verbindliche Wirksamkeit einer Abnahme...?

Diskutiere verbindliche Wirksamkeit einer Abnahme...? im Bauüberwachung, Bauleitung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, hier mal ein formalrechtliches Problem im Zusammenhang mit der Abnahme des Bauwerks durch den Bauherren. Folgender Sachverhalt: Vor...

  1. #1 TaurusMuc, 4. April 2008
    TaurusMuc

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    Hallo,

    hier mal ein formalrechtliches Problem im Zusammenhang mit der Abnahme des Bauwerks durch den Bauherren. Folgender Sachverhalt:

    Vor knapp 5 Jahren wurde ein Mehrfamilienhaus nach Fertigstellung durch ein vom Bauherren (Bauträger und Eigentümergemeinschaft) bestellten Gutachter abgenommen. Es wurde ein Mängelprotokoll erstellt - die damals festgestellten Mängel wurden durch Nachbesserung abgestellt.

    Nun ließ die Eigentümergemeinschaft vor Ablauf der Gewährleistungsfristen durch einen anderen Gutachter eine Abnahme zur Feststellung zwischenzeitlich aufgetretener Mängel durchführen. Dieser Gutachter beschränkte sich jetzt nicht nur auf seine eigentliche Aufgabe, sondern listete in seinem Mängelprotokoll auch Punkte als mangelhaft auf, die bei der damaligen Abnahme unbeanstandet blieben.

    Es handelt sich hierbei nicht um Schäden, sondern um systematische Problemstellen wie z.B. zu knappe Aufkantungshöhen bei Dichtungsanschlüssen, minimales Gefälle von Blechdächern, Entwässerung von Drainrinnen auf Terrassen durch das Splittbett des Belages ohne Drainmatte etc. - die wie gesagt bei der Bauabnahme durch Gutachter damals nicht gerügt wurden obwohl erkennbar (keine versteckten Mängel).

    Frage:
    Kann die Eigentümergemeinschaft nun nach 5 Jahren Anspruch auf Nachbesserung aus dem neuen Gutachten ableiten bei Punkten, die im Gutachten zur Bauabnahme nicht beanstandet wurden?
    Das würde meines Erachtens die rechtliche Wirksamkeit einer Abnahme (insbesondere durch vereidigten Sachverständigen) in Frage stellen.

    LG, TaurusMuc
     
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  3. Erik

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    Die Abnahme schließt grundsätzlich nicht die Geltentmachung der Mängelrechte aus. Nur bei positiver Kenntnis der Mängel (Kennenmüssen reicht nicht) zum Zeitpunkt der Abnahme sind Nacherfüllung, Ersatzvornahme, Rücktritt und Minderung ausgeschlossen, nicht hingegen Schadensersatz und Ersatz vergeblicher Aufwendungen.

    (Ob es sich hier um Mängel handelt, kann ich nicht beurteilen)

    Gruß, Erik
     
  4. Robby

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    Der SV hat damals sicher nicht Abgenommen sondern die Abnahme begleitet, Wenn es Augenscheinliche Fehler waren könnte man diesen angreifen was aber bei entsprechender Vertragsgestaltung nichts bringt (Haftungsausschluß, Vorsatz, Grobe Fahrlässigkeit)

    Nach Abnahme müssen die AG den Mangel dem Erscheinungsbild entsprechend Beschreiben, Rügen und Nachbesserung fordern.
     
  5. Stefan61

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    Die Wirkung einer Abnahme wird oft nicht richtig verstanden. Im Kern bewirkt die Abnahme lediglich eine Umkehr der Beweislast: Vor Abnahme muß der Auftragnehmer mängelfreie Erstellung beweisen, nach Abnahme muß der Auftraggeber den Mangel beweisen. Das neue Gutachten könnte hierzu eine geeignete Grundlage sein.

    Im vorliegenden Fall müssen Sie sich fragen, welche Gewährleistungsfrist vereinbart war. Entscheidend ist das Vertragsverhältnis zwischen den Wohnungskäufern und dem Bauträger; denn Bauherr ist der Bauträger.
     
  6. PeMu

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    D.h. Du hängst da als Planer drin und die Eigentümergemeinschaft will nochmals rückwärts aufrollen.

    Wichtig ist die vertragliche Vereinbarung über die Abnahme, die der Bauträger mit den Käufern hatte.
    Es ist durchaus üblich eine Sachverständigenabnahme durchführen zu lassen, damit man nicht mit allen Erwerbern das Ganze durchgeht - wird chaotisch bis undurchführbar spätestens beim Gemeinschaftseigentum.


    ------------------
    Mal zum Szenario:
    Dabei tritt i.d.R. folgendes auf.
    Der Bauherr legt vertraglich eine SV-Abnahme fest, d.h. der (oder mehrere) SV nimmt stellvertretend für die Erwerber den Bau ab.
    Hierbei wird i.d.R. das Augenmerk auf die Ausführung der Bauleistung und der öffentlich rechtlichen Vorgaben, z.B. bei TG gelegt. Die erfolgte Planung, d.h. die Planungsleistung bleibt außen vor. Damit wird die Planung als richtig angenommen. Da gibt es immer einige Zwänge und Kompromisse.
    Der (die) SV stehen also im Zielkonflikt.

    Nun kommt der Ablauf der Gewährleistung. Die Erwerber, manchmal auch Nacherwerber, holen sich einen SV, wenn sie sich einigen können, sonst jeder seinen eigenen SV und lassen den global auf die Sache los.
    Der ist meist nicht so in der Thematik drin und rollt nun die Weltgeschichte komplett auf, macht oft die Erwerber verrückt, putscht auch noch hoch, schießt über das Ziel hinaus. Er muss seinen Einsatz, Kosten ja rechtfertigen, finden läßt sich immer was und wen man da mal über 5 Bekanntschaftsecken aus dem Pool zog, ...

    Und nun muss man das wieder in geordnete Bahnen lenken. Da hilft nur eine souveräne Bauleitung und vom Bauträger wieder einen SV hinzuziehen, ggf, seitens Bauträger ein RA. Vertragspartner bleibt immer für beide Seiten der Bauträger.
    D.h. deine Planung wurde vom Bauträger abgenommen.
     
  7. Eric

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    Na ja, die Eigentümergemeinschaft macht es eben ( ausnahmsweise ) genau richtig und so, wie man es tun sollte: Erneute Begehung kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist durch einen eigenen Sachverständigen.

    Zwischen Mangel und Schaden ist ein himmelweiter Unterschied. Für die Gewährleistungsverpflichtung reicht der Mangel. Der Schaden ist dann die Folge, die aus dem Mangel resultiert und führt demgemäß bei Verschulden auch zur Schadensersatzpflicht.

    Beispiel: Dachziegel sind nicht fachgerecht verlegt worden > Mangel.
    Nach 3 Jahren stürzen einzelne Dachziegel vom Dach. Es regnet ins Haus rein. Die DG Decke wird durchfeuchtet, es tropft in die Wohnung, die Einrichtung in den Wohnungen wird feucht und wird beschädigt, ein Dachziegel fällt auch noch auf ein Auto > Schäden aufgrund des anfänglichen Baumangels.

    Es ist mithin völlig belanglos, daß die jetzt festgestellten Verstöße gegen die DIN 18 195 ( vielleicht ) noch nicht zu Baumängeln geführt haben.

    Im Übrigen wie Vorredner: Selbstverständlich ergibt wegen der geschilderten handwerklichen und offenbar auch bereits planerischen Mängel eine Gewährleistungsverpflichtung und dafür ist auch einzustehen, sofern denn die Verjährungsfrist von 5 Jahren beim Bauträger-Kaufvertrag noch nicht verstrichen ist. Insoweit solltest Du Dich allerdings klarer ausdrücken: Sind die 5 Jahre jetzt rum oder sind Sie es noch nicht?

    Der Döddel von damaligem Gutachter haftet übrigens den Erwerbern ebenfalls nach Werkvertragsrecht 5 Jahre, weil er die für ihn als Fachmann erkennbaren Mängel damals nicht gegenüber den Erwerbern offengelegt hat. Da wäre sogar an Arglisthaftung zu denken.

    Aber auch das ist ja nicht Neues. Man weiß ja, von wem und wie diese " Abnehmer " beauftragt werden: Der wirtschaftliche " Gegner " darf die " Abnehmer " beauftragen. Manche Erwerber verstehen es halt nicht :bounce::bounce:

    Sind halt Ahnungslose, die eine ETW kaufen als wärs ein Auto und eh nie verstehen werden, daß man schon ziemlich bescheuert sein muß, wenn man so etwas wie eine ETW überhaupt kauft.
     
  8. Eric

    Eric

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    Das hast Du aber hier in den geschilderten Sachverhalt " hineingelesen ". Hier sind die Verstöße gegen DIN 18 195 offenbar unstreitig. Und dann ist es doch nur legitim, daß deren Beseitigung jetzt nach vermutlich noch rechtzeitiger Entdeckung verlangt wird.

    Im Übrigen: Hat ja auch der Archi zu machen, wenn denn die Bauherren nicht an den läppischen 3 % für die LPH 9 sparen würden.

    Ich bleib dabei: Diese Bautrüger ( Ausnahmen bestätigen die Regel ) kann man gar nicht genug kontrollieren. Wenn mehr kontrolliert würde, könnten die auch nicht davon ausgehen, ihren tagtäglichen Murks über die Verjährungsfrist zu retten.
     
  9. PeMu

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    Nachdenken kostet extra.
    Ich hab da mal so global das landläufige Szenario wie es immer wieder abläuft dargestellt. Ob es hier in allen Details zutrifft?
    Außerdem habe ich abgebrochen. Ich könnte noch fortsetzen.

    Es ist dargestellt aus der Sicht für den fragenden Architekten.
    Für die Planer muss rüberkommen: Die SV-Abnahme ist praktisch, aber nicht erledigt. Egal was der Bauträger will, man muss da an 5 Jahre später usw. denken.

    Aus Sicht der Erwerber wäre das etwas umzuformulieren, a la, klar, jetzt kann man da auch noch insgesamt mal das Gebäude durchsehen.

    Jedenfalls ist die Interessenlage gegensätzlich. Und für die Erwerber nun die Chance alles nochmals aufzurollen. Das gehen nur sehr wenige direkt an. Meistens stolpern die da nur über Ihren rumwurschtelnden SV rein (es gibt auch gute SV...).
    Die richtigen Klöpse bleiben in der Phase meist auch unbehelligt.

    Dabei bleibt aber wieder das alte Dilemma: Wer kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum? Der Verwalter, mit ... ein eigenes Drama in mehreren Akten.
     
  10. Eric

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    Eben. Die Erwerber meinen halt, nur i h r Sondereigentum, die Wohnung, zu kaufen.

    Und weils so ist, darf dann der BT den ersten Verwalter einsetzen und der bestimmt und beauftragt dann laut Spezi-Notar-Bauträger-Kaufvertrag den SV für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums:winken.

    Diesen Bauträger-Notar-Verwalter- und Sachverständigen- Gangs sollte das Handwerk gelegt werden.

    Und dann kommt einer und beklagt sich, weil es im Nachhinein auffliegt.

    verbindliche Wirksamkeit einer Abnahme...?

    Lächerlich.
     
  11. #10 TaurusMuc, 6. April 2008
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    danke...

    danke an alle, die sich geäussert haben - hat das bild etwas abgerundet...

    übrigens - pikante note am rande:
    der betreffende bauträger hat es bei all seine objekten verstanden, sich selbst über tochterfirma als verwalter der eigentümergemeinschaft einzubringen....*lach)))

    lg, taurusmuc
     
  12. Eric

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    Und weiter.

    Ist doch üblich. Ist es nicht die Tochterfirma, dann ist es ein Freund, ein finanziell abhängiger Geschäftspartner und, und ......

    Und beim Sachverständigen für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums das gleiche Spielchen nur jetzt durch den Verwalter in Abstimmung mit dem BT.
     
  13. rudi1106

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    Denen kann man doch leicht an die Karre fahren. Wenn der SV die Eigentümer bei der Abnahme vertreten hat, dürfte wohl ohne Probleme ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz vorliegen. (Falls der SV kein RA ist)
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 8. April 2008
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    Hä - wo hat welcher SV gegen das Rechtsberatungsgesetz verstossen????

    MfG
     
  15. PeMu

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    Das funktioniert anders. les mal die vorigen Beiträge. vertragliche Vereinbarung
     
  16. rudi1106

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    Hm, vertraglich wird doch nur vereinbart, dass der Erwerber den Verwalter oder den SV bevollmächtigt, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, oder hab ich da was verpasst?

    Die rechtsgeschäftliche Abnahme wäre jedenfalls eine Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten.
     
  17. #16 Ralf Dühlmeyer, 8. April 2008
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    Ich würd sagen - reingefallen (auf die Verwendung von Rechtsbegriffen durch Laien)
    Ich kann mir kaum vorstellen, dass der SV FÜR die Eigentümer(gemeinschaft) abgenommen hat.
    Er wird denen als Berater zur Seite gestanden haben.
    Sollte er wirklich bevollmächtigt abgenommen haben - na dann gute Nacht, Marie.

    MfG
     
  18. rudi1106

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    Naja, das mit der Vertretung wird gerade bei größeren Anlagen schon häufig gemacht. Sonst würde ja die ganze Eigentümerbande bei der Abnahme mitlaufen oder jeder müsste gesondert abnehmen. Und wenn da noch ein Lehrer bei ist...

    Aber es ist richtig, dass in der Regel der Verwalter "unter Hinzuziehung eines von der IHK zu bestimmenden SV" bevollmächtigt wird. Aber der Verwalter darf die Abnahme erst recht nicht erklären, da er weder technisch noch juristisch Ahnung hat. (Und die Abnahme steht auch nicht im unmittelbaren Zusammenhang mit der Verwaltung)
     
  19. sepp

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    natürlich darf/muss er abnehmen, er ist stellvertreter der bauherren / eigentümergemeinschaft. die vollmacht findet sich in den meisten verwalterverträgen.
    abnahme durch durch den AG oder dessen vertreter.
     
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  21. Robby

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    Richtig und der SV begleitet diesen und prüft per Inaugenscheinnahme Stichprobenartig...
     
  22. rudi1106

    rudi1106

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    Wie gesagt, das verstößt gegen das Rechtsberatungsgesetz wenn der Verwalter kein Rechtsanwalt ist (und kein vernünftiger Rechtsanwalt würde jemanden bei der Abnahme vertreten)
     
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