Vage Finanzierung?

Diskutiere Vage Finanzierung? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Liebes Forum, ich vermute ich werde hier wohl erschlagen, wenn ich meinen Finanzierungsplan hier auslege, aber ich brauche einfach mal die...

  1. Bird88

    Bird88

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    Liebes Forum,

    ich vermute ich werde hier wohl erschlagen, wenn ich meinen Finanzierungsplan hier auslege, aber ich brauche einfach mal die Meinungen (wenn auch negativ) von anderen Leuten, die sich mit dem Thema auskennen.

    Mein Freund und ich möchten ein Haus bauen. Wir sind noch sehr jung (ich 22, er 25) und verdienen beide zusammen ca. 3100 € netto im Monat. Mein Gehalt wird innerhalb der nächsten 5 Jahre noch um ca. 300 € netto ansteigen (kurz dazu: ich arbeite in Frankfurt/Main und stehe noch auf so ziemlich der niedrigsten Gehaltsstufe. Hier geht es wirklich noch weit nach oben raus gehaltstechnisch).

    Gut, die Idee zu bauen entstand ich sag mal relativ kurzfristig. Wir haben im Januar angefangen Häuser anzugucken, Firmen zu vergleichen, Informationen einzuholen etc. Eigenkapital besteht daher gleich 0.

    Jetzt möchten wir aber die niedrigen Zinssätze mitnehmen und da wir noch jung sind, können wir ja auch noch lange abzahlen quasi. Ja ich weiß man sollte eigentlich möglichst schnell abzahlen, aber ob ich jetzt die nächsten 30-35 Jahre Miete in der Höhe oder das Darlehen abzahle...

    Wir möchten im Rheingau bauen und bei uns sind die Grundstücke extrem teuer. Es gibt ein super Angebot von unserer Hausfirma:

    472 m² für 150.000 € (inkl. sämtlicher Erschließungskosten, Kanalarbeiten etc.)

    Das Haus, so wie wir es uns vorstellen und geplant haben, kostet ca. 200.000 €

    Also benötigen wir 350.000 €. Zwecks Nebenkosten rechnen wir aber eher mit 370.000 €.

    Wir stellen uns eine monatliche Rate von 1.400 € vor.

    Findet ihr das machbar/realisierbar?
     
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  3. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Kommen

    Haus und Grundstück aus einer Hand oder besteht ein wirtschaftlicher Zusammenhang, fällt Grunderwerbssteuer auf Grundstück + Haus an =

    12.250.- €
    dazu Notarkosten und Gerichtskosten ca. 5.000.- €
    dazu Hausanschlusskosten Strom/Wasser/Gas ca. 8.000.- €
    dazu Zinsen während der Bauzeit wg. Null EK ca. 6.000.- €
    dazu Außenanlagen knapp geschätzt (Terrasse etc.) 10.000.- €
    dazu Reserve (mind.) 10.000.- €

    Summe also nicht 370.000.- € sondern rd. 400.000 €.

    Finger weg und sparen.
     
  4. lulu66

    lulu66

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    Nein.

    370.000 macht bei 1% Tilgung 308 Euro Tilgung und bei 4% Zins (ohne EK kaum realistisch) 1233 Euro Zinsen.
    Gesamt 1541,-, das ist mehr als 1400,-.

    Fast 50% des Netto nur für Abtrag auszugeben ist eh Harakiri, davon abgesehen sind da sicher noch Kostenblöcke wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Zusatzkosten zum Minimalhauspreis usw. zu klären (und zu zahlen). Bei diesen Daten würde ich eher von 400.000+ ausgehen, für Euer Vorhaben sollte schonmal das Grundstück günstiger (kleiner oder woanders) sein.
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Kur gesagt, Rate zu knapp und/oder Darlehenssumme zu hoch. Aufgrund der niedrigen Tilgung bleibt auch noch eine erhebliche Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung.

    Rechne mal mit einer Rate im Bereich um 1.800,- €/Monat, und selbst da ist die Tilgung nicht gerade üppig angesetzt. Zudem stellt sich die Frage, ob die verbleibenden 1.300,- € für die Lebenshaltung ausreichen.

    Eine Finanzierung ohne EK birgt auch gewaltige Risiken in sich. Da kann man schnell die Kontrolle verlieren, und schon geht´s bergab.

    Erschwerend kommt hinzu, dass Euer Alter zwar eine lange Tilgungsdauer zulassen würde, auch wenn diese teuer erkauft wäre, aber irgendwann kommt sicherlich auch die Familienplanung zum Zuge, und dann heisst es steigende Lebenshaltungskosten bei gleichzeitig reduziertem Einkommen.

    Irgendwie lässt sich das sicherlich hinrechnen, aber mir wäre nicht wohl in meiner Haut.

    Rechne mal Eure Lebenshaltungskosten, am besten über min. 1 Jahr, zusammen. Was Du brauchst ist erst einmal einen Überblick über Eure Finanzen, dann hat sich das Thema evtl. schon erledigt.

    Gruß
    Ralf
     
  6. coroner

    coroner

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    Bird88, ich versteh gerade den Wunsch vieler, die niedrigen Zinsen mitzunehmen aber euer Zins wird bei einer derart schlechten (schlechtesten)
    EK Quote ohnehin nicht so niedrig ausfallen wie sie gerade überall zu lesen
    sind.
    Um euch gleich alle Illusionen zu nehmen, geht als erstes mal zu eurer Haus-
    bank oder der eures Vertrauens.
    Schildert euer Vorhaben und bittet um ein Angebot, das zu eurer monatlichen Rate passt.
    Berücksichtigt schon heute, dass ihr wahrscheinlich nicht 30 jahre lang Kinder-
    los bleiben möchtet - folglich einer wohl ne Weile vom Verdienen ausfallen
    wird - ihr ne Reserver braucht, ab und zu mal ein neues Auto fällig ist usw.usf.
    Schnell werdet ihr merken, dass nicht mehr viel übrig bleibt, als vielleicht ein Ma$$a Haus am Rande des Speckgürtels eurer Region irgendwo im Nirgendwo.
    Aber besser ihr merkt das vorher... und nicht erst wenn ihr den tollen
    Vertrag unterschrieben habt der euch ein Häusle für 250.000 garantiert.
    Es gibt genug dinge die "nebenbei" noch Geld kosten.... :wow
    Was haltet ihr von 10 Jahren eisern sparen... ?
    Dann habt ihr locker 100-150k zusammen und das wär' ne erste Basis !?
     
  7. #6 Olaf (†), 20. April 2010
    Olaf (†)

    Olaf (†)

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    Höhe...

    der Rate hin oder her:
    Glaubt Ihr beiden im Ernst, dass es ein Institut gibt, dass für Berufsanfänger mit 0 Eigenkapital 350.000 oder 400.000 EUR rauslegt?

    Das wäre dann schon mehr als Casino.
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Ach, hindrehen kann man die Zahlen schon. Die Bank kombiniert Landesmittel mit eigenen Mittel, lässt sich vom Land eine Haftungsfreistellung für einen Teil des Darlehens geben, und dann muss nur noch das Einkommen zu den Monatsraten passen, und wenn´s sein muss, wird die Laufzeit bis in´s nächste Jahrhundert geschoben.

    Geht nicht, gibt´s nicht. Es gibt aber glücklicherweise auch noch Banken, die den Leuten reinen Wein einschenken und die von solchen Harakiri-Finanzierungen abraten.

    Gruß
    Ralf
     
  9. eileen

    eileen

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    Ihr seid so jung, wie wär´s mal mit paar Jahren sparen, gucken, ob die Beziehung hält, sich darüber klar werden, wo man wohnen will, wie man wohnen will, die Wünsche an die Realität anpassen und in der Zeit schön EK aufbauen.
    Die Zinsen, vorausgesetzt, es findet sich eine Bank, die diesen Wahnsinn überhaupt finanzieren würde, laufen Euch sicher nicht davon, denn bei diesen Ausgangsbedingungen kriegt man keine 4,0%.
    Und wenn Ihr jetzt in dem Alter 1400Euro für Miete hinblättert, läuft irgendetwas falsch. 3Zimmer für max. 700 tun´s auch, macht 700Euro über pro Monat.
    Außerdem werden´s unter diesen Voraussetzungen eher 400000Euro Finanzierungsbedarf und selbst mit utopischen Zinssätzen, die mir ein Onlinerechner dazu errechnet sind´s 1756Euro p.M. realistisch wären wohl etwa 2000 Euro.
     
  10. #9 Canastakoenig, 20. April 2010
    Canastakoenig

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    Ich gebe Euch den Tipp, geht mal auf die Seite von Interhyp. Da gibt es einen Tilgungsrechner. Der ist ganz leicht zu bedienen und hat den Vorteil, daß Ihr sehr schnell sehen werdet, welche Rate Ihr monatlich aufbringen solltet, damit Ihr nicht nur Zinsen bezahlt!! (1,5% Tilgung sollten es mindestens sein, 2% Tilgung wären besser)
    Aber eines kann ich Euch vorab sagen. Wenn Ihr absolut kein Eigenkapital habt, wird es schwer sein, eine Bank zu finden, die Euch überhaupt ein Darlehen in dieser Höhe gewährt.
    Habt Ihr Euch mal überlegt, ob Ihr nicht erst ein Grundstück kaufen wollt, dieses abbezahlen und dann darauf bauen? Dann hättet Ihr schonmal einen Großteil des Eigenkapitals und eine Sicherheit für die Bank!
    Noch ein kleiner Tipp am Rande. Schaut Euch Euere Kontoauszüge über den Zeitraum von 1 Jahr an und rechnet mal Eure Ausgaben zusammen. Sehr schnell werdet Ihr merken, dass Ihr mehr Geld für Fixkosten benötigt, als Ihr vielleicht gedacht habt! Dann werdet Ihr auch feststellen, wieviel Geld für eine monatliche Belastung übrig bleibt!

    So long!
     
  11. ecobauer

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    Wie wäre es denn, erstmal das Grundstück zu kaufen und dieses zu bezahlen - sofern keine Baupflicht besteht, käme das dem Eigenkapital gleich und ihr wäret nicht unter Druck.
    Da könntet ihr z.B. eine Annuität - also Zins und Tilgung zusammen gerechnet - von 10% wählen und euch damit schon mal an die Rate gewöhnen - und so ganz nebenbei wäre da ein schönes Stück Tilgung mit dabei!
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 20. April 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Ganz knallhart gesagt:

    Mit der Nummer fahrt ihr mit Vollgas gegen die Wand.

    Gründe:
    Mit dem jetzigen Hauspreis kommt Ihr erfahrungsgemäß nicht hin, es wird am Ende der Bemusterung und des Bodengutachtens und der Planung und der Baugenehmigung undundund mehr sein.
    Im Schnitt 10 - 20 T, ggf mehr

    Wer bisher 3.100 € im Monat (kein Vorwurf!!!) abzgl Miete "verlebt" hat, wird in Eurem Alter nicht plötzlich in Sack und Asche wandeln wollen, nur um sich im Nirgendwo ein Haus zu gönnen, während alle Kumpels&Freundinnen Party in London, auf Malle und der Zeil machen

    Ihr habt Kinder nicht auf der Rechnung. Die schmälern nicht nur das Einkommen, die KOSTEN - und das deutlich mehr, als Mama Staat an Kinderalmosen raustut.

    Bisher hat Euer Vermieter jeden tropfenden Wasserhahn, jede Thermenreparatur, jeden schiefen Dachziegel gezahlt. Beim Haus bitte mit einrechnen.

    Steigen mit einem Haus die Nebenkosten deutlich.
     
  13. Huisje

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    Da das Grundstück vom Hausbaufirma gekauft werden soll, gehe ich mal davon aus, das diese Firma auch noch etwas am Bauen verdienen möchte. Wird also wohl nicht möglich sein, nur das Grundstück zu kaufen.

    Ausserdem ist das Grundstück "totes Kapital", solange nix drauf steht. Miete läuft nebenbei weiter.
    "Normal" sparen (egal welche Risikoklasse gewählt wird) finde ich besser.
    Hier sollten mindestens 500€/Monat zur Seite gelegt werden. (macht >6000€/Jahr, ~8000€ wäre schön)


    @Bird88: Zum Thema "günstige Zinsen mitnehmen", verweise ich gerne auf ein Thread hier im Forum von gestern, "Zinsentwicklung" von Jessi75.
    Ich habe dort ein Link gepostet, wo du/ihr der Zinsentwickung von ~1955 bis heute anschauen kannst/könnt.
    Wenn ihr dann noch glaubt das die Zinsen in einige Jahre um 8% liegen werden, glaubt ihr warscheinlich auch an der Weinachtsmann oder Aliens.

    (wenn die Zinsen in diesem Zeitraum derart stark ansteigen würden, bin ich der Überzeugung, das sämtliche westeuropäische Länder, schlimmere Probleme bekämen, als z.Z. Griechenland hat. Wäre IMHO das Ende unsere Nachkriegs-Weltordnung, und daher unwarscheinlich. Das wird länger dauern.)

    Alles volkswirschaftliche Einschätzungen ohne Gewähr!

    Achja, knappe 400T€ ohne EK für 2 junge Leutchen mit 3100€ Netto wird nix natürlich, aber das haben alle schon geschrieben.



    Huisje
     
  14. #13 xxcrashxx2, 20. April 2010
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    Hi

    ich und meine Freundin haben jetzt durch Gehaltserhöhungen ca. das selbe Netto wie ihr. Dazu haben wir noch 30.000 EK gehabt aber selbst damit wäre für uns das höchste der Gefühle eine Bestandsimmobilie(BJ.98) für max 250.000€ gewesen und das wäre schon eng geworden.

    Jetzt haben wir weiter gesucht und ein etwas ältere Haus(Bj.82) für 180.000€ gefunden das passt viel besser in unsere Finanzielle Plannung. Wir zahlen jetzt nur minimal mehr als zur Miete.

    Ich versteh sowieso nicht wieso alle immer auf Teufel komm raus selber bauen wollen? Folgendes spricht für mich gegen selber bauen:

    1. zu teuer
    2. keine 100% Kostenplanung möglich
    3. die Bauzeit und den Stress den man haben kann
    4. mag ich keine Neubaugebiete, denn da kommen diese Fertighäuse mit 200qm Grundstück ja meistens hin.

    Also ich würde mal lieber bei den Bestandsimmobilien gucken ob ihr da was findet.

    Meine Meinung.

    cu
     
  15. Barny

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    Exakt... wir sind etwa gleich alt wie ihr beiden und haben uns ebenfalls für eine ältere Bestandsimmo entschlossen.
    Ihr habt Zeit euch umzusehen und zu entscheiden und man kann aus fast jeder Bestandsimmobilie mit einem guten Architekten einen Wohntraum herzaubern.
    Der Vorteil noch dazu - ihr könnt im Grunde bereits darin wohnen und nach und nach in Baustufen alle Änderungen vornehmen ohne auf einen Schlag finanziell am Abgrund rumzuzappeln.
    Ihr spart euch nebenbei auch eine erhebliche Menge Geld, wenn ihr "Kleinkredite" mit Laufzeiten von 3-5 Jahren aufnehmt könnt ihr euch auf kurz oder lang einiges mehr leisten da die Zinsbelastung nicht so enorm ist.
     
  16. #15 Schnabelkerf, 21. April 2010
    Schnabelkerf

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    Folgendes spricht für mich immer für selber bauen:

    1. Haus mit Gewährleistung, aktueller Heiztechnik, Dämmung etc.
    2. geringe Energiekosten
    3. Bauzeit eines Fertighauses vergleichbar mit einem Umbau
    4. Es gibt auch durchaus Baulücken für neue Häuser
    5. vergünstigte Kredite oft nur bei Neubau
    6. gute Zinsen für den Restkredit nur bei zweitrangigen Krediten die wie "Eigenkapital" gewertet werden.
    7. Zuschüsse ebenfalls oft nur bei Neubau bzw. aufwendiger Sanierung
    8. Haus genau so wie man sich das vorgestellt hat ohne große Kompromisse

    Wir waren am Anfang unser Überlegungen auch am Zweifeln ob Kaufen oder Neubau. Speziell Punkt 2,5,6 und 7 haben aber dann die Entscheidung zum Neubau fallen lassen. Die vergünstigten Kredite der Wohnungsbaukreditanstalt Hamburg für gebrauchte Immobilien wurden auch Anfang 2010 eingestellt so das wir nicht mehr die Wahl hatten.

    Unsere Finanzierung ist so knapp das es ohne die vergünstigten Kredite und Zuschüße für KfW-70 EnEv 2009 wohl nicht gegangen wäre. Nun ist sicher die Mehrheitsmeinung hier im Forum das so eine Finanzierung eh zu knapp ist aber wir werden es riskieren.

    Diese Mentalität etwas nur anzupacken wenn das Scheiten eine verschwindend geringe Möglichkeit ist können und wollen wir uns nicht leisten. Wenn wir Pech haben und das Haus verkaufen müssen weil sich unsere berufliche Zukunft negativer Entwickelt als gehofft dann ist das eben so. Sicherheit in beruflicher Hinsicht wirds weltweit eh nicht mehr geben. Jede, heute noch so sichere, Spitzendopplerverdienersituation kann in 5 Jahren ganz anders aussehen.
     
  17. Huisje

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    Ich hatte dazu gar keine Meinung, da ich über eure Einkommenssituation nie etwas erfahren habe.

    Deine Punkte, die für ein Neubau sprechen unterschreibe ich.

    Da auch "Altbauten" im Rhein-Main-Gebiet selten echte Schnäppchen sind, ist ein Erwerb solches gut zu überlegen.
    z.B. ~180T + alle NK/Steuern = ~200T€ voll zu finanzieren, führt schon zu ein nicht geringe Zinslast und Monatsrate.
    Da noch Erneuerungs-Kredite drauf zu packen wird ähnlich enden, wie das hier angedachte Neubauvorhaben.

    Mal etwas persönliches:
    Unser Umzug von Hessen nach NRW hatte als einer der Hauptgründe, das schlechte Gehalts-/Wohnkosten-Verhältnis in Rhein-Main-Gebiet.
    Unser Eigenheim wäre dort auch heute noch ein Traum gewesen, während wir in NRW schon 6 Jahre drin wohnen. Die Preisen sind dort einfach erschreckend hoch, neu wie gebraucht.


    Huisje
     
  18. greentux

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    Ich habe den Eindruck, das die Kredite für Sanierungen wesentlich günstiger sind. Kann aber auch Landesförderung sein...
     
  19. #18 xxcrashxx2, 23. April 2010
    xxcrashxx2

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    Hi

    das haben wir natürlich alles mit eingerechnet. Aber guck dir dochmal selber hier die Preise an für den Neubau und was noch alles dazukommt wo keiner dran denkt. Ein vergleichbarer Neubau würde bei uns bestimmt über 300.000€ kosten. Also locker 100.000€ mehr als unsere Bestandsimmobilie. Da kann ich lange für heizen bis ich die weg habe, selbe bei den Zinsen etc.

    Aber bitte vergleich das mal mit einem Neubau im Rhein-Main Gebiet da bist du immer noch um weiten billiger, vorallem war für uns wichtig das wir nicht lebensnotwendige Sachen machen wenn wir das Geld haben und nicht direkt am Anfang das Geld auf den Tisch legen müssen. Z.B. Dämmung.


    100%Zustimmung. Als ich hier hinkam dachte ich die Spinnen die Hessen!!!:wow
     
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  21. Durion

    Durion Gast

    Davon bin ich überzeugt! ;)

    @Bird88: Laßt das sein!!! Ohne jedes EK wird es sowieso schweirig eine Bank zu finden, die das mitmacht, zumindest die "Nebenkosten" solltet ihr stemmen können. Bei eurem Bauvolumen sind das nicht nur 20.000, sondern schnell 40.000 wie schon einer meiner Vorredner gerechnet hatte.
    Falls ihr doch eine Bank findet, bekommt ihr lange nicht die traumhaften Zinsen, sondert die Risikozuschläge. Gewöhnt euch daran, das ihr für so eine Finanzierung zwischen 1800 und 2200 monatlich auf den Tisch legen müßt. Wenn ihr dann noch die monatlichen Fixkosten drauflegt (Heizung, Strom, Versicherungen, Auto, Kleidung, Essen,etc) seit ihr im negativen Bereich angekommen.
    Und bei einer 1%-Tilgung habt ihr nach 10 Jahren kaum getilgt, aber evtl einen deutlichen höheren Zinssatz. 1% mehr Zinsen sind ganz schnell mehrere hundert Euro monatlich...
    Und sollte ihr mal Kinder planen, wird zumindest zeitweise ein Gehalt ausfallen, das müßtet ihr vorher abpuffern, dafür sind aber keine Reserven da. Ausserdem erzeugen Kinder Zusatzkosten, die Du hier auch nicht mehr deckst.

    Kurz gesagt, ihr ruiniert euch. Das kriegst Du niemals schön gerechnet.
    Mach mal einen Kassensturz und überleg Dir, was ihr jeden Monat ausgebt. Und dann schau, ob das was übrig bleibt reicht, um ein Haus zu finanzieren und Rücklagen zu bilden...
     
  22. ecobauer

    ecobauer

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    Diese werden in aller Regel zumindest von den Banken leider nur mit Zinsfestschreibungen von max. 5 Jahren angeboten. Das mag für eine Sanierung/Renovierung ausreichen, bei der Anschaffung einer Immobilie doch wohl die schlechteste Wahl zur Zeit.
     
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