkeit zur Sondertilgung hat, ist natürlich "Geschmackssache"."

    Sondertilungen sind (hoffentlich) möglich. Meine Frau geht ja irgendwann auch wieder arbeiten :-) Mit 5% liegen wir meines Erachtens aber schon gut. Das passt also.
     
  7. dasgenie

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    Kredit 2. 2,00
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    Kredit 4. 1,00

    Die 20 Jahre werde ich auch nehmen. Die 15-Jährige Bindung würde sich nur lohnen, wenn der Anschlusskredit bessere Zinsen hätte als knapp 3% sagt der Rechner.
     
  8. dasgenie

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    Wir haben nicht mehr als die 10.000 €. Heizung, Fenster und Fassade sind nicht / noch nicht fällig. Den Kredit würde ich dann in ein paar Jahren beanspruchen.
     
  9. #8 Alfons Fischer, 18. Februar 2013
    Alfons Fischer

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    wie ich hieraus ablese, haben Sie wohl keinen Energieberater eingeschaltet.
    Sonst wüssten Sie nämlich, dass ein Garagentor in der Regel nicht im Programm 152 förderfähig ist. Und Rollladenkästen als Einzelmaßnahme auch nicht.
    Dafür wäre aber ggf. die Heizung im Programm 152 förderfähig, aber nur unter gewissen Voraussetzungen.

    Bevor Sie sich jetzt Ihre Finanzierung aufstellen, sollten Sie diesbezüglich Ihre Hausaufgaben machen. Sonst ist das Konzept geplatzt, bevor Sie anfangen...
     
  10. #9 Alfons Fischer, 18. Februar 2013
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    Ergänzung: auch immer wieder gern genommen: Das Programm "Altersgerecht Umbauen" der KfW...
     
  11. dasgenie

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    Garage ist im Haus und bei Dämmung der Kellerdecke/Garage und gedämmten Garagentor gilt dies im Programm 152. Rollladenkästen sind zur Zeit ungedämmt und werden entsprechend gedämmt: also ebenfalls klare 152-Maßnahme
     
  12. #11 Alfons Fischer, 19. Februar 2013
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    Ich lerne gerne dazu. Aber wo lesen Sie das? Eine Garage ist ein nicht beheizter Raum und Garagentore werden in der Liste der förderfähigen Kosten der KfW nicht genannt. Woher kommt damit Ihre Erkenntnis?


    Sehe ich nicht so, sofern Sie nicht gleichzeitig die Fenster erneuern... (und dann auch nur, wenn die Außenwand besser ist als die Fenster) Nicht alles, was ungedämmt ist, ist förderfähig...
     
  13. baufibemu

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    Na da wünsch ich jetzt schon viel Spaß bei der Anschlussfinanzierung, wenn denn irgendwann eine ansteht.
    Warum eigentlich Aufteilung in 3 und 4 und nicht alles auf die 4?

    Beste Grüße
     
  14. dasgenie

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    Wie meinst Du das mit "viel Spaß bei der Anschlussfinanzierung"???

    Warum nicht alles auf 4: weil der Zins bei 3 besser ist.
     
  15. Torian

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    ---
    1. KfW-Kredit 152 in Höhe von 10.000 Euro zu 1,00 % (Zinsbindung bis 2023)
    2. Annuitätendarlehen bei meiner Hausbank in Höhe von 34.000 Euro zu 2,73 % (Zinsbindung bis 2022)
    3. KfW-Kredit 124 in Höhe von 50.000 Euro zu 2,79 (Zinsbindung bis 2023)
    4. Annutätendarlehen bei der Versicherung der Hausbank in Höhe von 86.000 Euro zu 2,95 % (Zinsbindung bis 2028)
    ---

    ok, rechnen wir doch mal nach wie teuer die Zinssicherheit aus 4. ist:

    Rechnen wir 84.000 aus 2.+3. mit 2,75% (gaanz grob gemittelt)
    --> jährlich 2310€ Zinsen
    rechnen wir 84.000 stattdessen mit 2,95% aus 4.
    --> jährlich 2478€ Zinsen

    Ergebnis: Zusätzliche 5 Jahre Zinssicherheit für 84.000€ kosten 168€ jährlich oder nur 14€ monatlich mehr!

    14€/Monat mehr ist ein Witz, nimm die längere Zinsbindung und du kannst besser schlafen.

    Meine Meinung.

    Worauf baufibemu wohl anspielt: Bei 3/4: Nach 10 Jahren muss deine Hausbank für die Prolongation kein super-duper-Angebot machen, andere Banken werden bei dem ungünstigen Beleihungsauslauf wohl kaum in den Nachrang gehen :-(
     
  16. baufibemu

    baufibemu

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    Genau das meinte ich. Die Zinsbindungen der Darlehen laufen zu unterschiedlichen Termine aus. Für die Anschlussfinanzierung heißt das, Du bekommst ein Angebot von Deiner Bank. Was machst Du, wenn dieses Angebot schlecht ist, oder einfach nur nicht das beste, was Du haben könntest? Du hast keine Trümpfe für die Zinsverhandlungen in der Hand, weil eine neue Bank nur eine nachrangige Grundschuld für das Darlehen erhält und somit deren Zinsen auch teurer sind, als sie es sein müssten. Du programmierst jetzt schon Vorlasten ein. Somit verspielst Du die Möglichkeit auf das beste Angebot bei der Anschlussfinanzierung. Und bei Dir stehen nicht nur eine an.

    "Warum nicht alles auf 4: weil der Zins bei 3 besser ist."
    Sorry, ich hab eigentlich Aufteilung in 2, 3 und 4 gemeint.
    Das hat mein Vorredner Torian schon beantwortet.

    Ich rate meinen Kunden immer, verschiedene Zinsbindungen nur mit Plan.
    Weil der Mischzins aus 10 jährigen und 15 jährigen Zinsbindungen besser ist, ist kein Plan.
    Der Plan kann bei der Anschlussfinanzierung mit einem schlechten Angebot, weil Vorlasten durch verschiedene Zinsbindungen, alles schön dahin sein.

    Beste Grüße
     
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  18. dasgenie

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    Hallo,
    schonmal vielen Dank für Euren Input.
    Ich habe heute nochmal mit der Bank gesprochen und wir haben jetzt ein weiteres Modell gerechnet:

    1. KfW Energieeffizient: 10.000
    2. Hausbankdarlehen mit Bausparkombination/Bausparvorfinanzierung i.H.v. 84.000 (Zinssatz: 2,65% gebunden/3,38% effektiv)
    3. bei der angegliederten Versicherung 86.000 (20 Jahre Zinsbindung mit dreimaliger kostenloser Möglichkeit des Tilgungswechsels und 5% Sondertilgung p.a. kostenlos)

    Damit haben wir die KfW-Summe vom Wohneigentumsprogramm in den Bausparer gesteckt, in dem wir die Zinssicherheit bis zum Darlehensende haben. Also ist das Thema Anschlussfinanzierung hier geklärt.
    Den Darlehensbetrag bei der Versicherung will ich durch die Erhöhung der Tilgung (wenn meine bessere Hälfte wieder arbeiten geht) sowie Sondertilungen positiv beeinflussen.

    Was denkt Ihr???
     
  19. dasgenie

    dasgenie

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    weil ich morgen nochmal einen Termin bei der Bank habe, ziehe ich den Trööt nochmal hoch.
    Vielleicht habt Ihr ja noch Punkte, die es zu beachten gilt.
    Wäre super: vielen Dank schonmal
     
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