Unsere Baufinanzierung

Diskutiere Unsere Baufinanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, bin neu Hier! lese hier schon seit längerem mit, und das hat mir schon sehr viel geholfen,zumindet konnte ich das alles verstehen was die...

  1. tatinsin

    tatinsin

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    Hallo, bin neu Hier!
    lese hier schon seit längerem mit, und das hat mir schon sehr viel geholfen,zumindet konnte ich das alles verstehen was die LBS Tante mir da erzählt hat, Meine frau dagegen verstand nur Bahnhof, daher hat es viel gebracht sich hier einzulesen :)

    Das haus was gekauft werden soll kostet 290000 €
    das Haus wird zu 2/3 selbst genutzt 1/3 vermietet

    Die LBS hat uns vollgenden Vorschlag gemacht
    50000€ KFW
    100000€ Wohnriester
    140000€ Sparkasse


    das KFW Darlehn wird zusätzlich mit einem Bausparvertrag abgeschlossen der bei Ablauf vom KFW den KFW komplett ausbezahlt
    bei der Spaarkasse wird mir 2 % getilgt
    summherum wären wir bei 1300€ im Monat

    uns wurde auch geraten die Sondertilgung nicht der Bank zu geben sondern alles in den Bausparrvertrag reinzugeben, das würde sich dann mehr lohnen, und wir hätten eine kleiner Restschuld am Ende

    als ich dann noch fragte ob man die Wohnrister w

    eglassen kann, wurde mir gesagt das das der Zinsatz dann höher liegen würde aber welchen Zinsatz wir genau hätten wüsste sie nicht genau da wir dann 240000€ bei der Bank aufnehmen müssten

    würde mich freuen wenn Ihr eure Meinung dazu mitteilen würdet

    lg

    ich werde die genauen Zahlen hier noch ergänzen, aber mich würde jetzt schon interessieren was davon zu halten ist

    genauere Werte bekomme ich hoffentlich noch Heute, habe die LBS gebeten mir das zu schicken was wir dort grob ausgerechnet haben
    am Donnerstarg haben wir alle den Termin bei der Bank und dann wird dem Herrn ales vorgelegt und die Finanzierung gemacht
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Kein Eigenkapital?
    Sind die Erwerbsnebenkosten im Kaufpreis enthalten?

    Das Argument verstehe ich nicht. Egal wo ich die SoTi investiere, sie reduziert die Restschuld. Man tilgt aber vorzugsweise die "teuren" Darlehen da man damit im Endeffekt die geringeren Gesamtkosten für die Finanzierung hat.

    Wie Du richtig erkannt hast, bräuchte man noch mehr Infos zu den Darlehen (Zinssatz, Laufzeit/Zinsfestschreibung) um hier etwas bewerten zu können.

    Eine monatliche Rate von 1.300,- € muss man auch erst einmal schultern können. Ich hoffe Euer Einkommen gibt das her und es wurde nicht mit möglichen Mieteinnahmen schöngerechnet.

    Gruß
    Ralf
     
  4. Maik86

    Maik86

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    Wenn das Geld in einen BSV investiert wird, erfolgt dann, wenn dieser voll bespart, ist eine größere Sondertilgung (Guthaben BSV + Beleihung BSV), wobei der Zinssatz des BSV unter dem der Finanzierung liegt. Letztlich muss man aber genau rechnen, ob nicht doch die Sondertilgungen (durch die dann gesparten Zinsen auf den songegetilgten Betrag) günstiger ist. Dazu müsste man aber, wie schon erwähnt, die Zinssätze beider Darlehen kennen. Weiterhin wird die Variante mit dem BSV wieder interessant, wenn man sonst keine Finanzdienstleistung abgeschlossen hat, für die man seine vermögenswirsamen Leistungen verwenden kann.
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Wenn ich einen BSV mit einbinde, dann doch so, dass er zu dem von mir gewünschten Zeitpunkt genutzt werden kann, sprich das BS-Darlehen zum Umschichtungszeitpunkt zur Verfügung steht. Eine SoTi würde somit nur den Zuteilungszeitpunkt vorziehen, was mir nicht viel nutzt. Bis dahin liegt mein Kapital ungenutzt und schlecht verzinst auf dem BSV rum, während ich an anderer Stelle ein "teures" Darlehen bezahle.

    Gruß
    Ralf
     
  6. Maik86

    Maik86

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    Bei einem gewöhnlichen Darlehen brauche ich das Geld i.d.R. nach 10 Jahren, wenn die Zinsbindung abläuft. Der BSV ist i.d.RR. nach 7 Jahren zuteilungsreif. Ich kann dies aber mit meinen Einzahlungen auch so steuern, dass die Bewertungszahl erst in 10 Jahren, erreicht ist und der BSV dann zugeteilt werden kann, wenn ich ihn brauche.

    Aber wie gesagt, dass ist ein Rechenspiel und hat sich früher (bei höhren Darlehenszinsen) mehr gelohnt als aktuell.
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Eben, deswegen verstehe ich nicht, warum ich den Zuteilungszeitpunkt noch weiter vorziehen sollte wenn mein abzulösendes Darlehen sowieso 10 Jahre läuft. Bei fehlendem EK dürfte das Bankdarlehen nicht gerade günstig ausfallen.

    Aber man kann sich ja hinsetzen und die Varianten rechnen bzw. schauen wie sich die SoTi bemerkbar macht.

    Gruß
    Ralf
     
  8. Maik86

    Maik86

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    Öffentl. Beschaffung VOL + bisschen VOB
    Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Konstellation ist auch die Zinssicherheit. Betrag x in 10 Jahren für 1% aufnehmen können ist auch was feines :)
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Jepp. Dann kann man aber auch gleich überlegen die Zinsbindung auf 20 oder 25 jahre auszudehnen. Das könnte unter´m Strich noch günstiger sein.

    Gruß
    Ralf
     
  10. Maik86

    Maik86

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    Stimmt auch wieder
     
  11. touchi

    touchi Gast

    ...und was ist mit dem Wohnriester ?

    Das wird doch auch noch versteuert ist das berücksichtigt ?

    ...wie sieht es bei Verkauf des Hauses aus ? Dann ist die Förderung Futsch !
     
  12. #11 ReihenhausMax, 8. Januar 2013
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    Wegen der Vermietung würde ich auch unbedingt mal mit dem Steuerberater sprechen, was man da machen bzw. besser lassen sollte. Ein BSV ist da jedenfalls nicht so prickelnd, bei den geringen Soll- wie Habenzinsen mag´s aber auch egal sein. Bin jetzt nicht mehr so aktuell drin, aber wäre bei der KfW nicht ein höherer Betrag drin? Sieht mir speziell mit dem BSV sehr nach Provisionsoptimierung aus ...
     
  13. b0012sm

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    Das glaube ich nicht. Habe das schon ein paar mal durchgerechnet.

    Wichtig wäre zu Wissen ob das ein Neubau oder ein Bestandsobjekt ist. Wieviel Eigenkapital vorhanden ist. Wohnriester lohnt sich meiner Meinung nach nur für Familien, die sich keine Altersvorsorge zusätzlich zum Haus leisten können.Hier wäre die Angebe zum Gehalt und Familienstand wichtig Dann noch die Nachteile beim Verkauf und die Versteuerung in der Rentenphase. Man stelle sich vor: Man geht in Rente, die Immobilie ist abbezahlt und man bekommt nicht nur eine Mindestrente, sondern muss von dieser auch den Steuervorteil zurückzahlen. Wenn ein Teil des Objektes vermietet wird, würde ich ein extra Darlehen für diesen Teil machen mit keiner oder wenig Tilgung. Die ersparte Tilgung in den eigengenutzten Anteil laufen lassen. Desweiteren würde ich den Teil der vermietet wird extra im Notarvertrag ausweisen.
     
  14. R.B.

    R.B.

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    Vielleicht ein Rechenfehler? Du musst einfach mal die echten Gesamtkosten der Finanzierung rechnen, also mit allem drum und dran bis die Hütte komplett abbezahlt ist. Normalerweise ist es völlig sinnfrei Geld ohne nennenswerte Guthabenverzinsung anzusparen, dafür auch noch "Provision" zu zahlen, während man an anderer Stelle einen "teuren" Kredit bezahlen muss. Selbst wenn man es unter dem Aspekt der Zinssicherung sehen würde, müssten die Zinssätze in 10 Jahren explodieren damit sich diese Absicherung rechnet. Die BSpk. sind weder blöd und können nicht rechnen, noch handelt es sich dabei um einen caritativen Verein. Ganz im Gegenteil, die leben ganz gut von diesem Geschäft.

    Zur Zinssicherung, im Vergleich zu 10 Jahren Zinsbindung bekommt man 25 Jahre mit einem Zinsaufschlag unter 1%, meist irgendwas um 0,8-0,9%. Wer auf Nummer sicher gehen will vereinbart 3% anf. Tilgung und eine Zinsbindung von 20 Jahren. Dann ist der Kredit zum Ende der Zinsbindung nahezu abbezahlt. Der Zinsaufschlag bewegt sich dann im Vergleich zu 10 jahren bei um die 0,7%. Anstatt sagen wir mal 2,5% kriegt man dann halt einen Zinssatz von 3,2%.

    Früher gab es so gut wie keine Bank die einem Kunden eine Zinsvereinbarung über 10 Jahre hinaus angeboten hätte. Heute sieht das anders aus. Man kann aus einer breiten Palette an Angeboten wählen und die Zinssätze liegen am Boden.

    Für die Bank hat die Einbindung der BSpk. aber noch einen anderen Vorteil, man reduziert das eigene Risiko. Das kann gerade bei Finanzierungen die auf Kante genäht werden von Vorteil sein. Ich hatte oben nicht umsonst nach dem EK und den Nebenkosten gefragt, denn es sieht sehr nach 110% Finanzierung aus.

    Ich hatte ja schon geschrieben, mit den gelieferten Infos ist es schwer einzuschätzen.

    Gruß
    Ralf
     
  15. Torian

    Torian

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    Ich muss ReihenhausMax zustimmen, unbedingt zum Steuerberater gehen! Kredit-Zinsen für die vermietete Wohnung können steuerlich geltend gemacht werden. U.U. ist es ratsam den Kredit aufzusplitten in einen Vertrag für die vermietete Wohnung (geringe Tilgung) und einen Vertrag für die selbst genutzte Wohnung (hohe Tilgung) um Steuern zu sparen.
     
  16. b0012sm

    b0012sm

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  17. feelfree

    feelfree Gast

    Das hängt von so vielem ab, das bringt nix zu spekulieren. Bei uns (Stand Mai 2012) waren's 0,5%.
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Du rechnest zu einfach. Wenn Du 10T€ auf 10 Jahre in einen BSV einzahlst, kriegst Du dafür von der BSpk. grob 15T€ Darlehen auf das was Du schon einbezahlt hast, je nach Tarif auch weniger. Dir stehen dann also max. 25T€ zur Verfügung. Vermutlich ein klein bischen mehr weil ja noch eine Guthabenverzinsung anfällt, andererseits musst Du auch zu Beginn der Sparphase die Provision berücksichtigen.
    Die Restschuld des ursprünglichen Darlehen beläuft sich aber bei 2% anf. Tilgung noch auf etwa 77T€, davon kannst Du nur 25T€ ablösen, also was machst Du mit den restlichen 50T€?

    Ein Vergleich ist nicht so einfach, man muss alle Zahlungsströme über die komplette Laufzeit berücksichtigen. Erst dann kann man sagen, welche Variante besser ist.

    Nach meiner Erfahrung könnte man vereinfacht sagen, je komplexer die Finanzierung aufgebaut wird, um so teurer wird unter´m Strich die Finanzierung. Was bei großen Projekten gängige Praxis, teils sogar zwingend notwendig ist, bringt im EFH Bereich normalerweise keine Vorteile, ganz im Gegenteil.

    Gruß
    Ralf
     
  19. tatinsin

    tatinsin

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    Hallo, interessant zu lesen was Ihr bis jetzt so geschrieben habt also ich habe inzwischen die Infos
    also das das Haus Kostet 300000 €
    Eigekapital 30000€
    Oben wird die Wohnung vermietet und bringt Monatlich 650€ Katmiete ein.

    In der Finanzierung wird das Haus gesplittet in selbst genutze Einheit und Vermietete Einheit , laut m² Rechnung fast 50 % für jeden
    Hier die Rechnung für beide Einheiten

    unsere Einheit wird mit 120000 belastet und wird komplett über die KFW und Wohnriester abbezahlt
    Das komplette Eigenkapital wird auf unsere Einheit zugerechnet

    die 120000 setzen sich aus
    50000 KFW 10 Jahre Riester
    70000 Wohnriester 15 Jahre

    getilgt wird beides zusammen mit 2,7%
    wären dann 486 € im Monat

    + Bauspaar Vertrag 140 € der den KFW nach 10 Jahren zur hälfte auszahlt, nach 10 Jahren hätten wir noch eine Restschuld von 20000€ bei der KFW

    und nach 15 Jahren bei der Wohnriester Restschuld von 42000 €


    Vermietete Einheit:

    wird mit 171 000 € belastet und wird über die Spaarkasse finanziert
    bei 10 Jahre zinsfestschreibng wären wir bei 2,75 %
    534 € bei 1 % Tilgung
    676 € bei 2 % Tilgung

    bei 15 Jahre zinsfestschreibng wären wir bei 3,3 %
    612 € bei 1 % Tilgung
    755 € bei 2 % Tilgung

    habe auch nochmal nachgefragt wieso ich lieber die SoTi in den Bauspaarvertrag einfließen lassen soll:
    und zwar wegen einem Steuervorteil, es würde sich nicht lohnen die SoTi in den oben Vermietete Finanzierung einfließen zu lassen


    so das war erstmal alles, ich hoffe ich habe jetzt alles zusamen bekommen was ihr braucht

    was mit der Wohnriester und der Steuerrückzahlung anbetrifft würd mich echt Interessieren, uns würde gesagt das es für uns lohnen tut
    sind beide 28 Jahre, und haben 2 Kinder
    lg Daniel
     
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  21. R.B.

    R.B.

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    Das ist korrekt. Man wird natürlich versuchen zuerst den eigengenutzten Teil zu entschulden, da beim vermieteten Teil die Kosten steuerlich abzugsfähig sind. Die Mieteinnahmen sind ja auch zu versteuern. Die 650,- € Kaltmiete kommen mir aber etwas hoch vor, doch Du wirst ja geprüft haben, ob das erzielbar ist. Aber bist DU auch in der Lage einen Leerstand zu verkraften?

    Gruß
    Ralf
     
  22. b0012sm

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    Hab das jetzt mal mit den Pfeilen gemacht. Checke irgendwie die Zitieren Funktion hier nicht -:)
     
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